Court voids HOA financial report resolutions for failing to reflect actual fund status and violating management rules.

Sygn. II C 817/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 29 lipca 2016 r. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie II Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz - Motyk Protokolant: Marta Gurtat po rozpoznaniu w dniu 29 lipca 2016 r. w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Miasta S. W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w W. o uchylenie uchwały nr (...) 1.uchyla uchwałę numer (...) i uchwałę numer (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W.;

2. zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W. na rzecz powoda Miasta S. W. kwotę 580zł (pięćset osiemdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt II C 817/15

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 27 lipca 2015 roku, skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w W., Miasto S. W. domagało się uchylenia w całości uchwały nr (...) z dnia 22 maja 2015 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 rok i uchwały nr (...) z dnia 22 maja 2015 roku w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2014 rok i zasądzenia na swoją rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Powód wskazywał, że zaskarżone uchwały naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ponieważ zarząd ewidencjonuje ponoszone przez wspólnotę koszty i uzyskiwane wpływy mimo braku uchwały określającej zakres i sposób prowadzenia owej ewidencji, a nadto – sprawozdania finansowe za 2013 i 2014 rok nie odzwierciedlają rzeczywistej sytuacji finansowej na kontach wspólnoty. (k. 2-5).

Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w W. domagała się oddalenia powództwa. Pozwana akcentowała skalę trudności wiążących się ze sporządzeniem sprawozdań księgowych, polegających na braku wiedzy o stanie funduszu remontowego w 2010 roku, zmianie firmy administrującej dokonanej w 2014 roku, braku sprawozdania finansowego za 2013 rok i zaniechaniu prowadzenia księgowości w 2013 roku. Pozwana wskazywała, że przyczyną różnicy między danymi o stanie środków na funduszu remontowym na koniec 2013 roku i 2014 roku a stanem rzeczywistym jest brak sprawozdań finansowych za lata wcześniejsze, przy czym wspólnota w rzeczywistości posiada więcej środków na koncie bankowym niż ujawniono w sprawozdaniu finansowym. (k.28-29) Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Miasto S. W. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w W.. niesporne Właściciele lokali w pozwanej wspólnocie zostali zawiadomieni o dorocznym zebraniu wyznaczonym na 22 maja 2015 roku, otrzymali projekty uchwał i materiały (w tym sprawozdania finansowe). Materiały na zebranie przygotowywane były przez nowego administratora wspólnoty, który przejął zarządzanie nią w maju 2014 roku. Administrator informował członków wspólnoty o zaniechaniach swojego poprzednika, m.in. o tym, iż dotychczas księgowość nie była prowadzona rzetelnie, rok 2013 i początkowe miesiące 2014 roku nie zostały zaksięgowane, o braku sprawozdania finansowego za 2013 rok oraz o niekompletności przekazanej mu dokumentacji.

Jeszcze przed zebraniem administrator wyjaśniał członkom wspólnoty sposób wyliczenia poszczególnych pozycji sprawozdań księgowych i wyjaśniał, iż na dzień 31 grudnia 2014 roku stan kont bankowych wynosił: konto podstawowe – 10 516,76zł, konto remontowe – 18 550,53zł, lokata – 101 987,24zł. Dowód: korespondencja przedstawiciela strony pozwanej z administratorem wspólnoty (k.14-16), zeznania świadka S. A. (protokół rozprawy z 3 czerwca 2016 roku 00.04.46-00.26.09) W dniu 22 maja 2015 roku odbyło się zebranie członków Wspólnoty, podczas którego wyjaśniono trudności wiążące się ze sporządzeniem sprawozdań księgowych za 2013 i 2014 rok oraz to, że dane w nich zawarte zostały wpisane na podstawie dostępnej dokumentacji obrazującej wpłaty i wypłaty z rachunków wspólnoty.

Członkowie wspólnoty uzyskali także pisemną informację, iż w rzeczywistości wspólnota posiada ok. 50 000zł więcej na funduszu remontowym, przechowywanych na rachunkach bankowym, jednak brak jest dokumentacji księgowej za lata wcześniejsze dokumentującej wpłaty i przyrost owych środków. Administrator wspólnoty wyjaśniał przyczyny dla których w sprawozdaniu finansowym za 2013 rok jako stan środków funduszu remontowego wskazano 49 574,06zł, za 2014 rok – 69 127,98zł, podczas gdy na koniec grudnia 2014 roku faktycznie posiadane i przechowywane na rachunkach bankowych przez wspólnotę środki funduszu remontowego wynosiły 120 537,77zł.

Następnie w wyniku głosowania przez ogół właścicieli lokali przeprowadzonego na w/w zebraniu oraz uzupełnionego w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2013 i uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2014. Za podjęciem tych uchwał oddano głosy odpowiadające 69,92% udziałów w nieruchomości wspólnej, a przeciwko – odpowiadające 12,68% udziałów. Przeciwko podjęciu zaskarżonych uchwał głosowało Miasto S. W.. Dowód: uchwała nr (...) wraz z załącznikami (k.8-10), uchwała nr (...) wraz z załącznikami (k.11-13), zeznania świadka S. A. (protokół rozprawy z 3 czerwca 2016 roku 00.04.46-00.26.09) Pismem z dnia 10 czerwca 2015 roku, doręczonym 11 czerwca 2015 roku, administrator pozwanej wspólnoty powiadomił powoda, że częściowo w głosowaniu przeprowadzonym na zebraniu w dniu 22 maja 2015 roku i częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęto mi.in. uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2013 roku i uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2014 rok.

Dowód: pismo z dnia 10 czerwca 2015 roku (k.

7)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne. Zgodnie z przepisem art. 25 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Dla skuteczności zaskarżenia uchwały konieczne jest sprecyzowanie powodów zakwestionowania danej uchwały oraz udowodnienie iż istnieją przesłanki jej uchylenia (art. 6 kc). W rozpoznawanej sprawie nie było przedmiotem sporu, iż dane zawarte w sprawozdaniach finansowych wspólnoty za 2013 i 2014 roku co do stanu posiadanych środków funduszu remontowego nie odpowiadały stanowi rzeczywistemu, a także iż członkowie wspólnoty wiedząc o tym podjęli uchwały o zatwierdzeniu owych sprawozdań.

Strona pozwana domagała się oddalenia powództwa z powołaniem się na przyczyny umieszczenia w sprawozdaniach księgowych tego rodzaju zapisów, akcentując zaniechania i błędy poprzednich administratorów i braki w dokumentacji księgowej. W ocenie Sądu argumentacja strony pozwanej nie mogła odnieść zamierzonego skutku. Art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zobowiązuje bowiem zarząd wspólnoty do prowadzenia ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Na corocznym zebraniu zarząd jest zobowiązany składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności (art. 30 ust.1 pkt 2 ustawy), którego częścią składową jest sprawozdanie finansowe wspólnoty. Sprawozdanie takie powinno odzwierciedlać stan faktyczny, powstały w następstwie rozliczeń za dany rok i ujawniać ile środków w danym roku wpłynęło na konto wspólnoty, ile środków wydatkowano i ile środków pozostało do dyspozycji wspólnoty. Sprawozdania finansowe za 2013 i 2014 rok, przyjęte zaskarżonymi uchwałami, w sposób sprzeczny z rzeczywistością (tj. ilością środków na kontach bankowych wspólnoty) określały stan funduszu remontowego, nie uwzględniając kwoty ponad 50 000zł, z uwagi na trudności w odnalezieniu dokumentów źródłowych co do jej zaksięgowania.

Sąd stoi na stanowisku, iż uchwały zatwierdzające sprawozdania finansowe nie odzwierciedlające sytuacji finansowej wspólnoty w sposób oczywisty naruszają zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz że – niezależnie od zaniechań księgowych w latach wcześniejszych – w sprawozdaniu powinny być ujęte wszystkie środki funduszu remontowego. Sprawozdanie to powinno bowiem ujawniać finanse wspólnoty, by stać się podstawą do podejmowania planu gospodarczego na kolejny rok i oceny pracy zarządu. Z zeznań świadka wynika przy tym, iż już w roku następnym dopisano w sprawozdaniu finansowym stosowną rubrykę i ujawniono owe środki na lokacie bankowej, w odniesieniu do których brak było dokumentów źródłowych.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd uznał, iż zaskarżone uchwały podlegają uchyleniu jako naruszające zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i z tej przyczyny uchylił je. Podstawę orzeczenia o kosztach procesu zawartego w punkcie II sentencji wyroku stanowił przepis art. 98§1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c.. Pozwana wspólnota, jako strona przegrywająca proces, powinna zwrócić powodowi kwotę 580zł tytułem zwrotu kosztów procesu, na które złożyła się kwota wynagrodzenia pełnomocnika (ustalona na podstawie §10 ust. 1 pkt. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej urzędu) oraz kwota uiszczonej opłaty sądowej od pozwu (400zł).