Supreme Court allows appeal for unclear lease termination rules between fixed and periodic terms.

Liikehuoneiston vuokrasopimuksen ehdon mukaan sopimus oli voimassa kolme vuotta, minkä jälkeen vuokrasopimus jatkuisi toistaiseksi voimassa olevana sopimuksena, jonka irtisanomisaika oli kuusi kuukautta. Vuokranantaja vaati kanteessaan, että vuokralainen velvoitetaan suorittamaan vuokrat määräaikaisen vuokrasopimuksen jälkeiseltä irtisanomisajalta. Vuokralainen vastusti kannetta sillä perusteella, että se oli ennen määräaikaisen sopimuksen päättymistä ilmoittanut vuokranantajalle päättävänsä vuokrasopimuksen sen määräajan mukaisesti.

Käräjäoikeus katsoi, että kysymys oli yhdestä sopimuksesta eikä se rauennut itsestään määräajan päättyessä, vaan se vaati irtisanomisen. Käräjäoikeus velvoitti vuokralaisen maksamaan vuokrat irtisanomisajalta.

Valituksessaan hovioikeuteen vuokralainen vaati käräjäoikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä. Hovioikeus ei myöntänyt asiassa jatkokäsittelylupaa. Korkeimman oikeuden päätöksestä ilmenevillä perusteilla katsottiin, että hovioikeuden olisi pitänyt myöntää jatkokäsittelylupa muutos- ja ennakkoratkaisuperusteella.

OK 25 a luku 11 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

Vuokranantaja ja vuokralainen olivat 8.5.2007 allekirjoittaneet alivuokrasopimuksen liiketilasta, jota vuokranantaja hallitsi päävuokralaisena. Vuokrasopimukseen oli merkitty vuokra-aikaa koskeva ehto seuraavasti: "Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voimassa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla."

Kanne Hyvinkään käräjäoikeudessa

Vuokranantaja vaati kanteessaan, että vuokralainen velvoitetaan suorittamaan erääntynyttä, maksamatta jätettyä vuokraa yhteensä 12 115,15 euroa, josta vuokravakuuden kuittaamisen jälkeen saatavaksi jäi 6 927,10 euroa.

Huhtikuusta heinäkuuhun 2011 maksamatta jätettyjen vuokrien osalta osapuolten välillä oli riitaa vuokra-aikaa koskevan sopimusehdon tulkinnasta.

Vuokrasopimus oli ollut toistaiseksi voimassa ja koko ajan irtisanomisen varainen siten, että sen ensimmäinen mahdollinen päättymispäivä oli ollut 31.3.2011. Vuokralainen olikin nimenomaan irtisanonut sopimuksen päättymään 19.1.2011 vuokranantajalle lähettämässään viestissä. Viestissä ilmoitettu vuokrasopimuksen päättymispäivä oli ollut virheellinen. Koska oli sovittu kuuden kuukauden irtisanomisajasta, oikea päättymispäivä oli 31.7.2011. Vuokralainen ei olisi irtisanonut sopimusta, jos se olisi katsonut sopimuksen olevan määräaikainen ja lakkaavan itsestään ilman eri ilmoitusta 31.3.2011.

Vastaus

Vuokralainen kiisti kanteen.

Perusteinaan vuokralainen esitti, että määräaikainen vuokrasopimus oli ollut voimassa kolme vuotta ja tämän määräajan päättymisen jälkeen mahdollinen toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus kuuden kuukauden irtisanomisajalla.

Vuokralainen oli ilmoittanut, että se päätti vuokrasuhteen määräaikaisen vuokrasopimuksen määräajan mukaisesti 31.3.2011. Liikehuoneiston vuokrasuhde ei siten ollut 31.3.2011 jälkeen jatkunut toistaiseksi voimassa olevana.

Vuokranantaja oli ennen määräaikaisen vuokrasopimuksen määräajan päättymistä käydyissä neuvotteluissa nimenomaan vahvistanut, että 8.5.2007 allekirjoitettu sopimus oli määräaikainen. Vasta sen jälkeen, kun määräaikainen sopimus oli päättynyt, vuokranantaja oli esittänyt väitteen, että sopimus oli alun perinkin ollut toistaiseksi voimassa oleva. Väite ei vastannut osapuolten tarkoitusta.

Käräjäoikeuden tuomio 15.10.2012

Käräjäoikeus lausui, että asianosaiset eivät olleet ajatelleet sopimuksen voimassaololausekkeen oikeudellista merkitystä silloin, kun sopimus oli laadittu. Vasta myöhemmin ja erityisesti vuokralaisen ilmoitettua irtisanomisesta oli sopimuksen tulkinnasta tullut riitaa. Kirjallisista todisteista ei ilmennyt selvää ja nimenomaista tai oikeudellisesti merkittävää seikkaa sopimuksen alkuperäisestä tarkoituksesta. Suullinenkaan todistelu ei ollut tuonut esiin seikkoja, joiden perusteella asiaa voisi arvostella kirjallisen sopimuksen sisällön vastaisesti. Näyttöä kokonaisuutena arvioiden sopimuksen tarkoituksesta ei ollut muuta riidatonta ja merkityksellistä selvitystä kuin sopimuksesta ilmeni.

Sopimusta oli siten tulkittava sen sisällön perusteella. Sopimukseen oli kirjattu yksi lauseke niin määräaikaisen kuin toistaiseksi voimassa olevan ehdon osalta. Lauseke käsitti kolmen vuoden määräajan ja sen jälkeen sopimus oli voimassa, "jatkuen", toistaiseksi voimassa olevana. Sopimuksen voimassaololausekkeita ei voitu pitää erikseen tarkasteltavina siten, että ensin oli voimassa määräaikainen sopimus, joka päättyi määräpäivänä ja sen jälkeen alkoi uusi sopimus toistaiseksi voimassa olevana irtisanomisehtoineen.

Ratkaisun KKO 2004:34 mukaisesti lainsäädännöllistä tukea vuokralainsäädännöstä ei ollut saatavissa tähän tulkintatilanteeseen, kun kysymys oli sopimukseen sisältyvästä määräaikaisesta ja samalla toistaiseksi voimassa olevasta ehdosta.

Koska kysymys oli yhdestä sopimuksesta, niin se ei rauennut itsestään määräajan päättyessä, vaan se vaati irtisanomisen. Irtisanominen oli ollut toimitettavissa siten, että sopimus olisi voitu saada päättymään heti kolmen vuoden määräajan täytyttyä.

Kannesaatavat perustuivat vuokralaisen tekemän irtisanomisen jälkeen irtisanomisaikana kertyneisiin vuokrasaataviin, mitä oli pidettävä asianmukaisena kanneperusteena.

Käräjäoikeus velvoitti vuokralaisen suorittamaan vuokranantajalle 6 927,10 euroa korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Arto Järvinen.

Kouvolan hovioikeuden päätös 3.1.2013

Vuokralainen valitti hovioikeuteen ja vaati vuokranantajan kanteen hylkäämistä.

Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa ja jätti käräjäoikeuden ratkaisun pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Kari Janhunen, Petteri Kosonen ja Riikka Tuomela.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Vuokralaiselle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan vuokralainen vaati, että sille myönnetään jatkokäsittelylupa ja asia palautetaan hovioikeuden käsiteltäväksi.

Vuokranantaja vaati valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Vuokranantaja ja vuokralainen olivat allekirjoittaneet liikehuoneiston vuokrasopimuksen, jonka ehdon mukaan "Varsinainen vuokra-aika alkaa tilojen vapauduttua nykyiseltä vuokralaiselta ja on voimassa kolme (3) vuotta jatkuen sen jälkeen toistaiseksi kuuden (6) kuukauden irtisanomisajalla". Kolmen vuoden määräaika oli päättynyt 31.3.2011. Vuokralainen oli 19.1.2011 ilmoittanut irtisanovansa vuokrasopimuksen päättymään 31.3.2011.

2. Vuokranantaja on kanteessaan vaatinut, että vuokralainen velvoitetaan suorittamaan maksamatta jääneet vuokrat sopimuksen mukaiselta irtisanomisajalta 31.7.2011 saakka. Vuokralainen on vastustanut kannetta sillä perusteella, että se oli ennen määräaikaisen sopimuksen päättymistä ilmoittanut vuokranantajalle päättävänsä vuokrasopimuksen sen määräajan mukaisesti.

3. Käräjäoikeus katsoi, ettei asiassa ollut esitetty sellaista todistelua, jonka perusteella asiaa olisi voinut arvioida kirjallisen sopimuksen sisällön vastaisesti. Käräjäoikeus katsoi, että koska kysymys oli yhdestä sopimuksesta, se ei rauennut itsestään määräajan päättyessä, vaan se vaati irtisanomisen. Irtisanominen oli ollut toimitettavissa siten, että sopimus olisi voitu saada päättymään heti kolmen vuoden määräajan täytyttyä. Käräjäoikeus velvoitti vuokralaisen suorittamaan vuokrat myös määräaikaisen vuokrasopimuksen jälkeiseltä ajalta.

4. Vuokralainen on valituksessaan hovioikeudelle vaatinut, että sille myönnetään jatkokäsittelylupa ja että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja vuokranantajan kanne hylätään. Vuokralaisen mukaan tuomio oli virheellinen ennen muuta siitä syystä, että käräjäoikeus oli arvioinut väärin osapuolten tarkoituksesta esitettyä todistelua ja että käräjäoikeuden oikeudellinen päättely vuokrasopimuksen päättämisen osalta oli virheellinen.

5. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, olisiko hovioikeuden tullut myöntää vuokralaiselle jatkokäsittelylupa.

Jatkokäsittelyluvan edellytykset

6. Jatkokäsittelylupa on oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan myönnettävä, jos ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta (muutosperuste). Niin kuin lainkohdan säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä (HE 105/2009 vp s. 60) on todettu, luvan myöntämiselle asetetun kynnyksen on tarkoitus olla matala. Kun harkinta kohdistuu oikeuskysymykseen, jonka osalta ei ole olemassa vakiintunutta soveltamiskäytäntöäkään, tulisi lupa pääsääntöisesti myöntää. Mainitun säännöksen 2 kohdan mukaan lupa on myönnettävä, jos lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa. Kysymys on tällöin yleensä siitä, ettei laki anna selvää vastausta käsiteltävässä asiassa ilmenevään ongelmaan (HE 105/2009 vp s. 33).

7. Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n 2 momentin mukaan jatkokäsittelylupaa ei kuitenkaan tarvitse myöntää 1 momentin 1 kohdan nojalla yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.

Korkeimman oikeuden arviointi

8. Vuokralaisen valitus hovioikeudelle ei ole perustunut yksinomaan näytön arvioinnin riitauttamiseen. Näin ollen asiassa ei tule sovellettavaksi oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n 2 momentin mukainen korotettu kynnys luvan myöntämiselle.

9. Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 3 §:n mukaan vuokrasopimus on määräaikainen tai voimassa toistaiseksi. Vuokrasopimus on voimassa toistaiseksi, jollei muuta ole sovittu tai sovita taikka muusta laista muuta johdu. Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus päättyy sopimuksen irtisanomisen johdosta (lain 41 § 1 momentti).

10. Laki ei sisällä säännöstä siitä, miten tulisi arvioida sellaisen sopimuksen kestoa ja päättymistä, jossa on sovittu alkuun määräaikaisesta jaksosta ja joka sen jälkeen jatkuu toistaiseksi voimassa olevana. Kysymystä ei ole käsitelty myöskään lain esitöissä (HE 304/1994 vp).

11. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2004:34 katsonut, että vuokrasopimus, joka jatkui määräajan jälkeen toistaiseksi voimassa olevana, voitiin irtisanoa päättymään sovittua irtisanomisaikaa noudattaen jo ennen määräajan päättymistä, kunhan kysymys ei ole vuokrasopimuksen päättämisestä ennen vuokrasuhteessa sovittua määräaikaa. Tapaus eroaa siinä suhteessa nyt ratkaistavana olevasta asiasta, että siinä molemmat osapuolet halusivat jatkaa sopimusta vielä määräajan päättymisen jälkeen. Käsiteltävässä tapauksessa vuokralainen on halunnut päättää vuokrasuhteen määräajan umpeutuessa.

12. Laissa ei siten ole selvää tilanteeseen soveltuvaa säännöstä, eikä sitä koskien ole vakiintunutta oikeuskäytäntöäkään. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, että käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta on ollut aihetta epäillä. Koska kysymyksellä on myös yleisempää merkitystä lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa, on jatkokäsittelyluvan myöntäminen ollut tärkeää myös tällä perusteella. Näin ollen hovioikeuden olisi tullut myöntää jatkokäsittelylupa sekä muutos- että ennakkoratkaisuperusteella.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätös kumotaan ja vuokralaiselle myönnetään asiassa jatkokäsittelylupa.

Asia palautetaan Kouvolan hovioikeuteen, jonka on omasta aloitteestaan jatkettava vuokralaisen valituksen käsittelyä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustav Bygglin, Pasi Aarnio, Juha Häyhä, Jukka Sippo ja Jorma Rudanko. Esittelijä Juha Mäkelä.

---

[SV]

Enligt ett villkor i hyresavtalet för en affärslägenhet var avtalet i kraft tre år, varefter det skulle fortsätta gälla som ett avtal som är i kraft tills vidare med en uppsägningstid på sex månader. Hyresvärden yrkade i sitt käromål att hyresgästen skulle åläggas att betala hyrorna för uppsägningstiden efter det tidsbestämda hyresavtalet. Hyresgästen motsatte sig käromålet på den grunden att den innan det tidsbestämda avtalet löpte ut hade meddelat hyresvärden att den avslutar hyresavtalet inom utsatt tid.

Tingsrätten ansåg att det var fråga om ett enda avtal och att avtalet inte vid tidsfristens utgång upphörde av sig självt utan måste sägas upp. Tingsrätten ålade hyresgästen att betala hyrorna för uppsägningstiden.

Hyresgästen överklagade till hovrätten och yrkade att tingsrättens dom skulle upphävas och käromålet förkastas. Hovrätten beviljade inte tillstånd till fortsatt handläggning i målet. Högsta domstolen ansåg av de skäl som framgår av beslutet att hovrätten borde ha beviljat tillstånd till fortsatt handläggning av ändrings- och prejudikatskäl.

RB 25 a kap 11 §