Court dismissed real estate broker's claim for commission due to lack of agency agreement and direct sale evidence.

Vonnis van 29 november 2017 Behorend bij A.R. 388 van 2017 (AUA201700423) GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA VONNIS in de zaak van: de naamloze vennootschap ADVANTAGE REALTY N.V. h.o.d.n. RE/MAX ADVANTAGE REALTY, te Aruba, EISERES, hierna ook te noemen: Re/Max, gemachtigde: advocaat mr. P.R.C. Brown, tegen: de naamloze vennootschap APOLLO INTERNATIONAL HOLDING N.V. te Curaçao, en de vennootschap naar buitenlands recht HORECA INTERNATIONAL HOLDING LTD. , te Britse Maagdeneilanden, GEDAAGDEN, hierna ook te noemen: Apollo, resp. Horeca, gemachtigde: advocaat mr.

W.G.T.M. Kloes. 1DE PROCEDURE Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift; - de conclusie van antwoord; - de producties van beide partijen; - de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen op 16 oktober 2017. De zaak is daarna verwezen naar de rol voor vonnis. 2DE VASTSTAANDE FEITEN 2.1 Gedaagden zijn aandeelhouders geweest van Navarra Properties N.V. te Aruba (hierna: Navarra). In die vennootschap bevindt zich een onroerende zaak, bekend als Nikki Beach. 2.2 Navarra heeft Nikki Beach te koop aangeboden. Hierop hebben verschillende makelaars gereageerd, die elk één of meer klanten hebben aangebracht.

Indien de verkoop aan een klant van een makelaar zou plaatsvinden, heeft de makelaar recht op courtage van Navarra. 2.3 Re/Max heeft als klanten [klant 1] en [klant 2]. Deze klanten zijn niet op de door Navarra voorgeschreven wijze bij haar aangemeld. Wel hebben deze klanten het perceel in het bijzijn van een vertegenwoordiger van Re/Max bezichtigd. 2.4 Nikki Beach is vervolgens op 17 februari 2017 verkocht middels een transactie van de aandelen van Navarra aan de vennootschap Chrysante Management V.B.A. (verder: Chrysante). (Vermoedelijk) diezelfde dag heeft Chrysante de aandelen van Navarra (en het daarin zich bevindende onroerende goed) verkocht aan [klant 1] en [klant 2]. 3DE VORDERING 3.1 Re/Max vordert, samengevat, veroordeling van gedaagden tot betaling van US$ 105.000,- te vermeerderen met de wettelijke rente en met veroordeling van gedaagden tot vergoeding van de proceskosten waaronder de beslagkosten. 3.2 Re/Max legt aan haar vordering ten grondslag dat sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen Navarra en haar en dat op basis daarvan courtage verschuldigd is, nu het onroerend goed (uiteindelijk) is gekocht door [klant 1] en [klant 2]. 3.3 Gedaagden hebben gemotiveerd verweer gevoerd. 4DE BEOORDELING 4.1 Het Gerecht kan op basis van hetgeen door partijen is gesteld niet vaststellen dat sprake is geweest van een bemiddelingsovereenkomst tussen Re/Max en gedaagden.

Immers aanvankelijk was het de opzet om het onroerend goed uit Navarra te verkopen en die trad ook op als beoogd verkoper. Dat gedaagden met een dergelijke overeenkomst (zo die al gesloten zou zijn) ook beoogd hebben zichzelf te binden (en niet alleen Navarra), blijkt niet. Bijzondere omstandigheden kunnen ertoe leiden dat gedaagden als aandeelhouders aansprakelijk zijn voor een schuld die door Navara is aangegaan, maar die omstandigheden zijn gesteld noch gebleken. 4.2 Daarbij komt dat, indien naar de kennelijk gangbare praktijk in Aruba dat geen exclusiviteit wordt bedongen bij een verkoop van aanzienlijke omvang, maar dat courtage wordt gegeven aan de makelaar die uiteindelijk de koper aanbrengt, vastgesteld moet worden dat gedaagden het onroerend goed (middels een aandelentransactie) hebben verkocht aan Chrysante en daarvoor ook aan de makelaar van Chrysante courtage hebben betaald.

Dat Chrysante - om welke reden ook - besluit tot directe verkoop aan een derde, betekent niet dat gedaagden ook voor die transactie zijn aan te spreken. Dit zou anders zijn, indien sprake is van een “opzetje” maar daarvoor zijn bijzondere omstandigheden nodig en die zijn niet gebleken. Gedaagden hebben er in dit verband op gewezen dat zij al maanden met Chrysante onderhandelden en uiteindelijk ook aan haar hebben verkocht. Hieruit kan niet worden afgeleid dat er een andere koper is tussengeschoven met als doel de verkoop aan [klant 1] en [klant 2] te verhullen. 4.3 Het bovenstaande leidt ertoe dat de vordering wordt afgewezen.

Re/Max wordt in de proceskosten veroordeeld. 5DE UITSPRAAK Het Gerecht: wijst het gevorderde af; veroordeelt Re/Max in de kosten van de procedure, die tot de datum van uitspraak aan de kant van gedaagden worden begroot op Afl. 4.000,- aan salaris van de gemachtigde; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. J. Sap, rechter, en werd uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 november 2017 in aanwezigheid van de griffier.