Polish court lowers property price for hidden defects in outbuildings found by expert opinion.

Sygn. akt: I C 109/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 26 lutego 2013 r. Sąd Rejonowy w Prudniku I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR Herbert Staffa Protokolant: st. sekr. sądowy Jolanta Licznar po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2013 r. w Prudniku sprawy z powództwa K. K. przeciwko P. K. o ustalenie i obniżenie ceny I. obniża wysokość ceny nieruchomości położonej we wsi B. K. będącej przedmiotem umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 9 listopada 2009r. o kwotę 20.664,62 zł. (dwadzieścia tysięcy sześćset sześćdziesiąt cztery 62/100) złotych , II. zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 4.720,00 (cztery tysiące siedemset dwadzieścia 00/100) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 2.400,00 (dwa tysiące czterysta 00/100) złotych z tytułu kosztów zastępstwa procesowego, III. zwraca powódce kwotę 1.271,42 (jeden tysiąc dwieście siedemdziesiąt jeden 42/100) złotych z tytułu niewykorzystanej zaliczki na biegłego. Sygn. akt IC 109/12

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 3 lutego 2012 roku powódka K. K. domagała się ustalenia ,iż pozwany przystępując do aktu sprzedaży nieruchomości zataił celowo wady fizyczne zabudowań oraz obniżenia ceny zakupu o kwotę 25.000,00zł.. W uzasadnieniu pozwu wskazała, iż nabyła od pozwanego nierucho-mość zabudowaną położoną w B. K.. Pozwany nie zawiadomił powódki o ukrytych wadach zabudowań tzn. odpadające tynki z uwagi na pękające ściany –gipsowe a nie z cegły, niewłaściwie umieszczona instalacja elektryczna powodująca zagrożenie pożarowe, pod pokryciem dachu znajdują się spróchniałe krokwie ,które wymagają wymiany, dach przecieka i grozi zawaleniem.

Z tytułu tych wad powódka wstrzymała spłatę ostatniej raty w kwocie 25.000,00zł. Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa w całości. Pozwany w uzasadnieniu odpowiedzi na pozew podniósł, że przedmiotem umowy sprzedaży była nieruchomość położona w B. K. o obszarze 4 hektarów i 82 arów stanowiącego grunt orny i sad na której są posadowione zabudowania budynek mieszkalny ,stodoła ,garaż i budynek gospodarczy. Stodoła wymaga remontu. Budynek gospodarczy jest po kapitalnym remoncie. W budynku mieszkalnym również był przeprowadzony remont .Wykonano ocieplenie budynku zewnątrz ,dokonał wymiany drzwi i okien, wykonał nowe podłogi a ściany pokrył płytami kartonowo-gipsowymi.

Ściany są wykonane z beli drewnianych i suporeksu a następnie obłożone płytami kartonowo-gipso-wymi. Nieprawdą jest by ściany były jedynie gipsowe a pękają na złączach. W budynku jest wykonana nowa instalacja elektryczna wraz z zalegalizowanym licznikiem i skrzynką elektryczną i remont ten był wykonany pod nadzorem Zakładu (...) Oddział w R.. W czasie użytkowania nierucho-mości pozwany nie stwierdził przecieków dachu. Ponadto podnosi ,że powódka przed zakupem nieruchomości zapoznała się z ofertą a ponadto kilkakrotnie oglądała nieruchomość.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny: W dniu 9 listopada 2009 roku została zawarta pomiędzy sprzedającym P. K. a kupującą K. K. umowa kupna-sprzedaży nieruchomości położonej we wsi B. K. ,zawierająca obszar 4,82 ha gruntu ornego ,sadu i użytków rolnych zabudowanych zapisanej w księdze wieczystej Kw. nr (...) prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Radzyniu Podlaskim za cenę 215.000,00zł. Umowa ta była poprzedzona zawarciem umowy sprzedaży warunkowej z dnia 28.09.2009 roku. (kopia aktu notarialnego z 9.11.2009 roku i z 28.09.2009 roku k-22-26 ) Budynek mieszkalny został wybudowany przed wojną jako drewniany a w 2004 roku wykonano kapitalny remont budynku mieszkalnego .Wykonano nową instalację elektryczną ,okładziny wewnętrzne ścian z płyt gipsowo-kartonowych oraz zabudowę zewnętrzną wraz z ociepleniem z sidingu.W tym samym roku wykonany został również remont budynku gospodarczego polegający na pokryciu dachu blachą.

W budynku mieszkalnym występują przecieki dachu, wadliwie została wykonana instalacja elektryczna i na ścianie w pokoju sąsiadującym z łazienką widoczne są ślady wilgoci. W budynku gospodarczym była pęknięta krokiew oraz występują przegnicia końcówek krokwi na murze od strony zachodniej. W kotłowni pojawiły się wykwity wilgoci i grzyba na ścianie. W garażu na ścianach wewnętrznych i zewnętrznych w strefie cokołowej występują liczne wykwity wilgoci oraz odpada tynk. Na garażu są też dwa pęknięcia tynku i jedno pęknięcie muru.

Wady występujące w budynku mieszkalnym wystąpiły na skutek użytkowania i wady te można było stwierdzić w chwili zakupu nieruchomości. W budynku gospodarczym należy wymienić pękniętą krokiew i końcówki zgnitych krokwi, należy wykonać izolację poziomą murów ścian piwnic metodą iniekcji oraz wykonać izolację pionową ścian od zewnątrz z papy. Wartość tych prac wynosi 11874,64 zł. W garażu również należy wykonać izolację poziomą murów metodą iniekcji. Wartość tych prac wynosi 8789,98 zł. (d: opinia biegłego A.

D. k-38-40)

Sąd zważył, co następuje:

Z treści art.556 §1 kc. wynika, że sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego ,jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy ,jeżeli rzecz nie ma właściwości ,o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Z przepisu tego jednoznacznie wynika ,że to sprzedawca ponosi odpowiedzialność za sprzedanie rzeczy wadliwej. W niniejszej sprawie sprzedający -pozwany zapewnił kupującego-powódkę ,że nieruchomość jest w dobrym stanie a ponadto powódka przed zakupem miała możliwość ustalenia stanu technicznego budynków mieszkalnego ,gospodarczego i garażu.

Jednakże z opracowanej opinii przez biegłego A. D. jednoznacznie wynika ,że w budynku gospodarczym i garażu występowały wady ukryte ,których powódka w chwili zakupu nie mogła stwierdzić. W budynku mieszkalnym występujące usterki dotyczące przecieku dachu sąd w pełni podziela stanowisko biegłego ,że powstały one w wyniku użytkowania a nie są wadami ukrytymi a także wykonanie instalacji elektrycznej czy rodzaj konstrukcji budynku były możliwe do stwierdzenia przed zakupem nieruchomości a zatem nie można ich również uznać za wady ukryte.

Za wady ukryte można jedynie uznać jak stwierdza biegły A. D. brak izolacji poziomej i pionowej w budynku gospodarczym, izolacji poziomej w garażu oraz pęknięcie i zgnicie końcówek krokwi. Z treści art.560§1 kpc. wynika ,że kupujący w przypadku gdy sprzedana rzecz ma wady ma prawo od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny(…). Kupujący w przedmiotowej sprawie nie odstąpił od umowy lecz żąda obniżenia ceny. Zgodnie z wyliczeniem biegłego koszt usunięcia wad w budynku gospodarczym wynosi 11874,64 zł. a w garażu 8789,98 zł.

Łączna wartość prac remontowych niezbędnych do usunięcia wad ukrytych wynosi 20664,62 zł. a zatem cenę nieruchomości należałoby obniżyć o tą wartość. Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd orzekł jak w wyroku. Orzeczenie o kosztach uzasadnia treść art. 100 kpc. Sąd obciążył pozwanego opłatą sądową ,wynagrodzeniem pełnomocnika i kosztami opinii do wysokości zasadnego roszczenia, to jest 1034,00 zł. opłaty sądowej.2400,00zł. zastępstwa procesowego i 1286,00zł. z tytułu kosztów opracowania opinii .