Civil court dismisses tenant's claim for rent against municipality for unauthorized use of housing stock.

Sygn. akt I C 360/15 WYROK ZAOCZNY W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ 02 lipca 2015 r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:SSO Dominika Romanowska Protokolant:Ewa Niemiec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 lipca 2015 r. w we W. sprawy z powództwa Gminy W. przeciwko I. H. - o zapłatę oddala powództwo.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 12 grudnia 2014 r. strona powodowa Gmina W. wniosła o zasądzenie od pozwanej I. H. kwoty 114.926,79 zł wraz z odsetkami w ustawowej wysokości liczonymi od kwoty 65.309,47 zł od dnia 01 października 2014 r. do dnia zapłaty oraz od kwoty 49.617,32 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty, a także o zasądzenie od pozwanych kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.600 zł. W uzasadnieniu swojego żądania powodowa gmina podała, że pozwana zajmuje bez tytułu prawnego lokal mieszkalny położony we W. przy ul. (...).

W związku z tym, na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, strona powodowa dokonywała naliczeń należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Pozwana nie wypełniła jednak swojego zobowiązania i nie uregulowała należności za bezumowne korzystanie z lokalu, które na dzień 30 września 2014 r. wynosiło 65.309,47zł. Na dochodzoną należność składają się również skapitalizowane na ten dzień odsetki za opóźnienie w zapłacie w wysokości 49.617,32 zł.

Pozwana nie złożyła odpowiedzi na pozew, nie wdała się również w spór co do istoty sprawy. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 20 grudnia 1994 r. (...)Zarządu Gospodarki Komunalnej we W.wydał skierowanie, na mocy którego przyznał pozwanej I. H.do remontu we własnym zakresie i na własny koszt lokal mieszkalny położony we W.przy ul. (...). Skierowanie zostało wydane w związku z brakiem możliwości zawarcia umowy najmu na lokal przydzielony pozwanej w roku 1977 jako mieszkanie służbowe z uwagi na występujące tam zjawisko „przegęszczenia” oraz przeznaczenie budynku do wykwaterowania z powodu złego stanu technicznego.

Podstawą rozpoczęcia robót remontowych w lokalu położony przy ul. (...)miało być podpisanie umowy z (...). Dowód: - skierowanie z 20.12.1994 r., k. 67 verte W dniu 09 stycznia 1995 r. pozwana zawarła z Zarządem Gospodarki Komunalnej W. umowę, na mocy której przejęła ona lokal mieszkalny położony we W.przy ul. (...)celem jego remontu zgodnie z wyznaczonym protokolarnie aneksem. Przebudowa miała zostać wykonana w okresie 09.01.1995 r. do 09.07.1995 r. Zgodnie z § (...)umowy po dokonaniu remontu inwestor miał prawo do nabycia lokalu z zaliczeniem nakładów na poczet ceny.

Dowód: - umowa z 09.01.1995 r. - k. 64 v-67 Pozwana nie wykonała remontu; pismami z 30.11.1995 r. i 21.05.1996 r. była wzywana do wyjaśnienia spraw mieszkania otrzymanego na podstawie decyzji z 20.12.994 r.. Od grudnia 2000 r. strona powodowa naliczała podwyższony czynsz w wysokości 200 % jako odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. W kolejnych latach pozwana była pisemnie informowana o zmianach wysokości opłat za „czynsz mieszkaniowy” i odbiór tych zawiadomień kwitowała jako najemca (zawiadomienia na k. 56 v i 57), a następnie – o zmianach wysokości odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.

Dowód: - pismo z 30.11.1995 r. – k. 63,, pismo z 21.06.1996 r. – k. 62v, notatka służbowa z 27.08.1996 r. – 62, protokoły przeglądu lokalu mieszkalnego i pomiaru powierzchni – k. 60-61v, pismo z 14.11.2000 r. – k. 59v, pismo z 24 listopada 2000 r.- k. 59, notatka służbowa – k. 58v, pismo z 11.12.2000 r. – k. 58, zawiadomienia – k. 19-57, Pismami z dnia 13 października 2014 r. strona powodowa wezwała pozwaną do zapłaty zaległej kwoty 109.321,64 zł wraz z odsetkami ustawowymi od tej kwoty. Dowód: - przesądowe wezwania do zapłaty z dnia 27 października 2014 r. - k. 11 W tak ustalonym stanie faktycznym

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Stan faktyczny Sąd ustalił w niniejszej sprawie w oparciu o przedstawione przez stronę powodową dokumenty znajdujące się w aktach lokalowych mieszkania przy ul. (...), w tym w szczególności o decyzję-skierowanie z 20.12.1994 r. oraz umowę z 09.01.1995 r. W ocenie Sądu ze wskazanych dokumentów wynika, że umowa najmu wiążąca powodową gminę z pozwaną została zawarta przez fakty kunkludentne – przekazanie lokalu na podstawie decyzji administracyjnej i nie została wypowiedziana ze względu na niezachowanie wymogów formalnych, o których mowa w art. 32 ust. 1 obowiązującej w dacie złożenia oświadczenia o naliczaniu podwyższonego czynszu ustawy z z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U.1998.120.787 j.t. z późn. zmianami).

Również w późniejszym okresie strona powodowa nie dokonała wypowiedzenia umowy spełniającego wymogi wynikające z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, nr 71, poz. 733 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 32 ust. 1 pkt. 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych najpóźniej na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca pomimo pisemnego upomnienia nadal jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub opłat, o których mowa w art. 21, co najmniej przez dwa pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Analogicznie zgodnie z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy przywołanego unormowania, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Tymczasem w okolicznościach niniejszej sprawy strona powodowa nie wykazała, aby wzywała pozwaną do zapłaty zaległych należności przed wypowiedzeniem oraz nie uprzedziła najemczynię o zamiarze wypowiedzenie stosunku prawnego. Brak jest podstaw aby domniemywać, że pozwana została powiadomiona o możliwości wypowiedzenia umowy najmu, zwłaszcza, że wskazane przepisy miały i mają charakter bezwzględnie wiążący i jako normy chroniące najemców lokalu powinny podlegać ścisłej wykładni. Tym samym uznać należy, że samo arbitralne stwierdzenie wyrażone w piśmie z 11.12.2000 r. nie wystarcza do przyjęcia, iż pozwana zajmuje lokal bez tytułu prawnego.

Przeciwnie, poprzez przyznanie lokalu do remontu i akceptowanie faktu zajmowania tego lokalu pomimo nieprzeprowadzenia remontu uzasadnia wniosek, iż pomiędzy stronami nawiązała się umowa najmu, najpóźniej z chwilą, gdy upłynął już termin wykonania prac remontowych – 09 lipca 1995 r. – a strona powodowa nie wezwała pozwanej do wydania lokalu. Bezczynność powodowej gminy w ocenie sądu nie może obciążać pozwanej. Strona powodowa domagała się opłat związanych z użytkowaniem przez pozwanych lokalu bez tytułu prawnego. Zgodnie z dyspozycją art. 18 ust. 1 i 2 zd. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, nr 71, poz. 733 ze zm.) osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie a odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Zastosowanie ma regulacja wynikająca z tejże ustawy, albowiem strona powodowa domaga się zapłaty należności za okres od 2003 roku, a w odniesieniu do należności wcześniejszych, wymienionych w zestawieniu złożonym do pozwu jako „saldo zaległości głównej” wraz z odsetkami w łącznej wysokości 22.450,38 zł, powołać należy przepis art. 18 ust. 2 ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych zgodnie z którym odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego wynosi 200% czynszu, jaki osoba zajmująca lokal byłaby obowiązana opłacać z tytułu jego najmu.

W niniejszej sprawie wskazane unormowania nie mogą jednak znaleźć zastosowania, skoro pozwanej przysługiwało uprawnienie do władania lokalem (posiadania rzeczy) mające swoje źródło w stosunku najmu, zawartym przez fakty konkludentne. Przy tak określonej przez stronę powodową podstawie faktycznej roszczenia Sąd nie był natomiast władny orzekać, czy stronie powodowej przysługuje wobec pozwanych wymagalne roszczenie z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Strona powodowa wyraźnie bowiem wskazała, że domaga się zapłaty należności z tytułu korzystania przez pozwanych z lokalu bez tytułu prawnego i z tych faktów wywodzi swoje roszczenie.

W tym stanie rzeczy powództwo nie mogło być uwzględnione, co nie wyłącza jednak możliwości domagania się przez stronę powodową należności z tytułu najmu lokalu. Zasadność tych roszczeń podlegałaby jednak badaniu już w ramach odrębnego procesu. Pozwana nie stawiła się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę, nie wniosła odpowiedzi na pozew ani też nie żądała przeprowadzenia rozprawy w swej nieobecności, w związku z czym wyrok wydany wobec niej ma charakter zaoczny (art. 339 k.p.c.). Niezależnie jednak od jej bierności przedstawiona wyżej negatywna ocena żądania pozwu w świetle zasad prawa materialnego skutkować musiała wydaniem wobec niej wyroku zaocznego oddalającego powództwo.

Na koniec jeszcze należy odnieść się do reguł postępowania dowodowego zastosowanych w niniejszej sprawie i kwestii wykazania wysokości roszczenia. Ciężar dowodzenia spoczywał w tym zakresie na stronie powodowej, która z faktów tych wywodziła skutki prawne (art. 6 k.c.). W szczególności strona powodowa powinna wykazać, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...) oraz wskazać wysokość czynszu, który jako właściciel mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu. Zaoferowany przez stronę powodową skromny materiał dowodowy w postaci zestawienia należności z tytułu odszkodowania oraz wezwań do zapłaty wymusił podjęcie działania przez Sąd z urzędu, poprzez dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach lokalowych, na podstawie przepisu art. 232 zd. 2 k.p.c. Oczywiście przez wzgląd na zasadę kontradyktoryjności dopuszczenie dowodu z urzędu powinno być traktowane jako środek ostateczny, jeżeli nie można w inny sposób zapobiec niebezpieczeństwu nieprawidłowego rozstrzygnięcia (tak w Komentarzu do art. 232 k.p.c. pod red.

T. Erecińskiego, wyd. Lexis Nexis). Mając jednak na uwadze charakter niniejszej sprawy, która dotyczy należności z tytułu korzystania z lokalu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego gminy W., do której zadań statutowych należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy, oraz fakt, iż z urzędu znane są Sądowi przypadki dochodzenia przez stronę powodową roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy mieszkańcowi przysługuje tytuł prawny do lokalu, uzasadnione było – w celu ochrony praw lokatorów - przejęcie inicjatywy przez sąd w celu ustalenia, czy żądanie pozwu jest zasadne w świetle norm prawa materialnego.

Realizując zatem zasadę szybkości postępowania, sąd zobowiązał stronę powodową, która dysponuje dokumentacją, z której wywodzi swoje roszczenia, do jej złożenia pod rygorem z art. 233 § 2 k.p.c. bez uprzedniego korzystania z uprawnień wynikających z art. 5 k.p.c. Zaakcentować również należy, iż okoliczności podane w pozwie budziły uzasadnione wątpliwości, wymuszając inicjatywę sądu w zakresie postępowania dowodowego. Nieracjonalne wydało się dopuszczenie przez stronę powodową, która zarządza zasobem mieszkaniowym gminy służącym przecież do zaspokajania potrzeb jej mieszkańców do sytuacji, w której pozwana miałaby zajmować sporny przez okres blisko dwunastu lat bez tytułu prawnego i bez uiszczania należności.

Wątpliwości te nie skutkowały jednakże oddaleniem powództwa a limine na podstawie przepisu art. 339 § 2 k.p.c., niemniej jednak były wystarczające do przeprowadzenia postępowania dowodowego, którego wynik okazał się niekorzystny dla strony powodowej. Zdaniem Sądu strona powodowa nie wykazała również wysokości dochodzonej należności w wysokości 114.926,79 zł. Przedłożyła wprawdzie jako dowód wydruk zestawienia należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz wezwania do zapłaty, ale nie sposób uznać, aby wydruk ten potwierdzał zasadność żądania wynagrodzenia w takiej, a nie innej kwocie.

Przedstawiony wydruk stanowi dokument prywatny, a więc stosownie do art. 245 k.p.c. stanowi wyłącznie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Tym samym w istocie dokument ten obrazuje jedynie sposób naliczenia opłat przez stronę powodową, nie przesądzając, że wskazywane w nim należności odpowiadają wysokości czynszu najmu, jaki strona powodowa mogłaby uzyskać z tytułu najmu lokalu. Wysokość stawek wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Czynsz najmu z kolei powinien być ustalany na podstawie art. 7 i 8 u.o.p.l. a stawki takiego czynszu ustala organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, a strona powodowa zaniechała przedstawienia potwierdzających wysokość stawek dokumentów. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że strona powodowa nie udowodniła podstawy faktycznej powództwa, ani wysokości dochodzonego roszczenia i z tych względów, na podstawie powołanych przepisów, powództwo oddalił.