Court declares HOA resolution invalid due to lack of valid votes and procedural errors.

Sygn. akt I C 192/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 18 lutego 2016 roku Sąd Okręgowy w Gliwicach I Wydział Cywilny w składzie: Przewodnicząca: SSO Łucja Oleksy-Miszczyk Protokolant: protokolant sądowy Wioleta Motyczka po rozpoznaniu w dniu 18 lutego 2016 roku w Gliwicach sprawy z powództwa S. W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. o ustalenie nieistnienia uchwały 1) ustala, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. o numerze (...) nie istnieje;

2) zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu. SSO Łucja Oleksy-Miszczyk Sygnatura akt I C 192/15

UZASADNIENIE

Powód S. W. pozwem skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. wniósł o uchylenie uchwały tejże Wspólnoty o nr (...). W uzasadnieniu powód wskazał, że zarząd pozwanej nie złożył rocznego sprawozdania ze swej działalności, nie powiadomił wszystkich właścicieli o odbyciu zebrania, w czasie zebrania nie odebrano pisemnych upoważnień do głosowania, na zebraniu nie przyjęto porządku obrad i nie omawiano żadnej sprawy dotyczącej uchwał opisanych w protokole zebrania, nadto sama zaskarżona uchwała również nie została podjęta na zebraniu.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa. Zaprzeczyła aby doszło do naruszenia art. 32 uwl poprzez nieprawidłowe zawiadomienia członków wspólnoty o zebraniu i podkreśliła, że powód został zawiadomiony prawidłowo, a treść pozwu nie wskazuje aby ktokolwiek z zainteresowanych nie wziął udziału w zebraniu z uwagi na błędne zawiadomienie. Nadto wywodziła, że porządek zebrania był znany, a wszelkie jego zakłócenia wynikały z działań powoda, który w toku zebrania składał szereg oświadczeń i wniosków domagając się ich protokołowania.

Zaskarżona uchwała nr (...) podjęta została częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W toku procesu powód, powołując się na rozstrzygniecie jakie zapadło w sprawie I C 151/14 tut. Sądu zmienił żądanie pozwu domagając się ustalenia nieistnienia uchwały (oświadczenie na rozprawie w dniu 3.12.2015r. i pismo z dnia 9.12.2015r. k. 56). Podtrzymał złożone wczesnej zarzuty. W odpowiedzi pozwana oświadczyła, iż nie zaistniały przesłanki ustalenia nieistnienia uchwały. Wywodził, iż zarządca przedstawi sprawozdanie ze swej działalności, a wszyscy uprawnieni zostali poinformowani o zebraniu.

Sąd ustalił co następuje: Powód S. W. jest właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ulicy (...), a zarazem członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Na dzień 30 marca 2015r. zwołano zebranie właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty. Zawiadomienie o terminie i miejscu zebrania oraz porządku obrad zostało doręczone właścicielom poprzez wrzucenie do skrzynek pocztowych. Porządek obrad przedstawiony w zawiadomieniu miał charakter jedynie ramowy, nie wskazano w nim przedmiotu ani projektów planowanych uchwał, nie wskazano również, iż przedmiotem zebrania będą kwestie związane z oceną działania zarządu i zarządcy (zawiadomienie k.

4) Zebranie otworzył M. W. (1), który został również przewodniczącym zebrania. Przedmiotem zebrania było m. in. udzielenie absolutorium zarządowi Wspólnoty (uchwała nr (...)) i przyjęcie sprawozdania finansowego , sprawozdania z działalności i udzielenie absolutorium zarządcy (zaskarżona uchwała nr (...)). W toku zebrania powód wniósł o zaprotokołowanie zgłoszonych przez niego projektów uchwał dotyczących remontu instalacji CO i P-Poż , unieważnienia uchwały o powołaniu K. B. na członka zarządu i uchwały dotyczącej powierzenia zarządu M.

W. (protokół zebrania k. 8). Większość osób obecnych na zebraniu opuściło zebranie przed jego formalnym zakończeniem ( zeznania świadka M. W. na rozprawie w dniu 3.12.15. k. 51, zeznania stron na rozprawie w dniu 7.01.16 k. 65,66). Zaskarżona uchwała (...) dotyczyła przyjęcia sprawozdania finansowego i udzielenia absolutorium zarządcy Wspólnoty. Z treści uchwały wynika, że podjęta została na zebraniu w dniu 30 marca 2015r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, a jej brzmienie jest następujące: „Właściciele Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w G. przyjmują sprawozdanie finansowe, sprawozdanie z działalności i udzielają absolutorium Zarządcy za 2014r.” Za uchwałą głosowało 26 właścicieli , co stanowiło 71,21% udziałów (uchwała k. 5).

Wbrew zawartej w treści uchwały informacji o podjęciu uchwały częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, w istocie uchwała na zebraniu nie była głosowana. Całość głosowania odbyła się w drodze indywidualnego zbierania głosów ( zeznania świadka M. W. narozprawia w dni 3.12.15. k. 51, zeznania stron na rozprawie w dniu 7.01.16 k. 65,66). Pozwana Wspólnota posiada własny regulamin przyjęty w drodze uchwały na zebraniu właścicieli w dniu 11 stycznia 2007r. (regulamin k. 59). W myśl. § 6 pkt 1, 3 i 4 regulaminu uchwały zapadają w głosowaniu jawnym większością głosów oddanych przez właścicieli lokali liczonej według wielkości udziałów odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej budynku.

Właściciele mogą uczestniczyć w głosowaniu przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności, okazane na początku zebrania. W razie gdy lokal stanowi własność małżonków na zebraniu wystarczająca jest obecność jednego z nich, bez konieczności okazywania pełnomocnictwa drugiego z małżonków, ale tylko w przypadku głosowania głosami, z nie udziałami. Z kolei w myśl § 13 Regulaminu Wspólnoty Każde Zebranie Ogółu Właścicieli jest protokołowane. W protokole należy stwierdzić prawidłowość zwołania zebrania, wymienić podjęte uchwały, ilość głosów oddanych na każdą uchwałę, ilość głosów przeciwko tej uchwale i ilość głosów wstrzymujących się.

Do protokołu należy dołączyć zawiadomienie, listę obecności z podpisami uczestników, pełnomocnictwa oraz inne dokument, w oparciu o które podjęte zostały uchwały. Zapis regulaminu dotyczący konieczności okazania i dołączone do protokołu zebrania pełnomocnictw do głosowania , w tym pełnomocnictw od małżonków w sytuacji kiedy lokal stanowi własności małżonków został w trakcie głosowania nad zaskarżoną uchwałą całkowicie pominięty. Jak już wskazano wyżej głosowanie odbywało się udziałami, a uchwała w zasadzie w całości głosowana była w drodze indywidualnego zbierania głosów, co oznacza, że każdorazowo w przypadku kiedy lokal jest przedmiotem współwłasności dla skutecznego oddania głosu konieczne – zgodnie z regulaminem Wspólnoty – jest przedstawienie pełnomocnictwa od współwłaściciela (także od małżonka).

Pełnomocnictw tych jednak podczas głosowania nie przedstawiano, a zarządca zbierając głosy nie domagał się ich okazywania (zeznania M. W. i . W. na rozprawie w dniu 3.12.15 k. 51,52). Z listy zawierającej podpisy osób głosujących odnośnie uchwały nr (...) wynika, że głosowało 26 właścicieli lokali, wszystkie głosy oddano za uchwałą. W każdym przypadku, niezależnie od tego czy lokal ma tylko jednego właściciela, czy też jest przedmiotem współwłasności, głos oddawała tylko jedna osoba. W żadnym wypadku, w którym lokal jest przedmiotem współwłasności osoba głosująca nie przedstawiła pełnomocnictwa.

Osoby głosujące, które były upoważnione do oddania głosu samodzielnie ( wyłączni właściciele lokalu) to: B. C., J. C., Z. M., H. S., W. Z. i E. Ś. . Łącznie osoby te mają 15,05% udziału w nieruchomości wspólnej ( lista głosujących k. 14-16). Opisany wyżej stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych wyżej dowodów w postaci dokumentów i zeznań świadków i stron. Pozwoliły one w sposób wyczerpujący dokonać ustaleń faktycznych, nie budziły wątpliwości co do swojej wiarygodności, i w zakresie istotnym dla sprawy nie zawierały żadnych sprzeczności, które pociągałyby za sobą wątpliwości co do faktycznego przebiegu wydarzeń.

Sąd zważył co następuje:

Pierwotnie powód opierał roszczenie o art. 25 pkt.

1. ustawy o własności lokali zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ostatecznie jednak wniósł o ustalenie nieistnienia uchwały, a zatem żądanie pozwu opiera się o przepis art. 189 k.p.c. Powód jako członek pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej z całą pewnością jest osobą mającą interes prawny w ustaleniu czy uchwała będąca przedmiotem niniejszego postępowania istnieje czy też nie.

Podejmowane przez właścicieli lokali uchwały mają bezpośredni wspływ na prawa obowiązku powoda jako członka Wspólnoty, a zaskarżona uchwała dotyczy kwestii istotnych z punktu widzenia funkcjonowania Wspólnoty i interesów współwłaścicieli nieruchomości. Jednym z zarzutów powoda były braki w reprezentacji osób składających podpisy pod przedmiotowymi uchwałami. W myśl art. 23 pkt 2 ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Jak już wyżej wskazano §6 pkt 3. i 4. Regulaminu pozwanej wspólnoty przewiduje, że współwłaściciele mogą uczestniczyć w głosowaniu przez pełnomocnika. Pełnomocnictwo powinno być udzielone na piśmie pod rygorem nieważności, okazane na początku zebrania i dołączone do protokołu zebrania. W razie, gdy lokal stanowi własność małżonków – na zebraniu wystarczająca jest obecność jednego z nich, bez konieczności okazywania pełnomocnictwa drugiemu z małżonków, ale tylko w przypadku głosowania głosami, a nie udziałami.

Głosowanie nad zaskarżoną uchwałą odbywało się udziałami i w trybie indywidualnego zbierania głosów, a to zgodnie z regulaminem wspólnoty oznacza, że przedstawienie pełnomocnictw było konieczne. Powód nie podnosił, aby w głosowaniu brały udział osoby, które nie mają żadnego prawa do lokalu, niemniej z listy do głosowania wynika, że zdecydowana większość lokali jest przedmiotem współwłasności, z czego zapewne cześć we wspólności ustawowej małżeńskiej. Co do zasady, zgodnie z art.36 krio, każdy z małżonków zobowiązany jest działać w zarządzie rzeczą wspólna i może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, niemniej w ocenie Sądu skoro pozwana Wspólnota stworzyła i przyjęła w drodze uchwały własny regulamin, w którym przyjęła zasady głosowania odnoszące się również do sposobu głosowania właścicieli lokali pozostających we współwłasności, to dla ważności oddania głosu konieczne jest zastosowania zasad określonych w regulaminie.

Ilość głosów oddanych ważnie za uchwałą (zgodnie z zasadami regulaminu) wynosiła 15,05 % ogółu uprawnionych do głosowania. W tej sytuacji uchwała oczywiście nie uzyskała wymaganej większości głosów. Uchwałę taką uznać należy za uchwałę (czynność) nieistniejącą ( tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 stycznia 2015r. sygnatura I ACa 1036/14, Sąd Okręgowy w Gliwicach w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 października 2015r. I C 151/14). W tej sytuacji Sąd w oparciu o przepis art. 189 k.p.c. ustalił, że uchwała pozwanej Wspólnoty o numerze (...) nie istnieje.

O kosztach orzeczono w oparciu o przepis art. 98 k.p.c. SSO Łucja Oleksy-Miszczyk