Court orders tenants to return commercial space to buyers based on valid sales contracts and civil code provisions.

Sygn. akt I C 1413/13

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 25 czerwca 2014 r. Sąd Rejonowy w Zgorzelcu Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR Krzysztof Skowron Protokolant: Ewelina Urbańska po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2014 r. w Z. sprawy z powództwa K. S. i E. S. przeciwko J. B., W. B., R. K. (1) i M. K. o wydanie 1. nakazuje pozwanym J. B., W. B., R. K. (1) i M. K., żeby wydali powodom, K. S. i E. S., zajmowaną przez nich część pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m 2, znajdującego się w budynku gospodarczym postawionym na działce nr (...) w R., dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), 2. zasądza od pozwanych na rzecz powodów kwotę 917 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, przy czym zapłata tej sumy przez któregokolwiek z pozwanych zwolni pozostałych. Sygn. akt I C 1413/13

UZASADNIENIE

I. Stanowiska stron.

1. Powodowie, K. S. i E. S., wnieśli o nakazanie pozwanym J. B., W. B., R. K. (1) i M. K., żeby ci wydali powodom wynoszącą 102,50 m 2 część największego pomieszczenia gospodarczego znajdującego w budynku gospodarczym w R. (objętym księgą wieczystą nr (...)); wnieśli też o zasądzenie na swoją rzecz kosztów procesu.

2. Pozwani, J. B., W. B., R. K. (1) i M. K., wnieśli o oddalenie powództwa i obciążenie powodów kosztami procesu. Zarzucili, że budynek gospodarczy, o który chodzi w sprawie, stanowi współwłasność powodów oraz pozwanych J. B. i R. K. (1) w częściach ułamkowych odpowiadających udziałom w nieruchomości wspólnej przypisanym do lokali mieszkalnych, które zostały wyodrębnione w budynku mieszkalnym nr (...) w R. (postawionym na tej samej działce co budynek gospodarczy). Podkreślili, że pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym nie zostały przyporządkowane do poszczególnych lokali, jako pomieszczenia przynależne. Wskazali, że sposób korzystania z budynku gospodarczego został zgodnie ustalony przez powodów i pozwanych w 1997 r. Zaznaczyli, że powodom mogłoby ewentualnie przysługiwać roszczenie o dopuszczenie do współposiadania – o ile rzeczywiście ich prawa do współposiadania budynku gospodarczego zostałyby naruszone. II. Stan faktyczny.

1. Na położonej w R. działce nr (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...), postawione są 2 budynki: budynek mieszkalny nr (...) i budynek gospodarczy. W 1997 r. w budynku mieszkalnym zostały wyodrębnione i sprzedane 3 lokale: lokal nr (...) – J. B., lokal nr (...) – R. K. (1) i lokal nr (...) – K. S. i E. S.. W cenach sprzedawanych lokali została uwzględniona wartość poszczególnych pomieszczeń gospodarczych znajdujących się w budynku gospodarczym – pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 18,80 m 2 w cenie lokalu nr (...), pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 32 m 2 w cenie lokalu nr (...) i pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m 2 w cenie lokalu nr (...).

2. Po nabyciu lokalu nr (...) w R., K. S. i E. S. zajęli piwnicę przynależną do lokalu zakupionego przez R. K. (1) i znajdujące się w budynku gospodarczym pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 32 m 2. Kiedy do swoich mieszkań w budynku nr (...) w R. wprowadziły się J. B. i R. K. (1) wraz z rodzinami, właściciele lokali zgodnie ustalili sposób korzystania z budynku gospodarczego – każdej rodzinie miała przypadać do wyłącznego korzystania powierzchnia wyliczona stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej wskazanych w umowach sprzedaży ich lokali. Stan taki trwał do 2011 r. – wtedy R. K. (1) wystąpiła do K. S. i E. S. o wydanie piwnicy o powierzchni 10,40 m 2 i pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 32 m 2. W następstwie K. i E. S. zażądali wydania pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m 2.

3. J. B. wraz z mężem – W. B. oraz R. K. (1) z mężem – M. K. korzystają z części największego (141 m 2) pomieszczenia gospodarczego w budynku gospodarczym, który postawiony jest działce nr (...) w R.. III. Dowody i ich ocena.

1. Ustalenia faktyczne zostały dokonane na podstawie zeznań świadków i stron oraz dokumentów określonych w postanowieniach dowodowych z 14 marca 2014 r. i 25 czerwca 2014 r. (k 93 i 119). Przeprowadzone dowody były wystarczające do ustalenia stanu faktycznego; w tej sytuacji pozostałe wnioski dowodowe zostały oddalone (art. 227 k.p.c. i art. 217 § 3 k.p.c.).

2. Strony nie kwestionowały prawdziwości wykorzystanych w sprawie dokumentów urzędowych ani autentyczności dokumentów prywatnych; w tym zakresie nie było zatem potrzeby ich dalszego uwiarygodniania (art. 252 k.p.c. i art. 253 k.p.c.).

3. Fakt, że pozwani zajmują część znajdującego się w budynku gospodarczym pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 141 m 2 został przez nich przyznany (k 93 verte) – nie wymagał zatem dowodu (art. 229 k.p.c.). 4a. W sprawie powodowie stali na stanowisku, że pomieszczenie gospodarcze, którego wydania żądali, stanowi ich odrębną własność. W umowach sprzedaży lokali pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym nie zostały określone, jako pomieszczenia przynależne do poszczególnych lokali (w § 1 każdej z umów); w § 3 każdej z umów zostało natomiast zapisane, że na nabywany udział w budynku gospodarczym składa się pomieszczenie gospodarcze o oznaczonej powierzchni.

Postanowienia te były niejednoznaczne – opierając się na ich dosłownym brzmieniu mogło się bowiem wydawać, że zbywcy (Gminie Z.), przy zawieraniu kolejnych umów, chodziło tylko o określenie sposobu do korzystania z budynku gospodarczego (o dokonanie podziału quoad usum), skutecznego wobec nabywców następnych lokali (art. 221 k.c.). W takich warunkach treść umów podlegała rekonstrukcji w oparciu o zeznania świadków i stron (art. 65 § 2 k.c., por. też wyrok SN z 19 lutego 2003 r., V CKN 1843/00). 4b. Świadkowie, którzy przy umowach sprzedaży lokali w budynku nr (...) w R. reprezentowali zbywcę, kategorycznie twierdzili, że zamiarem stron umów było przeniesienie na rzecz nabywców własności odpowiednich pomieszczeń gospodarczych (wskazanych w § 3 umów).

Również notariusz, który redagował umowy, wykluczył, żeby w § 3 każdej z nich został określony sposób do korzystania z budynku gospodarczego; po zapoznaniu się z operatem szacunkowym stwierdził, że pomieszczenia w budynku gospodarczym wchodzą w skład poszczególnych lokali. Brak precyzji w zapisach umowy tłumaczył niepewnością co do tego, czy w dacie zawarcia umów można było przypisać do lokalu – w charakterze pomieszczenia przynależnego – pomieszczenie znajdujące się w innym budynku, niż budynek, w którym został wyodrębniony lokal.

Świadkowie ci nie byli bezpośrednio zainteresowani rozstrzygnięciem sporu – nie mieli zatem interesu w składaniu zeznań na korzyść jednej ze stron. 4c. Pozwani zaprzeczali, żeby poszczególne pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym miały stanowić odrębną własność właścicieli lokali wyodrębnionych w budynku nr (...) w R. (kwestionowali, że taki właśnie był zamiar stron umów). Przekonywali, że kierując się postanowieniami umów, traktowali budynek gospodarczy jako część nieruchomości wspólnej. Twierdzili również, że podczas przetargu nie były podawane informacje zapisane w protokołach z jego przebiegu, a dodatkowo, że przystępując do przetargu, dysponowali wiedzą o przedmiocie licytacji, która wynikała w zasadzie wyłącznie z ogłoszenia prasowego (przez co nie wiedzieli, że ceny lokali obejmują także poszczególne pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym) – w tym zakresie ich zeznania były całkowicie nieprzekonujące. 4d.

Pozwana J. B. początkowo przyznała, że informacje objęte protokołem przetargu były podawane (odczytywane) w jego trakcie (później wycofała się z tych zeznań, oświadczając, że jej stwierdzenie było wynikiem przejęzyczenia, miała bowiem na myśli procedurę odczytania aktu notarialnego [k 118 verte]; niemniej jednak trudno było uwierzyć, żeby pozwana, która w kilkunastu kolejnych zdaniach opowiadała o przetargu, nagle w środku tej wypowiedzi zdecydowała się wtrącić uwagę dotyczącą zupełnie innej czynności); z kolei W.

B., który początkowo zaprzeczył odczytaniu protokołu, przed zamknięciem rozprawy – podobnie jak i jego żona – oświadczył, że pomylił się przy składaniu zeznań; jednocześnie wskazał, że uczestnicy przetargu zostali zapoznani, ale tylko z informacjami dotyczącymi oferentów i wniesionego przez każdego z nich wadium. Wycofywanie się przez J. B. i W. B. ze złożonych zeznań – co i tak nie wyeliminowało w ostatecznym rozrachunku sprzeczności pomiędzy ich relacjami, co do przebiegu przetargu – negatywnie rzutowało na ich wiarygodność (co najmniej sugerowało, że nie pamiętają dokładnie, jaki był faktyczny przebieg zdarzeń).

Niezależnie od tego, zupełnie nieprawdopodobne było, żeby przetarg na zakup lokali wyodrębnionych w budynku nr (...) w R. odbył się bez określenia jego przedmiotu – uczestnicy przetargu musieli przecież wiedzieć, co w danym momencie licytują (w rachubę wchodziły 3 różne lokale). W sytuacji, gdy w protokołach przetargu jako przedmiot sprzedaży zostały opisane lokale mieszkalne wraz z konkretnymi pomieszczeniami gospodarczymi w budynku gospodarczym, należało przyjąć, że takie właśnie informacje zostały podane oferentom. 4e.

Zakup mieszkania jest jedną z największych inwestycji dokonywanych w życiu; zwykle zatem łączy się z uważną analizą postanowień przyszłej umowy. Gdyby pozwani – jak wskazywali – swoją wiedzę o nabywanym lokalu opierali tylko na ogłoszeniu o przetargu (k 60), nie mogliby wiedzieć, że razem z lokalami sprzedawany jest budynek gospodarczy; tymczasem przecież brali udział w dzieleniu pomieszczeń w tym budynku, a W. B. nawet oglądał go jeszcze przed przetargiem (k 118 verte). Pozwani z pewnością dowiadywali się – i to jeszcze przed rozpoczęciem przetargu – z jakich pomieszczeń będą składały się ich lokale; niewątpliwie interesowali się również tym, w jaki sposób została ustalona ich cena (jakie czynniki wpływały na jej wysokość).

Skoro nie dociekali przy zawieraniu umów sprzedaży, co oznaczają zapisy w § 3 umów, musieli doskonale zdawać sobie sprawę z ich faktycznego sensu; nie do przyjęcia było tłumaczenie, że pozwani byli przekonani, że oprócz wyszczególnionych w § 3 umów pomieszczeń przysługiwały im jeszcze części innych – niewymienionych już w § 3 – pomieszczeń w budynku gospodarczym (każda osoba zadałaby sobie w takim momencie pytanie, dlaczego w takim razie nie zostało to wyraźnie zapisane); zresztą też, gdyby wszyscy nabywcy lokali w taki właśnie sposób mieli rozumieć treść § 3 umów (gdyby taki miał być rzeczywisty sens tych postanowień, akceptowany przez obie strony umów), to pozwane nie miałby możliwości rozszerzyć swojego posiadania o część pomieszczenia o powierzchni 141 m 2, bo te zostało w całości „przyznane” powodom; choćby tylko z tego powodu sprzedawca lokali nie mógł nadawać postanowieniom § 3 umów znaczenia, które sugerowali pozwani (wiedziałby bowiem, że pozwane nie będą miały możliwości objęcia w posiadanie części największego pomieszczenia w budynku gospodarczym). 4f.

Sam podział budynku gospodarczego nie był wynikiem braku wiedzy o tym, co strony faktycznie kupiły – po prostu, po wprowadzeniu się do mieszkania w R., powodowie zajęli najlepsze (znajdujące się w najlepszym stanie technicznym) pomieszczenie gospodarcze w budynku gospodarczym, a żeby je utrzymać zgodzili się na podział pozostałych pomieszczeń według przypisanych do lokali udziałów w nieruchomości wspólnej. Pozwani J. B. i W. B., chociaż nie chcieli przyznać przy składaniu zeznań, że wyglądało to w taki sposób, taki właśnie przebieg wypadków potwierdzili w adresowanym do powodów piśmie z 8 września 2011 r. ( twierdzenie, ze my wszyscy zajęliśmy niewłaściwe pomieszczenia jest perfidnym kłamstwem, gdyż to wy pozajmowaliście dużo wcześniej wygodne dla was pomieszczenia gospodarcze z czym myśmy się nie zgodzili ze względu na zapisy w aktach notarialnych.

Po wspólnych uzgodnieniach przystaliście na podział procentowy jedynego otwartego pomieszczenia tzw. stodoły). 4g. Nieprawdopodobne były też wyjaśnienia R. K. (2), że dopiero w 2011 r. doczytała, że kupiła pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 32 m 2 (mało przekonujące jest twierdzenie, że ktoś, dopiero po 14 latach od zakupu lokalu analizuje treść umowy); warte odnotowania było natomiast, że lektura umowy nie pozostawiała u niej wątpliwości, że pomieszczenie o powierzchni 32 m 2 stanowi jej własność ( wzywam Państwa do opuszczenia i wydania będącego moją własnością pomieszczenia gospodarczego o powierzchni 32m 2 [pismo z 18 lipca 2011 r.

– k 97]; doczytałam w akcie notarialnym, że to jest moje pomieszczenie [zeznania R. K. (1) – k 114 verte]). 4h. Konfrontacja zebranych w sprawie dowodów dawała podstawy do przyjęcia, że zamiarem stron umów było istotnie przeniesienie własności poszczególnych pomieszczeń gospodarczych w budynku gospodarczym na rzecz nabywców lokali. Takie też były ostateczne wnioski Sądu. IV. Podstawa prawna rozstrzygnięcia; podsumowanie.

1. Postanowienia umów sprzedaży należało zinterpretować w sposób uwzględniający wolę stron umów i słuszne interesy nabywców lokali. Skoro zapłacili oni za konkretne pomieszczenia gospodarcze w budynku gospodarczym, sprawiedliwym rozwiązaniem było przypisanie tym pomieszczeniom charakteru pomieszczeń przynależnych. Notariusz nie opisał ich w taki sposób, bo – jak twierdził – w dacie zawierania umów nie było pewności co do tego, czy pomieszczenia znajdujące się w innym budynku, niż ten, w którym były wyodrębniane lokale, mogły mieć status pomieszczeń przynależnych do lokalu; z tej przyczyny zdecydował się na takie, a nie inne (niefortunne) brzmienie § 3 umów (być może nie było możliwości przypisania pomieszczeniom gospodarczym w budynku gospodarczym funkcji samodzielnych lokali i notariusz miał ograniczone pole manewru, gdy chodzi o ich przyporządkowanie konkretnym osobom).

Niezaprzeczalnie, w 1997 r. w art. 2 ust. 4 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.), nie została jeszcze wprost przewidziana możliwość przypisania do lokalu, jako pomieszczenia przynależnego, pomieszczenia znajdującego się w innym budynku na tej samej nieruchomości – co więcej w uzasadnieniu ustawy wprowadzającej aktualne brzmienie art. 2 ust 4 u.w.l., zostało wskazane, że przed dokonaną zmianą, pomieszczenia znajdujące się w innym budynku nie mogły być uznane za pomieszczenia przynależne. W praktyce jednak, jeszcze przed 19 maja 2000 r. (datą wejścia w życie ustawy zmieniającej tekst art. 2 ust 4 u.w.l.) dopuszczalność takiej konstrukcji była przyjmowana przez konstytucyjne organy ochrony prawa (por. np. pismo Rzecznika Praw Obywatelskich z 17 kwietnia 1996 r., BPO/138806/93/VI/TP [LEX]); w takich warunkach treść uzasadnienia ustawy z 16 marca 2000 r. o zmianie ustawy o własności lokali oraz zmieniającej ustawę o zmianie ustawy o własności lokali, nie mogła stanowić punktu wyjścia do przeprowadzenia wykładni autentycznej art. 2 ust. 4 u.w.l. w brzmieniu sprzed 19 maja 2000 r.

Skoro zatem wcześniej przepis ten nie wykluczał możliwości przyłączenia do lokalu – jako przynależnego – pomieszczenia znajdującego się w innym budynku (nie odnosił się wprost do tej kwestii), to należało stwierdzić, że nie było ku temu żadnych przeszkód (zgodnie z funkcjonującą w obszarze prawa cywilnego zasadą: co nie jest zabronione, jest dozwolone).

2. Konsekwencją uznania pomieszczeń gospodarczych w budynku gospodarczym za pomieszczenia przynależne do konkretnych lokali musiało być stwierdzenie, że związane z lokalami udziały w nieruchomości wspólnej zostały w umowach sprzedaży określone w sposób wadliwy. Nie pociągało to jednak za sobą nieważności całych umów, a jedynie ich fragmentów obarczonych wadą (por. postanowienie SN z 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00) – tym samym sprzedaż lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi była skuteczna.

3. Powodowie zapłacili za znajdujące się w budynku gospodarczym pomieszczenie gospodarcze o powierzchni 141 m ( 2); w efekcie zostało ono uznane za pomieszczenie przynależne do ich lokalu. Powodowie byli zatem uprawnieni do wyłącznego korzystania z tego pomieszczenia – a skoro tak, należało nakazać pozwanym jego wydanie (art. 222 § 1 k.c. [pozwani korzystali z jego części na zasadzie użyczenia i byli zobowiązani do jej wydania z chwilą zgłoszenia takiego żądania przez powodów – por. J. Gudowski w: G. Bieniek {red.}, Komentarz do kodeksu cywilnego.

Księga trzecia. Zobowiązania. Tom 2, Warszawa 1999, str. 247-248]). Pozwani zarzucali, że zajmują mniejszą, niż podawana przez powodów, powierzchnię największego pomieszczenia gospodarczego w budynku gospodarczym – w takich warunkach, w wyniku nakazania pozwanym zwrotu zajmowanej przez nich części tego pomieszczenia, nie mogło dojść do przekroczenia granic zgłoszonego przez powodów żądania (art. 321 § 1 k.p.c.). V. Koszty. Pozwani przegrali sprawę i w związku z tym zostali obciążeni obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na rzecz powodów (art. 98 k.p.c.).

W ich skład wchodziła opłata od pozwu w kwocie 300 zł, wynagrodzenie pełnomocnika powodów w kwocie 600 zł (§ 10 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu w zw. z § 6 pkt 3 tego rozporządzenia; por. też uchwałę SN z 30 stycznia 2007 r., III CZP 130/06) i uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł; w przypadku wynagrodzenia pełnomocnika powodów jego wysokość została wyliczona w oparciu o stawkę czynszu wynoszącą 5 zł/m 2 (ustaloną na podstawie ogłoszenia zamieszczonego na stronie http://www.zgorzelec.info/index.php?k_d=704&id= (...) – ze względu na dostępność tej informacji, sposób kształtowania się czynszu budynków gospodarczych o podobnej lokalizacji [na terenie powiatu (...), poza miastem Z.] przeznaczeniu i powierzchni, jak budynek, o który chodziło w sprawie, został zakwalifikowany jako fakt powszechnie znany [art. 228 § 1 k.p.c.]).