Court orders landlord to grant access for building water heating installation under housing ownership law.

Sygnatura akt II C 551/16

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 8 lutego 2017 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi- Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący SSR K. T. Protokolant st. sekr. sąd.M. R. po rozpoznaniu w dniu 8 lutego 2017 roku w Łodzi sprawy w powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) przeciwko J. M. o nakazanie 1. nakazuje pozwanej udostępnienie powódce lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...), w celu wyposażenia budynku w dodatkowa instalację ciepłej wody użytkowej, to jest ułożenia w tym lokalu pionu instalacji ciepłej wody użytkowej, zasilającego lokale mieszkalne numer(...);

2. zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 167 (sto sześćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygnatura akt II C 551/16

UZASADNIENIE

W pozwie wniesionym w dniu 12 sierpnia 2016 roku powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...), reprezentowana przez pełnomocnika niezawodowego, domagała się wydania, w oparciu o art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, nakazu udostępnienia przez pozwaną J. M. lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...)- w celu wyposażenia budynku w dodatkową instalację ciepłej wody użytkowej, tj. ułożenia w lokalu pionu instalacji ciepłej wody użytkowej, zasilającego lokale mieszkalne nr (...). (pozew- k.

2) W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła zarzuty: sporządzenia wezwania przesądowego przez osobę nieuprawnioną, podpisania umowy o wykonanie instalacji ciepłej wody użytkowej przez osoby nieuprawnione, braku zaproszenia pozwanej na zgromadzenie wspólnoty, na którym podjęto uchwałę o umocowaniu zarządu do podpisania umowy. Zarzuciła nadto, iż właścicielom lokali nie przedstawiono innych ofert na wykonanie instalacji, niż ta, która została wybrana poprzez zawarcie umowy o wykonanie instalacji ciepłej wody użytkowej, nie poinformowano ich o przyszłych kosztach eksploatacji przyłącza ciepłej wody, oraz że poprowadzenie piony w jej lokalu będzie się wiązać z dewastacją kuchni, która została wykonana w zabudowie (na wymiar) i nie będzie możliwy jej ponowny montaż. (odpowiedź na pozew- k.

30) Na rozprawie pozwana podniosła nadto zarzut braku umocowania pełnomocnika powódki, polegający na tym, że pełnomocnik nie jest osobą należącą do kręgu osób, które mogą być pełnomocnikami zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. (protokół rozprawy- k.

56) Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny: Pozwana jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...). Właściciele lokali w budynku przy ulicy (...) tworzą wspólnotę mieszkaniową. (niesporne oraz odpis księgi wieczystej lokalu- k.

18) W styczniu 2016 roku, na zlecenie powódki, został sporządzony projekt budowlany budowy instalacji ciepłej wody i cyrkulacji w ww budynku. (projekt- k. 10- 15) Wskutek głosowania odbywającego się w okresie 23 kwietnia- 12 maja 2016 roku, Wspólnota podjęła uchwałę nr 4/2016 o upoważnieniu zarządu Wspólnoty do zlecenia firmie A- Z (...) budowy instalacji ciepłej wody użytkowej w ww budynku. (uchwała- k. 5- 6) Uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Uchwała nie została zaskarżona, w szczególności przez pozwaną.

Pozwanej upłynął termin zaskarżenia uchwały, o której treści została powiadomiona mailem 6 czerwca 2016 roku. (niesporne- k. 30 i 57) W dniu 30 maja 2016 roku Wspólnota reprezentowana przez 3 członków zarządu, podpisała umowę, o jakiej mowa powyżej. (umowa- k. 8- 9; uchwały o wyborze członków zarządu nr: (...) - k. 19- 22 oraz 4/2015- k. 43- 46) W dniu 20 czerwca 2005 roku pomiędzy powodową Wspólnotą, reprezentowaną przez dwóch członków, a T. D. (pełnomocnikiem powódki w niniejszej sprawie) podpisana została umowa „o administrowanie nieruchomością” położoną w Ł. przy ulicy (...).

W dniu 10 sierpnia 2016 roku sporządzony został aneks do tej umowy, obejmujący zlecenie T. D. reprezentowanie Wspólnoty w sprawie o wydanie nakazu udostępnienia lokalu mieszkalnego numer (...) w budynku przy ulicy (...). (umowa- k. 23 oraz aneks- k.

24) W dniu 15 lipca 2016 roku T. D. wezwał pozwaną (ponownie) do udostępnienia lokalu celem zamontowania pionu instalacji ciepłej wody użytkowej. Pozwana nie udzieliła odpowiedzi na wezwanie. (wezwanie- k. 17, niesporne) Sąd Rejonowy zważył, co następuje. Powództwo zasługiwało na uwzględnienie. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzeni konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokalu w dodatkowe instalacje.

W razie braku dobrowolnego udostępnienia lokalu, wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona do wniesienia przeciwko właścicielowi takiego lokalu pozwu o nakazanie. Przedmiotem badania przez sąd w takiej sprawie jest to, czy w istocie zachodzi któraś z wymienionych w art. 13 ust. 2 cyt. ustawy okoliczność. Należy zaznaczyć, że okoliczności te mogą wynikać z różnych zdarzeń prawnych. Mogą to być zatem (m.in.) przepisy Prawa budowlanego (w odniesieniu do konserwacji, czy remontów), czy też, jak w tej sprawie, uchwały wspólnoty mieszkaniowej, której członkowie chcą wyposażyć budynek w dodatkowe instalacje (gazowe, wodne, inne).

W sprawie przedmiotowej udostępnienie lokalu przez pozwaną ma nastąpić w celu założenia instalacji, na skutek uchwały powodowej Wspólnoty. Jak wynika z art. 25 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Co istotne, ustawa wprowadza odrębny tryb postępowania w tym przedmiocie, gdyż w ust. 1a art. 25 wskazuje, że powództwo, o jakim mowa w ust. 1 może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sąd, w postępowaniu toczącym się na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie bada zatem prawidłowości uchwały, w oparciu o którą podjęto decyzję o założeniu dodatkowej instalacji, gdyż zastrzeżony dla tego celu jest tryb z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy. W niniejszej sprawie Sąd miał zatem jedynie obowiązek zbadać, czy taka uchwała została podjęta. Odrębny tryb z art. 25 ustawy dotyczy, jak wynika z treści tego artykułu, wszystkich ewentualnych nieprawidłowości związanych z uchwałą. Powódka odniosła się jednak w piśmie z 23 listopada 2016 roku (data pisma- k.

41) oraz na rozprawie do wszystkich zarzutów zgłaszanych przez pozwaną i złożyła (także uprzednio, w pozwie) dokumenty na okoliczność prawidłowego trybu podjęcia uchwały oraz umocowania zarządu powodowej Wspólnoty. Co do zarzutu nieumocowania pełnomocnika powódki należy przytoczyć tezę uchwały z dnia 9 lutego 2017 roku w sprawie III CZP 106/16, w której Sąd Najwyższy wskazał, że w braku odmiennego zastrzeżenia osoba, której właściciele lokali w umowie lub w uchwale (…) powierzyli zarząd nieruchomością wspólną, jest w granicach tego zarządu umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98§1 i 2 kpc. Pozwana dała powód do wytoczenia powództwa, gdyż pomimo wezwania do dobrowolnego udostępnienia lokalu, nie uczyniła tego, co spowodowało konieczność wystąpienia przez powódkę z pozwem. Na koszty powódki złożyła się uiszczona opłata od pozwu w kwocie 150 zł.