Tenant association ruling dismissed for exceeding powers regarding waste costs and improper notice procedures.

Sygn. akt IC 870/16

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 2 lutego 2017 r. Sąd Okręgowy w Krakowie I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący : SSO Andrzej Żelazowski Protokolant: st. prot. Anna Żarczyńska-Ziobro po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2017 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa M. D. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. o uchylenie uchwały I. oddala powództwo; II. zasądza od powódki M. D. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. kwotę 377,00 zł (słownie złotych: trzysta siedemdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Sygn. akt IC 870/16

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 2 lutego 2017 r. W pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K., powódka – M. D. początkowo domagała się ustalenie niezgodności z prawem, względnie uchylenia uchwały (...) pozwanej Wspólnoty w sprawie przyjęcia planu gospodarczego na rok 2016 i zatwierdzenia wysokości miesięcznych zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, która miała zostać podjęta przez Wspólnotę na zebraniu w dniu 30 marca 2016 r. W piśmie procesowym z dnia 15 listopada 2016 r. (k. 78-80) powódka określiła ostatecznie żądanie wskazując, że pozwana Wspólnota podjęła sporną uchwałę z naruszeniem art. 25 ustawy o własności lokatorów (uowl) w zw. z art. 3 ust 2 i art. 14 pkt 3 uowl poprzez bezprawne rozszerzenie pojęcia nieruchomości wspólnej i ustalenie w związku z tym w ramach zaliczki na koszty zarządu zaliczki na poczet przyszłych remontów, wywóz śmieci, a nadto poprzez wskazanie w pkt 4 §1 powołanej uchwały na obowiązek uczestniczenia właścicieli lokali w „Kosztach związanych z utrzymywaniem swoich lokali, które ponoszone są bezpośrednio przez Wspólnotę mieszkaniową”, który to zapis wykracza poza kompetencje Wspólnoty ograniczające się do części wspólnych nieruchomości .

Powódka wskazała nadto na naruszenie art. 25 ust. 1 w związku z art. 32 ust. 1 uowl wobec doręczania pism Wspólnoty mieszkaniowej przez osoby do tego nieuprawnione, nie zaś przez zarząd Wspólnoty. Powódka podniosła, iż powyższa uchwała, podjęta w trybie indywidualnego głosowania, naruszała interes powódki, nakładając na nią jako właściciela lokalu obowiązki i obciążenia finansowe wykraczające poza ustawowe kompetencje Wspólnoty. W szczególności dotyczy to kwestii kosztów odpadów komunalnych, która to kwestia nie odnosi się do nieruchomości wspólnej i nie podlega regulacji w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej podczas, gdy pozwana Wspólnota żąda m.in. w związku z tym deklaracji odnośnie ilości osób zamieszkujących lokal, naruszając w ten sposób prywatność powódki tym bardziej, że powódka od 2010 r. posiada i opłaca własny pojemnik w celu gromadzenia odpadów komunalnych i samodzielnie ponosi związane z tym koszty.

Powódka wskazała również, iż Wspólnota zaskarżoną uchwałą rozszerzyła pojęcie nieruchomości wspólnej oraz obowiązek uczestnictwa właścicieli lokali w kosztach związanych z utrzymaniem swoich lokali, które ponoszone są bezpośrednio przez Wspólnotę mieszkaniową, który to zapis jest niejasny gdyż nie określa jednoznacznie, do jakiego rodzaju kosztów się odnosi i jest niezgodny z ustawą o własności lokali. Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa budynku przy ul. (...) w K., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, że brak podstaw do stwierdzenia niezgodności spornej uchwały z przepisami prawa, brak także podstaw do stwierdzenia aby naruszać miała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszać interesy powódki.

Strona pozwana zarzuciła w szczególności, iż zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13.09.1996 r. o utrzymaniu porządku i czystości w gminach wspólnota obowiązana jest do składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami dla całej nieruchomości i wszystkich lokali, może w związku z tym także żądać od właściciela lokalu podania danych niezbędnych do ustalenia wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi. Bezsporne w sprawie było, że: Pozwana jest właścicielką nieruchomości – lokalu mieszkalnego przy ul. (...), o łącznej pow. 49,43 m ( 2).

Jej udział w częściach wspólnych nieruchomości wynosi (...) W przedmiotowej nieruchomości znajduje się łącznie 8 lokali mieszkalnych, których właściciele tworzą Wspólnotę Mieszkaniową. Zarząd Wspólnoty reprezentowany jest przez zarząd w osobach E. K. oraz B. M.. Wykonywanie faktycznych czynności z zakresu zarządu nieruchomością (administracja nieruchomością) powierzone zostało P. W.. W dniu 30 marca 2016 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali. Zawiadomienie o planowanym zebraniu zostało wysłane do wszystkich właścicieli lokali, również do powódki przez administratora P. W..

Do zawiadomienia dołączono projekt 3 uchwał, które miały być podjęte na zebraniu, w tym zaskarżonej przez powódkę uchwały (...) Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Uchwała (...) została podjęta przez Wspólnotę częściowo na zebraniu w dniu 30 marca 2016 r., częściowo zaś poprzez zbieranie głosów. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele lokalu reprezentujący 61,5 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Powódka zawiadomiona został o podjęciu uchwały (także przez administratora) pismem z dnia 30.07.2016 r. w dniu 09.08.2016 r.

Sporna uchwała określała wysokość zaliczki na koszty zarządu (eksloatacyjnej) na 2016 r. na 4,20 zł/m 2, w skład której wchodziło: ⚫ Zaliczka eksploatacyjna – 1,70 za 1m 2 pow. lokalu mieszkalnego ( w tym ryczałt 400 zł miesięcznie – wynagrodzenie administratora), ⚫ Zaliczka poczet przyszłych remontów – zł za 2,50 m 2 powierzchni lokalu mieszkalnego, ⚫ Śmieci – wg Uchwał Rady Miejskiej K.. (Dowód: pismo Wspólnoty - zawiadomienie o zebraniu w dniu 30.03.2016 r., k. 85, protokół zebrania, k. 82-84, protokół głosowania,, k. 88, uchwała (...), k. 87, zawiadomienie o podjęciu uchwały i potwierdzenie odbioru, k. 52, k. 55-56 Pozwana Wspólnota obowiązana jest do składania i składa zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13.09.1996 r. o utrzymaniu porządku i czystość w gminach deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami dla całej nieruchomości i wszystkich lokali. (Dowód: pismo Miejskiego Przedsiębiorstwa (...) Sp. z o.o. w K. k. 93-94).

Powyższe ustalenia Sąd poczynił na podstawie dowodów z dokumentów, które nie budziły wątpliwości Sądu i nie były przez strony kwestionowane. Powołane dowody uznał Sąd nadto za wystarczające dla rozstrzygnięcia sprawy bowiem w ocenie Sądu okoliczności sporne zostały na ich podstawie dostatecznie wyjaśnione (art. 217 §3 k.p.c.)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie art. 25 ust.

1. ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powyższy artykuł nie czyni żadnego rozróżnienia pomiędzy uchwałami z punktu widzenia dopuszczalności ich zaskarżania do sądu, a zatem uprawnia właściciela lokalu do wystąpienia z powództwem przeciwko każdej z nich, tj. bez względu na to, czy ma charakter pozytywny, negatywny, jest sprzeczna z prawem, czy też narusza zasady zarządu nieruchomością, bądź w inny sposób narusza interes skarżącego.

Powództwo z art. 25 cyt. ustawy prowadzi do wyeliminowania podjętej uchwały z obrotu prawnego i jego celem nie jest uzyskanie jakiegokolwiek obowiązku spełnienia świadczenia. Przepis ten nie rozstrzyga wprost, czy normuje on powództwo o uchylenie, unieważnienie, czy też stwierdzenie nieważności uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. W judykaturze dominuje pogląd, że powództwo to, co do zasady, zmierza do uchylenia uchwały i tylko w wypadkach szczególnie rażącego naruszenia prawa każdemu, kto ma w tym interes prawny przysługuje roszczenie o stwierdzenie bezwzględnej nieważności uchwały na podstawie art. 58 k.c. ( por. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001 r., V CZ 4/01,OSNC 2001 r, Nr 7-8, poz. 124).

Art. 25 § 1a uowl wskazuje natomiast, iż powództwo o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powódka złożyła pozew w dniu 8 maja 2016 r. W ocenie Sądu termin, jakkolwiek ma charakter prekluzyjny, w zakresie w jakim odnosi się do zawiadomienia o podjęciu uchwały (częściowo) w trybie indywidualnego zbierania głosów zastrzeżony został na korzyść skarżącego i nie ma żadnych przeszkód aby uchwała mogła zostać zaskarżona, jak miało to miejsce w okolicznościach niniejszej sprawy, przed jego upływem, jeżeli ostatecznie została podjęta i obowiązuje w chwili orzekania przez sąd (art. 316 k.p.c.).

Stosownie do art. art. 13 ust. 1 uowl właściciel lokalu ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Stosownie do art. 14 ustawy o własności lokali właściciele lokali ponoszą koszty utrzymania i zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu, wody, za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenie i wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu.

Nadto celem pokrycia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej może zostać wyodrębniony przez wspólnotę fundusz remontowy. Ponieważ jego wyodrębnienie nie jest obligatoryjne i zależy od woli członków wspólnoty, wymaga podjęcia uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 3) - postanowienie Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 31 maja 2006 r., sygn. I ACa 290/06, Lex nr 217205. Podstawowym celem wspólnoty mieszkaniowej jest kwestia zachowania i utrzymania wspólnego prawa.

Temu celowi ustawa o własności lokali podporządkowuję obowiązki właścicieli poszczególnych lokali wchodzących w skład (...). Bowiem zgodnie z art. 140 k.c. prawo własności nie jest prawem absolutnym, a granice jego wykonywania ograniczone są granicami prawa własności przysługującego innym podmiotom.Obowiązki finansowe właścicieli lokali są ściśle zharmonizowane z charakterem i kompetencjami Wspólnoty Mieszkaniowej, której zadaniem jest prawidłowe zarządzanie współwłasnością i która kompetentna jest jedynie do podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej (współwłasności właścicieli lokali) i spraw związanych z zarządzaniem tą nieruchomością, a nie może decydować o sprawach dotyczących lokali stanowiących wyłączną własność poszczególnych właścicieli.

Także więc w zakresie dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli lokali, przekazanymi jej do rozliczenia, Wspólnota może nimi zarządzać i przeznaczać je tylko na ściśle wskazane cele związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a ewentualną nadwyżkę przekazać ma właścicielom tych lokali ( wyr. SA w Rzeszowie z dnia 28 marca 2013 r., sygn. akt I ACa 1/13, Legalis nr 736185). Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13.09.1996 r. o utrzymaniu porządku i czystości w gminach, t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 250 (u.c.p.g) w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym, w którym wyodrębniono własność lokali, wspólnotę mieszkaniową obciąża z mocy prawa obowiązek składania deklaracji o wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla całej nieruchomości – wspólnej i poszczególnych wyodrębnionych lokali, może w związku z tym także żądać od właściciela lokalu podania danych niezbędnych do ustalenia wysokości opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi (art. 2 ust. 3, art. 6m ust. 1c).

Wyłącznie wspólnotę obciąża obowiązek gromadzenia i pozbywania się odpadów oraz obowiązek ponoszenia na rzecz gminy, na terenie której położone są ich nieruchomości, opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi (art. 5 ust. 1 pkt 3 oraz art. art. 2 ust. 3a). Zgodnie z przepisami ustawy w przypadku nieruchomości zabudowanej budynkiem wielolokalowym może zostać złożona tylko jedna deklaracja ( art. 6m ust 1 i ust. 1c). Z tych przyczyn bez znaczenia pozostaje czy powódka istotnie posiada od 2010 r. własny pojemnik w celu gromadzenia nieczystości oraz czy istotnie złożyła deklarację w swoim imieniu bowiem ta ostatnia czynność pozostaje prawnie bezskuteczna.

Obowiązki w tym zakresie obciążają bowiem stronę pozwaną, powódkę zaś obciąża obowiązek udzielenia informacji o osobach zamieszkujących w lokalu w zakresie niezbędnym dla ustalenia wysokości należnych opłat za odbiór odpadów oraz ich uiszczenia na rzecz Wspólnoty, która obowiązana jest do dokonywania rozliczeń z tego tytułu. W oczywisty sposób, z wyżej wywiedzionych względów pozwana Wspólnota władna była podjąć sporną uchwałę w powołanym zakresie, gdyż kwestie związane z odbiorem odpadów komunalnych z mocy prawa wchodzą w zakres jej kompetencji.

Uchwała (...) w swojej treści dotyczy wszystkich lokali i wyraża zasadę dotyczącą nieruchomości wspólnej. Z tych przyczyn za całkowicie niezasadny uznać należy zarzut podjęcia uchwały (...) z przekroczeniem kompetencji wspólnoty. Właścicieli lokali obciąża obowiązek pokrywania kosztów zarządu nieruchomością wspólną, obowiązani są partycypować w jej utrzymaniu, m. in. kosztach remontu i konserwacji Stosownie do art. 12 ust. 2 powołanej ustawy właściciel lokalu obowiązany jest ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do jego udziału.

Zaskarżone uchwała daje tej zasadzie wyraz. Zaskarżona uchwała, dając wyraz zasadzie obciążania członków pozwanej Wspólnoty kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej określonej w powołanym przepisie, odpowiada prawu co sprawia, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie także w zakresie, w jakim powódka domagała się ustalenia nieważności uchwały (art. 189 k.p.c.). Powódka wskazała nadto, że zawiadomienia o zebraniu wspólnoty dokonane zostało nie przez zarząd wspólnoty lecz przez administratora, to samo dotyczy zbierania głosów za podjęciem uchwały (niezgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 1 i art. 32 ust. 1 u.o.w.l.).

Wskazać w tym zakresie należy na ugruntowany pogląd, że okoliczność tego rodzaju pozostaje bez znaczenia dla prawidłowości zwołania zebrania i ważności podjętych na nim uchwał, o ile członek wspólnoty został o zebraniu prawidłowo zawiadomiony. Zbieranie głosów przez osoby spoza zarządu także pozostaje co prawda w sprzeczności z treścią art. 23 ust. 1 u.o.w.l., ma jednakże znaczenie, o ile naruszenia te miały wpływ na podjęcie i treść zaskarżonej uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 06.03.2012 r., IACa 961/11, Legalis 735153).

Powódka jednakże, na której w tym zakresie stosownie do art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. spoczywał ciężar dowodu nie wykazała, aby uchybienia te miały wpływ na podjęcie spornej uchwały Ponieważ powództwo podlegało oddaleniu już tylko z powołanych przyczyn, a zgromadzony w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentów (których strony nie kwestionowały) był wystarczający dla rozstrzygnięcia sprawy, zbędne było przeprowadzanie postępowania dowodowego co do pozostałych wywodzonych przez strony okoliczności i w pozostałym wnioskowanym przez strony zakresie. (art. 217 §3 k.p.c.).

O kosztach procesu orzekł Sąd na zasadzie art. 98 §1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. Na koszty te złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika strony pozwanej w kwocie 360 zł i opłata skarbowa od udzielonego mu pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł stosownie do §8 pkt 1 ust. 1 w zw. z §15 ust. 1 i §20 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokatów (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800).