Supreme Court allows sale of indivisible beach property in estate when partitioning is legally impossible.

Kuolinpesään kuuluvan merenrantakiinteistön osittaminen edellytti esitetyn selvityksen mukaan ranta-asemakaavan laatimista. Lisäksi voitiin arvioida, ettei kiinteistö olisi kaavan laatimisen jälkeenkään jaettavissa samanarvoisiin osiin niin, että kukin osakas saisi rantaan ulottuvan rakennuspaikan. Yhteisomistussuhteen perustaminen ei tullut kysymykseen osakkaiden erimielisyyden vuoksi eikä kuolinpesässä ollut jakamatta muuta omaisuutta niin paljon, että arvokkaan tilan jakaminen kokonaisuutena yhdelle osakkaalle olisi ollut mahdollista. Koska perinnönjakoa ei muutoin saatu toimitetuksi, pesänjakajan hakemukseen kiinteistön myymisestä suostuttiin. Ks. KKO:1993:109 KKO:1986-II-20

PK 23 luku 8 §

Johdanto

Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, voidaanko kuolinpesään kuuluva kiinteistö määrätä pesänjakajan toimesta myytäväksi vai onko perinnönjako kuolinpesässä toimitettava tila osittamalla tai perustamalla osakkaille kiinteistöön yhteisomistussuhde. Asian tausta ja kysymyksenasettelu Korkeimmassa oikeudessa sekä asian aikaisemmat vaiheet ja osapuolten lausumat sekä asiassa esitetty selvitys on selostettu jäljempänä Korkeimman oikeuden ratkaisun kohdissa 1 - 9. Jäljempänä tunnuksilla A, B ja C tarkoitetaan kuolinpesän osakkaita, joista A on Korkeimmassa oikeudessa hakenut muutosta alempien oikeuksien kiinteistön myytäväksi määräämistä koskevaan päätökseen.

Asian on Helsingin käräjäoikeudessa ratkaissut käräjätuomari Hannele Lindholm.

Helsingin hovioikeudessa ovat asian ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikki Juusela, Riitta Virolainen ja Elina Setälä. Esittelijä Pia Hansson-Anttonen.

Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan A vaati, että alempien oikeuksien ratkaisut kumotaan ja pesänjakajan kiinteistön myyntilupaa koskeva hakemus hylätään.

Pesänjakaja vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

B antoi vastauksensa valituksen johdosta. Sen sijaan C ei käyttänyt hänelle varattua tilaisuutta vastauksen antamiseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Asianajaja X on määrätty Helsingin käräjäoikeuden 11.12.2007 antamalla päätöksellä toimittamaan pesänjakajana perinnönjako 8.4.2006 kuolleen E:n kuolinpesässä. Pesänjakajan toimesta 28.1.2008 pidetyn perinnönjakokokouksen pöytäkirjan mukaan kuolinpesän osakkaita ovat A, B ja C, joille kullekin kuuluu 1/3 suuruinen osuus kuolinpesän omaisuudesta.

2. Jakokokouksen pöytäkirjassa 28.1.2008 on todettu, että jaon kohteena ovat pankkitilillä olevat rahavarat 47 008 euroa, 50 prosentin osuus erään osakeyhtiön osakekannasta sekä Hangon kaupungin kylässä sijaitseva vapaa-ajankiinteistö Y tilalla sijaitsevine kuolinpesään kuuluvine rakennuksineen ja irtaimistoineen. Lisäksi pöytäkirjasta ilmenee, että kuolinpesän omaisuuden jaosta oli jo tehty osittaiset perinnönjakosopimukset 6.10.2006, 7.9.2006 ja 3.5.2007, joista viimeksi mainitun sopimuksen mukaan kuolinpesän osakkaille oli luovutettu ennakkona yhtä suurin osuuksin pesään kuuluneet käteisvarat 960 000 euroa.

3. Helsingin käräjäoikeus, jossa pesänjakaja on 11.11.2008 vireille tulleella hakemuksellaan pyytänyt saada perinnönjaon toimittamiseksi lupaa myydä edellä mainitun kuolinpesän kiinteistön, on pesän osakkaita kuultuaan 11.5.2009 antamallaan päätöksellä jäljempänä tässä päätöksessä selostetuilla perusteilla määrännyt, että kysymyksessä oleva Y:n tila on pesänjakajan toimesta myytävä. Helsingin hovioikeus, jonka tutkittavaksi A on valittamalla saattanut asian, on varattuaan pesänjakajalle sekä muille osakkaille tilaisuuden vastata valitukseen 16.4.2010 antamallaan päätöksellä hylännyt valituksen ja hyväksynyt käräjäoikeuden ratkaisun.

4. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, ovatko edellytykset kuolinpesään kuuluvan Y:n tilan määräämiselle myytäväksi pesänjakajan toimesta olemassa.

Esitetty selvitys kiinteistöstä

5. Myyntilupahakemuksen kohteena on 4,6010 hehtaarin suuruinen Y:n tila, joka käsittää yhden palstan meren rannalla. Tilan raja vesialuetta (vesijättöä) vastaan on noin 85 metriä. Ranta-alueella ei ole voimassa kaavaa. Kauempana rannasta olevat tilan tilukset kuuluvat oikeusvaikutteisen rantayleiskaavan alueeseen, jossa ne on osoitettu maa- ja metsätalouskäyttöön. Tilalla sijaitsee useita purkukuntoisina pidettyjä kuolinpesän omistamia rakennuksia sekä kaksi vuonna 1984 rakennettua noin 50 neliömetrin suuruista hirsimökkiä, joista toisen omistaa B ja toisen A:n kaksi poikaa. Kuolinpesään kuuluva vanha vapaa-ajanasunto ja sanotut uudemmat hirsimökit sijaitsevat rantavyöhykkeellä, joka on niin sanottua haja-asutusaluetta. Kyseiset rakennukset ovat lähellä toisiaan noin 60 - 70 metrin etäisyydellä tilan rajasta vesialuetta (vesijättöä) vastaan.

Osakkaiden esittämistä käsityksistä

Pesänjakajan kannanotto

Alempien oikeuksien ratkaisuperusteet

9. Käräjäoikeus on ratkaisuperusteluissaan, jotka hovioikeus on hyväksynyt, todennut ensiksikin, että kuolinpesän osakkaat eivät ole sopineet määräosaisen yhteisomistussuhteen perustamisesta Y:n tilaan. Asiassa esitettyyn selvitykseen nojautuen käräjäoikeus on todennut, että Y:n tila voitaisiin sinänsä jakaa halkomalla kolmeen osaan, mutta kolmen rakennuspaikan muodostaminen tilalle edellyttäisi ranta-asemakaavan laatimista tilan alueelle. Käräjäoikeus on Korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 1993:109 viitaten katsonut, ettei pesän osakkaita voida velvoittaa ryhtymään toimiin kaavan laatimiseksi alueelle. Edelleen käräjäoikeus on katsonut, ettei Y:n tilaa, joka muodostaa vain yhden rakennuspaikan, voida perinnönjaossa jakaa kolmeen samanarvoiseen osaan. Näillä perusteilla alemmat oikeudet ovat määränneet tilan myytäväksi pesänjakajan toimesta.

Korkeimman oikeuden punninta

Oikeudellinen lähtökohta

10. Perintökaaren 23 luvun 8 §:n 1 momentista ilmenee perinnönjaossa ensisijaisesti noudatettavan esineellisen tasajaon periaatteen mukaisesti se lähtökohta, että pesänjakajan on suoritettava jako siten, että kullekin osakkaalle annetaan osa kaikenlaatuisesta omaisuudesta. Kuitenkin on omaisuus, jota ei voida sopivasti jakaa osiin tai erotella, mikäli mahdollista, pantava samaan osaan. Jollei jakoa saada muutoin toimitetuksi, voi oikeus pykälän 2 momentin mukaan pesänjakajan esityksestä määrätä, että tietty omaisuus tai tarvittaessa koko pesän omaisuus on pesänjakajan toimesta myytävä.

11. Lainkohdassa ilmaistu periaate edellyttää tässä tapauksessa, että kullekin osakkaalle annettaisiin ensisijaisesti osa kiinteästä omaisuudesta. Myyntimääräyksen edellytyksiä harkittaessa on siten ensin arvioitava, onko puheena oleva kiinteistö mahdollista osittaa niin, että kukin osakas saa siitä osansa. Ellei tämä ole mahdollista, kyseeseen voi tulla määräosaisen yhteisomistussuhteen perustaminen tai omaisuuden jakaminen samaan osaan. Mikäli jaon toimittaminen ei näillä keinoin ole mahdollista, voidaan omaisuus määrätä myytäväksi. Myyminen on siis viimesijainen keino perinnönjaon toimittamiseksi.

12. Tilan arvoksi on arvioitu noin 1,5 miljoonaa euroa. Edellä 2 kohdasta ilmenevin tavoin kuolinpesässä ei ole enää jakamatta muuta omaisuutta niin paljon, että tila voitaisiin jakaa kokonaisuutena yhdelle osakkaalle. Perinnönjaon toimittaminen tällä tavoin ei siten ole mahdollista. Arvioitavana on siten se, onko perinnönjaon toimittaminen mahdollista osittamalla kiinteistö tai perustamalla siihen yhteisomistussuhde.

Osittamisvaihtoehdon arviointi

13. Hangon kaupungin alueella voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan kaavoittamattomalla ranta-alueella rakennuspaikan pitää olla pinta-alaltaan vähintään 5 000 neliömetriä ja rantaviivan pituuden tulee olla vähintään 50 metriä. Ranta-alueella kullekin rakennuspaikalle saa rakentaa enintään yhden yksikerroksisen ja yksiasuntoisen loma-asunnon, jonka kerrosala saa olla enintään 150 neliömetriä. Lisäksi saa rakentaa saunarakennuksen kerrosalaltaan enintään 25 neliömetriä ja muita talousrakennuksia, jolloin näiden rakennusten yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 50 neliömetriä.

18. Korkein oikeus toteaa, että asiassa on nimenomaan tuotu esiin Y:n tilan käyttö vapaa-ajanviettopaikkana ja sen huomattava arvo tällaisena kiinteistönä. Tämän johdosta myös laadittavalta kaavalta on ensisijaisesti edellytetty, että sen avulla Y:n tilan alueelle voitaisiin muodostaa kullekin osakkaalle itsenäinen rantarakennuspaikka. Asiassa esitetyn selvityksen pohjalta arvioiden kolmen omarantaisen rakennuspaikan sisällyttämistä laadittavaan kaavaan ei voida pitää todennäköisenä. Osakkaat eivät ole voineetkaan sopia kaavan laatimishankkeeseen ryhtymisestä. Vain A on myyntilupaa vastustaessaan vaatinut kaavoitukseen liittyvien seikkojen selvittämistä. Edellä esitetty huomioon ottaen Korkein oikeus ei pidä perusteltuna sitä, että muut osakkaat velvoitettaisiin ryhtymään toimenpiteisiin kaavan laatimiseksi (ks. KKO 1993:109). Kokonaisharkinnassaan Korkein oikeus päätyy katsomaan, ettei edellytyksiä perinnönjaon suorittamiselle tila osittamalla ole olemassa.

Tilan jakaminen määräosiin

Johtopäätös

20. Edellä esitetyillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että perintökaaren 23 luvun 8 §:n 2 momentissa tarkoitetut edellytykset Y:n tilan määräämiselle myytäväksi pesänjakajan toimesta ovat olemassa. Aihetta muuttaa hovioikeuden päätöksen lopputulosta ei ole.

Päätöslauselma

Hovioikeuden päätöksen lopputulos jää pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kati Hidén, Liisa Mansikkamäki, Pasi Aarnio, Hannu Rajalahti ja Soile Poutiainen. Esittelijä Elisa Mäntysaari.

---

[SV]

Till ett dödsbo hörde en strandfastighet vid havet. För att fastigheten skulle kunna delas krävdes att en stranddetaljplan uppgjordes. Dessutom kunde det antas att fastigheten inte ens efter att en plan hade uppgjorts skulle kunna skiftas i likvärdiga delar så att varje delägare skulle få en byggnadsplats som sträckte sig till stranden. Eftersom delägarna var oense var det inte möjligt att åstadkomma ett samäganderättsförhållande och i dödsboet fanns inte tillräckligt mycket annan oskiftad egendom för att hela den värdefulla fastigheten skulle kunna tilldelas en enda delägare. Eftersom det inte lyckades att på något annat sätt åstadkomma ett arvskifte, bifölls skiftesmannens ansökan om att få sälja fastigheten. Se KKO:1993:109 KKO:1986-II-20

ÄB 23 kap 8 §