Court partially allowed breach of contract claim, reducing penalty to half due to lack of excessive damage.

Sygn. akt X GC 536/14

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 września 2015 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach X Wydział Gospodarczy w składzie: Przewodniczący – SSO Iwona Wańczura Protokolant – Katarzyna Bocian po rozpoznaniu w dniu 24 września 2015 r. sprawy z powództwa Galeria Kluczbork Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. przeciwko Syndykowi masy upadłości (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w P. o zapłatę 1) zasądza od pozwanego Syndyka masy upadłości (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w P. na rzecz powódki (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G. kwotę 68 184,32 zł (sześćdziesiąt osiem tysięcy sto osiemdziesiąt cztery 32/100 złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 21 stycznia 2015 r, 2) w pozostałym zakresie oddala powództwo, 3) zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3 409,50 zł (trzy tysiące czterysta dziewięć 50/100 złotych) tytułem zwrotu połowy kosztów sądowych, 4) znosi wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego.

SSO Iwona Wańczura Sygn. akt X GC 536/14

UZASADNIENIE

Powódka (...)Spółka z ograniczoną odpowiedzialnościąw G. domagała się zasądzenia od pozwanego Syndyka masy upadłości (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości likwidacyjnej w P. kwoty 136 368,64 zł z ustawowymi odsetkami od dnia doręczenia pozwu pozwanemu oraz kosztów procesu. Twierdziła, żew dniu 26 lipca 2012 r. zawarła ze spółką (...) umowę najmu lokalu użytkowego w centrum handlowym (...)w K., której jest właścicielem. W związku z brakiem płatności za więcej niż dwa pełne okresy oraz brakiem wpłaty kaucji lub dostarczenia gwarancji bankowej, powódka wypowiedziała umowę najmu pismem z 23 czerwca 2014 r.

W dniu 7 sierpnia 2014 r. dokonano odbioru przedmiotu najmu. Powódka obciążyła pozwanego karą umowną zgodnie z §14 pkt 5 umowy z tytułu rozwiązania umowy przed końcem okresu, na jaki została zawarta. Wobec spółki (...) postanowieniemz 30 kwietnia 2014 r. została ogłoszona upadłość likwidacyjna, a Syndyk nie skorzystał z uprawnień przewidzianych w art.110 ust.3 prawa upadłościowegoi naprawczego o wypowiedzeniu umowy najmu. Dochodzona należność należy do pierwszej kategorii określonej w art.342 ust.1 tego prawa. Pozwany w pierwszej kolejności wniósł o odrzucenie pozwu z uwagi na niedopuszczalność drogi sądowej, ewentualnie domagał się oddalenia powództwa w całości bądź w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku– o miarkowanie kary umownej na podstawie art.484§2 kc do kwoty 1 000 zł.

Żądał też zasądzenia od powódki kosztów postępowania. Zarzucił, że powódka nie wykazała metody, za pomocą jakiej wyliczyła karę umowną. Podniósł- w świetle art.483 § 1 kc - nieważność postanowień umownych zastrzegających karę umowną w stosunku do zobowiązania pieniężnego, bo ono: zaleganiez zapłatą czynszu oraz niedostarczenie powódce gwarancji lub niezapłacenie kaucji stanowiło podstawę oświadczeń woli o wypowiedzeniu umowy. Uzasadniając wniosek o miarkowanie kary umownej pozwany podniósł, że zastrzeżona kara umowna stanowi niemalże czterokrotność nieuiszczonej przez pozwanego w rzeczywistości należności (wynikającej z nieuzupełnionej kaucji oraz niezapłaconego czynszu).

Nadto, powódka w innym procesie – X GNc 678/14 domaga się kolejnej kary umownej, stanowiącej równowartość poniesionych przez powódkę niezamortyzowanych nakładów na lokal. Powódka ponownie wynajęła lokal, przez co nie ponosi szkody w związkuz rozwiązaniem umowy najmu z pozwanym. Postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2015 r. Sąd odmówił odrzucenia pozwu, a Sąd Apelacyjny w Katowicach w dniu 23 czerwca 2015 r. oddalił zażalenie pozwanego na to orzeczenie. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 26 lipca 2012 r. powódka zawarła z (...) z ograniczoną odpowiedzialnością w P. umowę najmu lokalu użytkowego o powierzchni 364 m ( 2) w (...)w K..

Najemca zobowiązał się do wpłacenia kaucji albo dostarczenia gwarancji bankowej. Przyjęto, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia w szczególności w razie zalegania przez najemcę z zapłatą czynszu podstawowego, opłaty eksploatacyjnej lub czynszu od obrotu powiększonych o podatek VAT za dwa pełne okresy płatności, pomimo poinformowania do przez wynajmującego o wystąpieniu opóźnienia i wezwania do zapłaty zaległości wraz z ustawowymi odsetkami, w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania (§ 14 pkt 2.2.2.).

W §14 pkt 5 umowy strony postanowiły, że w przypadku wypowiedzenia umowy przez wynajmującego bez zachowania terminu wypowiedzenia najemca zobowiązany będzie do zapłaty wynajmującemu kary umownej w wysokości odpowiadającej równowartości miesięcznego czynszu i kosztów dodatkowych za okres ośmiu miesięcy; kara wyczerpuje wszystkie roszczenia wynajmującego, w szczególności szkody powstałe w związku z rozwiązaniem umowy (w tym utracone korzyści). Po zapłaceniu ww. kary najemca nie będzie zobowiązany do wyrównania jakiejkolwiek szkody poniesionej przez wynajmującego w związkuz niepobraniem przez niego czynszu i opłat dodatkowych do dnia zawarcia umowy z nowym najemcą, w związku z pobieraniem przez wynajmującego czynszu w wysokości niższej niż określona w umowie oraz do zaspokojenia roszczeń osób trzecich w stosunku do wynajmującego w związkuz rozwiązaniem umowy. dowód: umowa – k.14032 Postanowieniem z dnia 30 kwietnia 2014 r, sygn. akt XI GU 33/14 Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu ogłosił upadłość likwidacyjną (...) Spółki z o.o. w P..

Bezsporne jest, że Syndyk nie wypowiedział umowy najmu. dowód: postanowienie – k.66 Wobec zaległości najemcy powódka potrąciła je częściowo z kaucji gwarancyjnej i 26 maja 2014 r, wezwała o uzupełnienie kwoty zabezpieczenia. Pismem z 4 czerwca 2014 r. powódka wezwała (...) Polska do zapłaty należności w kwocie 49 495,06 zł informując, że brak wpłaty będzie ją uprawniał do wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z §14.2.2 umowy. W dniu 23 czerwca 2014 r. powódka wypowiedziała pozwanemu umowę najmuw związku z nieuregulowaniem należności za więcej niż dwa pełne okresy płatności oraz brak wpłaty kaucji lub dostarczenia gwarancji bankowej mimo upływu dodatkowego, wyznaczonego terminu. dowód: pismo – k.33, oświadczenie o potrąceniu – k.39, wypowiedzenie – k.40 Lokal został przekazany powódce 7 sierpnia 2014 r, a 18 października 2014 r. został wynajęty (...) za czynsz wyższy od płaconego przez (...) (12 euro za m 2, dotąd – 9,75 euro), przy czym powódka nie uzyskiwała czynszu za lokal za okres 2,5 miesiąca, ponosząc stratę około 42 000 zł. dowód: protokół odbioru – k.43 - 45, zeznania świadków A.

S. – k. 158, 160 , K. Z. – k. 158, 160 W dniu 25 listopada 2014 r. powódka wystawiła notę obciążeniową Nr (...) na kwotę 136 368,64 zł tytułem kary umownej z tytułu rozwiązania umowy najmu przed końcem upływu okresu , na jaki została ona zawarta – zgodnie z § 14 p.5 umowy najmu z 3.08.2012 r. Należność ta stanowi iloczyn 8 miesięcy i kwoty 17 046,08 zł. W fakturach wystawionych przez powódkę od maja 2014 r. czynsz i opłaty netto wynosiły: 17451,78 zł, 17 465,38 zł lub 17 528,51 zł. Pismem z 2 grudnia 2014 r. powódka wezwała (...) Polska o zapłatę kwoty 407 111,19 zł, w której mieściła kwota 136 368,64 zł z noty obciążeniowej z tytułu kary umownej. dowód: nota – k.46, faktury – k.81-97, wezwanie do zapłaty – k.36 Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dokumentów, których prawdziwości strony nie kwestionowały oraz zeznań świadków zawnioskowanych przez powódkę na okoliczności, którym pozwany nie zaprzeczał.

Sąd zważył: Zgodnie z art. 483 § 1 kc można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Postanowienia umowne łączące obowiązek zapłaty kary umownej z brakiem lub nieterminowym spełnieniem świadczenia pieniężnego powinny być traktowane jako nieważne (art. 58 § 3 kc) . Pojęcie zobowiązania niepieniężnego należy rozumieć szeroko. W orzecznictwie przyjmuje się, że zastrzeżenie kary umownej będzie więc możliwe np. w sytuacji zastrzeżenia jej na wypadek niewykonania obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, choćby świadczeniez niej miało mieć charakter świadczenia pieniężnego lub na wypadek niewykonania zobowiązań dodatkowych (np. obowiązku zachowania informacji o zawarciu umowy w poufności) zastrzeżonych do zobowiązań z natury swej pieniężnych.

Z tych względów zastrzeżona przez strony umowy w § 14 pkt 5 kara umowna – wbrew zarzutom pozwanego – nie może być traktowana jako przewidziana za niewykonanie świadczenia pieniężnego. Służyć miała zapewnieniu trwałości umowy najmu, chronić wynajmującego przed jej rozwiązaniem przed upływem okresu, na jaki została zawarta i ryzykiem utraty korzyści w przypadku braku kolejnych kontrahentów – najemców. Nie stanowiła bezpośrednio dodatkowej dolegliwości finansowej dla najemcy, nakładającej się i uzależnionej od wysokości nieuiszczonych opłat czynszowych i eksploatacyjnych.

Z tego powodu zapis §14 pkt 5 umowy uznać należy za ważny, a w konsekwencji za uprawnione przyjąć można obciążenie pozwanego na tej podstawie karą umowną. Sposób wyliczenia tej kary także nie budzi zastrzeżeń, bo przyjęta przez powódkę w nocie obciążeniowej wartość miesięcznej stawki czynszu i opłat eksploatacyjnych odpowiada, a wręcz jest niższa od stosowanej we wcześniej wystawianych fakturach. Z tych względów roszczenie powódki zasługiwało na uwzględnienie, przy czym Sąd uznał częściowo za zasadny wniosek pozwanego o miarkowanie kary umownej.

Art. 484 § 2 kc stanowi, że jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana. Wprawdzie nie znajduje uzasadnienia łączenie obowiązku zapłacenia umówionej kary umownej z przesłanką powstania szkody, lecz „rażące wygórowanie" jako okoliczność uzasadniająca miarkowanie kary umownej musi być postrzegana jako porównanie rozmiaru poniesionej szkody w wyniku naruszenia zobowiązaniaw stosunku do wysokości zastrzeżonej kary umownej.

Przepis art. 484 § 2 kco możliwości miarkowania odszkodowania na żądanie dłużnika należy do przepisów tzw. prawa sędziowskiego, a sama regulacja nie zawiera jakichkolwiek wyłączeń. Zwrócić należy uwagę, że instytucja kary umownej ma służyć ułatwieniu dochodzenia wysokości szkody i nie może być instrumentem osiągania nieuzasadnionych i niewspółmiernych zysków przez wierzyciela. Oceny wymaga relacja między wysokością zastrzeżonej kary umownej,a godnym ochrony interesem wierzyciela. Kara umowna może być "rażąco wygórowana" od samego początku, jak i taką może się stać skutkiem późniejszych okoliczności.

Kara umowna, podobnie jak odszkodowanie, którego jest surogatem nie może prowadzić do nieuzasadnionego wzbogacenia uprawnionego (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 17.12.2008 r, V ACa 483/08). Analiza §14 pkt 5 umowy prowadzi do wniosku, że kara umowna miała stanowić dla powódki zabezpieczenie naprawienia wszelkich szkód związanych z wcześniejszym rozwiązaniem umowy. Z założenia nie jawiła się zatem jako rażąco wygórowana, gdyż hipotetycznie powódka mogłaby utracić znaczne korzyści w przypadku braku zainteresowania najmem lokalu ze strony kolejnych kontrahentów.

Biorąc jednak pod uwagę, że na skutek rozwiązania umowyz pozwanym utraciła jedynie czynsz i opłaty za okres 2,5 miesiąca, uznać należy, że przyznanie kary umownej w pełnej wysokości prowadziłoby do niesłusznego wzbogacenia powódki. Za uwzględnieniem wniosku pozwanego przemawia też jego postawa, która służyła jeśli nie: zmniejszeniu strat powódki, to uniknięciu ich wzrostowi – przez opuszczenie lokalu w krótkim okresie po otrzymaniu wypowiedzenia. Wniosek pozwanego o miarkowanie kary umownej przez obniżenie jej do kwoty 1 000 zł nie znajduje żadnego uzasadnienia w okolicznościach sprawy.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 483 kc i 484§2 kc uwzględnił powództwo w części, zasądzając od pozwanego połowę żądanej kwoty. O kosztach Sąd orzekł na mocy art.100 kpc, biorąc pod uwagę, że powódka utrzymała się z roszczeniem w 50%, stąd pozwany powinien zwrócić jej połowę poniesionej opłaty od pozwu, natomiast koszty zastępstwa procesowego wzajemnie się zniosły. SSO Iwona Wańczura