Tax court dismisses appeal where buyer knew of agricultural zoning but purchased a former farm house as a residence.

GERECHTSHOF TE 's-GRAVENHAGE twaalfde enkelvoudige belastingkamer 24 juli 2003 nummer BK-02/01310 PROCES-VERBAAL van de mondelinge uitspraak op het beroep van X te Z tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente P (hierna: de Inspecteur), op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de beschikking, genomen op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet) betreffende de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Gerechtshof van 10 juli 2003, gehouden te Den Haag. Aldaar is verschenen belanghebbende alsmede A namens de Inspecteur. Beslissing Het Gerechtshof verklaart het beroep ongegrond. Gronden 1. Belanghebbende is gebruiker en genothebbende krachtens ei-gendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de woning). De woning is een vrijstaande wo-ning. De inhoud van de woning is ongeveer 605 m3 en de opper-vlakte van het perceel bedraagt ongeveer 2.040 m2.

2. De woning is een voormalige tuinderswoning. Belanghebbende heeft de woning en het daarbij behorende perceel van 2.040 m2 op 5 mei 2000 voor een bedrag van ƒ 1.250.000 gekocht van de vorige eigenaar. De overige aan de voormalige tuinderswoning toebehorende grond en opstallen zijn gekocht door een project-ontwikkelaar. Ten tijde van de verkoop van de woning door Make-laardij B heeft het hoofd van de afdeling Ruimte, Wonen en Economie van de gemeente P op 9 februari 2000 de volgende brief aan de Makelaardij gestuurd: "Geachte directie, Sinds enige tijd is de woning a-straat 1 bij uw makelaardij in de verkoop.

Hierover willen wij het volgende opmerken. Het voormalige tuindersbedrijf van C ligt in het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' op de gronden met de bestemming 'agrarische doel-einden'. Op de plankaart heeft dit bedrijf, ter plaatse van de wo-ning, een aanduiding 'Bedrijfscentrum' waar onder andere een be-drijfswoning is toegestaan. De woning a-straat 1 is derhalve een be-drijfswoning. Het gebruik van deze, van het tuindersbedrijf afge-splitste, woning als een zogenaamde 'burgerwoning' is dan ook in strijd met de gebruiksvoorschriften van het bestemmingsplan.

Omdat een voortgezet gebruik van de woning als bedrijfswoning in deze situatie niet reëel is, zal de woning a-straat 1 bij de eerstkomende herziening van het bestemmingsplan 'Landelijk Gebied' op de plankaart worden opgenomen als 'burgerwoning' en zal in de voorschriften een regeling worden opgenomen voor onder andere de maximale inhoud van de woning. Verder zal de aanduiding 'bedrijfscentrum' op de plankaart komen te vervallen. Wij vertrouwen erop u met bovenstaande voldoende te hebben geïnfor-meerd. (…)" Deze brief is door belanghebbende getekend als voor gezien.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeilda-tum 1 januari 1999 (hierna: de waardepeildatum) naar de staat per 1 januari 2001. De Inspecteur heeft deze waarde op ƒ 1.125.000 (€ 510.502) vastgesteld. Belanghebbende stelt dat de woning door de agrarische bestemming onverkoopbaar is en dat de grond is vrijgesteld, omdat sprake is van bedrijfsmatig ge-ëxploiteerde cultuurgrond. 4.1. Zoals blijkt uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet dient, met inachtneming van het bepaalde in artikel 17, lid 2, van de Wet, de aan een onroerende zaak toe te kennen waarde te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veron-derstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. 4.2.

Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum - in casu 1 januari 1999 - heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In afwij-king in zoverre van artikel 18, eerste lid, van de Wet, wordt, ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Wet, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het tijdvak - in casu 1 januari 2001 -, indien een onroe-rende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van onder meer verandering van bestemming.

5. Gelet op de onder 2 vermelde brief heeft de Inspecteur in-gevolge het overwogene onder 4.2 de waarde van de woning op de waardepeildatum terecht naar de toestand per 1 januari 2001 vastgesteld.

6. In artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoerings-regeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken is bepaald dat bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen. De bewijslast dat sprake is van bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond rust op belanghebbende. Met hetgeen belanghebbende in het geding heeft gebracht, heeft hij naar 's Hofs oordeel niet aannemelijk ge-maakt dat hiervan op 1 januari 2001 sprake was. De omstandig-heid dat de grond volgens het vigerende bestemmingsplan de agrarische bestemming heeft is hiertoe onvoldoende.

7. Na afweging van hetgeen partijen over en weer in het ge-ding hebben aangedragen is het Hof op grond van zijn waardering van de in het geding gebrachte bewijsmiddelen van oordeel dat de Inspecteur, tegenover de betwisting daarvan door belangheb-bende, met de door hem overgelegde gegevens en de daarop gege-ven toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum ten minste ƒ 1.125.000 (€ 510.502) bedroeg.

8. De stelling van belanghebbende dat de woning wegens agra-rische bestemming onverkoopbaar is, is onjuist. Nu belangheb-bende de woning op 5 mei 2000 heeft gekocht voor een bedrag van ƒ 1.250.000 en hij - gelet op het overwogene onder 2 - bij die aankoop op de hoogte was van het vigerende bestemmingsplan als-mede het voornemen van de gemeente om het bestemmingsplan bin-nen een niet nader vastgestelde termijn te herzien, kan de door belanghebbende betaalde koopsom met inachtneming van de termijn die na de waardepeildatum is verstreken als uitgangspunt dienen voor de conform het overwogene onder 4 vast te stellen waarde. Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

9. Hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd doet aan dit oordeel niet af.

10. Op grond van het vorenoverwogene is het beroep ongegrond.

11. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Deze uitspraak is vastgesteld op 24 juli 2003 door mr. Biemond en op dezelfde datum in het openbaar uitgesproken, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier drs. Bravenboer. (Bravenboer) (Biemond) aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze mondelinge uitspraak is geen beroep in cassatie mogelijk; dat kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof. Ieder van de partijen kan binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke uitspraak.

De vervanging van een mondelinge uit-spraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het gerechtshof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onder-werpen. De partij die om een vervangende schriftelijke uitspraak verzoekt, is hier-voor griffierecht verschuldigd en krijgt daarover bericht van de griffier. Het griffierecht dat de belanghebbende betaalt ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak, komt in mindering op het griffierecht dat de grif-fier van de Hoge Raad zal heffen als de belanghebbende beroep in cassatie instelt.