Court dismissed invalidity claim against HOA resolution, ordering defendant to pay share of roof repair costs.

Sygn. akt III C 1600/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 20 sierpnia 2015 roku wydanego w postępowaniu zwykłym Powódka Wspólnota Mieszkaniowa nr (...) nieruchomości przy ul. (...) w P. pozwem z dnia 10 lutego 2014 roku zażądała zasądzenia od pozwanej M. H. na swoją rzecz kwoty 15.634 złotych z odsetkami ustawowymi oraz rozstrzygnięcia o kosztach procesu. W uzasadnieniu podała, że właściciele nieruchomości tworzących wspólnotę mieszkaniową podjęli uchwałę o wykonaniu remontu dachu oraz uiszczeniu przez nich zaliczek na poczet kosztów tego remontu. Podniosła, że pozwana zaliczki takiej nie uiściła.

Nakazem zapłaty z dnia 12 czerwca 2014 roku, wydanym w postępowaniu upominawczym Sąd Rejonowy Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie orzekł o obowiązku zapłacenia przez pozwaną na rzecz powódki kwoty 15.634 złotych wraz z odsetkami oraz kosztami postępowania. Powyższemu nakazowi zapłaty pozwana sprzeciwiła się, zaskarżając go w całości, co doprowadziło do utraty mocy przez ten nakaz zapłaty. W sprzeciwie podniosła zarzut nieważności oraz wadliwości uchwały. W toku procesu strony podtrzymały dotychczasowe stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Pozwana jest właścicielką nieruchomości położonej w P. przy ul. (...). Jednocześnie jest ona członkiem wspólnoty mieszkaniowej obejmującej lokale położone przy ul. (...) w P.. W własnością lokalu związany jest udział wynoszący (...) części wspólnych nieruchomości. W ramach tej nieruchomości zostało wyodrębnionych 8 lokali, przy czym 3 z nich należą do jednego właściciela, tj. Gminy P.. Okoliczność bezsporna, a nadto: - umowa, k. 11-14; Dnia 16 lipca 2012 roku właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową podjęli uchwałę nr (...), w myśl której wyrazili zgodę na wykonanie na nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w P. prac polegających na remoncie pokrycia dachowego z wymianą dachówki na nową ceramiczną zakładkową wraz z robotami towarzyszącymi o szacunkowym koszcie 118.437,37 złotych.

Realizacja tych prac została zaplanowana na 2014 roku po uprzednim zgromadzeniu wymaganych środków przez właścicieli lokali. W uchwale tej właściciele lokali ustalili, że na poczet tych prac, właściciele lokali będący osobami fizycznymi wpłacą zaliczkowo przypadający na nich udział w koszcie szacunkowym w terminie do 31 lipca 2013 roku. Uchwała ta nie została zaskarżona. Okoliczność bezsporna, a nadto: - uchwała, k. 17-18; - protokół, k. 25, 27-30; - kosztorys, k. 26, 35-42; Pismem z dnia 29 sierpnia 2012 roku pozwana została wezwana do uiszczenia kwoty 15.634 złotych, tytułem zaliczki na poczet remontu w terminie do 31 lipca 2013 roku.

Kolejnymi pismami pozwana była ponownie wzywana do zapłaty tej kwoty. Dowód: - pismo z dnia 29.08.2012 r., k. 31-34; - pismo z dnia 24.05.2013 r., k. 43-44; - pismo z dnia 3.09.2013 r., k. 45-46; - pismo z dnia 18.09.2013 r., k. 47-48;

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się uzasadnione niemal w całości. Żądanie to zostało oparte na dyspozycji wynikającej z art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 roku, nr 80, poz. 903 ze zm.), zgodnie z którym właściciel lokalu tworzący wspólnotę mieszkaniową ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Zgodnie zaś z art. 14 pkt 1 tej ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Z powyższego wynika, że powódka winna była wykazać, że istniało zobowiązanie pozwanej z tytułu kosztów remontów lub konserwacji. W ocenie sądu fakty te powódka wykazała. Jak wynika z § 1 właściciele nieruchomości tworzących podmiotową wspólnotę mieszkaniową wyrazili zgodę na wykonanie na nieruchomości wspólnej przy ul. (...) w P. prac polegających na remoncie pokrycia dachowego z wymianą dachówki na nową ceramiczną zakładkową wraz z robotami towarzyszącymi o szacunkowym koszcie 118.437,37 złotych.

Z § 4 tej uchwały wynika, że na poczet tych prac, właściciele lokali będący osobami fizycznymi wpłacą zaliczkowo przypadający na nich udział w koszcie szacunkowym w terminie do 31 lipca 2013 roku. Bezsporne było to, że pozwanej przysługuje udział wynoszący (...) części wspólnych nieruchomości. Wynika to także z umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu pozwanej. Zgodnie z treścią § 4 uchwały właściciele lokali, będący osobami fizycznymi winni uiścić zaliczkę na poczet remontu w wysokości odpowiadającego im udziału w odniesieniu do szacunkowego kosztu remontu.

Skoro szacunkowy koszt remontu wynosi 118.437,37 złotych, przeto udział wynoszący (...) wynosi 15.633,73 złotych. Taka kwota przypadła na pozwaną, dysponującą takim udziałem w nieruchomości wspólnej. Należy zwrócić uwagę na to, że bezsporne było to, że w przedmiotowej nieruchomości zostało wyodrębnionych 8 lokali. Do zarządu taką wspólnotą znajduje zastosowanie art. 22 i nast. przywołanej ustawy. Nie ma przy tym znaczenia odmienne uregulowanie tego zagadnienia przed zmianą treści art. 19 tej ustawy, która weszła w życie 19 maja 2000 roku.

Od chwili wejścia w życie nowelizacji, do zarządu stosuje się przepisy tej ustawy. Zgodnie z treścią art. 22 ust. 2 tej ustawy do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Zgodnie z art. 23 ust. 2 ustawy uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Uchwała nr (...) została podjęta większością głosów. Bezsporne było to, że ani pozwana ani inny właściciel nie wniósł powództwa o uchylenie tej uchwały.

W toku procesu pozwana podniosła, że przedmiotowa uchwała jest nieważna a nadto wadliwa. Zauważyć jednak należy, że nie wniosła do sądu powództwa o uchylenie tej uchwały z przyczyn określonych w art. 25 ust. 1 przywołanej wyżej ustawy, tj. jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenia jej interesów w inny sposób. Powoływanie się w tym procesie na takie okoliczności nie mogą stanowić podstaw ustaleń, albowiem sąd w niniejszym procesie nie jest do tego uprawniony.

Podstawy uchylenia uchwały mogą być badane jedynie w odrębnym procesie o uchylenie uchwały także w związku z niewłaściwością rzeczową sądu rozpoznającego sprawę. Stan faktyczny w sprawie został ustalony na podstawie dowodów z dokumentów przywołanych w uzasadnieniu. Mając na uwadze powyższe okoliczności sąd zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 15.633,73 złotych. O żądaniu odsetkowym orzeczono odpowiednio do treści art. 481 § 1 k.c. Mając na uwadze to, że w uchwale z dnia 16 lipca 2012 roku właściciele lokali ustalili termin do uiszczenia zaliczki na 31 lipca 2013 roku.

W takim stanie rzeczy nieziszczenie tej kwoty w tym terminie spowodowało, że pozwana popadła w opóźnienie z dniem 1 sierpnia 2013 roku. W takiej sytuacji sąd orzekł jak w pkt I sentencji. Zważywszy na to, że powódka żądała zasądzenia kwoty 15.634 złotych, zaś żądanie to było uzasadnione jedynie do 15.633,73 złotych, w pozostałym zakresie należało je oddalić, o czym orzeczono jak w pkt II sentencji. O kosztach procesu orzeczono odpowiednio do treści art. 100 k.p.c. i n fine przyjmując, że powódka uległa pozwanej w niewielkim zakresie, tj. co do 0,27 złotych.

W takim stanie rzeczy sąd zasądził od pozwanej na jej rzecz zwrot kosztów procesu w całości. Na poniesione przez powódkę koszty składały się: opłata sądowa w wysokości 782 złotych, zastępstwo procesowe w wysokości 2.400 złotych. W takim stanie rzeczy orzeczono jak w pkt III sentencji.