Court allows HOA resolution appeal, ruling metered utility billing violates owner economic interests and legal meter standards.

Sygn. akt IC 2390/13

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 5 marca 2014 r. Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny w składzie : Przewodniczący SSO Elżbieta Jęczmień Protokolant Agnieszka Borejko po rozpoznaniu w dniu 5 marca 2014 roku w Świdnicy sprawy z powództwa J. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w W. o uchylenie uchwały I. uchyla uchwałę nr (...)/(...)z dnia 9 września 2013 roku w sprawie korekty rozliczenia mediów ; II. zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu. Sygn. akt I C 2390/13

UZASADNIENIE

Powód J. S. wniósł o uchylenie uchwały nr (...)/(...)Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...)w W.z 9 września 2013 roku w sprawie korekty rozliczenia mediów. W uzasadnieniu powód wskazał, iż jest właścicielem mieszkania położonego w budynku przy ulicy (...)w W., które wchodzi w skład pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. W dniach 7 – 9 września 2013 roku przeprowadzone zostało głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów nad uchwałą nr (...) (...)w sprawie korekty rozliczenia mediów. 10 września 2013 roku powód został zawiadomiony o podjęciu tej uchwały.

Uchwała zawiera rezygnację z rozliczenia zimnej i ciepłej wody, oraz centralnego ogrzewania za pośrednictwem liczników, mimo iż mieszkania są wyposażone w posiadające aktualną cechę legalizacje wodomierze. Powód podkreślił, iż narusza to przepisy prawa, oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i interes powoda. Strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w W. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz strony pozwanej kosztów procesu. W uzasadnieniu strona pozwana podniosła, iż po rozliczeniu zużycia wody według wskazań wodomierza okazało się, że występują niedobory poboru wody w lokalach w rozliczeniu z licznikiem głównym wynoszące 22 % i z tych względów niektórzy właściciele otrzymali wysokie dopłaty.

Wobec tego właściciele zaproponowali, aby rozliczyć wodę ciepłą i zimną według osób zgłoszonych w poszczególnych lokalach. Powołana została również komisja w celu sprawdzenia prawidłowego podłączenia i działania wodomierzy, ale część właścicieli nie udostępniła przedstawicielom komisji swoich lokali. Strona pozwana oświadczyła jeszcze, że zmieniony został numer uchwały z numeru (...) na numer (...), ponieważ poprzedni administrator błędnie prowadził numerację. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: Powód J.

S.wraz ze swą żoną E. S.jest współwłaścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 60,40 m 2 położonego przy ulicy (...), lokal numer (...). Dowód: akt notarialny zapisany w Repertorium A numer (...) sporządzony w Kancelarii Notarialnej przed notariuszem B. W. k. 2 – 4, W pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej po roku okresu rozliczeniowego okazało się, iż jest niedopłata za zużycie wody na kwotę 22.000 zł, co dawało 22 % zużycia wody, mimo iż nie było żadnej awarii liczników. W związku z tym pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...)w W.w drodze zbierania głosów od 7 września 2013 roku do 9 września 2013 roku podjęła uchwałę nr (...) (...)co do zmiany/korekty rozliczenia mediów: zimnej wody za okres rozliczeniowy od 1 stycznia 2013 roku do 30 czerwca 2013 roku, ciepłej wody za okres rozliczeniowy od 1 czerwca 2012 roku do 31 maja 2013 roku, centralnego ogrzewania za okres rozliczeniowy 1 czerwca 2012 roku do 31 maja 2013 roku.

Pozwana Wspólnota postanowiła anulować dotychczasowe rozliczenia wyżej wymienionych mediów za wskazane okresy i dokonać ich ponownego rozliczenia według zasady, iż wskazanie liczników zamontowanych w lokalach nie będzie brane pod uwagę do rozliczenia zarówno zimnej, jak i ciepłej wody, za wyjątkiem zużycia w lokalu o numerze siedemnaście w budynku numer siedemdziesiąt cztery. Całościowe zużycie wody w budynku w okresie od 1 stycznia 2013 roku do 30 czerwca 2013 roku, które wynosiło 2.008,38 m 3 postanowiono rozbić w ten sposób, że w lokalu nr (...), gdzie właściciel przebywa okazjonalne zużycie zostanie rozliczone według liczników zamontowanych w lokalu, natomiast co do pozostałych lokali według ilości osób zamieszkałych zgodnie z ewidencją zarządcy, zużycie ciepłej wody zostało przyjęte na poziomie 1 m 3 na osobę zamieszkałą miesięcznie, koszty jednostkowe za podgrzanie 1 m 3 wody wynoszą 18 zł/m 3, pozostałe koszty związane z ciepłem, obsługą i naprawami węzła, instalacji co, cwu postanowiono traktować jako koszty centralnego ogrzewania i rozliczyć według powierzchni grzewczej lokali.

Ten sposób rozliczenia miał dotyczyć tylko okresów o których postanowiono w tej uchwale i nie będzie podlegał dalszym korektom. Nad tą uchwałą głosowano według udziałów właścicieli, za podjęciem uchwały głosowali właściciele posiadający 64,04% udziałów, przeciw podjęciu uchwały było 4,56%, wstrzymało się 6,82%. Powód miał zadeklarowane zużycie wody na poziomie dwóch, trzech kubików i tą kwotę opłacał w czynszu. Przez około siedem miesięcy w mieszkaniu powoda mieszkało sześć osób, a obecnie mieszkają tam dwie osoby.

W mieszkaniu powoda wodomierz miał legalizację ważną do maja 2015 roku, co do ważności legalizacji innych wodomierzy nie można było tego stwierdzić, ponieważ nie wszyscy właściciele lokali chcieli udostępnić swoje lokale w celu sprawdzenia ważności legalizacji wodomierzy. W związku z podjęciem tej uchwały powód został przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową zobowiązany do dopłaty kwoty 297,55 zł za centralne ogrzewanie, 392,70 zł za podgrzanie wody, za zimną wodę i kanalizację 412,75 zł. Dowód: zawiadomienie o treści uchwały nr (...) (...)z 10 września 2013 roku k. 5, zawiadomienie o rozliczeniu mediów – skorygowanie z 15 listopada 2013 roku. 42, zeznania powoda J.

S. k. 53 v, zeznania w imieniu strony pozwanej członka zarządu W. K. k. 53 v – 54. Sąd zważył: Zdaniem Sądu powództwo jest w całości uzasadnione. Zgodnie z artykułem 25 ustęp 1 ustawy o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, natomiast w myśl ustępu 1a powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W niniejszej sprawie powód zmieścił się w sześciotygodniowym terminie do zaskarżenia uchwały, albowiem o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów został zawiadomiony 10 września 2013 roku, a powództwo wytoczył 17 października 2013 roku. Powód nie zgodził się z zaskarżoną uchwałą, co do rozliczenia ciepłej i zimnej wody, oraz centralnego ogrzewania podnosząc, iż media te rozliczane powinny być w oparciu o odczyty wodomierzy. W myśl art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa, lub umową właścicieli lokali, albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy.

Są to cztery samodzielne podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej do sądu. Wobec tego Sąd może merytorycznie ocenić zaskarżone uchwały i jakie będą skutki ich wykonania dla zainteresowanych stron. W doktrynie podnosi się, iż weryfikując zasadność powództwa powinien dokonać oceny celowości, gospodarności i rzetelności decyzji wspólnoty wyrażonej w zaskarżonej uchwale. O naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu można mówić wówczas, jeżeli uchwała jest z gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna.

Zdaniem Sądu realizacja zaskarżonej uchwały noszącej obecnie nr (...) w tak przyjętym kształcie jest sprzeczna z gospodarczym interesem właścicieli. Należy bowiem zważyć, iż dotychczas ciepła i zimna woda była rozliczana według wskazań wodomierza w poszczególnych lokalach. Oczywistym jest, iż jest to najbardziej optymalne rozwiązanie dla tych właścicieli lokali, którzy oszczędzają wodę, a płacąc za ryczałtowe zużycie wody musieliby płacić o wiele więcej. Podejmując zaskarżoną uchwałę strona pozwana kierowała się tym, iż przy rozliczeniu mediów powstała niedopłata wynosząca 22 % zużycia wody, jednakże strona pozwana nie miała na uwadze tego, iż jak w przypadku powoda jego wodomierz na wodę ma ważną legalizację, więc w tej sytuacji trudno zarzucać, aby odczyty z wodomierza były nieprawidłowe.

Należy podnieść, iż zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki z 7 stycznia 2008 roku w sprawie prawnej kontroli metrologicznej przyrządów pomiarowych (Dz. U. z 2008 roku, Nr 5 poz. 29 z późn. zm.) zgodnie z załącznikiem nr 6 rodzaje dowodów legalizacji pierwotnej, legalizacji jednostkowej i legalizacji ponownej oraz okresy ważności tych legalizacji – okres ważności legalizacji wodomierza wynosi 5 lat. Wobec tego powód, jak i pozostali właściciele lokali w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej nie mogą ponosić konsekwencji tego, że powstały niedobory w zużyciu wody, skoro mają zalegalizowane wodomierze odczytujące zużycie tej wody.

Ustalając stan faktyczny w sprawie Sąd oparł się na dowodach z dokumentów, które nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania i Sąd nie znalazł podstaw, aby odmówić im waloru wiarygodności. Zeznania stron również zasługują na wiarę, w zakresie opisywanych przez nich faktów dotyczących podejmowania zaskarżonej uchwały, jej znaczenia i rozumienia. Sąd dokonał jedynie innej oceny skutków zaskarżonej uchwały. O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc, zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

W przedmiotowej sprawie na koszty procesu składała się opłata od pozwu w wysokości 200 zł