Supreme Court allows termination notice where end date is calculable from notice date and term length.

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta.

Vuokranantaja oli irtisanonut asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksella, jossa ei ollut ilmoitettu vuokrasuhteen päättymispäivää. Irtisanomisilmoituksessa oli ilmoitettu irtisanomisajan pituus ja se, että irtisanomisajan laskeminen alkaa sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu vuokralaiselle tiedoksi. Korkein oikeus katsoi, että vuokralainen oli näiden tietojen perusteella saanut tiedon vuokrasuhteen päättymisajankohdasta ja että irtisanomisilmoitus oli annettu lain edellyttämällä tavalla.

AHVL 54 § 1 mom

Johdanto

Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko vuokranantajan irtisanomisilmoitus ollut mainitun lainkohdan mukainen, kun irtisanomisilmoituksessa ei ollut ilmoitettu vuokrasuhteen nimenomaista päättymispäivämäärää.

Espoon käräjäoikeuden asiassa 22.7.2014 antama tuomio sekä muutoksenhaku Helsingin hovioikeudessa ja hovioikeuden 23.12.2014 antama tuomio ilmenevät Korkeimman oikeuden ratkaistavana olevan kysymyksen kannalta merkityksellisiltä osin Korkeimman oikeuden ratkaisusta.

Asian on käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Suvi Lahtinen. Hovioikeudessa asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pirkko Kauppinen, Birgitta Lemström ja Outi Mikkola.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa rajoitettuna koskemaan kysymystä siitä, oliko vuokranantaja X Oy suorittanut vuokrasopimuksen irtisanomisen asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentissa säädetyllä tavalla.

Valituksessaan A vaati hovioikeuden tuomion kumoamista, koska vuokranantaja X Oy:n irtisanomisilmoitus oli ollut tehoton. A totesi, ettei vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa oltu mainittu vuokrasopimuksen päättymispäivämäärää siten kuin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentissa edellytettiin.

X Oy vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. X Oy on vuokranantajana irtisanonut A:n asuinhuoneistoa koskevan vuokrasopimuksen irtisanomisilmoituksella, joka on annettu A:lle tiedoksi 12.8.2013. Irtisanomisilmoituksessa on ilmoitettu, että vuokranantaja irtisanoo vuokrasuhteen lakkaavaksi kuuden kuukauden irtisanomisajan kuluttua laskettuna sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu A:lle tiedoksi. Irtisanomisilmoituksessa on myös annettu esimerkki siitä, miten vuokrasuhteen päättymisajankohta lasketaan.

2. Kun A ei ollut muuttanut asuinhuoneistosta 28.2.2014 mennessä, vuokranantaja on vaatinut käräjäoikeudessa A:n velvoittamista häädön uhalla muuttamaan huoneistosta. A on vastustanut kannetta muun muassa sillä perusteella, että irtisanomisilmoituksessa olisi lain mukaan tullut ilmoittaa se päivä, jolloin vuokrasuhteen irtisanomisajan katsotaan alkaneen, sekä se ajankohta, jolloin vuokrasuhde irtisanomisajan jälkeen päättyy. Koska vuokranantaja ei ollut suorittanut asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanomista lain edellyttämällä tavalla, on irtisanominen ollut mitätön.

3. Käräjäoikeus on hyväksynyt vuokranantajan kanteen. Käräjäoikeus on todennut, että vuokranantajan tekemään irtisanomisilmoitukseen oli merkitty lain mukainen kuuden kuukauden irtisanomisaika sekä ilmoitettu, mistä ajankohdasta lukien irtisanomisajan laskeminen alkaa. Lisäksi siinä oli annettu esimerkki, jonka perusteella oli ollut mahdollista laskea irtisanomisaika ilmoituksen tiedoksisaannista. Irtisanomisilmoitus oli siten täyttänyt lain vaatimukset. Kun A oli riidattomasti saanut irtisanomisen tiedoksi 12.8.2013, oli kuuden kuukauden irtisanomisaika alkanut elokuun viimeisestä päivästä ja vuokrasuhde oli näin ollen päättynyt 28.2.2014.

4. Hovioikeus, jossa A on hakenut muutosta, on hyväksynyt käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset siltä osin kuin käräjäoikeus oli katsonut, että irtisanomisilmoitus oli täyttänyt asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain muotovaatimukset.

5. Asiassa on kysymys siitä, onko vuokranantajan irtisanomisilmoitus täyttänyt asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentin vaatimukset, kun siinä ei ollut mainittu vuokrasuhteen päättymispäivää.

Irtisanomisilmoitusta koskeva lainsäädäntö ja lain esityöt

6. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Pykälän 5 momentin mukaan irtisanominen on tehoton, jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin tässä pykälässä säädetään.

7. Mainittua lakia koskevassa hallituksen esityksessä (HE 304/1994 vp s. 77) todetaan, että irtisanomisilmoituksessa olisi mainittava vuokrasopimuksen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste kuten nykyisinkin.

8. Aikaisemmin voimassa olleen huoneenvuokralain (653/1987) 56 §:n 2 momentin mukaan vuokranantajan irtisanomisilmoituksessa oli mainittava irtisanomisen peruste ja vuokrasuhteen päättymisajankohta sekä huomautettava vuokralaiselle kuuluvasta irtisanomissuojasta. Huoneenvuokralain esitöissä (HE 127/1984 vp s. 51) oli tuon säännöksen osalta todettu, että päättymisajankohta olisi ilmoituksessa yksilöitävä esimerkiksi ilmoittamalla irtisanomisajan pituus, mutta laissa ei edellytetä, että päivämäärä olisi nimenomaan mainittava.

Korkeimman oikeuden kannanotto

9. Korkein oikeus toteaa, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentti on tulkinnanvarainen sen osalta, onko vuokrasuhteen päättymisajankohta ilmoitettava mainitsemalla vuokrasuhteen päättymisen päivämäärä vai voidaanko päättymisajankohta ilmoittaa myös jollakin muulla tavalla.

10. Korkein oikeus toteaa, että vuokranantajan irtisanomisilmoitusta koskevien muotovaatimusten tarkoituksena on, että vuokralainen saa vuokranantajalta tiedot irtisanomisen perusteista ja siitä, milloin vuokrasuhde irtisanomisen johdosta lakkaa. Vuokralaisen kannalta merkityksellistä on, että vuokrasuhteen päättymisen ajankohta käy irtisanomisilmoituksesta selvästi ja yksilöidysti ilmi. Kun säännöksessä ei ole nimenomaisesti edellytetty tarkan päivämäärän ilmoittamista, muotovaatimusta on tulkittava lain yleistavoitteen mukaisesti vuokralaisen tiedontarpeista lähtien. Edellä kohdissa 7 ja 8 kuvattujen lakien esitöiden mukaan vuokrasuhteen päättymisajankohta voidaan yksilöidä irtisanomisilmoituksessa myös esimerkiksi ilmoittamalla irtisanomisajan pituus. Käytännössä päivämäärän ilmoittaminen voisikin olla vuokranantajan kannalta hankalaa, kun irtisanomisajan alkaminen riippuu lopulta siitä, milloin irtisanomisilmoitus saadaan annettua vuokralaiselle todisteellisesti tiedoksi.

11. A:lle annetussa irtisanomisilmoituksessa on ilmoitettu vuokrasuhteen päättyvän irtisanomisajan kulumisen jälkeen. Irtisanomisilmoituksessa on mainittu lainmukainen kuuden kuukauden irtisanomisajan pituus ja todettu irtisanomisajan laskemisen alkavan sen kuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu A:lle tiedoksi. Lisäksi irtisanomisilmoituksessa on esimerkillä havainnollistettu vuokrasuhteen päättymisajan laskemistapa. Näiden tietojen perusteella A on saanut yksinkertaisesti ja varmasti selville, milloin hänen vuokrasuhteensa päättyy. Korkein oikeus katsoo, että vuokrasuhteen päättymisajankohta on mainittu irtisanomisilmoituksessa asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 54 §:n 1 momentissa edellytetyllä tavalla eikä irtisanomista voida kyseisellä perusteella pitää tehottomana.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Liisa Mansikkamäki, Juha Häyhä, Marjut Jokela, Jukka Sippo ja Jorma Rudanko. Esittelijä Aksu Jokinen.

---

[SV]

Enligt 54 § 1 mom. lagen om hyra av bostadslägenhet ska en hyresvärd som säger upp ett hyresavtal lämna ett skriftligt uppsägningsmeddelande till hyresgästen i vilket nämns den tidpunkt då hyresförhållandet upphör.

Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet beträffande en bostadslägenhet genom ett uppsägningsmeddelande där det inte nämndes vilken dag hyresförhållandet upphör. I uppsägningsmeddelandet hade nämnts hur lång uppsägningstiden var och att den räknas från sista dagen i den månad då uppsägningsmeddelandet delgavs hyresgästen. Högsta domstolen ansåg att hyresgästen utifrån dessa uppgifter hade fått kännedom om den tidpunkt då hyresförhållandet upphör och att uppsägningsmeddelandet hade lämnats på det sätt som krävs enligt lagen.

BostadshyresL 54 § 1 mom