Court orders tenant to access apartment for building renovation under Housing Cooperative Act, requiring heritage authority approval.

Sygn. I C 211/16 Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w G. wniosła o nakazanie pozwanej udostępnienie swojego lokalu położonego w G. na ul. (...) w celu wykonania koniecznych prac remontowo - modernizacyjnych obciążających spółdzielnię, obejmujących wymianę instalacji ciepłej wody użytkowej w budynku mieszkalnym, oraz demontaż gazowych pogrzewaczy wody w lokalach usytuowanych w tym budynku. Pozwana E. B. będąca osobą uprawnioną do korzystania z lokalu nr (...) we wskazanym wyżej budynku wniosła o oddalenie powództwa (k. 32- 33) Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położonego w G. na ul. (...) Budynek wchodzi w skład zasobu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G.. Pozwana nie jest członkiem spółdzielni. okoliczności bezsporne Pod koniec 2014r. powódka podjęła decyzję o podłączeniu budynku w jakim znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwaną do nowego węzła cieplnego. Wpływ na decyzje o realizacji tej inwestycji miały także wyniki okresowej kontroli stanu technicznego budynku i w ramach których stwierdzony został pogarszający się stan przewodów spalinowych, oraz wydane w tym zakresie zalecenia.

Przeprowadzenie podłączenia budynku do nowej sieci ciepłowniczej związane jest z koniecznością wykonania robót obejmujących wymianę wewnętrznej instalacji ciepłej wody użytkowej i cyrkulacji w budynku, oraz likwidację istniejących gazowych podgrzewaczy wody w lokalach. Wykonanie prac zostało poprzedzone zatwierdzeniem projektu wykonania robót i udzieleniem powódce pozwolenia na budowę. Powódka uzyskała także wydawane odrębnie zezwolenie (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w S. na realizację zamierzonych robót, z uwagi na lokalizację budynku w strefie ochrony konserwatorskiej (S. w G.). decyzja nr (...) Starosty (...) z dnia 22 grudnia 2014r. - k. 57- 58 decyzja nr (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w S. z dnia 18 grudnia 2014r. - k. 59 projekt budowlany z maja 2014r. autorstwa E. W. - k. 60- 68 informacja o wynikach kontroli przewodów kominowych z 27 stycznia 2015r. - k. 11 pismo powódki z dnia 7 grudnia 2015r. - k. 15 Powódka przystąpiła do wykonywania robót w 2015r. zlecając ich realizację profesjonalnemu przedsiębiorstwu.

Wykonanie robót wymaga wstępu do poszczególnych lokali, na wysokości których przebiega modernizowania instalacja wody użytkowej i cyrkulacji m.in. w celu demontażu gazowych przepływowych podgrzewaczy wody. Prace wykonane zostały dotychczas w obrębie piwnic i parteru, oraz pierwszego piętra. W dalszej kolejności ich wykonane przewidywane było na drugim piętrze, na którym znajduje się lokal pozwanej. Wielokrotne próby skontaktowania się z pozwaną w sprawie udostępnienia lokalu w celu realizacji zamierzonych robót podejmowane przez powódkę i pracowników wykonujących prace okazały się bezskuteczne.

Pozwana nie stawiła się także na zaplanowane na dzień 14 grudnia 2015r. spotkanie z przedstawicielami zarządu spółdzielni, do udziału w którym została zaproszona, w celu omówienia okoliczności związanych z realizowaną inwestycją i podejmowanymi wobec pozwanej działaniami spółdzielni. W piśmie z dnia 14 grudnia 2015r. skierowanym do powódki odmówiła wpuszczenia do swego lokalu osób wykonujących prace informując o przyczynach swego negatywnego stanowiska wobec kierowanych do niej wezwań. Wskazała w nim m.in., że jako posiadacz prawa do lokalu samodzielnie i na zasadzie wyłączności decyduje o potrzebie i zakresie przeprowadzanych w nim remontów i modernizacji z uwzględnieniem prawa budowlanego i zasad bezpieczeństwa.

Podniosła, że powódka jest wyłącznie administratorem obiektu wobec czego powinna uzyskiwać zgodę pozwanej na przeprowadzenie wszelkich prac w obrębie jej lokalu. Pozwana zagroziła, ze w przypadku nie uzyskania przez spółdzielnie takiej zgody osoby odpowiedzialne za naruszenie prawa poniosą odpowiedzialność za niegospodarność środkami publicznymi jak też zostaną pociągnięte do odpowiedzialności karnej. Prace związane z wymianą odcinka instalacji wodnej zlokalizowanej w obrębie należącego do pozwanej pomieszczenia piwnicznego wykonane zostały ostatecznie bez uzyskania jej zgody, po dokonaniu przymusowego otwarcia tego pomieszczenia, pod nieobecność pozwanej.

Natomiast z uwagi na nie udostępnienia przez pozwaną pomieszczenia mieszkalnego dalsze wykonywanie zaplanowanych przez powódkę robót zostało wstrzymane. Stało się to również przyczyną nie zrealizowania tych prac na trzecim i czwartym piętrze budynku w lokalach położonych nad lokalem pozwanej. Ich kontynuacja przewidywana jest po zakończeniu obecnie wszczętego procesu. okoliczności częściowo bezsporne pismo powódki z dnia 7 grudnia 2015r. - k. 15 pismo powódki z dnia 9 grudnia 2015r. - k. 14 pismo powódki z dnia 7 stycznia 2016r. - k. 17 pismo pozwanej z dnia 14 grudnia 2015r. - k. 16 zeznania R.

K. - k. 53 zeznania K. C. - k. 53- 54 przesłuchanie pozwanej - k. 78- 79

Sąd zważył co następuje:

Podstawę żądania powódki stanowi art. 6 1 ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych . Z jednoznacznego brzmienia przepisu wynika, że jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. Wbrew stanowisku pozwanej korelatem powyższego uprawnienia powódki jest obowiązek użytkownika lokalu dokonania jego udostępnienia w razie ziszczenia się przesłanek ujętych w przywołanej regulacji.

Omawiany przepis nie zawiera żadnych szczegółowych wskazań dotyczących warunków realizacji przewidzianego uprawnienia spółdzielni a w szczególności nie zawiera wyraźnych ograniczeń w zgłoszeniu i dochodzeniu tego żądania na drodze sądowej. Jego dopełnieniem jest przepis statutu, w którym zastrzeżono, iż w razie gdy lokal lub budynek wymaga przeprowadzenia remontu obciążającego spółdzielnię, przebudowy lub modernizacji - spółdzielnia może żądać od osób korzystających z lokalu oraz budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót.

Zapis ten będący w istocie powtórzeniem unormowania wynikającego z art. 6 1 ust. 4 wyżej wskazanej ustawy ma charakter ogólny ale jego sens jest taki, że w przypadku konieczności przeprowadzenia określonych robót w lokalu lub budynku, które nie obciążają użytkownika lokalu jest on zobowiązany - gdy wykonanie robot (w lokalu lub budynku) tego wymaga -do udostępnienia swojego lokalu w niezbędnym zakresie w celu wykonania tych prac. Pozwana nie jest co prawda członkiem spółdzielni ale jako osoba korzystająca z lokalu spółdzielczego jest jak należy przyjąć zobowiązana w myśl wskazanego przepisu statutowego do respektowania jego postanowień.

O potrzebie przeprowadzenia robót remontowych, modernizacyjnych lub związanych z dokonaniem przebudowy, które nie obciążają użytkownika lokalu (osoby korzystającej z lokalu) a w szczególności robót dotyczących samego budynku - decyduje w sposób autonomiczny Spółdzielnia jako zarządca i właściciel obiektu zobowiązany do jego utrzymania we właściwym stanie i odpowiadający za jego należyty stan techniczny, eksploatacyjny itd. Bezdyskusyjne zamierzone przez spółdzielnię prace związane z przebudową znajdującej się w budynku instalacji cieplej wody użytkowej i cyrkulacji, w tym demontażu istniejących gazowych podgrzewaczy wody zaliczają się do prac modernizacyjno- remontowych obciążających Spółdzielnie.

Decyzje o ich przeprowadzeniu powódka podjęła m.in. w wyniku okresowej kontroli stanu technicznego tych urządzeń i instalacji, oraz zaleceń specjalisty z dziedziny kominiarstwa. Pozwana nie jest uprawniona do kwestionowana celowości wykonania powyższych robót pomijając to, iż w niniejszym procesie nie przedstawiła ona żadnych rzeczowych, zasługujących na uwzględnienie argumentów, które niweczyłyby zasadność decyzji o realizacji zamierzonych robót. Podstawę formalną ich wykonywania stanowi wydane na rzecz powódki pozwolenie na budowę.

Oznacza to, że dopełnione zostały wszelkie wymogi formalno prawne warunkujące legalność przeprowadzenia zamierzonej inwestycji. W myśl obowiązujących przepisów uzyskane przez powódkę pozwolenie na budowę zachowuje swą aktualność przez okres trzech lat a więc co najmniej do 2017r. powódka zachowuje uprawnienie do realizacji prac objętych treścią pozwolenia bez konieczności ubiegania się o wydanie nowej decyzji. Jedyne zastrzeżenie należy sformułować w tym względzie w odniesieniu do decyzji (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w S. z 18 grudnia 2014r., która stanowiła przesłankę udzielenia pozwolenia na budowę, a której termin obowiązywania upłynął z końcem 2015r.

Jak wynika to z analizy unormowań ustawy z dnia 23 lipca 2003r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami , na podstawie której wydawana była wspomniana decyzja stanowi ona niezależną i równie doniosłą jak pozwolenie na budowę podstawę prowadzenia robót budowlanych w odniesieniu do obiektów objętych ochroną konserwatorską. Do takich zaś zalicza się budynek w jakim zlokalizowany jest lokal pozwanej. Nadmienić jednocześnie należy, że powódka była gotowa do przeprowadzenia zamierzonych robót w okresie 2015r. Konieczność wstrzymania prac i związane z tym opóźnienie stanowiło wynik zaniechania pozwanej.

Odmawiając bezzasadnie udostępnienia swojego lokalu pozwana uniemożliwiła nie tylko wykonanie niezbędnych robót w obrębie tego lokalu ale również w obrębie lokali położonych na wyższych kondygnacjach, co potwierdzają zeznania wykonawców robót zleconych przez Spółdzielnie. Zastrzec trzeba również, że wydawane w niniejszej sprawie rozstrzygnięcie dotyczy i odnosi się przede wszystkim do sfery relacji cywilnoprawnej jaka zachodzi między spółdzielnią mieszkaniową a osobą korzystająca z lokalu należącego do zasobów mieszkaniowych spółdzielni na zasadzie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego.

Występujące w rozpoznawanej sprawie wyżej omówione, dość złożone zagadnienia administracyjnoprawne nie determinują wydania orzeczenia określającego powinności pozwanej wobec spółdzielni ani też nie są bezpośrednim przedmiotem tego rozstrzygnięcia , pozostając tym samym niejako na uboczu. Niewątpliwie powódka jako inwestor powinna zadbać o zagwarantowanie poprawnego przebiegu procesu budowlanego, w szczególności z punktu widzenia spełnienia wymogów nałożonych przez Prawo budowlane. Ich niedopełnienie może uzasadniać zastosowanie określonych sankcji przewidzianych przez przepisy tej ustawy.

Por. też w tym względzie art. 43 przywołanej ustawy o ochronie zabytków. Jednakże ocena czy wymagania te zostały spełnione nie warunkuje wprost i nie stanowi przeszkody do wydania nakazu udostępnienia lokalu w trybie art. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Aby zagadnienia związane z administracyjnoprawną stroną realizacji zamierzonej inwestycji mogły być w niniejszym procesie przedmiotem skutecznych zarzutów osoby korzystającej z lokalu musiały by być one ujęte jako jedna z podstaw (przesłanek) wystąpienia z żądaniem opartym na art. 6 1 ust. 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, abstrahując od tego czy użytkownik lokalu posiada co do zasady status uczestnika w postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania niezbędnych pozwoleń związanych z prowadzoną przez powódkę inwestycją budowlaną.

Niemniej jednak mając na uwadze doniosłość decyzji wydawanej w trybie art. 36 ust. 1 pkt. 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami sąd uwzględniając żądanie pozwu i zobowiązując pozwaną do udostępnienia lokalu uznał jednocześnie za celowe nałożenie na powódkę powinności uzyskania aktualnej decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zezwalającej na wykonanie robót. Powyższe wypływa z konieczności respektowania przez sąd przy wydawaniu swoich rozstrzygnięć wskazań wynikających z powszechnie obowiązujących przepisów prawa, wśród których należy uwzględnić nie tylko te będące bezpośrednią podstawą wydania orzeczenia ale również inne powiązane z nimi, dotykające materii stanowiącej przedmiot procesu.

Dlatego tez orzeczono jak w sentencji. Orzeczenie o kosztach procesu oparte jest na art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. (ustawa z dnia 17 listopada 2014r. – Kodeks postępowania cywilnego). Pozwana jako strona przegrywająca proces zobowiązana jest zwrócić powódce poniesione przez nią koszty procesu. Zasądzone koszty obejmują uiszczoną opłatę od pozwu (373 zł. - k. 25), oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda określone na podstawie § 5 pkt. 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Ponieważ w przepisach wskazanego wyżej rozporządzenia brak jest bezpośredniego określenia stawek wynagrodzenia radcy prawnego należnych za prowadzenie sprawy jaka stanowiła przedmiot rozpoznania w niniejszym postępowaniu sąd zastosował tu regulację odnosząca się do spraw o najbardziej zbliżonym charakterze przedmiotowym, do jakich należy zaliczyć postępowania dotyczące korzystania z rzeczy i zarządu rzeczą wspólną. Z. - (...) - (...)