Tenant eviction ordered for building repairs requiring vacating; replacement apartment deemed suitable.

Sygn. akt I C 204/09 (I C 523/12)

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 10 maja 2013 roku Sąd Rejonowy w Złotoryi I Wydział Cywilny w składzie następującym : Przewodniczący : SSR Joanna Nierzewska-Sosa Protokolant : Ewelina Bober po rozpoznaniu w dniu 10 maja 2013 roku w Złotoryi na rozprawie sprawy z powództwa Gminy Miejskiej Z. przeciwko Z. K. (1), E. L., P. K. (1), M. K. oraz małoletnim M. W. i Z. K. (2) reprezentowane przez przedstawicielkę ustawową - M. K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego oraz sprawy z powództwa Gminy Miejskiej Z. przeciwko pozwanym M. K., P. K. (2) i małoletnim M.

W. i Z. K. (2) reprezentowane przez przedstawicielkę ustawową - M. K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego I. rozwiązuje umowę najmu lokalu numer (...), położonego w Z. przy ulicy (...), zawartą pomiędzy Gminą Miejską Z. a Z. K. (1) w dniu 01 stycznia 2000 roku; II. nakazuje pozwanym Z. K. (1), E. L., P. K. (1), M. K., M. W. i Z. K. (2), aby opuścili i opróżnili lokal mieszkalny położony w Z. przy ulicy (...) i wydali go stronie powodowej Gminie Miejskiej Z.; III. ustala, że pozwanym Z. K. (1), E. L., P. K. (1), M. K., M. W. i Z. K. (2), służy prawo do lokalu zamiennego;

IV. nakazuje stronie powodowej Gminie Miejskiej Z., aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Złotoryi kwotę 4.774,55 zł tytułem kosztów wynagrodzenia wypłaconego biegłemu S. K.; V. zasądza od pozwanych Z. K. (1), E. L., P. K. (1), M. K., M. W. i Z. K. (2) solidarnie na rzecz strony powodowej Gminy Miejskiej Z. kwotę 320 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 120 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego; VI. nie obciąża pozwanych Z. K. (1), E. L., P. K. (1), M. K., M. W. i Z. K. (2) pozostałymi kosztami sądowymi;

VII. nakazuje pozwanym M. K., P. K. (2), M. W. i Z. K. (2), aby opuścili i opróżnili lokal mieszkalny położony w Z. przy ulicy (...) i wydali go stronie powodowej Gminie Miejskiej Z.; VIII. zasądza od pozwanych M. K., P. K. (2), M. W. i Z. K. (2) solidarnie na rzecz strony powodowej Gminy Miejskiej Z. kwotę 320 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 120 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina Miejska Z. w pozwie skierowanym przeciwko Z. K. (1), E. L., P. K. (1), M. K. oraz małoletnim M. W. i Z. K. (2) reprezentowanym przez matkę M. K. domagała się nakazania pozwanym eksmisji z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w Z. i zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu pozwu podała, że pozwany Z. K. (1) był najemcą lokalu położonego w Z. przy ul. (...), a w dniu 14 kwietnia 2009r. wypowiedziano mu umowę najmu ze skutkiem na dzień 01 czerwca 2009r. z powodu złego stanu technicznego budynku.

Pozwany pomimo przydzielenia mu lokalu zamiennego nie wyprowadził się z lokalu. Pozwani Z. K. (1), E. L., P. K. (1) i M. K. w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa. Zarzucili, że wypowiedzenie umowy najmu było bezskuteczne i bezpodstawne, gdyż lokal mieszkalny wymaga jedynie pewnych prac remontowych, których zakres nie wiąże się z koniecznością opróżnienia lokalu i nie uzasadnia wypowiedzenia umowy najmu. Strona powodowa wobec zarzutów dotyczących wadliwości wypowiedzenia zmieniła swoje żądanie i w piśmie z dnia 27 listopada 2009r. wniosła o orzeczenie przez sąd rozwiązania stosunku prawnego łączącego strony tj. umowy najmu lokalu zawartej pomiędzy Gminą Z. a Z.

K. (1) oraz nakazania pozwanym opróżnienia lokalu przy ul. (...) w Z. i przeprowadzenia się do lokalu zamiennego położonego w Z. przy ul. (...). Strona powodowa Gmina Miejska Z. wniosła również pozew skierowany przeciwko M. K. i P. K. (2) oraz małoletnim M. W. i Z. K. (2) reprezentowanym przez matkę M. K., w którym domagała się nakazania pozwanym eksmisji z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w Z. i zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu tego żądania podała, że pozwani samowolnie zajęli opuszczony lokal znajdujący się w budynku przy ul. (...) w Z..

Pozwani pomimo wezwania do opuszczenia lokalu tego nie uczynili. Sąd, działając na podstawie art. 219 kpc, połączył obie sprawy celem wspólnego prowadzenia i rozstrzygnięcia. Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 01 stycznia 2000r. pozwany Z. K. (1) zawarł z Gminą Z. umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego przy ulicy (...) w Z.. Umowa została zawarta na czas nieoznaczony. Lokal mieszkalny składał się z pomieszczeń o łącznej powierzchni użytkowej 64,66m 2, w tym mieszkalnej (...)m 2. Dowód: - umowa najmu z 01.01.2000r. - k.27-29, - informacja z 27.07.2010r.

– k.261; Lokal mieszkalny numer (...) położony przy ulicy (...) w Z. stanowi obecnie własność Gminy Miejskiej Z. i pozostaje w zarządzie (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Z.. W lokalu poza pozwanym Z. K. (1) zamieszkują pozwani E. L., P. K. (1), M. K. oraz małoletnie M. W. i Z. K. (2) Dowód: - zaświadczenia UM w Z. o zameldowaniu – k.8-10; W dniu 05 maja 2004r. został przeprowadzony przegląd stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej budynku mieszkalnego położonego w Z. przy ul. (...). Przegląd wykazał konieczność przeprowadzenia prac budowlanych w postaci uszczelnienia i konserwacji pokrycia dachowego, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, remontu klatki schodowej oraz odkopania fundamentów i założenia izolacji pionowej ścian fundamentów, z uwagi na usytuowanie posadzki w mieszkaniach przyziemia poniżej poziomu gruntu.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z., po dokonaniu oględzin budynku przy ulicy (...) w Z. oraz w związku z ustaleniem, że remont lokalu numer (...) położonego w tym budynku nie przyniósł oczekiwanych rezultatów, decyzją z dnia 06 lipca 2007r. nakazał Burmistrzowi Miasta Z. reprezentującemu Gminę Z. wykonanie robót budowlanych określonych we wnioskach i zaleceniach orzeczenia technicznego z czerwca 2007 roku opracowanego przez S. B. specjalistę w branży architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej i mykologicznej - w terminie do dnia 28 września 2007r.

Zgodnie z wnioskami w niej zawartymi izolacja termiczna ścian miała być wykonana po uprzednim odcięciu i zablokowaniu podsiąkania kapilarnego i działania wód opadowych oraz osuszeniu murów do wilgotności ok. 10%. W dniu 13 grudnia 2008r. dokonano corocznego przeglądu budowlanego budynku, który wykazał konieczność dokonania remontu i częściowej wymiany elementów blacharskich budynku, przemurowania kominów oraz wymiany ław kominiarskich, wymiany okna na klatce schodowej oraz drzwi wejściowych do budynku. Stan techniczny budynku przy ulicy (...) w Z. jest zły i wymaga kapitalnego remontu.

Budynek nie posiada izolacji przeciwwilgociowej. Posadowiony jest na fundamentach o zbyt małej głębokości powodującej przemarzanie gruntu pod budynkiem i trudności z utrzymaniem odpowiedniej temperatury w pomieszczeniach. Ściany konstrukcyjne budynku są zawilgocone, widoczne są na nich plamy, wykwity i pęknięcia o szczelinie od 2 mm do 5 mm. Drewniane belki stropowe są z ugięciami, poziomy podłóg wykazują różne wysokości ze spadkiem do środka pomieszczenia. Drewniane elementy stropów w znacznym stopniu są zaatakowane przez szkodniki, wykazują znaczne zużycie i kwalifikują się do wymiany.

Tynki wewnętrzne w większości są zniszczone, zawilgocona, ze śladami pleśni. Drewniana więźba dachowa jest skorodowana na skutek nieszczelności dachu, widoczne są pęknięcia podłużne elementów więźby dachowej i spróchnienie oraz ubytki w słupach. Na elewacji budynku na wysokości 1,50 m do 2,00 m występuje zasolenie i zagrzybienie tynku, widoczne są złuszczenia i ubytki po odpadnięciu płatów tynku. Budynek przy ul. (...) w Z. wymaga wykonania nowego fundamentu z izolacjami, osuszenia ścian budynku do wilgotności 10%, wykonania nowych podłoży i posadzek, wymiany stropów, wymiany więźby i pokrycia dachu, wymiany stolarki okiennej i drzwiowej, wymiany instalacji wodnej, kanalizacyjnej i elektrycznej, wymiany i modernizacji instalacji grzewczych oraz wykonania instalacji wentylacyjnej.

Roboty remontowe konieczne do wykonania w budynku przy ul. (...) w Z., pozwalające na przywrócenie budynkowi pierwotnej wartości technicznej i użytkowej, wymagają wykwaterowania osób z lokali mieszkalnych. Dowód: - protokół z przeglądu z 05.05.2004r. – k.95-100, - opinia techniczna z 29.01.2007r. – k.108-112, - decyzja (...) w Z. z 06.07.2007r. - k.219, - orzeczenie techniczne z czerwca 2007r.– k.103-106, - przegląd budowlany z 13.12.2008r. – k.92-94, - zeznania świadka R. P. – k.278v.-279, - opinia biegłego F. Ś. z 29.06.2012r.

– k.539-571, - ustna opinia uzupełniająca biegłego F. Ś. – k.798v.-799; Pozwany Z. K. (1) wielokrotnie interweniował u strony powodowej w związku ze złym stanem technicznym budynku wskazując na związane z tym zagrożenia i domagając się od strony powodowej podjęcia stosownych decyzji celem przeprowadzenia niezbędnych remontów i usunięcia powstałych szkód. Strona powodowa informowała pozwanego o braku środków finansowych na przeprowadzenie remontów. Dowód: - pismo z 16.09.2002r. – k.81, - pismo z 27.02.2003r. – k.82, - pismo z 16.12. (...).

– k.83, - pismo z 20.03.2006r. – k.84, - pismo z 06.07.2007r. – k.85, - pismo z 29.02.2008r. – k.102, - pismo z 21.04.2008r. – k.15, - pismo z 17.01.2009r. – k.25; Pismem z dnia 06 stycznia 2009r. strona powoda zawiadomiła pozwanego Z. K. (1), że w związku ze złym stanem technicznym budynku mieszkalnego położonego przy ulicy (...) w Z., został mu przydzielony lokal zamienny przy ul. (...) w Z.. Przyznany lokal zamienny jest trzypokojowy, położony w pobliżu centrum miasta, niezawilgocony, wyposażony w centralne ogrzewanie. Powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 53,25 m 2, w tym powierzchnia mieszkalna (...) m 2.

Pozwany Z. K. (1) w piśmie z dnia 17 stycznia 2009r. oświadczył, że nie wyraża zgody na przeprowadzenie się do przydzielonego mu lokalu zamiennego, wskazując, że poniósł duże koszty na remont lokalu przy ul. (...). W odpowiedzi na stanowisko pozwanego strona powodowa Gmina Miejska Z. pismem z dnia 25 marca 2009r. wezwała pozwanego do opuszczenia lokalu. Pozwani do dnia dzisiejszego nie opuścili lokalu położonego w Z. przy ul. (...). Dowód: - pismo z 06.01.2009r. - k.26, - pismo z 27.07.2010r. – k.261, - pismo z 17.01.2009r. – k.25, - pismo z 25.03.2009r.

– k.24; Pozwani M. K. i P. K. (2) wraz z małoletnimi dziećmi M. W. i Z. K. (2) samowolnie zajęli opuszczony lokal mieszkalny numer (...) położony przy ulicy (...) w Z.. Pozwani pomimo wezwania ich przez stronę powodową do opuszczenia lokalu nie uczynili tego. Do dnia dzisiejszego w loku znajdują się przedmioty należące do pozwanych. Pozwani nie posiadają tytułu prawnego do zajmowania lokalu położonego w Z. przy ul. (...). Dowód: - protokół z wizji lokalnej z 18.04.2012r. – k.689, - protokół z wizji lokalnej z 20.04.2012r.

– k.686, - pismo z 07.05.2012r. – k.683, - pismo z 17.05.2012r. – k.669, - pismo z 22.05.2012r. – k.682, - pismo z 04.07.2012r. – k.680, - pismo z 09.07.2012r. – k.681, - protokół z wizji lokalnej z 31.08.2012r. – k.679, - pismo z 31.08.2012r. – k.677-678, - pismo z 05.09.2012r. – k.675, - pismo z 06.09.2012r. – k.674, - pismo z 17.09.2012r. – k.672, - pismo z 5.11.2012r. – k.668; Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd zważył, że oba powództwa były uzasadnione i zasługiwały na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 11 ust. 1 i 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. - Dz.

U. z 2005 Nr 31, poz.266, ze zm.), wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdy lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, pod warunkiem, że zapewni najemcy lokal zamienny (art. 11 ust. 9 w/w ustawy). Zastrzega się przy tym, że wypowiedzenie umowy uzasadniać będą takie prace, które wykraczają potrzebą poza konieczne naprawy zajmowanego przez najemcę lokalu. W przeciwnym wypadku wykwaterowanie lokatorów ograniczone jest w czasie do jednego roku i daje najemcy prawo powrotu do lokalu w ramach istniejącego stosunku prawnego, co z zasady wyklucza potrzebę wypowiedzenia umowy (art. 10 ust.4 w/w ustawy).

Komentowana ustawa nie zawiera definicji legalnej „remontu budynku”. Pojęcie takie zostało natomiast zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. - Dz. U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) na potrzeby tej ustawy. Zgodnie z omawianym przepisem przez „remont” należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji. Z kolei „roboty budowlane” to budowa, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 Pr.bud.).

Na potrzeby rozróżnienia remontu budynku od napraw koniecznych lokalu można w takim wypadku przyjąć, że remont dotyczyć będzie zaawansowanych prac, które dotyczą całego budynku i nie zostaną przeprowadzone w okresie krótszym niż rok, a z całą pewnością wymagają na ten czas opróżnienia zajmowanego lokalu (por. F.Zoll, M.Olczyk, M.Pecyna „Ustawa o ochronie prawa lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie kodeksu cywilnego”, Warszawa 2002 r. s.133). Mając na uwadze ustalenia poczynione w toku postępowań administracyjnych prowadzonych przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego w Z. oraz opinię biegłego sądowego z zakresu budownictwa, Sąd przyjął, że w budynku mieszkalnym położonym przy ul. (...) w Z., w którym znajduje się lokal mieszkalny zajmowany przez pozwanych, istnieje konieczność przeprowadzenia prac remontowych w znacznym zakresie.

Z obszernej i wyczerpującej opinii biegłego sądowego F. Ś. wynika, że prace, które należy wykonać w budynku, aby przywrócić jego pierwotną sprawność techniczną i użytkową wymagają wykwaterowania jego mieszkańców. W takiej sytuacji strona powodowa była uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu tego lokalu na podstawie art. 11 ust.2 pkt 4 u.o.p.l. bądź, co uczyniła w zmodyfikowanym żądaniu, domagania się rozwiązania umowy najmu, zwłaszcza, że pozwany najemca stanowczo odmówił przekwaterowania go do lokalu zamiennego w ramach istniejącego stosunku prawnego.

Wobec powyższego Sąd na podstawie art. 11 ust. 1 i 2 pkt 4 w/w ustawy rozwiązał umowę najmu i nakazał pozwanym, aby opróżnili, opuścili i wydali stronie powodowej lokal mieszkalny nr (...) położony przy ulicy (...) w Z.. Równocześnie z eksmisją Sąd na podstawie art. 11 ust. 9 w/w ustawy orzekł, że pozwanym przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zdaniem Sądu zapewniony przez stronę powodową lokal mieszkalny odpowiada warunkom lokalu zamiennego do lokalu dotychczas zajmowanego w rozumieniu art. 2 ust.1 pkt 6 w/w ustawy. Znajduje się w tej samej miejscowości, w której położony jest lokal dotychczasowy i wyposażony jest w sprawne instalacje.

Porównywalne są także powierzchnie użytkowe i mieszkalne obu lokali. Odnośnie żądania eksmisji pozwanych M. i P. K. (2) wraz z małoletnimi dziećmi Sąd uznał, że w trakcie procesu pozwani nie wykazali, aby przysługiwało im skuteczne względem strony powodowej uprawnienie do władania zajętym lokalem. Z tego względu, Sąd uwzględnił powództwo i nakazał pozwanym wydanie stronie powodowej nieruchomości stanowiącej jego własność. Pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego, w związku z czym strona powodowa miała prawo żądać od pozwanych, aby opuścili i wydali jej zajmowany lokal.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 102 kpc nie obciążając pozwanych kosztami wynagrodzenia biegłego F. Ś. z uwagi na sytuację materialną w jakiej znajdują się pozwani. Odnośnie kosztów stanowiących wynagrodzenie biegłego sądowego S. K., Sąd obciążył nimi stronę powodową, działając w tym zakresie na zasadzie wynikającej z art. 103 § 1 kpc, uznając, że koszty te zostały wywołane oczywiście niewłaściwym postępowaniem strony powodowej, które wywołało wątpliwości co do bezstronności biegłego i zniweczyło przydatność sporządzonej przez niego opinii w sprawie.-