Hungarian Supreme Court upheld lower court ruling dismissing pre-emption claim due to expired right.

A KÚRIA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.VI.20.153/2012/7.szám

A Kúria a „BŐSZE-MAGYAR" Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Magyar Balázs ügyvéd által képviselt felperesnek a Finta-Nagy Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Finta Nagy Ádám ügyvéd által képviselt I. r., II. r. és III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének, illetve hatálytalanságának megállapítása iránt a Veszprém Megyei Bíróságnál 5.P.20.863/2009. szám alatt megindított és másodfokon a Győri Ítélőtábla Pf.V.20.384/2010/4. számú ítéletével befejezett perében tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alpereseknek, mint egyetemleges jogosultaknak 250.000 (kétszázötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

I n d o k o l á s :

A cs.-i X hrsz-ú gyep (legelő) művelési ágú 1543 m2 területű ingatlan 9/23 tulajdoni hányada a felperes tulajdona, míg 14/23 tulajdoni hányadának az I. r. alperes volt a tulajdonosa. Az I. r. alperes a tulajdoni hányadát 2007. április 24. napján ingatlan csereszerződéssel elcserélte a II. r. alperes tulajdonát képező N. belterület Y hrsz-ú beépítetlen terület megnevezésű ingatlan 1/2 tulajdoni hányadára. A felek a csereszerződésben mindkét ingatlan forgalmi értékét egyaránt 11.000.000 forintban állapították meg, így értékkülönbözetet nem kellett fizetniük. A cs.-i ingatlanhányadra a földhivatal a II. r. alperes tulajdonjogát csere jogcímén bejegyezte.

A csereszerződésen alapuló tulajdonosváltozásról a felperes még 2007-ben tudomást szerzett. Cs. Község Önkormányzatának képviselőtestülete a 335/2008. (XII.15.) ÖKT számú határozatával az ingatlant belterületbe vonta. Az elcserélt hányad értékét a jegyző 2009. április 20-án kiállított nyilatkozatával 12.000.000 forintban határozta meg. A 2009. július 7-én kiállított adó- és értékbizonyítvány szerint a n.-i ingatlan 1/2 tulajdoni hányadának forgalmi értéke 1.090.000 forint.

Az I. r. alperes 2007. október 15. napján kelt adásvételi szerződéssel eladta a II. r. alperesnek a n.-i ingatlan 1/2 tulajdoni hányadát 11.000.000 forint vételárért. A szerződésben rögzítették, hogy az I. r. alperesnek ilyen összegű kölcsöntartozása állott fenn a II. r. alperessel szemben és a vételárba a kölcsön összegét a II. r. alperes beszámította.

A II. r. alperes 2008. november 17-én a gyermekének, a III. r. alperesnek ajándékozta a cs.-i ingatlannak a tulajdonát képező 14/23 arányú hányadát. Ennek értékét 11.000.000 forintban állapították meg a szerződésben. A III. r. alperes tulajdonjogát ajándékozás jogcímén a földhivatal bejegyezte az ingatlannyilvántartásba.

2008. október 15-én a Cs. Község Önkormányzat polgármestere felhívta a felperest hozzájárul-e ahhoz, hogy az ingatlanának a belterületbe csatolásához szükséges földhivatali eljárást kezdeményezzék. Az eljárás megindítását a II. r. alperes kérte. A felperes 2008. november 25-én tájékoztatta a II. r. alperest, hogy a belterületbe vonással kapcsolatban a II. r. alperestől 400 m2 -nek megfelelő tulajdoni hányadot megvásárolna és így a felperes is „telekméretű tulajdonhoz" jutna. Már ekkor utalt arra, hogy amennyiben ez a megegyezés nem jön létre, úgy vitatni fogja az I. és II. r. alperesek között létrejött csereszerződést, mert az megakadályozta őt az elővásárlási joga gyakorlásában. A felperes ezt követően 2008. december 12-én közölte az I. - II. r. alperessekkel, hogy 2008. nyarán jutott tudomására, miszerint az alperesek az elővásárlási joga gyakorlásától megfosztották az által, hogy adásvétel helyett formálisan csereszerződést kötöttek és gyakorolni kívánja az elővásárlási jogát.

A felperes 2008. december 22-én előterjesztett majd módosított keresetében kérte, hogy a bíróság a cs.-i ingatlan vonatkozásában a III. r. alperes bejegyzett 14/23 tulajdoni hányadát törölje az ingatlannyilvántartásból és e tulajdoni hányadra a felperes tulajdonjogát jegyezze be adásvétel jogcímén. Előadta, hogy az I. és II. r. alperesek között 2007. április 24-én létrejött csereszerződés a Ptk. 207. § (5) bekezdése alapján színlelt, így semmis, a csereszerződés valójában adásvételi szerződést leplezett. A leplezett adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, mert a felperesnek nem adtak módot az elővásárlási joga gyakorlására. Miután a felperes az elővásárlási jogával élni kíván az adásvételi szerződés a felperes és az I. r. alperes között létrejött. A felperes utolsó nyilatkozatában a perbeli tulajdoni illetőség valódi értékét 2.817.000 forintban jelölte meg.

A III. r. alperes vonatkozásában előadta, hogy a leplezett adásvételi szerződés alapján elővásárlási joga gyakorlása folytán tulajdonjogot szerzett, így a II. r. alperes nem volt az ingatlan tulajdonosa amikor a III. r. alperesnek azt átruházta. A II. r. alperes bejegyzésének törlése folytán a III. r. alperes javára szóló bejegyzés is megdőlt.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. és II. r. alperesek előadták, hogy valódi ügyleti szándékuk az ingatlanok cseréjére irányult. Álláspontjuk szerint az elcserélt ingatlanok tulajdoni hányada egyező értékű, de ha ez nem így lenne az sem jelentené az elővásárlási jog megsértését. A felperes utólag bekövetkezett eseményekből következtet vissza arra, hogy a csereszerződés megkötése színlelt volt. Az alperesek hivatkoztak arra is, hogy a felperes az elővásárlási jogát nem megfelelő időben gyakorolta, a cseréről már 2007-ben értesült, ugyanakkor csak 2008. december 12-én lépett fel az elővásárlási joga megsértése miatt, ezt megelőzően, elfogadva a II. r. alperes tulajdonszerzését vételi ajánlatot tett egy kisebb eszmei hányadrészre a II. r. alperesnek.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolása szerint elsődlegesen azt vizsgálta, hogy a felperest megilleti-e a keresettel érvényesített jog az alperesekkel szemben. Megállapította, hogy a felperesnek jogi érdeke van a létrejött csereszerződés semmisségének megállapítására, mert abban az esetben, ha a csereügylet adásvételi szerződést leplezett, úgy a leplezett ügylettel szemben a felperes hivatkozhat a vele szemben való hatálytalanságra, az elővásárlási jogának gyakorlására.

Ezt követően az elsőfokú bíróság azt vizsgálta, hogy az alperesek egymás közti szerződése valóban színlelt volt-e. A perbeli csereszerződés írásban, teljes bizonyító erejű magánokirati formában jött létre, így az okirattal szemben a Pp. 196. § (1) bekezdése alapján a felperest terhelte annak bizonyítása, hogy az alperesek nem az okiratban foglalt nyilatkozatot tették meg, az nem felelt meg a felek akaratának. Az I. és II. r. alperesek következetesen állították, hogy csereszerződést kívántak egymással kötni, ami foganatba is ment.

A felperes állítását alátámasztották az ingatlanokra vonatkozó értékbizonyítványok, amelyek jelentős értékkülönbséget mutatnak a cs.-i ingatlan javára. Az I. r. alperes vonatkozásában a szerződéskötés gazdaságilag valóban nem indokolható, ez azonban nem jelenti a szerződési akarat hiányát, különösen azt nem, hogy a szerződési akarat a II. r. alperesnél is hiányzott volna. A XXV. Polgári Elvi Döntés 5. pontja szerint a szerződést nem teszi érvénytelenné az, hogy a szerződésről készült okiratban a tulajdonjog átruházásának jogcímét vagy az ellenszolgáltatást nem a felek valós akaratának megfelelően tüntetik fel.

A perbeli esetben az I. és II. r. alperesek akarata csereszerződés megkötésére irányult. Ezt nem rontja le az a körülmény sem, hogy a későbbiekben, 2007. október 15-én a II. r. alperes a csereingatlant visszavásárolta az I. r. alperestől. Az elsőfokú bíróság nyomatékos jelentőséget tulajdonított a felperes fia tanúvallomásának, aki szerint a felperes már 2007. áprilisát követően nem sokkal tudomást szerzett arról, hogy az I. és II. r. alperesek egymással ügyletet kötnek és valójában a felperesnek az volt a célja, hogy a belterületbe vonás után az önálló telekké minősítéshez szükséges minimális területnagyságot meg tudja szerezni a II. r. alperestől (5.P.20.863/2009/22. számú jegyzőkönyv).

A felperes részéről előterjesztett fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Ítéletének indokolása szerint az elsőfokú bíróság a Pp. 206. §-ának megfelelően, okszerűen értékelve a bizonyítékokat helyes tényállást állapított meg és az abból levont jogi következtetései is helyesek. A felperes fellebbezésében foglaltaknak az ügyben nincs jogi jelentősége, így annak sem, hogy az I. r. alperes közölte a felperessel miszerint kizárólag a II. r. alperesnek adhatja el az ingatlan tulajdoni hányadát, mert bizonyos kényszerhelyzetben van. A perben a felperesnek kellett volna a Pp. 164. § (1) bekezdése alapján bizonyítania, hogy a - felek mindkettőjük tudatára kiterjedően - valójában nem csereszerződést kívántak kötni, hanem adásvételi szerződés megkötésére irányult a szerződési akaratuk. A bizonyítékok okszerű mérlegelése a másodfokú bíróságot is köti a kialakult bírói gyakorlat alapján. Ebben a körben nincs jelentősége annak, hogy a csereingatlanok értéke a csatolt értékbizonyítványok alapján jelentősen eltérő volt, illetve annak sem, hogy a II. r. alperes visszavásárolta a n.-i ingatlant az I. r. alperestől. A szerződő felek szerződési szabadsága a csereingatlanok értékének meghatározására is vonatkozik. A feleknek lehet mások által el nem ismert vagy nem ésszerűnek tartott indoka is valamely szerződés megkötésére. Az értékkülönbség legfeljebb arra a következtetésre ad alapot, hogy az I., II. r. alperesek ténylegesen cserével vegyes adásvételi szerződést kötöttek, amelyet a támadott csereszerződéssel lepleztek, de egy cserével vegyes adásvételi szerződés esetén sem illetné meg a felperest az elővásárlási jog, így a keresete ebben az esetben sem vezetne eredményre.

A felperesnek a vételárral kapcsolatos előadása ellentmondásos volt a peres eljárás során. Álláspontja szerint a vételárat is színlelték, ugyanakkor a fellebbezésében azt adta elő, hogy a cs.-i ingatlanhányad ellenértéke megegyezik a n.-i ingatlanhányad ellenértékével, vagyis 1.090.000 forinttal. A másodfokú bíróság utalt arra, hogy az elővásárlási jog megsértésének egyéb körülményei csak akkor lettek volna vizsgálhatók, ha a felperes bizonyította volna a csereszerződés színlelt voltát azt, hogy az adásvételi szerződés leplezett, ennek hiányában az elővásárlási jog vizsgálatára nem került sor. A felperes csak a fellebbezésében adta elő, hogy álláspontja szerint a szerződés jóerkölcsbe is ütközik, így a bíróság ezt már nem vizsgálta.

A jogerős ítélettel szemben a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel, amelyben az első- és másodfokú ítéletek hatályon kívül helyezését és a kereseti kérelemnek való helytadást kérte. Megismételte, hogy az I. és II. r. alperesek között 2007. április 24-én megkötött csereszerződés színlelt szerződés, amely adásvételi szerződést leplezett. Az adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, mert a felperes elővásárlási jogát gyakorolni kívánja. Ennek alapján a cs.-i X hrsz-ú ingatlan 14/23 tulajdoni hányadára az adásvételi szerződés az I. r. alperes és a felperes között jött létre. A II. r. alperesnek a III. r. alperessel kötött ajándékozási szerződése a fedezet elvonása miatt hatálytalan a felperessel szemben, figyelemmel arra is, hogy a III. r. alperes a II. r. alperes közeli hozzátartozója és a szerzése ingyenes volt, amely esetben vélelmezni kell a rosszhiszeműséget.

A felperes a felülvizsgálati kérelmében kifejtette, hogy mind az első, mind a másodfokú bíróság tévesen állapította meg a tényállást és abból levont következtetései is okszerűtlenek, ezzel megsértették a Pp. 146. § (1) bekezdését és 206. § (1) bekezdését. A felülvizsgálati kérelemben a felperes hosszabb részeket idézett az első- és másodfokú ítéletből, főleg annak a tényállást megállapító részéből, ezzel kapcsolatban utal arra, hogy 2007. nagyszombatján a felperes fiát az I. és II. r. alperes nem a cseréről tájékoztatta, hanem arról, hogy a II. r. alperes meg kívánja vásárolni az I. r. alperes illetőségét és a felperestől is megvásárolná a saját tulajdoni illetőségét. Ekkor tehát még a felek között adásvételi szerződés kötésének szándéka állott fenn. Az I. r. alperes 2007. tavaszán is azt közölte a felperessel, hogy el kell adnia a tulajdoni hányadát, kényszerhelyzetben van és kizárólag a II. r. alperesnek adhatja azt el. Az I. és II. r. alpereseknek tehát volt ügyleti akaratuk, az azonban nem csereszerződés, hanem adásvételi szerződés megkötésére irányult. A felek szerződési szabadsága ugyan valóban széleskörű, ahogy azt a másodfokú ítélet is tartalmazza, azonban a két ingatlan értéke között közel ezer százalékos különbség van a forgalmi értéke illetően. A cs.-i ingatlan 11.000.000 forint értéket képviselt, míg a csereingatlan hányad kb. 1.000.000 forint értékű volt. Az alperes nem tudta indokát adni ennek az irracionális döntésének és néhány hónap után a II. r. alperes a csereingatlant vissza is vásárolta az I. r. alperestől, így mindkét ingatlan tulajdonosává a II. r. alperes vált.

A felperes hivatkozott a felülvizsgálati kérelemben a Legfelsőbb Bíróság EBH2010.2133. számú döntésében elvi éllel kifejtettekre. A döntés azt tartalmazza, hogy szemben a másodfokú ítéletben foglaltakkal a cserével vegyes adásvétellel szemben is gyakorolható az elővásárlási jog, ha megállapítható, hogy a tulajdonjog-átruházás csereszerződésbe iktatására az elővásárlási jog kijátszása érdekében került sor. Ilyen esetben a bíróság a szerződést adásvételi szerződésnek tekinti és a szerződés létrejöttét az elővásárlásra jogosult személy az eladók között állapítja meg. A csereszerződés megkötésének kizárólagos célja volt a felperes elővásárlási jogának kijátszása. A III. r. alperessel kötött szerződés időpontjában pedig a II. r. alperesnek a peres eljárás megindításáról már tudomása volt.

Az alperesek ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint nem megalapozott.

A felperes a felülvizsgálati kérelmében elsősorban arra hivatkozott, hogy az I. és II. r. alperesek között nem csereszerződés, hanem ténylegesen adásvételi szerződés jött létre, amely vele szemben hatálytalan. Az eljáró bíróságok mindegyike úgy értékelte a perbeli bizonyítékokat, hogy a felperes nem tudta bizonyítani miszerint az I. és II. r. alperesek szerződési akarata ténylegesen nem csereszerződésre irányult. A felperes a Pp. 206. §-a alapján az eljáró bíróságok mérlegelését támadta a bizonyítás körében. A Kúria álláspontja szerint a felperes által előadott tények alapján teljességgel nem zárható ki, hogy a csereszerződés megkötésére az elővásárlási jog gyakorlásának kizárása érdekében került sor, ugyanakkor a Kúria felülvizsgálati ügyekben követett töretlen gyakorlata szerint a felülvizsgálati eljárás keretében a bíróság mérlegelési körébe tartozó kérdés általában nem vizsgálható és nincs lehetősé a bizonyítás adatainak újabb egybevetésére és értékelésére. Felülmérlegelésre csak igen kivételesen akkor kerülhet sor, ha a tényállás feltáratlan maradt, iratellenes, vagy okszerűtlen, illetve logikai ellentmondást tartalmaz. A jelen ügyben a Kúria a felülmérlegelés eszközével nem élt figyelemmel arra, hogy a felperes kereseti kérelme akkor sem teljesíthető a peradatok szerint, ha egyébként a csereszerződést illetően a tényállítása bebizonyosodik.

Ugyancsak alappal hivatkozott a felperes a felülvizsgálati kérelemben arra, hogy a cserével vegyes adásvételi szerződés esetében is lehetséges az elővásárlási jog gyakorlása szemben azzal, hogy ezt a másodfokú bíróság az ítéletének indokolásában kategorikusan kizárta. Az ügy megítélése szempontjából azonban ennek sincs jogi jelentősége, ez az ügy érdemi elbírálására nem hat ki.

A Ptk. 373. § (2) bekezdése szerint, ha az elővásárlásra jogosult a tulajdonoshoz intézett nyilatkozatában az ajánlat tartalmát magáévá teszi, a szerződés közöttük létrejön, ha jogosult a szerződési ajánlat elfogadására általában megszabott határidő alatt ilyen nyilatkozatot nem tesz, a tulajdonos a dolgot az ajánlatnak megfelelően vagy annál kedvezőbb feltételek mellett eladhatja. A Legfelsőbb Bíróság 2/2009. (VI.24.) PK állásfoglalása foglalkozott az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó kérdésekkel,amelyben foglaltak a jelen ügyben is irányadóak.

A peradatok alapján megállapítható, hogy a felperes a 2007. áprilisban megkötött ingatlan csereszerződést nem sokkal követően tudomást szerzett - a fiának a 22. sorszámú jegyzőkönyvben foglalt tanúvallomása szerint - az ügyletről. A felperesnek ekkor még nem volt az elővásárlási jog gyakorlására útján való szerződéskötésre szerződési akarata, nem volt vételi szándéka, az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tenni nem kívánt. A tanúvallomás szerint az volt a terve, hogy 400 m2 területet megvásárol az alperesi ingatlanrészből annak érdekében, hogy a belterületbe vonáskor az ingatlana 1000 m2 lehessen és önálló ingatlanként alakíthassák ki.

A felperes - állításával szemben - fia szerint nem adásvételi szerződés megkötéséről, hanem kifejezetten a csereügyletről szerzett tudomást. A felperes 2008. október 15-én felhívást kapott Cs. község polgármesterétől arra vonatkozóan, hogy hozzájárul-e az ingatlanának a belterületbe csatolásához szükséges földhivatali eljárás kezdeményezéséhez. A felperes tisztában volt azzal, hogy a másik ingatlanhányad tulajdonosa a II. r. alperes, akinek 2008. november 25-én jelezte, hogy 400 m2-nek megfelelő tulajdoni hányadot meg szeretne tőle vásárolni.

Ebben a levélben utalt arra is, hogy amennyiben a II. r. alperes a kérését nem teljesíti, úgy hivatkozni fog az elővásárlási jogának a megsértésére. A felperes, miután az ügylet nem jött létre 2008. december 12-én közölte az I. és II. r. alperesekkel, hogy az elővásárlási jogát gyakorolni kívánja. A Ptk. 373.§- ának rendelkezései, valamint az említett 2/2009. (VI.24.) PK vélemény értelmében az elővásárlási jog gyakorlására irányuló szándéknak a szerződéskötés időpontjában, illetve az arról való tudomásszerzés időpontjában fenn kell állnia.

Emellett a felperes részéről szükség lett volna egy olyan elfogadó nyilatkozatra, amelyben az ügyletben kikötött 11.000.000 forint vételár megfizetését vállalja (7. pont). A felperes a per során valódi elfogadó nyilatkozatot egy alkalommal sem tett, különböző értékűnek jelölte meg a megvásárolni szándékozott ingatlanhányadot és a teljesítőképességét sem igazolta. Az említett PK vélemény 7. pontja szerint abban az esetben, ha az adásvételi szerződést a felperessel nem közölték, úgy olyan határidőn belül kell az ügyletről való tudomásszerzésről számítva az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozatát megtennie mint amely határidő rendelkezésére állt volna, ha vele a szerződési ajánlatot szabályosan közlik.

A jelen ügyben a felperes több mint egy évig késlekedett az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó nyilatkozata megtételével, így ez a joga az említett PK vélemény 7. pontja szerint elenyészett. A kifejtettek alapján tehát azért nem volt szükséges vizsgálni, hogy az I. és II. r. alperesek között csere vagy adásvételi szerződés jött-e létre, mert a felperes az említett körülmények miatt adásvételi szerződés létrejötte esetében sem gyakorolhatta volna több mint egy évvel később az elővásárlási jogát.

A felperes a III. r. alperessel szemben fedezetelvonásra hivatkozott. Utalt arra, hogy a III. r. alperes a II. r. alperes gyermeke, így a rosszhiszeműségét vélelmezni kell, emellett a szerzés ingyenes volt. Miután az I. és II. r. alperesek szerződése kapcsán a felperes az elővásárlási jogát nem gyakorolhatja, úgy a II. és III. r. alperesek között létrejött ügylet tekintetében mint kívülálló harmadik személy a jogi érdek hiányában igényt nem érvényesíthet. A Ptk. 203. §-ára való hivatkozása emellett abban az esetben is alaptalan lenne lenne, ha a jogi érdeke fennállna a II. és III. r. alperesek közötti szerződés támadására. A Ptk. 203. § (1) bekezdése szerint ugyanis akkor lehet a szerződés fedezetelvonó jellegére hivatkozni, ha a szerződés harmadik személy igényének kielégítési alapját részben vagy egészben elvonja. A Kúria 1/2011 ( VI.15).PK véleménye a fedezetelvonó szerződésekre vonatkozóan a 6. pontban kifejezetten tartalmazza, hogy a fedezetelvonásra hivatkozáshoz a perben érvényesített igény értékét pénzben kell meghatározni. A felperesnek ilyen igénye a a II. r. alperessel szemben, aki szerint a fedezetelvonó szerződést kötötte, nem volt. A fedezetelvonás szabályai azért sem jöhetnek szóba, mert az említett PK vélemény 6. pontja alapján a fedezetelvonás megállapítása esetén sem kerülhet sor a szerződéskötést megelőző helyzet visszaállítására. A felperes a keresetének sikeressége esetén is csak arra tarthatna igényt, hogy a fedezetül szolgáló ingatlanból a követelését kielégíthesse.

A kifejtettek alapján a jogerős ítélet nem jogszabálysértő, ezért a Kúria azt a Pp. 275. § (3) bekezdése szerint hatályában fenntartotta.

A felperes felülvizsgálati kérelme nem vezetett eredményre, ezért a Kúria a Pp. 270. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Pp. 78. § (1) bekezdése alapján kötelezte a felperest az alperesek felülvizsgálati eljárással felmerült költségeinek a megfizetésére. Ennek összegét a Kúria a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3. § (2) és (5) bekezdése alapján határozta meg azzal, hogy az az általános forgalmi adót is tartalmazza.

Budapest, 2012. október 9.

Dr. Wellmann György s.k. a tanács elnöke, Tamáné dr. Nagy Erzsébet s.k. előadó bíró, Dr. Puskás Péter s.k. bíró

A kiadmány hiteléül:

tisztviselő