Supreme Court dismisses claim for future rent in eviction case as rent accrues only upon possession transfer.

Vuokralaista ei voitu velvoittaa maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria siihen saakka, kunnes huoneisto oli luovutettu vuokranantajan hallintaan. Kun kantaja ei ollut edes väittänyt saatavaansa erääntyneeksi, kanne tuli tältä osin jättää tutkimatta.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta, Helsingin käräjäoikeuden yksipuolinen tuomio ja tuomio 6.7.2018 nro 18/36465 ja Helsingin hovioikeuden tuomio 12.4.2019 nro 446 kuvataan tarpeellisilta osin Korkeimman oikeuden ratkaisussa.

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Riitta Kiiski. Hovioikeudessa asian ovat ratkaisseet hovioikeudenneuvokset Ari Siltama ja Tarja Raiskinen sekä asessori Karri Tolttila.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin.

Kaupunki vaati valituksessaan, että A velvoitetaan suorittamaan kaupungille vuokraa 19,70 euroa päivältä käräjäoikeuden tuomion antamista seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä lukien siihen saakka, kunnes huoneisto oli luovutettu kaupungin hallintaan.

A ei vastannut valitukseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta

1. Kaupunki on asuinhuoneiston vuokrasopimuksen perusteella vuokranantajana käräjäoikeudessa vaatinut A:n velvoittamista maksamaan erääntyneet sekä oikeudenkäynnin aikana erääntyvät vuokrat viivästyskorkoineen. Kaupunki on myös vaatinut, että vuokrasopimus vahvistetaan puretuksi ja että A velvoitetaan häädön uhalla muuttamaan huoneistosta ja jättämään sen kaupungin vapaaseen hallintaan. Lisäksi kaupunki on vaatinut, että A on velvoitettava suorittamaan vuokraa 19,70 euroa päivältä tuomion antamista seuraavan kuukauden ensimmäisestä päivästä lukien siihen saakka, kunnes huoneisto on luovutettu kantajan hallintaan.

2. Kun A ei ollut antanut häneltä pyydettyä vastausta, käräjäoikeus on yksipuolisella tuomiolla velvoittanut A:n kantajan vaatimuksen mukaisesti maksamaan ennen oikeudenkäyntiä ja sen aikana erääntyneet vuokrat kaupungille viivästyskorkoineen. Vuokrasopimus on myös vahvistettu puretuksi, ja A on velvoitettu häädön uhalla muuttamaan pois huoneistosta ja jättämään sen kantajan vapaaseen hallintaan.

3. Käräjäoikeus on hylännyt tuomiolla kanteen siltä osin kuin kantaja oli vaatinut, että A velvoitetaan suorittamaan vuokraa tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta siihen saakka, kunnes huoneisto on luovutettu kantajan hallintaan. Perusteluinaan käräjäoikeus on todennut, että tuomiolla määrättävä maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamista edeltävää aikaa ja että kantajan vaatimus tuomion antamishetkellä erääntymättömien vuokrien osalta siten on hylättävä ennenaikaisena.

4. Hovioikeus on kaupungin muutoksenhakemuksen johdosta todennut, ettei ollut aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiselle. Hovioikeuden mukaan saatavan erääntyneisyyttä on pidettävä pääsääntönä suorituskanteen tutkimiselle ja hyväksymiselle eikä tästä pääsäännöstä ollut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa poikettu. Kaupungin vaatimus on siten ollut aiheeton ja ennenaikainen ja sen vuoksi selvästi perusteettomana hylättävä.

Kysymyksenasettelu

5. Korkeimmassa oikeudessa kysymys on siitä, voidaanko vuokralainen velvoittaa maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria.

Kanteen ennenaikaisuudesta

7. Kaupunki on vaatinut, että A velvoitetaan suorittamaan sille vuokria, jotka eivät olleet erääntyneet tuomion antamishetkellä vaan perustuvat huoneiston myöhempään käyttämiseen. Kuten alemmat oikeudet ovat todenneet, suorituskanteen hyväksymisen yleisiin edellytyksiin kuuluu, että saatava on erääntynyt tai muutoin langennut maksettavaksi.

8. Ratkaisussa KKO 2017:14 on todettu, että erääntymätöntä saatavaa koskeva kanne on pääsääntöisesti hylättävä ennenaikaisena (KKO 2017:14, kohta 7). Jos kantaja väittää maksuvelvollisuuden alkaneen, asia tutkitaan tuomioistuimessa ja ratkaistaan hyväksyvällä tai hylkäävällä tuomiolla. Prosessisääntöjen mukaan tilanne on toinen silloin, kun kantaja ei edes väitä saatavaa erääntyneeksi vaan haluaa saada maksutuomion jo ennen saatavan erääntymistä. Tällöin kysymys on siitä, onko kantajalla riittävä oikeudellinen intressi nostaa kannetta. Jollei kantajalla ole oikeussuojan tarvetta, kanne tulee jättää tutkimatta.

9. Korkein oikeus toteaa, että edellä kuvatuista pääsäännöistä huolimatta joissakin tapauksissa on mahdollista saada suoritustuomio sellaisestakin velvoitteesta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Tällöin suoritusvelvollisuuden määrääminen etukäteen perustuu nimenomaiseen lainsäännökseen tai on lain tarkoituksesta suoraan johdettavissa. Tällaisia tulevaan aikaan kohdistuvia tuomioita voidaan antaa esimerkiksi viivästyskorosta, lapsen elatusavusta ja ansionmenetystä koskevasta korvausvelvollisuudesta.

10. Suoritustuomio voidaan poikkeuksellisesti antaa myös ehdollisena siten, että vastaajan täytettäväksi tuomittu velvoite asetetaan riippuvaksi tulevaisuudessa tapahtuvan ehdon täyttymisestä. Tällaiset ehdot voivat koskea esimerkiksi vastasuoritusta, kuten asiakirjan tai esineen takaisinsaamista. Velvoite voidaan tuomita myös toissijaisena sen varalta, ettei vastaaja täytä hänelle määrättyä ensisijaista velvoitetta. Lisäksi ehdollinen suoritustuomio voidaan antaa monissa pääkanteen yhteyteen liitettävissä takautumis- ja seurannaistilanteissa (ks. esim. KKO 2009:64, kohta 11).

Korkeimman oikeuden arviointi

11. Korkein oikeus toteaa, että asuinhuoneistosta maksettava vuokra on korvausta huoneiston hallinnasta. Vuokra erääntyy maksettavaksi joko vuokrasopimuksen osapuolten sopimana ajankohtana tai asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §:n 1 momentissa säädettynä maksuajankohtana. Vuokralainen ei ole velvollinen suorittamaan vuokraa ennen edellä todettua ajankohtaa.

12. Edellä mainitun pykälän 3 momentin mukaan vuokra on maksettava huoneiston hallintaoikeuden kestoajalta ja hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen tai tältä oikeutensa johtanut edelleen käyttää huoneistoa.

13. Momentissa säädetään vuokranmaksuvelvollisuuden kestosta sitäkin tilannetta varten, että vuokralainen vielä vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen käyttää huoneistoa. Korkein oikeus kuitenkin toteaa, ettei kyseinen lainkohta muuta vuokran erääntymisajankohtaa eikä siitä seuraa, että vastaisuudessa erääntyvä vuokra voitaisiin häätötuomion yhteydessä määrätä maksettavaksi. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annettu laki ei muutoinkaan sisällä säännöksiä, joiden nojalla olisi mahdollista saada suoritustuomio velvoitteesta, joka erääntyy vasta tulevaisuudessa. Erääntymätöntä vuokraa koskevaa vaatimusta ei voida perustellusti rinnastaa myöskään edellä kohdassa 10 selostettuihin ehdollista suoritustuomiota koskeviin poikkeuksiin.

14. Kaupunki on kantansa tueksi vedonnut prosessiekonomisiin syihin ja siihen, että ulosottoviranomaiset kykenevät vaikeudetta selvittämään huoneiston hallinta-ajan ja näin määrittämään myös täytäntöönpantavan vuokran määrän. Korkein oikeus toteaa, että tämän kaltaisia näkökohtia voidaan esittää koskien monenlaisia toistuvaissuorituksia. Käytännölliset syyt eivät kuitenkaan luo perustaa ennakollisen maksutuomion saamiselle ilman, että tästä säädetään lailla.

Johtopäätökset

15. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että tuomiolla määrättävä vuokrasaatavan maksuvelvollisuus voi koskea vain tuomion antamishetkellä erääntyneitä vuokria.

16. Korkein oikeus toteaa lisäksi, että kaupunki on kanteessaan selvästi vaatinut tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria. Tältä osin kaupungilla ei ole ollut riittävää oikeudellista intressiä nostaa asiassa kannetta. Oikeudenkäynnin edellytyksen puuttumisen vuoksi kanne tulee tältä osin jättää tutkimatta.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta muutetaan siten, että hylkäämisen sijasta kaupungin kannevaatimus, jolla kaupunki on vaatinut A:n velvoittamista maksamaan tuomion antamishetkellä erääntymättömiä vuokria, jätetään tutkimatta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Marjut Jokela, Ari Kantor, Jarmo Littunen, Päivi Hirvelä ja Lena Engstrand. Esittelijä Aksu Jokinen.

---

[SV]

En hyresgäst kunde inte åläggas att betala hyror som inte var förfallna vid den tidpunkt domen meddelades till dess lägenheten hade överlåtits i hyresvärdens besittning. Eftersom käranden inte ens hade påstått att fordran hade förfallit till betalning, skulle käromålet till den delen avvisas.