Court dismissed creditor's appeal, ruling separate valuation of distinct properties required under enforcement law.

Sygn. akt IV Cz 295/13 POSTANOWIENIE Dnia 8 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy w Słupsku, Wydział IV Cywilny Odwoławczy w następującym składzie: Przewodniczący: SSO Wanda Dumanowska (spr.) Sędziowie: SO Mariola Watemborska SO Mariusz Struski po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2013 r., w Słupsku na posiedzeniu niejawnym sprawy z skargi dłużników J. W. i L. W. na czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Słupsku P. S. w sprawach Km 154/12, Km 447/11 oraz Km 83/11, polegające na sporządzeniu w dniu 26 października 2012 roku opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) i działkę (...) wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego w U. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego w U. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...) z udziałem wierzycieli Gminy M.

U.i G. N. (...) na skutek zażalenia wierzyciela Gminy M. U. na postanowienie Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 15 marca 2013 r., sygn. akt IX Co 1364/12 postanawia: oddalić zażalenie.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 15 marca 2013 roku Sąd Rejonowy w Słupsku uchylił czynności Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Słupsku Pawła Stankiewicza polegające na sporządzeniu w dniu 26 października 2012 roku opisu i oszacowania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...)i działkę (...)wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego w U.przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...)oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej działkę nr (...)wraz z prawem odrębnej własności budynku usługowego położonego w U.przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą nr KW (...)(punkt 1 sentencji).

Nadto oddalił wniosek dłużników o zawieszenie postępowania egzekucyjnego (punkt 2 sentencji) i postanowił nie obciążać wierzycieli kosztami postępowania skargowego (punkt 3 sentencji). W uzasadnieniu rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 sentencji wskazał, że w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania art. 984 § 3 k.p.c. umożliwiający dokonanie łącznego opisu i oszacowania odrębnych nieruchomości stanowiących całość gospodarczą. nieruchomości, w stosunku do których komornik podjął czynności egzekucyjne. Wynika to z faktu, iż egzekucja w przedmiotowej sprawie została wszczęta jeszcze przed wejściem w życie przywołanej regulacji.

Sad I instancji stwierdził przy tym, powołując się na art. 848 § 3 k.p.c. że oszacowaniu należy poddać osobno wartości nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków, oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która została wydzielona celem wydzielenia na oddzielna licytację. Wskazał, że w rozpoznawanej sprawie w protokole opisu i oszacowania wymieniono osobno obie nieruchomości, jednakże w operacie szacunkowym nie ustalono odrębnie wartości każdej z nich. Ponadto zauważył, że ze względu na fakt, iż obie nieruchomości zabudowane są budynkami usługowymi, w protokole opisu i oszacowania powinny zostać ujęte także wartości owych budynków.

Biegły tymczasem w przygotowanym operacie szacunkowym określił osobno wartość działek, natomiast powierzchnie obu budynków i przyziemia zsumował i dla tak określonej powierzchni ustalił jedna wartość. Sad zauważył ponadto, że z operatu szacunkowego, ani protokołu opisu i oszacowania nie wynika, by obie nieruchomości stanowiły całość gospodarczą. Wierzyciel Gmina M. U. zaskarżyła powyższe postanowienie w zakresie rozstrzygnięcia zawartego w punkcie 1 sentencji, domagając się jego zmiany i oddalenia skargi dłużników oraz zasadzenia od dłużników solidarnie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego za I i II instancję.

Skarżonemu orzeczeniu zarzucił naruszenie: ⚫ art. 948 § 1 k.p.c., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że na gruncie niniejszej sprawy niezbędne jest dokonywanie odrębnego opisu i oszacowania każdej z objętych egzekucja nieruchomości oraz praw użytkowania wieczystego; ⚫ art. 948 § 2 k.p.c. w zw. z art. 235 k.p.c., poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, że niezbędne jest dokonanie opisu i oszacowania osobno także dla części budynku posadowionego na nieruchomościach w użytkowaniu wieczystym; ⚫ art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 k.p.c., poprzez błędną ocenę mapy ewidencji gruntów, operatu szacunkowego, protokołu opisu i oszacowania nieruchomości i uznanie, że będące ich przedmiotem nieruchomości zabudowane są dwoma budynkami podczas, gdy z wymienionych dokumentów wynika, że zabudowane są jednym budynkiem.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż postępowanie egzekucyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte w dniu 2 grudnia 2011 roku (akta Km 836/11). Zgodnie zaś art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, wprowadzony nią art. 984 § 3 k.p.c., odnosi się wyłącznie do postępowań wszczętych po dniu jej wejścia w życie, tj. po dniu 3 maja 2012 roku. Tym samym przewidziana w jego treści możliwość dokonania łącznego opisu i oszacowania odrębnych nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, nie będzie mogła znaleźć zastosowania w rozpoznawanej sprawie.

Oznacza to, iż sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy powinien spełniać wymogi określone w treści art. 948 § 2 k.p.c. Zgodnie z jego brzmieniem, przy oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. Wartości powyższe należy podać tak z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia, oraz wartości praw nie określonych sumą pieniężną obciążających nieruchomość, w szczególności świadczeń z tytułu takich praw.

Według wymagań wyszczególnionych w omawianym przepisie opracowanie redakcyjne operatu szacunkowego powinno wyodrębniać i oddzielnie określać wartość nieruchomości, budowli, znajdujących się na nieruchomości urządzeń, przynależności i pożytków. Po określeniu i podaniu tych wartości cząstkowych osobno powinna być wskazana wartość całości. Tak ustalone wartości poszczególnych składników należy w dalszej części operatu szacunkowego przedstawić alternatywnie: z uwzględnieniem, jak i bez uwzględnienia praw, które pozostają w mocy bez zaliczenia na cenę nabycia.

Takiemu wyodrębnieniu i przedstawieniu podlega także dokonana wycena prawa obciążającego nieruchomość, które nie są wyrażone sumą pieniężną np. służebności czy użytkowanie (vide: Komentarz do art. 948 k.p.c. pod red. J. Jankowski/Krakowiak – sip. Legalis). W niniejszej sprawie Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Słupsku P. S. zlecił biegłemu J. K. (k. 223 akt Km 154/12) dokonanie czynności niezbędnych do sporządzenia opisu i oszacowania: prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej nr (...) o powierzchni 2,0204 ha, położonej w U. przy ul. (...) i prawa własności posadowionego na niej budynku (nr Kw (...)) oraz prawa użytkowania wieczystego działki oznaczonej nr (...) o powierzchni 0,0006 ha i działki nr (...) o powierzchni 0,0008 ha, położonych w U. przy ul. (...) i prawa własności posadowionego na nich budynku (nr Kw (...)).

Z treści znajdujących się w aktach komorniczych dokumentów wynika, iż: ⚫ księga wieczysta Kw (...)obejmuje, stanowiącą własność Gminy Miejskiej U., działkę gruntu oznaczoną nr (...) oddaną w użytkowanie wieczyste J. W.i L. W., zabudowaną budynkiem usługowym, o powierzchni 312,5 m 2, obciążona wpisami hipotecznymi; ⚫ księga wieczysta Kw (...) obejmuje, stanowiące własność Skarbu Państwa (oddane w trwały zarząd Urzędowi Morskiemu w S.), działki gruntu oznaczone nr (...) oraz (...), oddane w użytkowanie wieczyste J.

W. i L. W., zabudowane budynkiem usługowym, o powierzchni 21,5 m 2, obciążone wpisami hipotecznymi. Biegły w sporządzonym przez siebie operacie szacunkowym podał łączną wartość (2.945.000 zł) nieruchomości gruntowych oznaczonych nr (...) (...), (...)i posadowionego na nich „budynku usługowo-gastronomicznego”. Wyjaśnił, że opisane działki zabudowane są jednym budynkiem usługowo-gastronomicznym, którego dwie kolejne części budowane były odpowiednio w latach 1989-90 i 1995-1998. Szczegółowo opisał każdą z części i ustalił ich łączną wartość przyjmując, że znajdują się na gruncie objętym prawem własności (2.988.000 zł).

Określił również wartość prawa własności działek nr (...)(odpowiednio 122.000 zł; 5.000 zł; 4.000 zł) oraz wartość prawa użytkowania wieczystego każdej z nich (odpowiednio 82.000 zł; 3.000 zł; 3.000 zł). W ocenie Sadu Okręgowego fakt, iż w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z de facto dwiema nieruchomościami gruntowymi (w tym jedna obejmująca dwie działki gruntu) i dwiema nieruchomościami budynkowymi (wyciągi z ksiąg wieczystych) wymaga, by każda z nich została oszacowana osobno. Jednakże w operacie szacunkowym nie ustalono odrębnie wartości każdej z nieruchomości budynkowych.

Biegły określił osobno wartość działek, natomiast powierzchnie obu budynków i przyziemia zsumował i dla tak określonej powierzchni ustalił jedna wartość. Powyższe nie odpowiada wymogom określonym w treści art. 948 k.p.c., co skutkuje koniecznością uchylenia i powtórzenia zaskarżonych czynności. Sąd Okręgowy w pełni podzielił stanowisko Sądu I instancji wyrażone w tym zakresie. Należy podkreślić, iż nie mapy ewidencji gruntów, operat szacunkowy, protokół opisu i oszacowania, decydują, czy w rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z jednym, czy też z dwoma nieruchomościami budynkowymi.

Decydujące znaczenie mają tu wyciągi z ksiąg wieczystych, zgodnie z którymi każda z nieruchomości zabudowana jest budynkiem stanowiącym odrębny przedmiot własności, przy czym powierzchnia użytkowa jednego z nich wynosi 312,5 m 2, drugiego zaś 21,5 m 2. Wobec powyższego koniecznym jest w świetle art. 948 k.p.c. ustalenie wartości każdego z nich z osobna. Z uwagi na powyższe Sąd Okręgowy, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c., oddalił zażalenie.