Civil court dismisses tenant's claim for rent against municipality for unauthorized use of housing. The court rejects the claim due to lack of evidence and incorrect rent calculation. The court dismisses the claim because the plaintiff failed to prove the debt amount and the statutory rent rate. The court ruled that the plaintiff did not prove the factual basis or the correct amount of the claimed debt. The court dismissed the lawsuit because the plaintiff failed to prove the factual basis and the correct debt amount. The court rejected the claim as the plaintiff failed to prove the factual basis and the correct debt amount. The court dismissed the claim because the plaintiff failed to prove the factual basis and the correct debt amount.

Sygn. akt I C 105/15

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 kwietnia 2015r. Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSO Dominika Romanowska Protokolant: Ewa Niemiec po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2015 r. we Wrocławiu sprawy z powództwa Gminy W. przeciwko A. B. o zapłatę oddala powództwo. na oryginale właściwy podpis,-

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 11 grudnia 2014 r. strona powodowa Gmina W.– (...)wniosła o zasądzenie od pozwanej A. B.kwoty 103.455,17 zł wraz z odsetkami w ustawowej wysokości liczonymi od kwoty 63.450,57 zł od dnia 1 września 2014 r. do dnia poprzedzającego dzień wniesienia powództwa oraz od kwoty 103.455,17 zł od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty, a także o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego – według norm przepisanych prawem. W uzasadnieniu swojego żądania podała powodowa Gmina, że pozwana zajmowała bez tytułu prawnego lokal mieszkalny położony we W.przy ul. (...).

Z tego powodu strona powodowa obciążała pozwaną odszkodowaniem w wysokości czynszu, jaki przypadałby na lokal zajmowany przez pozwaną (tj. w wysokości zgodnej z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa miejscowego) oraz opłatami niezależnymi od właściciela – z płatnością tychże należności na dzień 10 każdego miesiąca. Pozwana nie wywiązywała się jednak z ciążącego na niej zobowiązania, a jej zaległość z tego tytułu na dzień 31 sierpnia 2014 r. wynosiła 103.455,17 zł. Na rozprawie w dniu 30 kwietnia 2015 r. (k.

21) pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że nie jest w stanie uregulować należności za lokal ze względu na swoją trudną sytuację majątkową. Podniosła, że jej były mąż po orzeczeniu rozwodu wyprowadził się za granicę razem z ich dziećmi i nie płaci należnych alimentów. Wyjaśniła, że najemcą lokalu była matka pozwanej, z którą pozwana zamieszkiwała wspólnie do chwili jej śmierci. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Matka pozwanej, K. D. była najemcą lokalu mieszkalnego przy ul. (...) na podstawie umowy najmu z dnia 1 kwietnia 1995 r.

Dowód: - pismo Departamentu Nieruchomości i Eksploatacji Urzędu Miejskiego W. z dnia 16 sierpnia 2010 r., teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy K. D.zmarła w dniu (...)r. we W.. W chwili śmierci najemczyni zamieszkiwała w lokalu przy ul. (...)razem z pozwaną. Dowód: - odpis skrócony aktu zgonu K. D., teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy, - pismo Departamentu Nieruchomości i Eksploatacji Urzędu Miejskiego W. z dnia 23 kwietnia 2013 r., teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy - notatka służbowa z wizji lokalnej z dnia 24 maja 2013 r., teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy - pismo (...)Gminy W.z 27 maja 2013 r., teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy - wniosek pozwanej o zawarcie umowy najmu na lokal przy ul. (...) w związku ze zgonem najemcy, teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy Strona powodowa zawiadamiała pozwaną o zmianie wysokości odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego oraz o zmianie opłat niezależnych od wynajmującego, jak również wzywała pozwaną do zapłaty zaległych należności.

Dowód: - zawiadomienia o zmianie wysokości odszkodowania oraz opłat, teczka zastępcza akt lokalowych dołączona do akt niniejszej sprawy - przesądowe wezwanie do zapłaty z 25 września 2014 r., k. 7 W tak ustalonym stanie faktycznym

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Stan faktyczny Sąd ustalił w niniejszej sprawie w oparciu o dokumenty zgromadzone w teczce zastępczej obejmującej akta lokalowe mieszkania przy ul. (...), przedstawione przez powodową Gminę, w tym o pisma jednostek powodowej Gminy dotyczące sytuacji prawnej osób zajmujących lokal, odpis skrócony aktu zgonu K. D. oraz zawiadomienia o zmianie wysokości należnych Gminie opłat. Sąd miał na uwadze, że przedstawiona teczka zawiera dokumenty za okres od 2010 roku do chwili obecnej, a zatem brakuje w niej wypowiedzenia umowy najmu ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2009 r., na które powołuje się strona powodowa w piśmie z dnia 16 sierpnia 2010 r.

– znajdującym się w przedstawionych aktach lokalowych. W ocenie Sądu brak dołączenia tego zawiadomienia obciąża jednak stronę powodową, gdyż to strona powodowa wyciąga z tego faktu skutki prawne w postaci uznania, że lokal był zajmowany bez tytułu prawnego (art. 5 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.), tym bardziej, że strona powodowa była zobowiązywana przez Sąd do złożenia akt lokalowych. Dodać należy, że niezaoferowanie przez powodową Gminę dokumentacji sprzed roku 2010 r. pozostaje również w sprzeczności z zakresem żądania pozwu które – jak wynika z dołączonej kartoteki zadłużenia lokalu – obejmuje należności również za lata 2003 – 2009.

W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że strona powodowa nie wykazała, że w istocie złożyła K. D.oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego. Tym bardziej nie udowodniła strona powodowa, że oświadczenie to spełniało rygorystyczne wymogi formalne i materialne (przesłanki wypowiedzenia), o których mowa w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001, nr 71, poz. 733 ze zm.). Zgodnie z treścią przywołanego unormowania, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

W konsekwencji – wobec braku dowodów przeciwnych - uznać należy, że K. D.pozostawała najemcą lokalu aż do swojej śmierci w dniu (...). Z zaoferowanej dokumentacji w postaci pisma Departamentu Nieruchomości i Eksploatacji Urzędu Miejskiego W.z dnia 23 kwietnia 2013 r., notatki służbowej z wizji lokalnej z dnia 24 maja 2013 r. oraz pisma (...) Gminy W.z 27 maja 2013 r. wynika w dalszej kolejności, że w chwili śmierci K. D.w lokalu przy ul. (...)stale zamieszkiwała również jej córka – pozwana w niniejszej sprawie A. B., natomiast w lokalu nie mieszkał ani mąż A.

B., ani też ich dzieci (wnuki K. D.). Wprawdzie w tym okresie pozwana pracowała dorywczo, większość czasu przebywając poza domem, co wynika z jej pisma z dnia 3 czerwca 2013 r. (prośba o umorzenie długo czynszowego) – załączonego do akt lokalowych – jednakże w świetle pozostałych okoliczności należało przyjąć, iż na stałe zamieszkiwała w spornym lokalu mieszkalnym, w szczególności skoro strona pozwana na bieżąco informowała ją o zmianach wysokości opłat jak również wzywała do zapłaty zaległości. Okoliczność zamieszkiwania pozwanej wraz z najemczynią jeszcze przed jej śmiercią potwierdza również stanowisko strony powodowej, która domaga się od pozwanej należności w związku z użytkowaniem lokalu, podnosząc, że pozwana w lokalu tym zamieszkuje i zamieszkiwała.

W konsekwencji przyjąć należy, że przedstawionej sytuacji znajduje zastosowanie przepis art. 691 k.c., zgodnie z którym, w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (§ 1). Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (§ 2).

Pozwana, w chwili śmierci K. D., wstąpiła w stosunek najmu po swojej matce i do chwili obecnej pozostaje najemcą lokalu należącego do strony powodowej. Strona powodowa domagała się opłat związanych z użytkowaniem przez pozwaną lokalu bez tytułu prawnego. W tym zakresie należy odwołać się do art. 224 § 2 k.c. oraz art. 225 k.c., przyznających właścicielowi uprawnienie do żądania wynagrodzenia od osoby, która w złej wierze posiada rzecz nie będąc do tego uprawniona. W niniejszej sprawie wskazane unormowanie nie może jednak znaleźć zastosowania, gdyż pozwanej przysługiwało uprawnienie do władania lokalem (posiadania rzeczy) mające swoje źródło w stosunku najmu łączącym pozwaną z powodową Gminą.

Przy tak określonej przez stronę powodową podstawie faktycznej roszczenia Sąd nie był natomiast kompetentny do orzekania, czy stronie powodowej przysługuje wymagalne roszczenie z tytułu czynszu najmu lokalu mieszkalnego. Strona powodowa wyraźnie bowiem wskazała, że domaga się zapłaty należności z tytułu korzystania przez pozwaną z lokalu bez tytułu prawnego i z tych faktów wywodzi swoje roszczenie. Dodać należy, że strona powodowa nie przedstawiła dowodów na okoliczność wysokości opłat należnych od najemcy, w szczególności w postaci umowy najmu.

W tym stanie rzeczy powództwo nie mogło być uwzględnione, co nie wyłącza jednak możliwości domagania się przez stronę powodową należności z tytułu najmu lokalu. Zasadność tych roszczeń podlegałaby jednak badaniu już w ramach odrębnego procesu. Na koniec jeszcze należy odnieść się do reguł postępowania dowodowego zastosowanych w niniejszej sprawie i kwestii wykazania wysokości roszczenia. Ciężar dowodzenia spoczywał w tym zakresie na stronie powodowej, która z faktów tych wywodziła skutki prawne (art. 6 k.c.). W szczególności strona powodowa powinna wykazać, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego we W. przy ul. (...) oraz wskazać wysokość czynszu, który jako właściciel mogłaby otrzymać z tytułu najmu tego lokalu.

Zaoferowany przez stronę powodową skromny materiał dowodowy w postaci zestawienia należności z tytułu odszkodowania oraz wezwań do zapłaty wymusił podjęcie działania przez Sąd z urzędu, poprzez dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach lokalowych, na podstawie przepisu art. 232 zd. 2 k.p.c. Oczywiście przez wzgląd na zasadę kontradyktoryjności dopuszczenie dowodu z urzędu powinno być traktowane jako środek ostateczny, jeżeli nie można w inny sposób zapobiec niebezpieczeństwu nieprawidłowego rozstrzygnięcia (tak w Komentarzu do art. 232 k.p.c. pod red.

T. Erecińskiego, wyd. Lexis Nexis). Mając jednak na uwadze charakter niniejszej sprawy, która dotyczy należności z tytułu korzystania z lokalu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego gminy W., do której zadań statutowych należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy, oraz fakt, iż z urzędu znane są Sądowi przypadki dochodzenia przez stronę powodową roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy mieszkańcowi przysługuje tytuł prawny do lokalu, uzasadnione było – w celu ochrony praw lokatorów - przejęcie inicjatywy przez sąd w celu ustalenia, czy żądanie pozwu jest zasadne w świetle norm prawa materialnego.

Realizując zatem zasadę szybkości postępowania, sąd zobowiązał stronę powodową, która dysponuje dokumentacją, z której wywodzi swoje roszczenia, do jej złożenia pod rygorem z art. 233 § 2 k.p.c. bez uprzedniego korzystania z uprawnień wynikających z art. 5 k.p.c. Zdaniem Sądu strona powodowa nie wykazała również wysokości dochodzonej należności w wysokości 103.455,17 zł. Przedłożyła wprawdzie jako dowód wydruk zestawienia należności za bezumowne korzystanie z lokalu oraz wezwanie do zapłaty, ale nie sposób uznać, aby wydruk ten potwierdzał zasadność żądania wynagrodzenia w takiej, a nie innej kwocie.

Przedstawiony wydruk stanowi dokument prywatny, a więc stosownie do art. 245 k.p.c. stanowi wyłącznie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Tym samym w istocie rozważany dokument obrazuje jedynie sposób naliczenia opłat przez stronę powodową, nie przesądzając, że wskazywane w nim należności odpowiadają wysokości czynszu najmu, jakie strona powodowa mogłaby uzyskać z tytułu najmu lokalu. Na marginesie jedynie zauważyć należy, iż nawet gdyby przyjąć założenie skuteczności wypowiedzenia umowy najmu z 04 maja 2012r. brak jest uzasadnienia dla domagania się należności z tego tytułu już od roku 2003r., a nawet lat wcześniejszych, skoro już w tej dacie – zgodnie z zapisem wynikającym z zestawienia należności – istniało wymagalne zadłużenie pozwanych z tego tytułu.

Wysokość stawek wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu należącego do mieszkaniowego zasobu gminy, czynsz jego najmu powinien być ustalany na podstawie art. 7 i 8 u.o.p.l. Stawki takiego czynszu ustala organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że strona powodowa nie udowodniła podstawy faktycznej powództwa, ani wysokości dochodzonego roszczenia i z tych względów, na podstawie powołanych przepisów, powództwo oddalił, na koszt strony powodowej.