Appeal court partially allowed claim against housing cooperative, awarding 26,500 PLN based on auction price as market value.

Sygn. akt III Ca 1866/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 13 sierpnia 2015 roku w sprawie z powództwa T. S. przeciwko (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w K. o zapłatę 30.000,00 złotych, Sąd Rejonowy w Kutnie oddalił powództwo oraz zasądził od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 2.400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego. Apelację od powyższego wyroku wniósł powód, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucił:

1. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 229 i art. 230 k.p.c., co do konieczności udowodnienia przez powoda ustalonych przez Sąd faktów i art. 100 k.p.c. co do zasądzonych kosztów procesu;

2. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 11 ust. 2 1 -2 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;

3. błąd w ustaleniach faktycznych, co do obowiązywania uchwały zarządu pozwanej spółdzielni z dnia 5.02.2014 roku w sprawie umorzenia części odsetek ustawowych powodowi oraz obciążenia go opłatą za sporządzenie operatu szacunkowego. W oparciu o wskazane zarzuty powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sadowi I instancji oraz zasądzenie od strony pozwanej kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji, w tym kosztów opłaconego pozwu i dojazdu na rozprawy według norm przepisanych, a w razie potrzeby zastosowanie art. 102 k.p.c. z uwagi na trudną sytuację życiową powoda. W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja okazała się o tyle zasadna że skutkowała wydaniem rozstrzygnięcia o charakterze reformatoryjnym. Sąd Rejonowy poczynił w niniejszej sprawie prawidłowe ustalenia faktyczne, które Sąd odwoławczy podziela i przyjmuje za własne. Efektem kontroli instancyjnej jest jednak zmiana wynikająca z odmiennej oceny prawnej zdarzeń faktycznych, które zostały jednak precyzyjnie opisane, a stan faktyczny rzetelnie zrekonstruowany w pisemnych motywach zaskarżonego orzeczenia. Nietrafny był zarzut sprowadzający się do zakwestionowania dokonanego potrącenia z tytułu opłaty za sporządzenie operatu szacunkowego w kwocie 492 złotych, wskazując, że w tym przypadku operat był zbędny.

Zasadność dochodzonego w tym zakresie roszczenia zawiera się w treści art. 11 ust. 2 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, z którego wynika, iż z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na dany lokal między innymi koszty określenia wartości rynkowej lokalu. Brak było również podstaw do podzielenia zarzutu apelującego w zakresie podnoszonej przez niego okoliczności dotyczącej umorzenia części odsetek ustawowych w wysokości 2.372,13 złotych. Wbrew stanowisku apelującego w dokonanej czynności anulowania w pierwotnym rozliczeniu potrąconej kwoty odsetek ustawowych w wysokości 2.372,13 zł nie można upatrywać umorzenia przysługującej części należności z tego tytułu.

Stanowiła ona jedynie czynność rachunkową polegającą na rozliczeniu należnych odsetek tylko do wysokości wskazanego wówczas wkładu mieszkaniowego, dokonaną jedynie z uwagi na brak środków, z których kwota ta mogłaby być potrącona. W aktach sprawy brak jest przy tym jakiegokolwiek dowodu w postaci np. podjętej przez spółdzielnię uchwały, wskazującej na to, że wierzytelność w tej części została umorzona. Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 11 ust. 2 1-2 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie.

Powód nie wyjaśnił bowiem w czym upatruje błędnej wykładni wskazanej normy prawnej oraz jej niewłaściwego zastosowania. Jednocześnie treść zarzutu pozostaje w sprzeczności z treścią uzasadnienia apelacji, w której powód potwierdził, iż zobowiązanie spółdzielni wynika z przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – w szczególności art. 11 ust. 2 1 tej ustawy. W tej sytuacji zarzut ten należało uznać za bezzasadny. Sąd I instancji w sposób prawidłowy uznał żądanie za uzasadnione co do zasady. Wskazał bowiem, w szczególności na podstawie orzecznictwa Sądu Apelacyjnego w Warszawie, że do obliczenia wartości lokatorskiego prawa do lokalu na potrzeby rozliczenia się spółdzielni mieszkaniowej z byłym członkiem należy stosować stan prawny istniejący w dacie opróżnienia lokalu.

Z art. 11 ustawy z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika bowiem, że jeżeli termin na jego wydanie rozpoczął bieg przed zmianą art. 11 ust. 2, wprowadzoną z końcem lipca 2007 r., stosować należy przepisy powołanej ustawy, w tym dodany art. 11 ust. 2 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym w wypadku wygaśnięcia członkostwa i lokatorskiego prawa do lokalu, należy uprawnionemu wypłacić należność odpowiadającą wartości rynkowej lokalu, która nie może być wyższa niż cena uzyskana przez spółdzielnię z sprzedaży lokalu na podstawie zasad określonych w ust. 2 powołanego przepisu, jak również po odliczeniu należności spółdzielni określonych w ust. 2 2 art. 11 tej ustawy.

Sąd Rejonowy wskazał również na zmieniony art. 11 ust. 2 4 powołanej ustawy i odwołując się do tego przepisu, uznał, że przy obliczeniu należności powoda, nie należało uwzględniać wartości lokalu z daty utraty tego prawa przez powoda i ustania członkostwa, lecz z okresu jego odzyskania przez pozwaną, jego opróżnienie przez powoda było bowiem warunkiem, którego ziszczenie się było zdarzeniem kreującym uprawnienie przewidziane art. 11 ust. 2 1 tej ustawy, jak również obowiązek pozwanej związany z wypłaceniem powodowi należności określonej w tym przepisie.

Sąd trafnie wskazał również, iż z ust. 2 art. 11 powołanej ustawy jednoznacznie wynika konieczność podjęcia przez spółdzielnię czynności, które zmierzają do sprzedaży lokalu na drodze przetargu ogłaszanego w terminie trzech miesięcy od opróżnienia lokalu, nie zaś od daty wygaśnięcia prawa jego poprzedniego lokatora związanego z jego wykluczeniem ze spółdzielni, z ust. 2 1 in fine art. 11 ustawy wynika natomiast, że świadczenie wypłacane takiej osobie nie może przenosić kwoty uzyskanej przez spółdzielnię ze sprzedaży lokalu.

Z obu przytoczonych przepisów wynika tym samym, że kwota wypłacana uprawnionej osobie na podstawie ostatniego z powołanych przepisów powinna pochodzić z przychodu uzyskanego przez spółdzielnie ze sprzedaży lokalu, a nie ze środków własnych spółdzielni. Z ust. 2 4 art. 11 ustawy wynika ponadto, że warunkiem wypłaty wskazanej należności jest opróżnienie lokalu. W ocenie Sądu Okręgowego pomimo prawidłowo poczynionych ustaleń faktycznych oraz wykładni wskazanych przepisów, Sąd I instancji błędnie uznał, że materiał dowodowy przedmiotowej sprawy, nie dawał podstaw do ustalenia wartości rynkowej lokalu z daty jego opróżnienia.

W ocenie Sądu Okręgowego rację ma skarżący, podnosząc, że Sąd Rejonowy błędnie uznał, że wartość lokalu uzyskana przez spółdzielnię od nabywcy lokalu w wyniku przeprowadzonego przetargu nie może stanowić podstawy rozliczenia. Wskazać należy, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu założeń, że: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a nadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Cena nieruchomości stanowi zatem niejako konsekwencję wartości nieruchomości, jest jej pochodną. Zważyć przy tym należy, że przepis art. 11 ust. 2 1 usm nakazuje wypłatę rynkowej wartości lokalu, którą określa wynik przeprowadzonego przetargu (a nie np. wycena rzeczoznawcy majątkowego). Zatem przetarg i cena w nim uzyskania jest korelatem wartości rynkowej lokalu. Wskazać również należy, że wszelkie szacunkowe wyliczenia, czy też ofertowe ceny sprzedaży lokali nie odzwierciedlają wartości rynkowej, a więc takiej jaką faktycznie zdecydował się uiścić nabywca.

O ile również cena nabycia nieruchomości w konkretnej transakcji nie zawsze odpowiada obiektywnej wartości rynkowej tej nieruchomości, bowiem nieruchomość może być nabyta zarówno poniżej, jak i powyżej jej średniej ceny rynkowej, to materiał dowodowy w tej sprawie wskazuje, że uzyskana w jego wyniku cena nabycia w niewielkim zakresie odbiega od ceny wskazanej w operacie szacunkowym, a zatem odpowiada cenom rynkowym. Należało zatem przyjąć, że wartością rynkową spółdzielczego własnościowego prawa przysługującego powodowi do tego lokalu z daty jego opróżnienia była cena uzyskana w wyniku ogłoszonego i przeprowadzonego przetargu.

W tym stanie rzeczy w ocenie Sądu Okręgowego uzasadnione było żądanie przez powoda różnicy pomiędzy kwotą wynikającą z operatu szacunkowego (103.000 zł), a kwotą uzyskaną przez Spółdzielnię od nabywcy lokalu wyłonionego w przetargu (129.500 zł). Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 26.500 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 19 lutego 2015 rok do dnia zapłaty. W pozostałym zaś zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Zmiana wyroku w zakresie roszczenia głównego skutkować musiała również zmianą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania przed Sądem pierwszej instancji. O kosztach tych należało orzec w oparciu o art. 100 zd. 1 k.p.c. stosując zasadę stosunkowego rozdzielenia tychże kosztów, ustalając, iż powód wygrał ostatecznie sprawę w 88%, z dochodzonej bowiem pozwem kwoty 30.000 zł ostatecznie na rzecz powoda zasądzono kwotę 26.500 zł. W pozostałym zakresie, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i zasądzono od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1.320 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.