Court allows land registry entries for shared ownership changes and area corrections based on notarized consent.

Sygn. akt IV Ca 388/13 POSTANOWIENIE Dnia 30 września 2013r. Sąd Okręgowy w Słupsku Wydział IV Cywilny Odwoławczy w składzie następującym: Przewodniczący: SSO Mariola Watemborska (spr.) Sędziowie SO: Jolanta Deniziuk, Andrzej Jastrzębski po rozpoznaniu w dniu 30 września 2013r. w Słupsku na posiedzeniu niejawnym sprawy z wniosku A. S. i M. S. z udziałem H. T. o wpis do ksiąg wieczystych numer (...) zmiany udziałów w prawie własności nieruchomości oraz w dziale I-O księgi (...) zmiany powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego numer (...) na skutek apelacji wnioskodawców na postanowienie Sądu Rejonowego w Bytowie 10 maja 2013r., sygn. akt (...) postanawia: zmienić punkt 2 postanowienia w ten sposób, że dokonać w księgach wieczystych: (...), (...)oraz (...), wpisu zgodnie z wnioskiem zawartym w akcie notarialnym z dnia 11.03.2013r. Rep. A (...). sporządzonym przez notariusza R. Ł.w Kancelarii Notarialnej w B.i sporządzonym przez niego protokołem notarialnym z dnia 22.03.2013r. oraz w oparciu o dokumenty Starosty (...). IV Ca 388/13

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 10.05.2013r. Sąd Rejonowy, w wyniku rozpoznania skargi na orzeczenie referendarza sądowego z dnia 3.04.2013r. ,oddalił wniosek A. i M. małżonków S. o dokonanie wpisów w księgach wieczystych numer (...) zmiany udziałów w prawie własności nieruchomości oraz w dziale I-O księgi wieczystej (...) zmiany powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego numer (...) . Odnosząc się w uzasadnieniu do aktu notarialnego z dnia 11.03.2013r. , który stanowić miał podstawę ujawnienia żądanych wpisów, to podkreślił, że §2 zakreślił granicę oświadczeń woli.

Miały one odnieść skutek jedynie w księgach wieczystych (...). Dopiero w dalszej części tego paragrafu oraz z treści aktu notarialnego z dnia 22.03.2013r. zatytułowanego sprostowanie oczywistej omyłki pisarskiej , wymienione zostały pozostałe księgi wieczyste oraz uzupełniony został wniosek o dokonanie wpisu i w tych księgach. Tym samym, zdaniem Sądu Rejonowego §2 aktu notarialnego dnia 11.03.2013r. zawierał wewnętrzną sprzeczność. Analizując zaś złożone w dniu 11.03.2013r. oświadczenie współwłaścicieli , zdaniem Sądu Rejonowego, uzgodnienie to nie dotyczyło de facto stanu prawnego ujawnionego w obu księgach wieczystych.

W przypadku bowiem ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży konieczne jest złożenie dwóch oświadczeń woli .Pierwsze o ustanowieniu odrębnej własność , drugie o jego sprzedaży. Strony zaś nie dokonały zmiany obu oświadczeń woli w pierwotnych umowach o ustanowienie odrębnej własności lokali , a dotyczących kwestii prawnego ich wyodrębnienia. Tylko bowiem zmiana tych oświadczeń woli może stworzyć przesłankę zaistnienia prawnych rozbieżności pomiędzy z jeden strony treściami ksiąg lokalowych oraz księgi gruntowej a z drugiej strony z rzeczywistym stanem prawnym zaistniałym pozaksięgowo .

Skoro brak było niezgodności , o której mowa w art. 10 ustęp 1 ustawy z dnia 6.07.1982r. o księgach wieczystych i hipotece , to niedopuszczalne było z prawnego punktu widzenia przyjęcie oświadczeń o uzgodnieniu treści we wskazanych we wniosku księgach wieczystych .Stwierdzonej przeszkody nie usuwają też załączone do wniosku i skargi dokumenty w postaci wypisu z rejestru gruntów oraz wypisów z rejestru lokali. Zmianie uległ bowiem jedynie stan faktyczny tj. powiększyła się powierzchnia jednego z lokali. Wnioskodawcy natomiast żądali uzgodnienia stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym.

Nadto z treści wniosku wynika rachunkowa niezgodność pomiędzy powierzchnią lokalu numer (...) ujawniona w księdze wieczystej, a nową powierzchnią po uwzględnieniu powierzchni dodatkowego pokoju. Wnioskodawcy domagali się ujawnienia łącznej powierzchni 97 m 2 ,a po dodaniu winna ona wynosić jedynie 93,40m 2 . Niepewność zaś co do powierzchni lokalu przekłada się na wielkość udziałów wnioskodawców w nieruchomości wspólnej związanej z prawem własności tego lokalu. Konsekwentnie nie mógł być uwzględniony wniosek o wpisanie do działu I-O księgi prowadzonej dla lokalu numer (...) nowej powierzchni wynoszącej 97m 2 .

Apelację od powyższego postanowienia złożyli wnioskodawcy . Ich zdaniem załączone już do wniosku dokumenty jak również uzupełnione dodatkowymi do skargi na orzeczenie referendarza, są wystarczające do ujawnienia żądanych zmian.

Sąd Okręgowy zważył co następuje

W przedmiotowej sprawie w dniu 29.01.2013r.((...) wpłynął wniosek A.i M.małżonków S.o ujawnienie zmiany powierzchni lokalu numer (...) budynku numer (...)położonego w B.aktualnie przy ul. (...)z 85m 2 do 97m 2 . Do wniosku załączone zostały następujące dokumenty : zaświadczenie z dnia 25.01.2013r. Powiatowego Inspektora Nadzoru B.w B.o zakończeniu budowy , w którym zmieniono sposób użytkowania strychu na cele mieszkaniowe w wyniku czego powstał pokój oraz wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej Starosty (...). W dniu 8.03.2013r. zasadnie referendarz sądowy oddalił wniosek, stwierdzając, że złożone do wniosku dokumenty nie mogą stanowić podstawy wpisu.

W szczegółowym uzasadnieniu referendarz podniósł , że nie ma żadnej informacji jak doszło do nabycia przez wnioskodawcę dodatkowego pokoju. Zgodnie zaś z dyspozycją art.199 kc , na zmianę w zakresie współwłasności zgodę winni wyrazić wszyscy współwłaściciele. Także jedynie z treści wniosku wynika jak zmieniła się powierzchnia lokalu numer (...) .Nie zostały bowiem przedłożone żadne dokumenty na jego poparcie. Jednocześnie referendarz sądowy, powołując się do regulację zawartą w art. 3 ustęp 7 ustawy o własności lokali, nie zakwestionował samej możliwości zmiany powierzchni już wyodrębnionego lokalu , a w konsekwencji i udziałów w częściach wspólnych i w gruncie .

Skuteczność takiej zmiany uzależnione jest jednak od złożenia przez wszystkich współwłaścicieli oświadczeń zawartych w formie aktu notarialnego o zmianie powierzchni lokalu i nowym ustaleniu wysokości udziałów we współwłasności. Zgłoszone więc żądanie jedynie ujawnienia zwiększonej powierzchni lokalu numer (...) spowoduje to, że jego powierzchnia nie odpowiadałby aktualnemu udziałowi tego lokalu w nieruchomości. W celu więc dokonania wpisu zmiany wnioskodawca winien przedłożyć dokument stanowiący materialna podstawę wpisu , a więc umowę współwłaścicieli zwartą w formie aktu notarialnego , a także, zgodnie z przepisem art. 26 ustęp 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz §29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001 r w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów, wypisu z rejestru gruntów wypisu z rejestru lokali lub kartoteki lokali.

W dniu 11.03.2013r.((...)) wpłynął akt notarialny zatytułowany uzgodnienie treści księgi wieczystej. Z jego treści wynika ,że do aktu stanęli wszyscy współwłaściciele nieruchomości i zgodnie oświadczyli, że małżonkowie A.i M. S.zmienili sposób użytkowania strychu na cele mieszkalne w wyniku czego powstał pokój o powierzchni 8,40m 2 i na podstawie inwentaryzacji przeprowadzonej dla lokalu numer (...)powierzchnia całkowita tego lokalu wynosi 97m 2. W związku z tym zmieniały się udziały w nieruchomości wspólnej. Dla lokalu numer (...)po zmianie udział wynosi -52/100, a dla lokalu (...).

Następnie współwłaściciele złożyli oświadczenie o uzgodnieniu treści księgi wieczystej (...) , a następnie, iż uzgodnienie dotyczy także księgi wieczystej (...). Wnieśli o ujawnienie zmian wynikających ze złożonego oświadczenia tj.: -wpisania do działu I-O księgi wieczystej (...) udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 48/100,objętej księga wieczystą (...), - wpisanie w dziale II księgi wieczystej (...) właściciele lokalu mieszkalnego (...) odnośnie 48/100 części nieruchomości wspólnej, -wpisanie w dziale I-O księgi wieczystej (...) udziału w nieruchomości wspólnej wynoszącego 52/100,objętej księga wieczystą (...), - wpisanie w dziale II księgi wieczystej (...)właścciele lokalu mieszkalnego numer (...) odnośnie 52/100 części nieruchomości wspólnej.

Protokołem notarialnym z dnia 22.03.2013r. uzupełniony został wniosek o wpisanie do działu I-O księgi wieczystej (...) nowej powierzchni lokalu numer (...) . Do wniosku załączony został ponowie wyciąg z rejestru gruntów sporządzony przez Starostę (...) oraz projekt architektoniczno- budowalny zawierający inwentaryzuję lokalu numer (...) po dokonanej przebudowie. W dniu 3.04.2013r. referendarz sądowy ponownie odmówił dokonania żądanych wpisów . Uznając ,że ze sporządzonego aktu notarialnego wynika, że doszło do zmiany stanu faktycznego nieruchomości poprzez zwiększenie powierzchni lokalu numer (...) .Jednak zmiana ta obarczona jest błędem.

Suma bowiem dotychczas ujawnionej w księdze wieczystej powierzchni i zaadaptowanego na cele mieszkalne pokoju wynosi 93.40 m 2 , a nie 97m 2. Niezgodność ta stanowi zaś przeszkodę do dokonania wpisu. Niezgodność ta przekłada się także na wielkość udziałów w częściach wspólnych i gruncie. Kolejną przeszkodą jest nadal brak dokumentów stanowiących podstawę oznaczenia w dziale I-o księgi wieczystej (...) . Brak również wniosku o wpis w dziale I-O księgi lokalu numer (...) dodatkowego pokoju oraz wniosku o wpis zmiany powierzchni użytkowej budynku ujawnionego w dziale I-O księgi wieczystej (...).

Wywodząc w dniu 22.04.2013r. skargę , wnioskodawcy załączyli do niej wypis z rejestru lokalu numer (...) z którego wynika , że wynosi ona aktualnie 97 m 2, z rejestru lokalu numer (...) przynależnego H. T. , a także w dniu 22.04.2013r. złożony został wniosek o wpisanie do księgi wieczystej (...) nowej powierzchni lokalu użytkowego. Sąd Okręgowy uwzględniając wniosek dokonał oceny złożonych w dniu 11 marca 2013r. oświadczeń woli poprzez uwzględnienie zgodnego zamiaru stron które przystąpiły do tego aktu notarialnego. Sam akt notarialny stanowi bowiem jedynie formę , a treść czynności prawnej określają dopiero zawarte w nim oświadczenia woli.

I właśnie zawarte w akcie notarialnym z dnia 11 marca 2013r. oświadczenia woli stron były przedmiotem badania i oceny Sądu II instancji . Ma bowiem w pełni rację Sąd Rejonowy, że zarówno zakres zmian dotyczący przedmiotowych nieruchomości jak i wybrany w tytule aktu notarialnego sposób ich dokonania, tj. poprzez uzgodnienie treści ksiąg wieczystych, może sugerować, iż zastosowany został tryb przewidziany dla art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Przyjęcie, iż zmiana ma być dokona w tym trybie narzuca jednocześnie prawne rozwiązanie sposobu jej dokonania.

W tej sytuacji zmianie winny ulec , jak zasadnie wskazał to Sąd Rejonowy, pierwotne oświadczenia o wyodrębnieniu lokalu, a następnie jego sprzedaży. Pierwotna niezgodność może być usunięta jedynie poprzez zmianę oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności danego lokalu i oświadczenia o sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu. Bezspornie , akt notarialny sporządzony w dniu 11marca 2013r. takich oświadczeń nie tylko nie zawiera , ale także w ogóle nie wskazuje na czym ta niezgodność wpisu z rzeczywistym stanem prawnym ma polegać.

Niewątpliwie , jak to podkreślał zarówno referendarz sądowy jak i w swoim uzasadnieniu Sąd Rejonowy, doszło w przedmiotowej sprawie jedynie do zmiany stanu fatycznego . Poprzez zmianę sposobu użytkowania strychu, który bezsprzecznie stanowił część wspólną i przyłączenia tak wyodrębnionego pokoju do lokalu numer (...), zwiększyła się jego powierzchnia , a w konsekwencji zmiennie uległy udziały w częściach wspólnych i w gruncie. Rację ma referendarz sądowy , który w sporządzonym do postanowienia z dnia 8.03.2013r. uzasadnieniu stwierdził , że do zmiany powierzchni lokalu oraz udziałów w częściach wspólnych może dojść także między innymi poprzez czynność faktyczne podjęte już po wyodrębnieniu nieruchomości lokalowych.

Zmiany takie winny być jednak zaakceptowane przez wszystkich współwłaścicieli. Również z uwagi na przedmiot, którego dotyczą oświadczenia, winny być one sporządzone w formie aktu notarialnego. Jeżeli więc właściciele chcą dokonać zmiany swoich udziałów , a zamiana nie ma charakteru pierwotnego to mogą tego dokonać zgodnie z treścią art. 3 ustęp 7 ustawy o własności lokali . W tym przypadku chodzi do doprowadzenie do sytuacji zbliżonej do tej , kiedy jednocześnie ustawania się własność wszystkich lokali w danej nieruchomości , określającej w umowie udziały dla każdego lokalu.

Różnica polega jedynie na tym , że w tym przypadku udział dla każdego określa się nie po raz pierwszy, lecz ponowienie. Dla skutecznej zmiany wymagane jest więc jedynie zgodne oświadczenie w formie aktu notarialnego wszystkich współwłaścicieli o zmianie udziału w częściach wspólnych . Odnosząc powyższe rozważania do przedmiotowej sprawy, to wbrew literalnemu brzmieniu aktu notarialnego, nie doszło w nim do usunięcia niezgodności ujawnionego w księdze wieczystej wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, a jedynie złożone zostały w trybie art. 3 ustęp 7 ustawy o własności lokalu oświadczenia współwłaścicieli o zmianie udziałów w części wspólnych i gruncie .Podstawą zmiany są bowiem czynności podjętej już po wyodrębnieniu lokali , a wynikające z wydzielenia z części wspólnej strychu zaadaptowania go na cele mieszkalne i zgoda wszystkich współwłaścicieli ,że tak powstałe pomieszczenie ma zwiększyć nieruchomość lokalową numer 2 ,co jednocześnie skutkowało zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej .

Taka też podstaw faktyczna została przytoczona w akcie notarialnym i zaakceptowana przez wszystkich współwłaścicieli. Pomimo złożenia aktu notarialnego z dnia 11.03.2013r. zawierającego oświadczenia o zmianie powierzchni lokalu numer (...) i związanej z tym zmianie udziałów, w dniu 3.04.2013r. referendarz sądowy nie dysponował jeszcze wszystkimi dokumentami niezbędnymi do dokonania wpisu. Brakowało bowiem dokumentów stanowiących podstawę ujawienia zmian w działach I-O . Zgodnie bowiem z §29 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17.09.2001r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych zbioru dokumentów takim dokumentami są wyłącznie wypisy z rejestru lokai lub kartoteki lokali.

Braki te, jak również uzupełnienie wniosku o wpis został usunięte dopiero na etapie postępowania skargowego. Przedłożenie dokumentów Starosty (...) w postaci wypisów z rejestru lokali i gruntu pozwoliło także na przyjęcie ,iż nie mamy w przedmiotowej sprawie co czynienia z błędem rachunkowym . Poza sporem jest , że ujawniana dotychczas w księdze wieczystej (...) powierzchnia użytkowa lokalu numer (...) wynosiła 85m 2 zaś powierzchnia nowoutworzonego i przyłączonego do tego lokalu pokoju (...) m 2 ,co matematycznie dawało łączną powierzchnię 93,40m 2 , nie zaś wnioskowaną 97m 2 .

Z treści wypisu z rejestru lokali wynika jednak ,że zmieniona powierzchnia lokalu numer (...) jest spowodowana nie tylko przyłączeniem dodatkowego lokalu, ale także ponownej inwentaryzacji dotychczasowego lokalu numer (...). Zmiana jest więc wynikiem z jednej strony przyłączeniem dodatkowego pokoju, z drugiej dokładniejszego pomiaru lokalu numer (...) . Nie można jednak nie odnotować , że skutki dokładniejszego pomiaru mają w tym przypadku wpływ na sferę własnościową. Wyciąg zaś z kartoteki lokalu nie może stanowić samoistnej podstawy do zmiany udziałów w częściach wspólnych .

W przedmiotowej sprawie współwłaściciele ostatecznie zaakceptowali także zmianę udziału w częściach wspólnych odpowiadającej powierzchni 97 m 2 . Mając powyższe na względzie zaskarżone postanowienie, na podstawie art. 386§1 kpc w zw. z art. 13§2 kpc art.626 `1 kpc, należało zmienić poprzez nakazanie dokonania żądanych wpisów.