Tenant eviction claim dismissed because landlord failed to prove rent arrears or valid termination notice.

Sygnatura akt I C 1948/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Jelenia Góra, dnia 19-02-2013 r. Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodniczący:SSR Paweł Siwek Protokolant:Marcin Szczypiński po rozpoznaniu w dniu 19-02-2013 r. w Jeleniej Górze sprawy z powództwa (...) w J.-C.p.w. (...) przeciwko I. Ś., E. Ś. o eksmisję powództwo oddala.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 czerwca 2012 r. (...)w J.– C.pod wezwaniem (...)domagała się zapłaty przez pozwaną I. Ś.kwoty 1.658,28 zł tytułem zaległej kwoty odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu mieszkalnego wraz z odsetkami za okres od dnia 01 kwietnia 2011 r. do dnia 31 maja 2012 r. oraz o nakazanie pozwanym I.i E. Ś.opuszczenie lokalu nr (...)przy pl. (...)w J.. W uzasadnieniu pozwu strona powodowa wskazała, iż (...) w J.– C.od dnia 09 lipca 1997 r. jest na podstawie ugody zawartej z Gminą J.przed Komisją Regulacyjną w W.właścicielem nieruchomości zabudowanej położonej w J.przy pl. (...).

W dniu 15 kwietnia 2003 r.(...) jako właściciel nieruchomości zawarła z A. Z.umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...). Podczas trwania umowy najmu pozwany A. Z. zameldował w wynajmowanym lokalu mieszkalnym I. Ś. i E. Ś.. W dniu 27 kwietnia 2011 r. A. Z. złożył w biurze parafii pismo w sprawie rozwiązania umowy najmu z dniem 15 kwietnia 2011 r. W odpowiedzi na otrzymany wniosek (...) w J.poinformowała A. Z.o warunkach rozwiązania umowy najmu. A. Z. wraz z pozwanymi na wyżej wymienione pismo nie zareagowali i nie wydali mieszkania do dnia sporządzenia pozwu, a także przestali wnosić opłaty czynszowe za korzystanie z lokalu.

Strona powodowa ponowiła swoje wezwanie do wydania mieszkania pismem skierowanym do pozwanych w dniu 24 czerwca 2011 r. W związku z faktem, iż były najemca A. Z. aktualnie przebywa poza lokalem, a pozwane I. Ś. i E. Ś. korzystają z mieszkania bezumownie i nie opłacają należności za korzystanie z lokalu konieczne stało się złożenie pozwu. Strona powodowa biorąc pod uwagę sytuację materialną i rodzinną pozwanych zaproponowała im do czasu znalezienia mieszkania docelowego najem okazjonalny, z którego nie skorzystały. Dodatkowo, zdaniem strony powodowej, pozwane nie wykazują żadnej staranności w znalezieniu innego miejsca zamieszkania i wydania lokalu powodowi.

Zarządzeniem z dnia 07 września 2012 r. pozew został zwrócony. W dniu 25 września 2012 r. sprawie został nadany dalszy bieg. W odpowiedzi na pozew I. Ś. i E. Ś. wniosły o oddalenie powództwa, a na wypadek uwzględnienia powództwa, o orzeczenie uprawnienia do lokalu socjalnego i nie zasądzanie kwoty odszkodowania. W uzasadnieniu swojego stanowiska pozwane wskazały, iż od roku 2004 zamieszkują i są zameldowane w lokalu mieszkalnym należącym do (...)przy Placu (...)w J.– C.. W dniu 27 kwietnia 2011 r. najemca A. Z.złożył wypowiedzenie lokalu (...)wskazując na rozwiązanie umowy najmu z dniem 15 kwietnia 2011 r. (...) tego wypowiedzenia nie przyjęła, a obecny proboszcz zażądał, aby pozwane opuściły lokal nie podając przyczyny, wręcz strasząc wyrzuceniem na bruk czy zameldowaniu bezdomnych w tym lokalu.

Pozwane wskazały że czynsz jest opłacany regularnie, co miesiąc, zgodnie z umową zawartą pomiędzy A. Z.a (...) w kwocie 501 zł. Sąd ustalił następujący stan faktyczny: (...) w J.– C.pod wezwaniem (...)jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...)przy Placu (...)w J.. (Dowód: - okoliczność bezsporna - postanowienie i zawiadomienie o założeniu księgi wieczystej k. 4 - ugoda z dnia 09 lipca 1997 r. k. 5 – 8) W dniu 15 kwietnia 2003 r. pomiędzy (...) w J.– C.pod wezwaniem (...)a A. Z.została zawarta na czas nieoznaczony umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...)przy Placu (...)w J..

Każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. (Dowód: - umowa z dnia 15.04.2003 r. k. 9 – 12) Pismem z dnia 14 kwietnia 2011 r. A. Z. zwrócił się z prośbą „o wypowiedzenie” umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy Placu (...) w J. z dniem 15 kwietnia 2011 r. Powyższe pismo zostało odebrane przez ks. S. K.- proboszcza (...)w J.– C.pod wezwaniem (...)- w dniu 27 kwietnia 2011 r. (Dowód: - pismo z dnia 14.04.2011 r. k.

13) Pismem z dnia 06 maja 2011 r. proboszcz (...) w J.– C.pod wezwaniem (...)ks. S. K.odmówił rozwiązania umowy najmu wskazując, że wniosek wpłynął w dniu 27 kwietnia 2011 r. Równocześnie oświadczył, że umowa zostanie rozwiązana z dniem wydania opróżnionego lokalu. (Dowód: - pismo z dnia 06.05.2011 r. wraz z potwierdzeniem nadania i odbioru k. 14 – 14v)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie. Jak stanowi art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W niniejszej sprawie bezspornym było że właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...)przy Placu (...)w J.jest (...) w J.– C.pod wezwaniem (...), którą reprezentuje ks. S. K.. Nie było sporne również, iż w dniu 15 kwietnia 2003 r. strona powodowa zawarła z A.

Z. umowę najmu w/w lokalu. W kontekście sprawy natomiast istotne było czy przedmiotowa umowa została pomiędzy stronami rozwiązana. Pozwane bowiem I. Ś.i E. Ś.wywodzą swoje prawo do zajmowania tego lokalu od A. Z., w oparciu o zawartą przez niego z (...) umowy najmu. Zgodnie z § 11 umowy z dnia 15 kwietnia 2003 r. każda ze stron mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Bez wątpienia takie wypowiedzenie nie zostało przez żadną ze stron umowy dokonane. Nie sposób było bowiem uznać za takie wypowiedzenie pisma A.

Z. z dnia 14 kwietnia 2011 r. Z jego treści albowiem nie wynika, że najemca wypowiada umowę najmu. Mimo bowiem użycia słowa „wypowiedzenie” pismo ma charakter wniosku o zgodne rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego. Wynika to chociażby z daty z którą umowa miałaby zostać rozwiązana, tj. 15 kwietnia 201 r., czyli następnego dnia po sporządzeniu pisma. Tymczasem, po pierwsze, w przypadku wypowiedzenia wskazywanie terminu nie było konieczne, albowiem z § 11 umowy z dnia 15 kwietnia 2003 r. wynikało jak ustalić dzień rozwiązania umowy.

Po drugie, ze wskazanego § 11 umowy, wynikałaby nieskuteczność tak zakreślonego terminu w wypowiedzeniu, albowiem zgodnie z umową umowa mogła ulec rozwiązaniu na skutek wypowiedzenia dopiero po upływie trzech miesięcy. Już same te fakty przemawiały za uznaniem pisma z dnia 14 kwietnia 2011 r. jedynie za wniosek o rozwiązanie umowy. Ponadto trzeba było wskazać, że również strona powodowa tak potraktowała to pismo. Należało bowiem zauważyć, że w pismem z dnia 06 maja 2011 r. ks. S. K. odmówił rozwiązania z A. Z. umowy najmu.

W sytuacji kiedy pismo najemcy z dnia 14 kwietnia 2011 r. potraktować by jako wypowiedzenie, to brak zgody powodowej na rozwiązanie umowy najmu nie byłby potrzebny, albowiem wypowiedzenie zawsze ma charakter jednostronnej czynności prawnej i wywołuje skutki prawne od momentu złożenia go drugiej stronie (i to nawet jeżeliby się druga strona sprzeciwiała wypowiedzeniu). Stąd też Sąd Rejonowy potraktował pismo A. Z. z dnia 14 kwietnia 2011 r. jedynie za wniosek o rozwiązanie umowy, który nie został jednak przyjęty przez stronę powodową.

W tym miejscu odnośnie jeszcze pisma ks. S. K.z dnia 06 maja 2011 r., to należało zważyć, iż zgodnie z jego treścią wyraził on zgodę na rozwiązanie umowy najmu dopiero z dniem wydania opróżnionego lokalu. A skoro, co było bezsporne, przedmiotowy lokal ani nie został opróżniony, ani nie został wydany (...), to oznaczało że umowa najmu z dnia 15 kwietnia 2003 r. nadal obowiązuje. I dlatego, biorąc pod uwagę powyższe rozważania trzeba było stwierdzić, iż pozwanym przysługuje wobec strony powodowej skuteczne prawo do władania lokalem, wywodzące się z prawa A.

Z. do korzystania z lokalu jako najemcy. Niemniej oczywiście Sąd Rejonowy dodatkowo rozpatrywał czy samego pozwu złożonego przez (...) w J.– C.pod wezwaniem (...)nie potraktować jako wypowiedzenia umowy najmu (vide: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 1997 r., III CZP 39/97, OSNC 1997/12/191). Jednakże do tego potrzebne byłoby ustalenie, że zostały spełnione przesłanki z art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późń. zm.), tj. między innymi że pozwane są w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Tymczasem w przedmiotowym postępowaniu strona powodowa, ani nie wykazała zaległości pozwanych z tytułu czynszu, ani nie wykazała że wzywała ich do zapłaty tej zaległości. I dlatego nie można było uznać wniesienia pozwu o eksmisję przez (...) w J.– C.pod wezwaniem (...)za skuteczne wypowiedzenie umowy najmu. I z tych też względów powództwo o eksmisję zostało oddalone jako niezasadne. Co do powództwa o zapłatę, to jak zostało już wspomniane, strona powodowa nie przedłożyła żadnych dokumentów z których wynikałyby zaległości pozwanych w zapłacie czynszu za lokal mieszkalny (lub też w zapłacie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu).

A zatem w tym zakresie roszczenia strony powodowej należało uznać za nie udowodnione. Stąd również powództwo o zapłatę zostało oddalone.