Court dismissed preferential price claim for agricultural land housing non-eligible tenant family.

IVC 427/13

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 lutego 2014 roku Sąd Okręgowy w Warszawie Wydział IV Cywilny w składzie: Przewodnicząca : SSO. Anna Bartoszewska Protokolant sądowy Joanna Micińska po rozpoznaniu w dniu 10 lutego 2014 roku w Warszawie na rozprawie sprawy z powództwa Z. D. przeciwko Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W. o zapłatę 1. powództwo oddala;

2. zasądza od powoda Z. D. na rzecz pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W. kwotę 6.300 zł ( sześć tysięcy trzysta złotych) tytułem kosztów zastępstwa procesowego. IV C 427/13

UZASADNIENIE

Powód Z. D. pozwem z dnia 9 grudnia 2010 r. (data prezentaty) wniósł o zasądzenie na jego rzecz do pozwanej Agencji Nieruchomości Rolnych z siedzibą w W. kwoty 56.112,00 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów jakie poniósł na wykup swego mieszkania położonego w W. przy ulicy (...) . Dochodzona pozwem kwota stanowi 69,5% -ową zniżkę wyliczoną za okres pracy powoda u zbywcy lokalu tj. od 20 września 1992r. do 29 kwietnia 2004r., przy uldze 6% za każdy rok pracy liczoną od kwoty 80.738 zł tj. ceny jaką zapłacił za wkup lokalu bez zastosowania ustawowych preferencji określonych w art. 42 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz.U.2007.231.1700 j.t. ze zm.).

Pozwana Agencja Nieruchomości Rolnych wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych (odpowiedź na pozew- k. 44-47). Dnia 6 maja 2011 r. na rozprawie przed Sądem Rejonowym w Pruszkowie powód rozszerzył powództwo do kwoty 84.247,00 zł, wnosząc o zwrot 95% uiszczonej za wykup lokalu ceny tj. kwoty 76.701 zł plus zwrot kosztów oprocentowania spłacanych rat w kwocie 7.546 zł . Stwierdziwszy swą niewłaściwość Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 9 maja 2011 przekazał sprawę do rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie (postanowienie k. 75).

Przed Sądem Okręgowym strony podtrzymały swoje stanowiska. Wyrokiem z dnia 24 lutego 2012 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo i zasądził od powoda Z. D. na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych w W. kwotę 3.600,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (wyrok Sadu Okręgowego- k. 143). Uwzględniając wniesioną przez powoda apelację od powyższego wyroku ,Sąd Apelacyjny w dniu 20 listopada 2012 r. uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, nakazując Sądowi pierwszej instancji dokonanie ustaleń niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy, ocenę ,czy żądanie powoda znajduje oparcie w obowiązujących w dacie dokonywania czynności i obecnie przepisach.

Przy czym ocena ta miała być dokonana nie tylko pod katem przysługiwania powodowi uprawnień do nabycia lokalu po cenach preferencyjnych , ale też w aspekcie ogólnych zasad prawa cywilnego- skutków nieważności czynności prawnej, wad oświadczenia woli, odpowiedzialności kontraktowej i deliktowej a także przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Ponieważ przedmiotowy lokal położony jest w budynku spełniającym funkcje nie tylko mieszkalne w rozumieniu art. 46 ust.1 pkt 2 ustawy z 1991 o gospodarowaniu nieruchomościami rolnym Skarbu Państwa, przy ponownym rozpoznaniu sprawy ,Sąd Okręgowy miał ocenić, czy z chwilą wejścia w życie tej ustawy stosunek najmu tego lokalu wygasł, zaś dotychczasowy najemca zachował uprawnienie do zawarcia z nim umowy najmu innego lokalu na podstawie art. 46 ust. 2 powołanej wyżej ustawy, czy też ten stosunek winien mu być wypowiedziany.

Jeśli tak , to jakie są skutki braku tego wypowiedzenia , w szczególności czy można uznać , iż najemca zachował prawo pierwszeństwa nabycia takiego lokalu na zasadach preferencyjnych zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 15 grudnia 2000 w brzmieniu obowiązującym w dacie zawierania umowy. Jeśli powód był osobą uprawnioną w rozumieniu 2 tej ustawy a Agencja zawarła z nim umowę bez należnych mu ulg, to czy cała umowa jest nieważna i czy można by uwzględnić żądanie powoda bez jednoczesnego zaoferowania przez powoda zwrotu świadczenia na rzecz Agencji.

Jeśli zaś uznać ,iż skutek nieważności obejmuje jedynie postanowienie dotyczące ceny, to należy rozważyć , czy powód jest uprawniony do żądania całej kwoty – skoro stroną umowy po stronie nabywców była także jego małżonka. Sąd Okręgowy miał też rozważyć ,czy rozszerzenie powództwa dokonane przez powoda na rozprawie 6 maja 2011r. było skuteczne , biorąc pod uwagę treść art. 193 §3 k.p.c. (wyrok Sądu Apelacyjnego- k. 195). Sąd na podstawie materiału dowodowego zebranego w sprawie ustalił następujący stan faktyczny:

Powód w dniu 1 lipca 1983 r. otrzymał przydział mieszkania funkcyjnego o powierzchni 75,4 m 2 wraz z komórką, oznaczonego nr 4 , znajdującego się w budynku nr (...) w W. (k. 52). Powód zajął ten lokal wraz z żoną i dwójką dzieci. Po przejęciu do Zasobu mienia zlikwidowanej (...) w P. powód ubiegał się o wykup lokalu mieszkalnego objętego umową najmu. Przedmiotowy lokal mieszkalny, podobnie jak trzy inne lokale, znajdował się w budynku laboratoryjnym działu hodowli ziemniaka. Agencja nie wyraziła zgody na sprzedaż tych lokali, z uwagi na potrzeby hodowli ziemniaka (k. 53).

W zaistniałej sytuacji, ówczesny administrator zasobów mieszkaniowych w P.- R. E., na prośbę żony powoda T. D., przydzielił jej niewykończony lokal mieszkalny nr (...) o powierzchni 65,19 m 2 położony w P., przy ul. (...). Dnia 31 października 1995 r. aktem notarialnym Rep. A nr (...) Agencja sprzedała powodowi i jego małżonce przedmiotowy lokal stosując preferencyjne warunki określone w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, za cenę 9.128,70 zł obniżoną do kwoty 912,87 zł, po zastosowaniu 90% zniżki, stosownie do stażu pracy żony powoda.

Cena uwzględniała stan lokalu (k.- 57-61, zeznania świadka T. D. k.- 100). Pomimo sprzedaży lokalu w P., administrator nie rozwiązał z powodem umowy najmu lokalu w budynku nr (...) położonym w W.. Z uwagi na fakt, że wspomniany budynek laboratoryjny ostatecznie okazał się zbędny dla hodowli, a najemcy lokali mieszkalnych w tym budynku kierowali do pozwanej liczne wnioski, Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa wyraziła zgodę na ich sprzedaż, z tym ,że nie na warunkach preferencyjnych (k. 62). Pismem z dnia 2 lutego 2004r. działające w jej imieniu Przedsiębiorstwo (...) Skarbu Państwa „ (...) „ w W. przedstawiło powodowi ofertę sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Miał on zostać sprzedany za cenę 80.738 zł, z rozłożeniem ceny sprzedaży na raty . Pierwsza rata w kwocie 8.738 zł miała być zapłacona przed podpisaniem aktu notarialnego a reszta ceny tj. 72.000 zł rozłożona na 40 rat kwartalnych po 1.800 zł każda plus odsetki w wysokości 1/5 stopy redyskontowej , nie mniej jednak niż 3% w stosunku rocznym (k. 23). W oświadczeniu z dnia 3 lutego 2004 r. powód wyraził zgodę na nabycie lokalu , na przedstawionych mu warunkach ( k.25). Powód przyznał, że „zdawał sobie sprawę, że kupuje mieszkanie bez żadnych preferencji”.

Powód nie kwestionował powyższych ustaleń pomiędzy stronami, a w toku postępowania nie poddał pod wątpliwość ważności zawartej umowy. Aktem notarialnym z dnia 29 kwietnia 2004 r. Rep. A nr (...) Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedała powodowi i jego żonie T. D. lokal nr (...) położony w W. przy ulicy (...) o powierzchni 78,38 m 2 wraz z przynależną piwnicą i udziałem wynoszącym 0, (...) części wspólnych budynku i w działce wraz z przynależnym prawem do miejsca postojowego w trybie bezprzetargowym na cenę 80.738,00 zł z rozłożeniem na 40 rat kwartalnych i z zastosowaniem preferencyjnego oprocentowania (k. 64-69).

Suma oprocentowanych preferencyjnymi odsetkami rat głównych wyniosła 7.546,85 zł (zestawienie powoda k. 222). Przed zakupem mieszkania w W. małżonkowie D. byli już właścicielami mieszkania w P. przy ul. (...). Ich potrzeby mieszkaniowe były już zaspokojone, a mieszkanie będące przedmiotem sporu miało zostać przeznaczone dla syna powoda (k. 111-112). Powód domaga się od pozwanej zwrotu 84.247,00 zł. Na powyższą kwotę składają się: 76.701,00 zł jako 95% kwoty rzeczywiście zapłaconej przez powoda za lokal oraz 7.546,00 zł tytułem oprocentowania zapłaconych rat . (pismo powoda- k. 220-221).

Powyższy stan faktyczny , między stronami bezsporny , Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów oraz dowodów osobowych tj. zeznań powoda (k. 73-74) i świadka T. D. (k.100). Sąd w całości uznał za wiarygodne dokumenty prywatne złożone w sprawie, gdyż treść ich nie została zakwestionowana przez żadną ze stron, a Sąd nie znalazł podstaw, by podważyć ich wiarygodność z urzędu.

Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Zdaniem Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie znajduje uzasadnienia w żadnej podstawie prawnej. W dniu 9 kwietnia 2004r. strony zawarły cywilnoprawną umowę notarialną , na mocy której ustanowiona została odrębna własność lokalu nr (...) położonego w W. przy ulicy (...) następnie lokal ten został sprzedany powodowi i jego żonie T. D. za cenę 80.738 zł rozłożoną na korzystnie oprocentowane raty , płatne w ciągu 10 lat. Zgodnie z wyrażoną w art. 353(1) k.c. zasadą swobody umów , strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia.

Umowa między stronami została zawarta w wyniku oferty przedstawionej powodowi w dniu 2 lutego 2004r. , którą powód zaakceptował bez zastrzeżeń. . Powód przyznał, że „zdawał sobie sprawę, że kupuje mieszkanie bez żadnych preferencji”. Nie kwestionował powyższego, chociażby poprzez wystąpienie z powództwem o ustalenie lub o zobowiązanie pozwanej do zawarcia umowy na preferencyjnych zasadach, nie podnosił, że po jego stronie zachodziły jakiekolwiek okoliczności wyłączające lub ograniczające świadome i swobodne podjęcie decyzji .

Zobowiązanie które podjął, a następnie poprzez zapłatę umówionej ceny zrealizował było jego świadomym działaniem. Dopiero po blisko siedmiu latach od zawarcia umowy , powód , nie powołując się na żadną z wad oświadczenia woli i nie wnosząc o stwierdzenie nieważności zawartej umowy , wniósł o zapłatę kwoty przewyższającej wartość zapłaconej ceny , bez jednoczesnego zaoferowania zwrotu świadczenia, uznając ,że jego prawa zostały naruszone przez działanie pozwanej. Tak sformułowane żądanie w żadnym wypadku nie zasługuje na uwzględnienie.

Pozostaje w sprzeczności z wywodzącą się jeszcze z prawa rzymskiego zasadą prawa pacta sunt servanda, ,że umów należy dotrzymywać . Uwzględnienie tego żądania prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powoda a nadto pozostawałoby to w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Art. 5 k.c. stanowi ,że nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, gdyż takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

Norma ta odnosi się do wszystkich możliwych przypadków, gdy powoływanie się na prawo podmiotowe nie stanowi jego wykonywania, lecz jego nadużywania. Działanie takie nie jest społecznie aprobowane i nie powinno korzystać z ochrony prawnej. Sąd podzielił stanowisko poznawanej, zgodnie z którym sprzedaż mieszkań państwowych z zastosowaniem ulg przy zapłacie ceny jest elementem pomocy państwa dla określonych kategorii osób, np. pracowników, najemców. Z dobrodziejstwa tego uprawnieni powinni skorzystać jednokrotnie, ponieważ ponowne zastosowanie ulgi cenowej mogłoby zostać uznane za korzyć uzyskaną niesłusznie kosztem Skarbu Państwa i nadużycie prawa, a także naruszenie zasad równości wobec prawa w stosunku do pozostałych uprawnionych.

Potrzeby mieszkaniowe powoda i jego małżonki zostały już zaspokojone w lokalu mieszkalnym w P., który pozwana sprzedała im stosując preferencyjne warunki. Lokal w W. miał być przeznaczony na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych syna małżonków , który z pewnością nie należy do kręgu osób do których mają zastosowania przepisy art. 42 i 43 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (u.g.n.r.). Zdaniem Sądu powód również nie należy do kręgu tych osób. Lokal w W. , którego najemcą był powód znajdował się w budynku laboratoryjnym działu hodowli ziemniaka , a więc w budynku nie służącym wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych w rozumieniu art. 46 u.r.n.r. .Zgodnie z treścią tegoż przepisu obowiązującą w dacie zawarcia umowy między stronami, najemcom zajmujących lokale w budynkach mieszkalnych przejętych do Zasobu , niesłużących wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przysługuje pierwszeństwo w najmie innego mieszkania wchodzącego w skład (...). (2001-06-09 tekst jednolity Dz.U.2001.57.603.) Sąd w całości podzielił stanowisko strony pozwanej w zakresie interpretacji art. 46 u.g.n.r., zgodnie z którą najemcom zajmującym lokale w budynkach nie służących wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przysługuje jedynie pierwszeństwo w najmie innego lokalu wchodzącego w skład (...) i dopiero ten lokal może podlegać sprzedaży na warunkach preferencyjnych w trybie przepisów art. 42 i 43 u.g.n..r.

Za taką interpretacją przemawiają argumenty de lege lata i wykładnia uwzględniająca treść przepisu art. 46a obowiązującego od 3 grudnia 2011r. zgodnie z którym „ do zbycia przez Agencję nieruchomości w skład której wchodzą domy i lokale mieszkalne, o których mowa w art. 46 ust. 1 zdanie drugie, nie stosuje się art. 42 i 43 oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa.

Z dniem zbycia stosunki najmu tych domów i lokali na czas określony stają się stosunkami najmu na czas nieokreślony. Zgodnie z powyżej przedstawioną interpretacją art. 46 u.g.n. r. powód jako najemca lokalu o jakim mowa w tym przepisie miał jedynie prawo pierwszeństwa w najmie innego lokalu w celu możliwości sprzedaży go na warunkach określonych w przepisach art. 42 i 43 u.g.n.r.. Pozwana umożliwiła powodowi realizację tego uprawnienia sprzedając mu i jego małżonce lokal w P. . Tylko w przypadku odstąpienia od umowy bądź stwierdzenia nieważności umowy wzajemnej , powód mógłby żądać zwrotu zapłaconej ceny w zamian za zwrot świadczenia wzajemnego , stosownie do przepisów art. 496 i 497 k.c. Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności i treść powołanych wyżej przepisów Sąd orzekł jak w wyroku.

O kosztach postępowania orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. i § 6 pkt. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.