Appeal court allows injunction against HOA resolution due to procedural flaws and substantive defects in voting.

Sygn. akt I ACz 260/12 POSTANOWIENIE Dnia 13 lutego 2012 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu – Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący Sędzia SA: Ewa Głowacka Sędzia SA: Sędzia SA: Małgorzata Lamparska Beata Wolfke – Kobzar (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 lutego 2012 r. na posiedzeniu niejawnym we Wrocławiu sprawy z powództwa: A. S. (1), A. S. (2), E. K., A. P., M. P. i A. G. przeciwko: Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. o uchylenie uchwały na skutek zażalenia powódki A. S. (1) na postanowienie Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 13 grudnia 2011 r., sygn. akt I C 1509/11 p o s t a n a w i a: zmienić zaskarżone postanowienie w ten sposób, że zabezpieczyć dochodzone roszczenie przez wstrzymanie wykonania uchwały nr 3/2011 pozwanej Wspólnoty do czasu prawomocnego zakończenia postępowania.

UZASADNIENIE

Domagając się uchylenia uchwały nr 3/2011 i zabezpieczenia roszczenia przez wstrzymanie jej wykonania, powodowie wskazali na szereg uchybień, także formalnych, w fazie głosowania oraz podnieśli, że uchwała narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną, ponieważ z niekorzyścią dla członków Wspólnoty zezwala na szeroko zakrojone prace budowlane związane z połączeniem lokali oraz zmianą ich przeznaczenia. Postanowieniem z 13.12. 20111 r. Sąd Okręgowy wniosek o zabezpieczenie oddalił. Sąd wskazał, że w pozwie zostały uprawdopodobnione uchybienia o tak istotnym znaczeniu, że w razie ich potwierdzenia nie można by kwestionowanej uchwały uznać za wolę Wspólnoty.

Tym samym, zdaniem Sądu Okręgowego, właściwym byłoby powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały, na co zresztą wskazują sami powodowie i co wyklucza zabezpieczenie powództwa o jej uchylenie. Postanowienie zaskarżyła powódka A. S. (1), zarzucając naruszenie art. 730 1 § 1 i 2 kpc przez ich niezastosowanie mimo przesłanek zabezpieczenia. Sąd Apelacyjny zważył: Zażalenie zasługuje na uwzględnienie. Zasadniczym instrumentem eliminacji wadliwej uchwały wspólnoty mieszkaniowej z obrotu jest powództwo o jej uchylenie, właściwe m.in. w razie niezgodności z prawem w szerokim rozumieniu tego pojęcia, tj. także z racji uchybień w procesie samego głosowania.

Powództwo z art. 189 kpc, choć dopuszczalne, należy zastrzec dla przypadków wyjątkowych. Nie jest takim przypadkiem sytuacja, gdy kwestionowane oświadczenie woli jest traktowane jako uchwała Wspólnoty przez jej Zarząd, który o wyniku głosowania skutkującym podjęciem uchwały o określonym numerze i treści oraz o natychmiastowym jej obowiązywaniu oficjalnie powiadamia wszystkich właścicieli lokali ( k. 16). W takim przypadku odsyłanie powodów do powództwa z art. 189 kpc jest nieuzasadnione i niecelowe, zwłaszcza w braku jednoznacznego w orzecznictwie rozgraniczenia przesłanek obu konkurencyjnych powództw, co zagraża oddaleniem sugerowanego powodom powództwa o ustalenie ze wskazaniem na powództwo o uchylenie uchwały jako tu właściwe.

Nieobojętne jest także, że poza wadami formalnymi powodowie wskazują również na inne, merytoryczne przesłanki uchylenia uchwały oraz, że powództwo o uchylenie uchwały – w przeciwieństwie do powództwa z art. 189 kpc ograniczone w czasie i wprost przypisane członkom Wspólnoty mieszkaniowej – pełniej realizuje ich interesy. Ponieważ Sąd Okręgowy trafnie uznał zarzucane w pozwie nieprawidłowości za prawdopodobne, zaś potrzeba wstrzymania wykonania uchwały jako zakładającej ingerencję w nieruchomość wspólną i prawa członków Wspólnoty jest oczywista, Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 kpc w zw. z art. 397 kpc orzekł jak na wstępie. (...) (...) (...) bp