Lease claim dismissed because contract explicitly limited reimbursement to early termination by landlord only.

Sygn. akt: I C 1728/10

WYROK W IMIENIU

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 30 stycznia 2013 roku Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny w składzie następującym: Przewodniczący: SSR del. Piotr Kozłowski Protokolant: sekr. sądowy Anna Owerczuk po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2013 roku w Białymstoku sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. przeciwko Gminie Miejskiej B. o zapłatę I. Oddala powództwo. II. Zasądza od powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. na rzecz pozwanej Gminy Miejskiej w B. kwotę 8.700 złotych tytułem kosztów postępowania, w tym kwotę 7.200 złotych tytułem kosztów zastępstwa procesowego. III. Nakazuje pobrać od powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w B. na rzecz Skarbu Państwa (Sądu Okręgowego w Białymstoku) kwotę 2.084,10 złotych tytułem brakujących kosztów sądowych.

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. wniosła o zasądzenie od pozwanej Gminy Miejskiej w B. kwoty 471.331 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 19.12.2009 roku do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu wskazała, że dochodzona kwota jest wartością nakładów koniecznych poczynionych na nieruchomość położoną w B. przy ulicy (...), która była dzierżawiona od pozwanej. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Podniosła, że zwrot nakładów nie przysługuje dzierżawcy w przypadku upływu terminu umowy. Sąd ustalił, co następuje: Bezspornym w sprawie jest, iż w dniu 13 lipca 1998 roku między stronami niniejszego postępowania doszło do zawarcia umowy dzierżawy części nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...), położonej w B. przy ulicy (...) ( umowa k. 13-14). Następnie dnia 10.07.2000 roku zawarto aneks do powyższej umowy, ograniczający zakres przedmiotu dzierżawy ( k. 15). Posadowiony na powyższej nieruchomości budynek wymagał wykonania szeregu prac adaptacyjnych, co znalazło odzwierciedlenie w dokumencie zatytułowanym „ przewidywane koszty modernizacji budynku Stacja obsługi byłego (...)u przy ulicy (...) w B.” ( k. 18-26).

Wynika to również z zeznań świadka W. W. ( k. 148). Przedmiot umowy dzierżawy został odebrany dnia 1.06.1998 roku protokołem zdawczo-odbiorczym ( k. 16-17). Powód wykonał szereg prac remontowych oraz poniósł nakłady na przedmiotową nieruchomość ( zeznania świadka Z. T. k. 148-149, opinia prywatna z 23.10.2009 roku w zakresie dokonanych nakładów k. 53-68). Wartość rynkowa nakładów w dacie wydania nieruchomości wynosi kwotę 380.228 złotych ( opinia uzupełniająca biegłego sądowego M. S. k. 261-269). Umowa z dnia 13 lipca 1998 roku w swoim § 5 przewidywała rozliczenie stron z dokonanych nakładów adaptacyjno – modernizacyjnych budynku.

Pkt 7 tego paragrafu przewidywał, iż dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów adaptacyjno – modernizacyjnych wyłącznie w razie wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek wydzierżawiającego. Roszczenie to nie przysługuje w razie rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym z winy dzierżawcy. Ustalony czynsz dzierżawny uwzględniał konieczność wykonania tych prac i był zaniżony ( zeznania świadka K. P. k. 146-147, przesłuchanie burmistrza pozwanej Gminy e-protokół z 21.01.2013 roku). Powodem tego było to, iż powódka poniosła znaczne koszty adaptacyjno – modernizacyjne ( wypowiedź prezesa powodowej spółki na posiedzeniu rady miejskiej k. 126-127).

Umowa dzierżawy została zawarta na okres dziesięciu lat. Po jej zakończeniu została przedłużana (umowy k. 38 – 39). Po zakończeniu stosunku umownego przedmiotowa nieruchomość została ostatecznie wydana pozwanej Gminie w dniu 16.11.2009 roku (k. 73 i 75). Ocena materiału dowodowego: Zebrane w sprawie dowody w swojej większości są obiektywne, zaś dowody osobowe wiarygodne. Sąd nie dał wiary jedynie zeznaniom przesłuchiwanego w charakterze strony – prezesa powodowej spółkiE. B.. Jego twierdzenia, iż § 5 umowy dzierżawy dotyczy jedynie okresu, w którym obowiązywała umowa, są niczym nieuzasadnione.

Nie wynika to, w ocenie Sądu, z treści umowy. Zdaniem Sądu umowa w swoim § 5 reguluje w sposób jednoznaczny i przejrzysty kwestię możliwości rozliczania nakładów adaptacyjno – modernizacyjnych. Nie odnosi się ona tylko i wyłącznie do okresu trwania umowy, ale również do możliwości wzajemnych rozliczeń już po jej zakończeniu. Niezasadnym było również twierdzenie prezesa powódki, iż czynsz dzierżawny był ustalony w wysokości rynkowej i nie obejmował jego obniżenia z powodu poniesionych nakładów. Stanowisko takie pozostaje w sprzeczności z zeznaniami świadków, przesłuchania burmistrza pozwanej, jak również wypowiedzią prezesa powodowej spółki z 20 marca 1998 roku, na posiedzeniu Zarządu Miasta B., podczas którego stwierdził on, że „w przypadku wyrażenia zgody na dzierżawę przedmiotowej nieruchomości, spółka przeprowadzi remont z własnych środków finansowych, a wniesiony wkład zostałby zaliczony na poczet czynszu dzierżawnego.” (k. 126 – 127).

Ponadto należy zauważyć, iż poniesione koszty prac remontowo – adaptacyjnych stanowiły koszt działalności Spółki (...) i został on zaksięgowany jako inwestycja w obcy środek trwały, z okresem amortyzacji dziesięciu lat (k. 37). Nieuzasadnione jest twierdzenie powódki, iż w trakcie postępowania o zawezwanie do próby ugodowej doszło do uznania co do zasady powództwa. Sąd oświadczenie pełnomocnika pozwanej złożone na rozprawie w dniu 28.04.2010 roku ( k.

79) potraktował, zgodnie z art. 229 kpc, iż Gmina nie kwestionuje faktu poniesienia przez powódkę nakładów. Nie można było jednak uznać, iż roszczenie zostało uznane, skoro od samego początku niniejszego procesu pozwana Gmina jednoznacznie i kategorycznie wnosiła o oddalenie powództwa. Nie był zasadny wniosek o zaktualizowanie opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości M. S.. Należy bowiem zauważyć, iż ustalenie wartości nakładów nie nastąpiło w opinii z dnia 17 października 2011 roku, lecz zostało zaktualizowane w opinii uzupełniającej z 27 lutego 2012 roku. Nie nastąpił więc jeszcze upływ jednego roku od daty sporządzenia tej opinii uzupełniającej, skutkujący konieczność jej aktualizacji w oparciu o art. 156 ust.3 ustawy z dnia 21.08.1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( z późniejszymi zmianami).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Łączący strony stosunek prawny należy oceniać w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 693 § 1 kc, przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie zaś do treści art. 694 kc, do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. W art. 676 kc, ustawodawca przewidział zaś możliwość roszczenia dzierżawcy (najemcy) w stosunku do wydzierżawiającego (wynajmującego), z powodu ulepszenia przedmiotu umowy.

Jednakże warunkiem możliwości zastosowania przez strony prawa, o którym mowa w art. 676 kc, jest brak umownego uregulowania skutków ulepszenia przez dzierżawcę przedmiotu umowy. Podstawą rozliczeń poniesionych nakładów zawsze, w pierwszym rzędzie, są postanowienia umowne. Dopiero zaś wówczas, gdy umowa stron nie regulowała kwestii rozliczenia nakładów, mogą mieć zastosowanie uregulowania ustawowe ( tak też Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 6.05.2010 roku w sprawie I ACa 276/10 – Lex nr 756554). Przechodząc do rozważań w sprawie niniejszej należy jednoznacznie stwierdzić, iż umowa stron z dnia 13 lipca 1998 roku szczegółowo przewidywała wzajemne roszczenia stron z tytułu wykonywanych przez powódkę nakładów adaptacyjno – modernizacyjnych.

Zapis ten został poprzedzony negocjacjami. § 5 umowy w swoim pkt 7 przewiduje, iż dzierżawcy przysługuje zwrot nakładów wyłącznie w razie wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek wydzierżawiającego. Użyte w tym punkcie słowo „wyłącznie” oznacza, iż strony nie przewidywały możliwości zwrotu wartości nakładów w innej sytuacji, niż w razie wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek Gminy. Za takim dosłownym rozumieniem umowy przemawiają również inne, wyżej omówione dowody znajdujące się w aktach sprawy. Inna interpretacja tej umowy nie znajduje jakiegokolwiek uzasadnienia.

Zgodnie z treścią art. 353 1 kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości ( naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Umowa łącząca strony niniejszego postępowania, w zakresie możliwości rozliczenia nakładów, nie sprzeciwia się właściwości umowy dzierżawy, nie sprzeciwia się ustawie, ani zasadom współżycia społecznego. Roszczenie powódki o zwrot wartości poniesionych nakładów jest niezasadne. Należy ponadto zauważyć, że poniesione przez powódkę koszty nakładów zostały przez nią zamortyzowane.

W efekcie więc powódka pomniejszyła swój dochód o wysokość poniesionych kosztów. Świadczy to o tym, iż wytaczając niniejsze powództwo chce uzyskać dodatkową korzyść i wzbogacić się. Biorąc powyższe pod uwagę, na mocy wskazanych wyżej podstaw prawnych orzeczono jak w sentencji. O kosztach postępowania orzeczono w myśl art. 98 § 1 kpc, obciążając nimi stronę przegrywającą spór, a więc powódkę. Na koszty te składa się: – wynagrodzenie pełnomocnika pozwanej w wysokości 7 200 zł, zgodnie z § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku, w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu;

– zaliczka w wysokości 1 500 złotych na koszty związane z opinią biegłego. Pkt III wyroku znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 83 ust. 2 w zw. z art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.