Court partially allows eviction claim but grants tenant right to social housing and suspends execution.

Sygn. akt IC 613/16

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 15 grudnia 2016r. Sąd Rejonowy w Toruniu – Wydział I Cywilny w składzie: przewodniczący: SSR Maciej J. Naworski protokolant: sekretarz sądowy Irena Serafin po rozpoznaniu dnia 1 grudnia 2016r., w T. na rozprawie sprawy z powództwa Gminy M. T. przeciwko E. W. o zapłatę I. utrzymuje w mocy wyrok zaoczny wydany dnia 2 czerwca 2016r. - w punkcie 1. ( pierwszym ), - w punkcie 3. ( trzecim ), II. uchyla opisany wyrok zaoczny w punkcie 2. ( drugim ), III. ustala, że pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego i wstrzymuje wykonanie wyroku zaocznego w punkcie 1. ( pierwszym ) do czasu złożenia pozwanej oferty najmu lokalu socjalnego przez Gminę M. T.. Sygn. IC 613/16

UZASADNIENIE

Gmina M. T. żądała eksmisji E. W. z lokalu mieszkalnego położonego w T. przy ulicy (...). Podniosła, że wynajęła sporne mieszkanie synowi pozwanej, który jednak rozwiązał najem i się z niego wyprowadził. Pomimo tego pozwana nie mieszkania powódce, wytoczyła sprawę o ustalenie najmu i ją przegrała. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, ponieważ po pierwsze, była przekonana, że po rozwiązaniu najmu przez syna przejmie lokal, po drugie jest biedna, po trzecie, poczyniła na lokal nakłady w wysokości 25.000zł i korzysta z prawa zatrzymania, po czwarte, żądanie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i po piąte wreszcie, powództwo jest przedwczesne, ponieważ wystąpiła do powódki o wynajęcie lokalu z zasobu komunalnego ( k. 36 i n. ).

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

1. Stan faktyczny w zakresie niezbędnym dla rozstrzygnięcia był bezsporny wobec czego Sąd ustalił go na podstawie zgodnych oświadczeń stron i art. 230 k.p.c. W szczególności nie rodziło kontrowersji, że powódka wynajęła synowi pozwanej sporne mieszkanie, że pozwana zajmował je wraz z synem i, że syn lokal opuścił i umowę wypowiedział. Jasne było też, że pozwana w toku procesu zarejestrowała się jako bezrobotna ( k. 85 ) oraz, że utrzymuje się z pomocy syna ( k. 90v ). Tylko dla porządku Sąd zaznacza, że zeznania pozwanej były wiarygodne, ponieważ nie zachodziły żadne podstawy do ich kwestionowania; nie uczyniła tego też strona powodowa.

2. Rozstrzygniecie było oczywiste. Zakończenie najmu powoduje bowiem wygaśniecie umów podnajmu i użyczenia ( art. 668 § 2 k.c. ). Wypowiedzenie powódce umowy najmu spornego mieszkania przez syna pozwanej spowodowało więc także rozwiązanie stosunku, na podstawie którego korzystała z niego pozwana. Jej nadzieje i wadliwe przekonanie o możliwości „przejęcia” mieszkania nie miały natomiast znaczenia. Z chwilą rozwiązania najmu przez syna pozwana utraciła zatem tytuł, który mogła przeciwstawić żądaniu powódki ( art. 675 § 1 k.c. ).

3. Pozwana nie miała przy tym innych skutecznych argumentów. Podnoszony przez nią zarzut zatrzymania trafiał bowiem w próżnię. Przepis art. 461 § 2 k.c. wprost wyklucza przecież stosowanie go w przypadku rzeczy oddanych w najem. Oczywiste jest przy tym, że wyłączenie, o którym mowa dotyczy zarówno najemcy, jak i osób, które tytuł do władania rzeczą czerpały od niego. Dla wynajmującego stanowią drugą stronę umowy, a omawiane unormowanie ma celu ochronę jego praw. Nieracjonalne byłoby zresztą pozbawienie najemcy prawa zatrzymania i upoważnienie do korzystania z niego osoby, którym oddał on wynajętą rzecz w podnajem czy użyczenie; ustawodawca jest natomiast racjonalny.

W rezultacie zbędne było prowadzenie postępowania dowodowego w tym kierunku, ponieważ skutkować musiało niepotrzebnymi kosztami i marnowaniem czasu; Sąd oddalił więc wnioski dowodowe pozwanej ( art. 217 § 3 k.p.c. ). Także dalsze racje eksponowane przez pozwanego nie były trafne. Fakt, że pozwana jest biedna niczego nie zmienia a w szczególności nie rodzi tytułu do zajmowania lokalu po wygaśnięciu użyczenia. Powództwo nie było też przedwczesne, ponieważ wniosek o wynajęcie lokalu nie jest wiążący dla powódki a nawet zawarcie nowej umowy najmu nie zwolni pozwanej z konieczności wydania dotychczas zajmowanego mieszkania.

Pozwana maiłaby słuszność tylko w razie wynajęcia jej spornego lokalu. Takie fakt nie miał jednak miejsca do chwili zamknięcia rozprawy. Wreszcie, odwołanie się do klauzuli generalnej zasad współżycia społecznego nie było uzasadnione. Nie wdając się w teoretyczne rozważania na temat wykładni art. 5 k.c. wystarczające jest stwierdzenie, że klauzula generalna zasad współżycia społecznego pozwala na łagodzenie rygoryzmu prawnego polegające na odmowie przyznania ochrony słusznym roszczeniom w sytuacji, w której nie jest to sprawiedliwe w świetle akceptowanych powszechnie norm społecznych.

Tego typu względy nie wchodzą jednak w rachubę w sprawie. Otóż, de lege lata, eksmisja nie oznacza pozbawienia dachu nad głową lecz, co do zasady, konieczność przeniesienia się do innego lokalu. Fakt ustalenia pozwanej prawa do lokalu socjalnego, o czym będzie mowa poniżej, wyklucza zaś naruszenie jakichkolwiek praw pozwanej, co czyni rozważania na temat nadużycia prawa przez stronę powodową bezprzedmiotowymi.

4. W tym miejscu należało zastanowić się nad kwestią lokalu socjalnego. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego ( tekst j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm., powoływanej dalej jako ustawa o ochronie praw lokatorów ) w wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu lokatora do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę, w myśl art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, dotychczasowy sposób korzystania przez nich z mieszkania i ich szczególną sytuację materialną; lokatorem jest natomiast na gruncie powołanej ustawy osoba, która korzysta z lokalu na podstawie tytułu prawnego innego niż własność ( art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów ).

Pozwana miała status lokatora, ponieważ była matką najemcą, której oddał on lokal do współkorzystania a następnie wyłącznego korzystania. Takie zachowanie mieści się w granicach uprawnień najemcy ( art. 688 zd. 2 ) wobec czego nie można twierdzić, że pozwana korzystała z lokalu bez tytułu prawnego. Sąd nie może zaś orzec o braku prawa do lokalu socjalnego zarejestrowanych bezrobotnych, jeżeli eksmisja ma nastąpić z mieszkania należącego do gminy, chyba że mają gdzie mieszkać ( art. 14 ust. 4 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów ).

Powód nie przeprowadził zaś dowodu, że pozwana może zamieszkać w innym miejscu wobec czego rozstrzygniecie było oczywiste.

5. Na podstawie art. 14 ust. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów Sąd wstrzymał wykonanie wyroku do czasu złożenia pozwanej oferty najmu lokalu socjalnego.

6. O kosztach Sąd orzekł w myśl art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 99 k.p.c. Z.