Landlord wins lease termination and eviction due to severe arrears; forced eviction claim rejected.

RECHTBANK NOORD-HOLLAND Handel, Kanton en Insolventie locatie Haarlem Zaaknr./rolnr.: 9986658 \ CV EXPL 22-4084 Uitspraakdatum: 19 april 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van: [eiser 1] en [eiser 2] wonende te [woonplaats] eisers verder te noemen: [eiser 1] c.s. gemachtigde: mr. Colakoglu tegen [gedaagde] , handelend onder de naam [handelsnaam] wonende te [woonplaats] gedaagde verder te noemen: [gedaagde] procederend in persoon 1Het procesverloop 1.1. [eiser 1] c.s. heeft bij dagvaarding van 1 juli 2022 een vordering tegen [gedaagde] ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. 1.2.

Op 22 maart 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiser 1] c.s. bij akte van 9 maart 2023 nog stukken toegezonden en haar eis gewijzigd. 2Feiten 2.1. [gedaagde] huurt van [eiser 1] c.s. een bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aan [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde wordt in de huurovereenkomst aangeduid als “bedrijfsruimte, inclusief onzelfstandige bedrijfswoning, in de zin van artikel 7:290 Burgerlijk Wetboek”.

In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde niet zonder toestemming van [eiser 1] c.s. mag worden onderverhuurd. 2.2. [gedaagde] exploiteert in de bedrijfsruimte een cafetaria. 2.3. De huurprijs bedroeg bij aanvang van de huurovereenkomst in maart 2021 € 2.391,84 per maand en wordt jaarlijks geïndexeerd. 2.4. [gedaagde] heeft een betalingsachterstand laten ontstaan. 3De vordering 3.1. [eiser 1] c.s. vordert - na wijziging van eis - dat de kantonrechter: - de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt; - [gedaagde] veroordeelt het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen; - [gedaagde] veroordeelt aan [eiser 1] c.s. een bedrag van € 32.648,15 te betalen; - [gedaagde] veroordeelt om de benodigde stukken ten behoeve van de verzekering aan [eiser 1] c.s. te overhandigen binnen 14 dagen na dagtekening van dit vonnis; - [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten. 3.2. [eiser 1] c.s. legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagde] te kort schiet in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

Zij betaalt sinds januari 2022 vrijwel geen huur meer. Ook laat [gedaagde] na de extra premie voor de brandverzekering ad € 470,60 (2021) en € 545.50 (2022) te betalen. De totale betalingsachterstand bedraagt inmiddels € 32.658,15. De huurachterstand is zodanig dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd zijn, aldus [eiser 1] c.s.. 3.3. Verder heeft volgens [eiser 1] c.s. [gedaagde] nagelaten aan haar keuringsrapporten voor de brandblussers, de frituur/afzuiginstallatie en de elektrische installatie te verstrekken. [eiser 1] c.s. stelt dat zij deze nodig heeft om dekking door de verzekering te garanderen. 4Het verweer 4.1. [gedaagde] betwist de vordering.

Zij vindt dat de huurovereenkomst deels moet worden vernietigd op grond van dwaling. Volgens [gedaagde] heeft [eiser 1] c.s. haar onjuist ingelicht over de status van de bovenwoning. [eiser 1] c.s. heeft namelijk gezegd dat het ging om een onzelfstandige bedrijfswoning die [gedaagde] erbij moest huren. In werkelijkheid is daar volgens [gedaagde] geen sprake van, aangezien de woning niet functioneel is verbonden met de bedrijfsruimte en bovendien een eigen ingang, eigen huisnummer, eigen keuken, eigen wc en doucheruimte heeft. [gedaagde] heeft betoogd dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de huurovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden was aangegaan, maar alleen de bedrijfsruimte had gehuurd voor € 1.275,00 per maand.

Uitgaande van dat bedrag is van een huurachterstand geen sprake, aldus [gedaagde] .

5De beoordeling

Geen sprake van dwaling 5.1. [gedaagde] doet een beroep op dwaling. Voor een geslaagd beroep op dwaling op grond van artikel 6:228 BW is (kort gezegd) het volgende nodig: - de afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken; - een causaal verband tussen de dwaling en het tot stand komen van de overeenkomst, wat wil zeggen dat zonder de dwaling de overeenkomst niet (of niet met deze inhoud) gesloten zou zijn; - de wederpartij moet de dwaling hebben bevorderd of gedeeld. 5.2. De kantonrechter is van oordeel dat reeds aan het eerste vereiste (de afwezigheid van een juiste voorstelling van zaken) niet is voldaan, zodat het beroep op dwaling niet kan slagen.

De kantonrechter is namelijk van oordeel dat niet is gebleken dat [eiser 1] c.s. [gedaagde] onjuist heeft voorgelicht over de status van de woning. Weliswaar wordt in de huurovereenkomst (ongelukkigerwijs) gesproken over een onzelfstandige bedrijfswoning, maar feitelijk gaat het om de vraag of de woning kan worden aangemerkt als een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Dat is een woning die tezamen met een bedrijfsruimte wordt verhuurd en niet zonder praktische bezwaren door een ander dan de huurder van de 290-bedrijfsruimte (het cafetaria) kan worden gehuurd.

Bij de beoordeling daarvan spelen niet alleen bouwtechnische maar ook bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol. Dat de woning een eigen ingang, huisnummer, keuken en doucheruimte heeft is niet doorslaggevend. Ook een zelfstandige woning kan afhankelijk zijn. 5.3. De kantonrechter is van oordeel dat er voldoende aanleiding is om de woonruimte als afhankelijk aan te merken. Vast staat immers dat de woon- en bedrijfsruimte door middel van een deur verbonden zijn, de afzuiginstallatie voor het cafetaria op het dak van de woonruimte is geplaatst, de ruimtes geen eigen meters hebben, en dat de woningruimte bij het aangaan van de huurovereenkomst feitelijk door een medewerker van het cafetaria werd bewoond.

Bovendien staat vast dat [eiser 1] c.s. steeds aan [gedaagde] heeft laten weten dat zij de bedrijfsruimte uitsluitend samen met de woonruimte wenste te verhuren. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat [eiser 1] c.s. [gedaagde] onjuist heeft ingelicht. Voor gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van dwaling is zoals gezegd dan ook geen plaats. Betalingsachterstand 5.4. Omdat het beroep van [gedaagde] op dwaling niet slaagt, is [gedaagde] gehouden haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Volgens [eiser 1] c.s. bedraagt de betalingsachterstand van [gedaagde] inmiddels € 32.648,12. [gedaagde] heeft dit bedrag als zodanig niet betwist.

Wel heeft [gedaagde] aangevoerd dat de achterstand zo hoog is omdat [eiser 1] c.s. geen toestemming geeft om de woonruimte onder te verhuren. Dit betoog kan [gedaagde] echter niet baten. Zij is immers zelf met de voorwaarde in de huurovereenkomst akkoord gegaan. De kantonrechter zal de vordering dan ook toewijzen. Ontbinding en ontruiming 5.5. De huurachterstand is zodanig hoog dat van [eiser 1] c.s. niet verwacht kan worden dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. De kantonrechter zal de huurovereenkomst tussen partijen daarom ontbinden en [gedaagde] veroordelen het gehuurde te ontruimen.

De ontruimingstermijn wordt bepaald op 14 dagen na betekening van dit vonnis. 5.6. Voor zover een machtiging tot gedwongen ontruiming wordt gevorderd, is die vordering niet toewijsbaar. Indien noodzakelijk voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 555 e.v. Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering zonder toestemming van de gebruiker het betreffende pand betreden en ontruimen. Dit deel van de vordering zal dus worden afgewezen. Ook de in dit verband gevorderde ontruimingskosten worden afgewezen omdat de met de ontruiming gemoeide kosten slechts toewijsbaar zijn als zij in redelijkheid zijn gemaakt, hetgeen niet op voorhand kan worden beoordeeld.

Overhandigen van de benodigde stukken 5.7. [eiser 1] c.s. wil dat [gedaagde] wordt veroordeeld om haar de benodigde stukken ten behoeve van de verzekering te overhandigen. Volgens [eiser 1] c.s. heeft zij [gedaagde] (meermaals) tevergeefs om die stukken gevraagd. Omdat [gedaagde] de vordering niet heeft betwist, neemt de kantonrechter aan dat [gedaagde] weet om welke stukken het gaat en zal de vordering worden toegewezen. Proceskosten 5.8. De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij ongelijk krijgt. Daarbij wordt [gedaagde] ook veroordeeld tot betaling van € 132,00 aan nasalaris, voor zover daadwerkelijk nakosten door [eiser 1] c.s. worden gemaakt.

De gevorderde rente over de proceskosten worden toegewezen vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis.

6De beslissing

De kantonrechter: 6.1. ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen te [adres] ; 6.2. veroordeelt [gedaagde] het gehuurde met alle daarin van haar kant aanwezige personen en goederen binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan [eiser 1] c.s. te stellen; 6.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser 1] c.s. van € 32.648,15; 6.4. veroordeelt [gedaagde] de benodigde stukken ten behoeve van de verzekering binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser 1] c.s. te overhandigen; 6.5. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser 1] c.s. tot en met vandaag vaststelt op: dagvaarding € 135,89 griffierecht € 693,00 salaris gemachtigde € 1.058,00 (2x € 529,00) nakosten € 132,00 , voor zover daadwerkelijk nakosten worden gemaakt; 6.6. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 6.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 6.8. wijst de vordering voor het overige af.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier. De griffier De kantonrechter