Court orders forced sale of apartment due to persistent odor violating domestic order, denying replacement right.

Sygn. akt: I C 1803/12

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 21 stycznia 2013 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku Wydział I Cywilny w składzie: Przewodniczący: SSR del. Piotr Kozłowski Protokolant: st. sekr. sądowy Anna Owerczuk po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2013 roku w Białymstoku na rozprawie sprawy z powództwa B. Spółdzielni Mieszkaniowej w B. przeciwko H. K. (1) o nakazanie sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu I. Nakazuje sprzedaż przysługującego pozwanemu H. K. (1) własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w B. przy ulicy (...), składającego się z dwóch izb o łącznej powierzchni użytkowej 23, 9 m 2, w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, stwierdzając, że pozwanemu nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. II. Zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 7 617 złotych tytułem kosztów postępowania.

UZASADNIENIE

Powódka B. Spółdzielnia Mieszkaniowa w B. wniosła o nakazanie sprzedaży przysługującego pozwanemu H. K. (1) własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w B. przy ulicy (...), składającego się z dwóch izb o łącznej powierzchni użytkowej 23,90 m 2 – w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Wskazała, iż pozwany poprzez swoje niewłaściwe zachowanie, rażąco i uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc korzystanie z innych lokali mieszkalnych uciążliwym dla pozostałych mieszkańców.

Pozwany wniósł o oddalenie powództwa, twierdząc, iż stawiane mu zarzuty są nieprawdziwe. Sąd ustalił co następuje: Bezspornym w sprawie jest, że pozwany H. K. (1) posiada własnościowe prawo do lokalu nr (...), położonego w B. przy ulicy (...), składającego się z dwóch izb o łącznej powierzchni użytkowej 23,90 m 2, znajdujące się w zasobach B. Spółdzielni Mieszkaniowej w B.. Od 2007 roku mieszkańcy klatki schodowej, w której znajduje się lokal pozwanego, zaczęli składać skargi na niewłaściwe warunki higieniczno-sanitarne w mieszkaniu H.

K.. Były to skargi zarówno pisemne, jak i ustne ( telefoniczne). Skarżono się na wydobywający się odór z mieszkania nr (...), a ponadto zagrożenie pożarowe – pozwany będąc pod wpływem alkoholu gotuje posiłki na płycie gazowej, lecz w trakcie zasypia. Powyższe skargi były wielokrotnie sprawdzane przez pracowników powodowej Spółdzielni i okazywały się zasadne. Do pozwanego były wysyłane pisma upominające i wzywające do właściwego zachowania. Nie przyniosły one pozytywnego rezultatu. Z mieszkania nr (...) wydobywał się smród, który wyczuwalny był na klatce schodowej oraz przedostawał się do innych lokali.

Smród ( fetor) ten był tak intensywny, że niektórzy pracownicy powodowej Spółdzielni nie byli w stanie wejść do lokalu. Sąsiedzi kilkakrotnie wzywali straż pożarną. Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o ksero aktu notarialnego i przydziału m mieszkania ( k.11 – 14), ksero skarg, pism i notatek służbowych ( k. 15 – 25) oraz zeznania wszystkich słuchanych w sprawie świadków: Ł. P., B. K., J. A., A. Ż., W. G., D. M., P. G.i J. M. ( protokół rozprawy z 21.01.2013 roku). W dniu 27.04.2011 roku B. Spółdzielnia Mieszkaniowa w B. podjęła uchwałę upoważniającą Zarząd Spółdzielni do wystąpienia na drogę postępowania sądowego z żądaniem sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ulicy (...) w B. w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości ( k. 26).

Pozwany zaskarżył powyższą uchwałę. Prawomocnym wyrokiem z dnia 14.12.2011 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku w sprawie I C 942/11, oddalił powództwo H. K. (1).

Sąd zważył co następuje:

W sprawie niniejszej zastosowanie ma art. 17 10 ustawy z dnia 15.12.2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym: w przypadku długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, 1 1 i 5, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, przepis art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stosuje się odpowiednio. Z żądaniem, o którym mowa w tym przepisie, występuje zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej. Zgodnie zaś z treścią art.

16. Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Przepisy powyższe pozwalają na sprzedaż lokalu, gdy zostaną łącznie spełnione dwa warunki: zachowanie ma być uporczywe oraz zachowanie ma być rażąco naganne. W niniejszej sprawie oba te warunki zostały spełnione. Uporczywość pozwanego polega na tym, że od ponad 5 lat jego zachowanie nie zmieniło się. Przeprowadzane z nim rozmowy ostrzegawcze, wysyłane pisma, interwencje sąsiadów nie odniosły żadnego skutku. Rażąco naganne zachowanie polega na tym, że z lokalu pozwanego wydobywa się smród, który przedostaje się na klatkę schodową oraz do innych lokali mieszkalnych.

Nie jest to przy tym okoliczność jednorazowa, czy też sporadyczna. Smród ten w zasadzie z lokalu pozwanego wydobywa się cały czas, z różną tylko intensywnością. Obie powyżej omówione przesłanki powodują korzystanie z lokali sąsiednich uciążliwym. Wbrew twierdzeniu pozwanego nie jest niezbędną okolicznością, aby wszyscy mieszkańcy klatki schodowej podpisali się pod oświadczeniem o nieprzestrzeganiu przez niego zasad współżycia społecznego ( k. 23 – 25). Do zastosowania dyspozycji w/w przepisów prawa wystarczające jest, aby uciążliwość korzystania dotyczyła mieszkańców innych ( niekoniecznie wszystkich) lokali, co w sprawie niniejszej ewidentnie nastąpiło.

Doświadczenie życiowe wskazuje, że niektóre osoby nie chcą mieszać się do spraw sąsiedzkich, ani czegokolwiek podpisywać - z uwagi na obawę narażenia się na nieprzyjemności ze strony innych mieszkańców wspólnej klatki schodowej. Biorąc powyższe pod uwagę, na podstawie wyżej wskazanych podstaw prawnych, należało orzec jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 kpc, obciążając nimi stronę przegrywająca spór, a więc pozwanego. Na koszty te składają się: opłata od pozwu w wysokości 4.000 złotych ( art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 toku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) oraz koszty zastępstwa procesowego w wysokości 3.600 złotych ( § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu) + 17 złotych opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.