Court allows land use agreement registration against new co-owner who knew of prior internal division terms.

Sygn. akt III Ca 388/16

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 16 grudnia 2015 r. , w sprawie Dz.Kw.43096/15 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek K. B. i B. B. (1) o ujawnienie w dziale III księgi wieczystej (...) treści umowy określającej sposób korzystania z nieruchomości z dnia 6 marca 1998 roku sporządzonej przed notariuszem J. S. w Ł., Rep. A nr 696/1998 - zgodnie z jej § 2 i 3. Sąd Rejonowy ustalił i uznał , że księga wieczysta (...) prowadzona jest dla zabudowanej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), działka nr (...), o pow.0,4184 ha.

Nieruchomość oddana jest w użytkowanie wieczyste do dnia 11 lipca 2037 roku. W dziale II jako właściciel wpisana jest Gmina Miejska Ł., a użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku stanowiącego odrębną nieruchomość ujawnieni są na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w 475/1000 częściach K. B. i B. B. (1) oraz w 525/1000 częściach Spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w Ł.. Spółka (...) nabyła od S. K. i B. K. udział w prawie użytkowania wieczystego, umową przeniesienia przedsiębiorstwa z dnia 30 września 2006 roku Rep.

A nr 7915/2006. Dnia 6 marca 1998 r. S. K., B. K. zawarli z K. B. umowę określającą sposób korzystania z nieruchomości - prawa użytkowania wieczystego działki gruntu nr (...) o pow. 4184 m 2 oraz prawa własności znajdujących się na niej budynków. W § 2 umowy strony zgodnie określiły korzystanie z nieruchomości, z ustaleniem i podziałem do korzystania z poszczególnych budynków. W chwili obecnej spółka (...) jest współużytkownikiem wieczystym zabudowanej nieruchomości. Umowa ustalająca sposób korzystania z nieruchomości zawarta była pomiędzy małżonkami K. i B. w 1998 roku.

Nigdy postanowienia tej umowy nie były ujawnione w treści księgi wieczystej. Postanowienia umowy określające sposób korzystania z nieruchomości, zawartej w 1998 roku nie mogą dziś być wiążące wobec nowego użytkownika wieczystego nieruchomości - spółki (...). Umowa ustalająca sposób korzystania z nieruchomości zawarta była pomiędzy osobami fizycznymi. Obecnie użytkownikami wieczystymi są osoby fizyczne i osoba prawna. Zgodnie z art. 206 k. c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Współwłaściciele mogą w umowie określić, inaczej niż to wynika z powołanego przepisu, sposób korzystania z rzeczy wspólnej. Najczęściej zastosowanie znajduje podział nieruchomości do korzystania (użytkowania) zwany też podziałem quoad usum. Umowa taka ma charakter obligacyjny - współwłaściciel dysponuje roszczeniem o wyłączne korzystanie z wydzielonej części rzeczy, któremu odpowiada obowiązek pozostałych współwłaścicieli zaniechania korzystania z tej części rzeczy wspólnej. Zawarcie umowy quoad usum reguluje jedynie wewnętrzne stosunki między współwłaścicielami, którzy ją zawarli.

Podział taki polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej. Nie budzi wątpliwości, iż umowę o podział rzecz wspólnej do korzystania (umowa quoad usum) skutecznie zawrzeć mogą jedynie wszyscy współwłaściciele ( użytkownicy wieczyści). Zawarcie umowy o podział rzeczy do korzystania pomiędzy poprzednimi użytkownikami wieczystymi nie jest skuteczny wobec aktualnych użytkowników wieczystych nieruchomości. Wniosek dotyczący wpisu w dziale III księgi wieczystej nie może być uwzględniony, gdyż wnioskodawcy nie przedłożyli umowy pochodzącej od aktualnych współużytkowników wieczystych, określającej sposób korzystania z nieruchomości.

Apelację od tego postanowienia złożyli wnioskodawcy . Zarzucili Sądowi Rejonowemu naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 55 2 k.c. w zw z art. 55 4 k.c. poprzez błąd subsumcji i ich niewłaściwe zastosowanie polegające na niedostrzeżeniu, że uczestnik postępowania pozostaje nabywcą przedsiębiorstwa w skład którego wchodził m.in. udział we współużytkowaniu wieczystym nieruchomości objętej podziałem quoad usum, obowiązanym do respektowania zobowiązań obciążających przedsiębiorstwo; naruszenie przepisu art. 221 k.c. poprzez błąd subsumcji i jego niewłaściwe zastosowanie pomimo, że uczestnik postępowania stanowi jedynie formę organizacyjno-prawną, w jakiej dotychczasowi współwłaściciele rozpoczęli prowadzenie działalności gospodarczej, przez co spółka będąca nabywcą przedsiębiorstwa wiedziała o istnieniu obciążających nieruchomość zasad podziału jej do korzystania , a w konsekwencji naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 16 ust 2 pkt 3 w zw z art. 17 u.k.w.h. i procesowego tj. art. 629 9 k.p.c. przez oddalenie wniosku .

W konkluzji wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia i dokonanie wpisu zgodnie z treścią wniosku .

Sąd Okręgowy zważył, co następuje :

Apelacja jest zasadna. Jak stanowi przepis art. 626 8 § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. Ze złożonych przy wniosku dokumentów wynika , że wnioskodawcy oraz poprzednicy prawni uczestnika postępowania zawarli w formie aktu notarialnego umowę o podziale wspólnej nieruchomości do użytkowania, w określony w tej umowie sposób . Fakt dokonania podziału quoad usum nie został ujawniony w księdze wieczystej. Następnie poprzednicy prawni uczestnika postępowania – S. K. i B.

K. zbyli na rzecz uczestnika przedsiębiorstwo w skład , którego wchodziła przedmiotowe prawo użytkowania wieczystego i własności budynków . W dacie tej czynności prawnej B. K. była osobą upoważnioną do reprezentowania interesów nabywcy. Stosownie do przepis art. 221 k.c. czynności prawne określające zarząd i sposób korzystania z rzeczy wspólnej albo wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności odnoszą skutek także względem nabywcy udziału, jeżeli nabywca o nich wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć.

Przepis ten ma zastosowanie w sprawie niniejszej. Z dołączonych do wniosku dokumentów wynika bowiem , że uczestnik postępowania ( Spółka ) w chwili nabycia udziału w użytkowaniu wieczystym i własności budynków wiedział o dokonanej wcześniej czynności prawnej ustalającej sposób korzystania z rzeczy wspólnej . Czynność ta skutkuje więc także wobec nabywcy – uczestnika postępowania . Stąd wniosek o dokonanie wpisu winien był być uwzględniony. W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 4 w zw z art. 13 § 2 k.p.c. uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania .