Appeal dismissed; tenants lost preferential purchase rights after losing tenancy due to unpaid rent.

Sygn. akt II Ca 431/13

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 11 lipca 2013 roku Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie: Przewodniczący SSO Arkadiusz Lisiecki (spr.) Sędziowie SSO Jarosław Gołębiowski SSR del. Krzysztof Olaszek Protokolant Paulina Neyman po rozpoznaniu w dniu 11 lipca 2013 roku w Piotrkowie Trybunalskim na rozprawie sprawy z powództwa A. P. (1) i S. P. przeciwko Fundacji (...) w R. o ustalenie naruszenia prawa i interesu prawnego na skutek apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego w Radomsku z dnia 3 kwietnia 2013 roku, sygn. akt I C 106/12 oddala apelację. Sygn. akt II Ca 431/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2013 roku Sąd Rejonowy w Radomsku, po rozpoznaniu sprawy z powództwa A. P. (1) i S. P. przeciwko Fundacji (...) w R. o ustalenie naruszenia prawa i interesu prawnego 1. oddalił powództwo, 2. przyznał adwokatowi G. B. ze środków Skarbu Państwa Sądu Rejonowego w Radomsku kwotę 738 zł tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi A. P. (1) z urzędu, na którą to kwotę składa się wartość netto w kwocie 600 zł oraz wartość podatku VAT w wysokości 23% w kwocie 138 zł, 3. nie obciążył powodów A.

P. (1) i S. P. obowiązkiem zwrotu kosztów procesu. Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły przedstawione poniżej ustalenia i zarazem rozważania Sadu Rejonowego: Decyzją z dnia 19 stycznia 1977 roku Dyrektor Zakładów (...) w R. przydzielił A. P. (2) mieszkanie pracownicze nr (...), położone w R. przy ul. (...), składające się z 4 pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej pow. 61,22 m 2. Matka powodów A. P. (2)nie była pracownikiem Zakładów (...)w R.ani jego następcy prawnego (...) Spółka Akcyjna w R.. Była lekarzem stomatologiem - pracownikiem (...)Przez krótki czas (w okresie od 6 czerwca 2007 roku do 19 września 2007 roku) S. P.pracował w (...) Spółce Akcyjnejw R..

Stosunek pracy ze S. P.został rozwiązany z powodu długotrwałej choroby na podstawie art. 53 § 1 pkt 1 kp. W okresie od dnia 1 października 1954 roku do dnia 30 września 1963 roku pracodawcą A. P. (2)było (...) (...)w R.; w okresie od dnia 1 października 1963 roku do dnia 31 maja 1971 roku jej pracodawcą była (...) Przychodnia (...)w R.; od 15 lutego 1971 r. do 31 maja 1972 rok (...) Przychodnia (...)w R., a od 1 czerwca 1972 roku do 31 grudnia 1996 roku Zespół (...)obecnie Szpital (...) w R.. Miejscem wykonywania pracy przez A. P. (2)było Ambulatorium Przyzakładowe przy Komunie (...)w R..

Akta osobowe A. P. (2)znajdują się w posiadaniu Szpitala (...)w R.. W 1990 roku Zakłady (...) Fabryka (...) z Drutu zostały przekształcone w jednoosobową Spółkę Skarbu Państwa (...) Spółka Akcyjna w R.. Pozwana Fundacja (...) w R. została ustanowiona w 1991 roku przez osoby działające w imieniu organizacji zakładowej (...) Związku Zawodowego (...) przy Zakładach (...) w R. oraz w imieniu (...) Związku Zawodowego (...) w R. aktem notarialnym z dnia 22 października 1991 roku. Celami fundacji było min.: promowanie i rozwój aktywnego uczestnictwa pracowników w procesie przekształceń własnościowych i restrukturyzacji zakładów pracy.

Aktem notarialnym z dnia 12 października 1995 roku Rep. A nr 4675/95 (...) S.A. w R. przekazała pozwanej Fundacji nieodpłatnie między innymi własność budynku mieszkalnego i dwóch budynków gospodarczych, położonych w R. przy ul. (...), wraz z prawem użytkowania wieczystego użytkowania działki nr (...) o pow. 18 a 16 m 2 objętych księga wieczystą numer (...) (obecny numer księgi wieczystej (...). W budynku mieszkalnym położonym przy ul. (...) znajduje się zajmowany przez powodów lokal numer (...). Pismem z dnia 11 grudnia 1995 roku pozwana Fundacja zaoferowała A.

P. (2) wykup przedmiotowego mieszkania wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 12.102,02 starych złotych. Pod koniec lat 90 - tych nie był płacony czynsz za przedmiotowe mieszkanie. Powodem trudności finansowych była choroba A. P. (2). A. P. (2) zmarła w 2002 roku, L. P. zmarł w 2003 roku. Istniejące zadłużenie zostało spłacone dopiero w 2008 roku. Pismem z dnia 19 października 2006 roku pozwana Fundacja zaoferowała powodom wykup przedmiotowego mieszkania. Pismem doręczonym pozwanej w dniu 28 sierpnia 2008 roku powodowie A.

P. (1) i S. P. zwrócili się o wykup przedmiotowego mieszkania. Prośbę swoją ponowili w piśmie doręczonym pozwanej w dniu 9 lutego 2009 roku. Pismem z dnia 11 lutego 2009 roku pozwana Fundacja odpowiedziała powodom, iż decyzja w sprawie sprzedaży przedmiotowego mieszkania nie została podjęta. Pismem doręczonym pozwanej w dniu 4 listopada 2009 roku powodowie ponownie wnieśli o wykup przedmiotowego mieszkania. Wniosek ponowili pismem z dnia 9 listopada 2009 roku. Pismem z dnia 23 listopada 2009 roku pozwana poinformowała powodów, że nie jest zainteresowana sprzedażą im lokalu.

Powodowie A. P. (1) i S. P. jako osoby stale zamieszkujące z najemcą w chwili jego śmierci wstąpili w stosunek najmu po zmarłej matce. Pozwana Fundacja prowadziła sprzedaż przekazanych mieszkań po cenach wolnorynkowych jak i po cenach preferencyjnych te ostatnie ceny dotyczyły mieszkań sprzedawanym pracownikom bądź byłym pracownikom Zakładów (...) w R. bądź jego następcy prawnego (...) w R.. Na dzień 31 lipca 2012 roku zaległość wynosiła 7.437,38 zł. Pismem z dnia 8 września 2012 roku pozwana Spółdzielnia wypowiedziała powodom umowę najmu.

W ocenie Sądu Rejonowego w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia interesu prawnego powodów. Większość mieszkańców - najemców lokali dokonała wykupu mieszkań pod koniec lat 90-tych. Także A. P. (2) oferowano do wykupu mieszkanie. Do wykupu jednak nie doszło z uwagi na sytuację materialną rodziny. Mieszkanie było zadłużone i stan tej utrzymywał się przez wiele lat, aż do 2008 roku. Obecnie zresztą ponownie powstało zadłużenie, które przekracza kwotę 7.000 zł. A zatem budynek, w którym znajduje się sporny lokal nie został przekazany osobie prywatnej ale podmiotowi utworzonemu przez pracowników byłych Zakładów (...) w R..

A powodem dla którego w latach 90-tych nie doszło do wykupu mieszkania, mimo, że inni najemcy w tym czasie tego wykupu dokonali była sytuacja materialna. Strona pozwana oferowała w toku niniejszego procesu do sprzedaży powodom przedmiotowy lokal. Rozbieżność dotyczyła ceny sprzedaży lokalu - tego czy winna ona uwzględniać bonifikatę udzielaną pracownikom bądź członkom rodzin pracowników byłych Zakładów (...)w R.bądź jego następcy prawnego (...) Spółka Akcyjnaw R.. W tym kontekście wskazać należy, że pracodawcą A. P. (2)nie był żaden z w/w. podmiotów.

Miejscem świadczenia przez nią pracy było Ambulatorium Przyzakładowe przy Komunie (...)w R.. Niewątpliwie A. P. (2)korzystała z niektórych przywilejów pracowników Zakładów (...)w R., o czym świadczy chociażby fakt przydzielenie jej mieszkania przez Dyrekcję Zakładów, czy uczęszczania przez jej synów do Przedszkola Przyzakładowego. Ambulatorium Przyzakładowe było usytuowane w tym samym kompleksie budynków, co same Zakłady (...)w R., nie zmienia to jednak oceny, że jej pracodawcą były podmioty zatrudniające w ówczesnych czasach lekarzy, ostatecznie Szpital (...)w R..

Niezależnie od podniesionych przyczyn podnieść należy, że powództwo podlegało oddaleniu także z tego powodu, że powodowie nie są już najemcami przedmiotowego lokalu. Umowa najmu została wypowiedziana powodom, z uwagi na bezspornie istniejące zaległości z tytułu czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Powodowie byli uprzedzeni na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczono im dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności — art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy , o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. (Dz.U.

Nr 31, poz. 266). Powodowie tocząc spór z pozwaną Fundacją — wynajmującym jednocześnie zaniechali wywiązywania się z elementarnego obowiązku jaki ciąży na najemcy — zapłaty czynszu i innych opłat za używanie lokalu. Z wszystkich powyższych względów powództwo podlegało oddaleniu jako niezasadne. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył powodów przegrywających sprawę w całości kosztami procesu z uwagi na ich trudną sytuację materialna, o której najdobitniej świadczy fakt korzystania przez powoda S. P. z pomocy MOPS w R..

Na podstawie § 2 ust. 1 i 3 w zw. z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1348) orzeczono jak w punkcie 2 wyroku. Apelację od powyższego wyroku wnieśli powodowie zaskarżając go w całości zarzucając mu:

a) sprzeczność istotnych ustaleń z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, b) naruszenie przepisów prawa, a w szczególności art.5.ust. 1,2,3 ; art. 6.1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych(...), oraz art. 3 powyższej ustawy.

c) naruszenie przepisów prawa art. 1, art.2, art. 30, art. 32 ustl. Konstytucji RR, d) naruszenie zasady współżycia społecznego o których stanowi art. 5 k.c.

e) wydanie orzeczenia na korzyść pozwanych w oparciu o „ dowody" przedstawiane przezpozwanych z pominięciem istotnych dowodów przedstawionych przez powodów, Biorąc pod uwagę powyższe zarzuty apelujący wnosili o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa sprecyzowanego w piśmie strony powodowej z dnia 29.03.10 roku, lub o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sądowi I instancji do ponownego rozpoznania celem wszechstronnego rozważenia sprawy z uwzględnieniem dowodów i twierdzeń merytorycznych przedstawionych przez stronę powodową zarówno przed sądem I instancji, sygn. akt. IC 8/11 i sygn. akt 106/12 oraz wyroku Sądu Okręgowego w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy, sygn. akt II Ca 653/11, i podniesionych w uzasadnieniu poniższej apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja nie jest zasadna. Ponownie rozpoznając sprawę Sąd Rejonowy wykonał zalecenia tut. Sądu Okręgowego. Nie mają racji autorzy apelacji kiedy zarzucają Sądowi I instancji, iż poczynił ustalenia faktyczne sprzecznie z zebranymi w sprawie dowodami. Wręcz przeciwnie ustalenia faktyczne znajdują potwierdzenie w przeprowadzonych w sprawie dowodach. Umowa przekazania pozwanej Fundacji budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego działki została zawarta 12 października 1995 roku. Zasadnie podnosi Sąd I instancji, że w/w umowa nie mogła naruszać prawa pierwokupu powodów, gdyż w tej dacie nie obowiązywał przepis art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, który przyznawał najemcom lokali mieszkalnych pierwszeństwo w nabyciu mieszkania.

Przepis art. 4 ustawy z dnia 15grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, przyznawał osobie uprawnionej prawo pierwszeństwa w nabyciu mieszkania na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami na zasadach preferencyjnych, o których stanowi art.

6. Przepis ten przewidywał obniżenie ceny sprzedaży o 6% za każdy rok pracy osoby uprawnionej, 3 % za każdy rok najmu tego mieszkania, przy czym łączna obniżka nie mogła przekraczać 95% ceny sprzedaży mieszkania. Jak wynika z poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych to strona pozwana oferowała powodom nabycie mieszkania. Jednak spór między stronami dotyczył ceny sprzedaży lokalu, albowiem w ocenie strony pozwanej matka powodów nie była pracownikiem byłych Zakładów (...) , ani też nie była później pracownikiem następcy prawnego w/w podmiotu.

Jak bowiem wynika z dokumentów stanowisko pozwanego jest prawidłowe, gdyż matka powodów była pracownikiem Prezydium Rady Powiatowej – Wydziału (...), a w końcu swej aktywności zawodowej Zespołu (...). Zatem powodowie nie mogą domagać się nabycia mieszkania na warunkach preferencyjnych, które to warunki zostały zastrzeżone wyłącznie dla pracowników. Trafnie zauważa Sąd I instancji w swym uzasadnieniu, że powództwo podlegało oddaleniu ponieważ w chwili obecnej powodowie utracili status najemców, z uwagi na zadłużenie w opłatach czynszu, a umowa najmu z tego powodu została skutecznie rozwiązana.

Oznacza powyższe, że w dacie orzekania w niniejszej sprawie powodowie zajmują lokal bez tytułu prawnego. Zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy przepisów prawa wskazanych expressis verbis w apelacji jest chybiony i z tego względu nie może odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ apelacja powodów nie jest uzasadniona dlatego i na podstawie art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.