Court dismissed appeal against a failed HOA proposal, ruling only approved resolutions are actionable.

Sygn. akt I C 1849/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 17 marca 2016 r. Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący : SSR del. Zygmunt Drożdżejko Protokolant: starszy protokolant Marzena Stępkowska po rozpoznaniu w dniu 17 marca 2016 r. w Krakowie na rozprawie sprawy z powództwa (...) M., (...) Spółka Jawna z siedzibą w K. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku (...) (...) w K. o uchylenie uchwały I. oddala powództwo; II. zasądza od strony powodowej (...) M., (...) Spółka Jawna z siedzibą w K. na rzecz strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku (...)w K. kwotę 197zł (sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem kosztów procesu. Sygn. akt I C 1849/15

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 17 marca 2016 r. Powód (...) M., (...) spółka jawna w K. wystąpiła przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) (...) w K. oraz o zasądzenie od strony pozwanej na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych. Na uzasadnienie wskazał, że jest właścicielem lokalu użytkowego. W 2002r. wspólnota nałożyła na właścicieli lokali użytkowych obowiązek opłaty wyższej o 1 zł za metr. Powodowie chcą to zmienić i wystąpili o podjęcie uchwały nr (...), która znosi ten obowiązek, ale uchwała nie uzyskała większości.

W ocenie powoda jest to tzw. uchwała negatywna, która może być zaskarżona. Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów. W uzasadnieniu wskazano, że projekt uchwały, który nie uzyskał większości głosów nie jest uchwałą i nie może być przedmiotem kontroli sądu. Ponadto wskazano, że projekt uchwały jest sprzeczny z prawem bo nakłada obowiązek zapłaty na koszty zarządu kwoty po równo za każdy lokal, a zgodnie z prawem wielkość zaliczki ma odpowiadać wielkości udziału. Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód (...) M., (...) spółka jawna w K. jest właścicielem lokalu użytkowego wchodzącego w skład Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku (...) (...)w K.. Dowód: księga wieczysta (...) k.14-26 - okoliczność bezsporna Uchwałą nr (...) pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę, że dodatkowe obciążenie z tytułu uciążliwości lokali użytkowych w wysokości 1,00 zł/m 2 od powierzchni lokali użytkowych. Uchwała jest prawomocna. Dowód: uchwała nr (...) k.11 - okoliczność bezsporna Powód chce zmienić stan rzeczy wynikający z uchwały nr (...) i wystąpił z wnioskiem o podjęcie uchwały nr (...) o treści „Wspólnota mieszkaniowa budynku nr (...) (...) uchyla uchwałę nr (...) z dn.11.03.2002r. i działając zgodnie z zasadą równości obciążeń właścicieli lokali … ustala, że od dnia 01.08.2015r. zal.

Na pokrycie kosztów zarządu są w równej wys. Dla właścicieli wszystkich lokali”. Za podjęciem uchwały głosowało 34,41 %, a przeciw 50,78%. Wstrzymało się 0,58%. Dowód: propozycja uchwały k.12, powiadomienie k.13 Ocena dowodów: Sąd dał wiarę dokumentom zgromadzonym w sprawie, albowiem nikt nie kwestionował ich prawdziwości oraz treści.

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powodów nie jest uzasadnione. Jak stanowi art. 25.

1. ustawy „o własności lokali” właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Jak wynika z treści wskazanego artykułu przedmiotem kontroli są uchwały, a więc decyzje wspólnoty za którymi opowiedzieli się właściciele posiadający w sumie bezwzględną większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Przedmiotem kontroli nie są propozycje uchwał tylko uchwały.

Zaskarżona „uchwała nr (...)” w sensie prawnym nie istnieje, a zatem nie ma przedmiotu, który mógłby być objęty orzeczeniem. Z tego względu należało oddalić powództwo. W piśmie z dnia 8.03.2016r. powód argumentuje, że mamy do czynienia z tzw. uchwałą negatywną i zgodnie z orzecznictwem i poglądami doktryny taka uchwała może być przedmiotem kontroli sądu. Wskazane w piśmie orzecznictwo oraz komentarz E. K. do którego sąd dotarł w systemie informacji lex (powód nie wskazuje danych komentarza na który się powołuje) jednak zupełnie inaczej rozumie pojęcie uchwały „negatywnej”.

Uchwała „negatywna” to bowiem decyzja wspólnoty, która w sposób negatywny określa obowiązki np. zakazuje pewnych działań członkom wspólnoty. Zawsze to jednak musi być uchwała, tzn. muszą za nią opowiedzieć się właściciele posiadający bezwzględną większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała, której nie poparła większość to nie jest „uchwała negatywna”. Zatem powoływanie się pełnomocnika powoda na wskazanego autora i orzecznictwo jest niezrozumiałe. W konsekwencji należy stwierdzić, że zaskarżona „uchwała” nie jest uchwałą „negatywną”, tylko propozycją uchwały.

Jedynie na marginesie należy stwierdzić, że propozycja uchwały nr (...) jest sprzeczna z prawem, albowiem przewiduje równe obciążenie wszystkich właścicieli. Jest to sprzeczne z art.12.2. ustawy „o własności lokali”, który ustala zasadę, że koszty utrzymania nieruchomości wspólnej obciążają właścicieli stosownie do posiadanych udziałów. O kosztach procesu sąd orzekł na zasadzie art. 98 kpc. W skład zasądzonych kosztów procesu wchodzi wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego w wysokości 180 zł (§ 11.1.1) w związku z § 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości „w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu” oraz w związku z § 21 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości „w sprawie opłat za czynności adwokackie”) oraz opłata od pełnomocnictwa 17 zł.

Mając powyższe na uwadze należało orzec jak w sentencji wyroku.