Court dismissed appeal against enforcement valuation, ruling expert's market-based estimate was legally sound and unchallenged.

Sygn. akt II Cz 499/14 POSTANOWIENIE Dnia 30 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie następującym : Przewodniczący: SSO Bogumił Goraj (spr.) Sędziowie: SO Aurelia Pietrzak SO Wojciech Borodziuk po rozpoznaniu w dniu 30 października 2014 r. w Bydgoszczy na posiedzeniu niejawnym sprawy egzekucyjnej Km 120/13 Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Inowrocławiu A. Z. z wniosku B. Z. przeciwko U. Z. o egzekucję świadczenia pieniężnego na skutek zażalenia dłużniczki od postanowienia Sądu Rejonowego w Inowrocławiu z dnia 2 kwietnia 2014 r. sygn. akt I Co 3676/13 postanawia: oddalić zażalenie. II Cz 499/14

UZASADNIENIE

Dłużniczka wniosła skargę na opis i oszacowanie nieruchomości położonej w M.. Zarzuciła, że biegły sporządzając operat szacunkowy błędnie przyjął, iż w dniu opisu nieruchomości zaawansowanie robót budowlanych wynosiło 40% podczas, gdy było ono wyższe oraz że niższe, od przyjętego w operacie, było zużycie budynku mieszkalnego. Podniosła także, iż biegły bezzasadnie przyjął w celu porównania wartości nieruchomości położonych w innych miejscowościach. Dlatego twierdziła, że biegły zaniżył wartość nieruchomości o 30.000,00 zł.

Postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2014 r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu oddalił skargę. W uzasadnieniu wskazał, iż opis i oszacowanie nieruchomości komornik dokonał korzystając z operatu szacunkowego biegłego, a wnioski z niego wypływające były jednoznaczne i logicznie uzasadnione. Dlatego na podstawie przepisu art. 767 k.p.c. a contrario skargę oddalił. Zażalenie na to postanowienie niosła dłużniczka. Zarzuciła Sądowi I instancji błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia, polegający na przyjęciu, iż opis i oszacowanie sporządzone w sprawie były prawidłowe.

Dlatego wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Inowrocławiu. W uzasadnieniu wskazała, że wartość nieruchomości wskazana w operacie szacunkowym znacząco odbiega od cen rynkowych podobnych nieruchomości podawanych w biurach pośrednictwa, bądź na stronach internetowych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie jest bezzasadne. Przedmiotowa egzekucja jest prowadzona na podstawie przepisów działu Via tytułu II-go II części trzeciej kodeksu postępowania cywilnego o uproszczonej egzekucji z nieruchomości, a w myśl przepisu art. 1013 § 1 k.p.c. do opisu i oszacowania stosuje się odpowiednio przepis art. 948 § 1 k.p.c. Zgodnie z tym ostatnim przepisem oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości. W niniejszej sprawie, zgodnie z wymogami art. 948 k.p.c. oszacowania dokonał powołany przez komornika biegły, na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.

U. nr 261, poz. 2603) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Nieruchomość w sprzedaży egzekucyjnej jest przedmiotem obrotu i biegły ustalając jej wartość zobligowany był przepisem art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami do ustalenia jej wartości rynkowej. Wartość rynkową nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonywania oszacowania.

Sposób ustalenia wartości rynkowej nieruchomości określa szczegółowo rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207 poz. 2109). Biegły zobowiązany został do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, którą to ustala według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonywania oszacowania. Sąd Okręgowy nie dostrzega żadnych uchybień w sporządzeniu przez biegłego operatu szacunkowego dla potrzeb niniejszego postępowania.

Biegły sporządził wycenę z zastosowaniem prawidłowych metod. Biegły sporządzając opinię wykazał się dużą wiedzą specjalistyczną i fachową. Należy zwrócić uwagę, że opinia biegłego podlega szczególnym kryteriom oceny. Stanowią je zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej wniosków (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000r. w sprawie I CKN 1170/98 (OSNC 2001/4 poz. 64). Dłużniczka zarówno w skardze na opis i oszacowanie nieruchomości nie podniosła zarzutów, które wzbudziłyby wątpliwości co do rzetelności i fachowości biegłego.

W szczególności zarzut, iż wycena nieruchomości została zaniżona o 30.000,00 zł nie została poparta żadnymi dowodami. Dłużniczka nawet nie dołączyła ofert sprzedaży nieruchomości, na które się powoływała. Należy przy tym podkreślić, że wycena nieruchomości dokonana w operacie ma charakter szacunkowy, a cenę nieruchomości określi jej nabywca w toku egzekucji, jeżeli do dojdzie do sprzedaży. Dlatego Sąd Okręgowy uznał zażalenie za bezzasadne i na podstawie przepisów art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c. ją oddalił.