Supreme Court allows compensation for land portion based on price of main lot when no comparable sales exist for the specific area.

Kiinteistönmuodostamislain 200 §:n mukainen tontinosan lunastuskorvaus rantaan ulottuvan asuintontin osaksi tulleesta osittain täytetystä vesialueesta määrättiin kauppa-arvomenetelmällä tontin muusta osasta maksetun kauppahinnan perusteella.

KML 200 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta ja käsittely toimituksessa

Kuusisaaren 5.1.1981 voimaan tulleen asemakaavamuutoksen mukaan Helsingin kaupungin 30. kaupunginosan Munkkiniemen (Kuusisaari) korttelin Z tontti X, joka oli kokonaispinta-alaltaan 2 119 neliömetriä, muodostui 9.7.1956 vahvistetun asemakaavan mukaisesta tontista Y ja yhteiseen vesialueeseen kuuluvasta 109 neliömetrin suuruisesta alueesta. Aiemman asemakaavan mukaan osin vesialueeseen rajoittuneen tontin Y rakennusoikeus oli 503 kerrosneliömetriä. Asemakaavan muutoksen selostuksen mukaan asemakaavamuutoksen yhteydessä tonttiin liitettiin rannan täyttöalue vesialue- ja korttelirajan paikkaa muuttamalla. Tontin rakennusoikeutta ei lisätty. Myös muut tonttia koskevat määräykset pysyivät ennallaan.

Toimitusmiehet totesivat, ettei kauppahintarekisteristä löytynyt edustavaksi luokiteltavia rakentamattomia omarantaisten pientalorakennuspaikkojen kauppoja. Kuusisaaressa oli kuitenkin 23.8.2007 myyty hakijan nyt omistama 2 010 neliömetrin suuruinen, aiemman asemakaavan mukainen tontti Y kauppahinnan ollessa 1 650 000 eli noin 3 458,20 euroa kerrosneliömetriä kohden. Tontilla Y oleva vanha, arvoton asuinrakennus oli tarkoitus purkaa ja tontin X rakennusoikeus muodostui tontin Y ja lunastettavan alueen yhdessä muodostaman alueen rakennusoikeudesta. Toimitusmiehet katsoivat, että kauppa 23.8.2007 kuvasti luotettavasti tontin Y yksikköhintaa ja tontin X rakennusoikeuden hintaa. Toimitusmiehet päättivät käyttää korvauksen määräämisen perusteena yksikköhintana 3 458,20 euroa rakennusoikeusneliömetriä kohden. Lunastettavan alueen osuus rakennusoikeudesta oli vajaa 26 neliömetriä, joten yhteisen alueen osakaskiinteistön omistajille määrätyn lunastuskorvauksen määräksi muodostui 89 489 euroa.

Asian ovat ratkaisseet toimitusinsinööri Pentti Raittinen ja uskotut miehet.

Vantaan käräjäoikeuden maaoikeutena antama tuomio 26.1.2010

Asunto Oy valitti maaoikeuteen.

Maaoikeus lausui, että kiinteistönmuodostamislain 200 §:n perusteella tontinosan lunastuskorvaus arvioidaan pääsääntöisesti kauppa-arvon perusteella. Toimituskäytännön mukaan tontinosan lunastuksissa tontin eri osien oli katsottu pääsääntöisesti olevan yksikköhinnaltaan samanarvoisia. Periaate perustui ajatukseen, että vasta koko tontin kaikkien osien yhden omistajan omistukseen saaminen mahdollisti maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n mukaisesti tontille rakentamisen, koska vasta silloin tontti oli mahdollista merkitä kiinteistörekisteriin.

Etelä-Suomen maaoikeuden 3.3.1987 antamassa päätöksessä nro 32/1987 oli kysymys erityistapauksesta, jossa tontin koko alueen samanarvoisuusperiaatetta ei ollut noudatettu. Kyseessä oli ollut tilanne, jossa tonttien kiinteä rakennusoikeus ilmeni asemakaavasta, joten lunastettavan alueen kuuluminen kumpaan hyvänsä kyseessä olleeseen tonttiin ei vaikuttanut niiden rakennusoikeuteen, eikä tontinosan siirto toiseen tonttiin muuttanut rakennusoikeutta. Maaoikeus oli katsonut, että siirrettävän tontinosan arvoa ei voitu määrätä siitä rakennusoikeudesta johdetun arvon mukaan, mikä tonteille kaavassa oli vahvistettu.

Maaoikeus totesi, että tontilla X oleva vanha asuintalo oli tarkoitus purkaa ja rakentaa tontille paritalo. Tontille ei ollut mahdollista saada rakennuslupaa ennen tontin rekisteröintiä. Rekisteröiminen edellytti, että omistusoikeus koko tontin X alueeseen oli siirtynyt lunastajalle. Sekä vanhan että uuden tontin rakennusoikeus oli kiinteä ja määrältään sama eli 503 kerrosneliömetriä. Lunastaja oli 23.8.2007 ostanut kaupan kohteen tietäen, ettei tontin X alueelle saanut rakennuslupaa, ennen kuin koko tontin alue oli yksissä käsissä.

Kyse ei ollut ensimmäisen asemakaavan toteuttamisesta. Kaavan muutoksessa rannan täyttöalue oli liitetty tontteihin vesialue- ja korttelirajan paikkaa muuttamalla. Muutos ei ollut lisännyt tonttien rakennusoikeutta.

Toimituskartan mukaan noin 2/3 valituksenalaisessa toimituksessa lunastetusta alueesta oli vesialuetta ja 1/3 maa-aluetta, joka muodostui joko vesijätöstä tai täyttömaasta. Lunastettava alue ei siten ollut rakennuskelpoista maata, vaan rannan saattaminen rakennuskelpoiseksi edellytti kustannuksia vaativia toimenpiteitä. Koska lunastettava tontinosa muodostui suurimmaksi osaksi vesialueesta, kyseessä oli omarantainen rakennuspaikka ilman tontinosan lunastamistakin. Tontinosan yksikköhinta ei näin ollen voinut määräytyä suoraan lunastajan 23.8.2007 tehdyssä kaupassa maksaman kauppahinnan perusteella.

Maaoikeus katsoi, että kyseessä oli erityistapaus, jolloin tontin koko alueen samanarvoisuusperiaatetta ei tullut noudattaa. Lunastuskorvausta tuli näin ollen alentaa maaoikeuden harkinnan mukaan 40 prosentilla, jolloin lunastuskorvaukseksi määrättiin 53 693 euroa.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Elina Lampi-Fagerholm, maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen (eri mieltä) sekä lautamiehet.

Eri mieltä ollut maaoikeusinsinööri Hatunen lausui, että Suomessa vallitsevan käytännön mukaan tontinosan lunastuksissa tontin eri osat olivat pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoisia. Tästä ei ollut korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä tontinosan lunastustoimituksesta, mutta kylläkin maaoikeuden tuomioita, muun muassa Etelä-Suomen maaoikeuden tuomio 6.2.1996 dnro U95/021, jossa lähes samanlaisessa tilanteessa yhteisen vesialueen tonttiin kuuluva osa oli arvioitu asemakaavan mukaisen rakennustontin hinnan mukaan.

Periaate nojautui ajatukseen, että vasta koko tontin yhden omistajan omistukseen tai hallintaan saaminen mahdollisti sille rakentamisen maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n mukaisesti, koska vasta silloin tontti voitiin merkitä kiinteistörekisteriin ja vasta sen jälkeen tontti oli rakentamiskelpoinen. Vastaavat säännökset olivat olleet voimassa aiemmin rakennuslain voimassa ollessa. Tontin kiinteistörekisteriin merkitsemiseen asti tontti oli eräällä tavalla rakennuskiellossa, eikä sillä tai sen osilla ollut erillistä rakennusoikeutta. Tästä syystä koko tontilla oli katsottu olevan sama yksikköhinta riippumatta siitä, oliko tontin osa merkitty esimerkiksi rakennusalaksi tai istutettavaksi tontin osaksi.

Valittajan viittaamassa ennakkopäätöksessä KKO 2000:38 oli lähdetty siitä, että tietyissä tapauksissa otettiin huomioon lunastettavan alueen vastainen käyttötarkoitus ja että lunastettavaa vesijättöaluetta ja lunastajan tilaa voitiin osittain tarkastella yhtenä kokonaisuutena. Vesijätön hinta tuli määrätä ottaen huomioon vesijättöalueen vastainen käyttötarkoitus lomarakennuskäytössä yhdessä lunastajatilan kanssa ja määrätä vesijätön hinta käyttäen lähtökohtana lomarakennustonttien käypää hintaa. Tuomiossa esitetty periaate ei tukenut valitusta, koska arvioinnin lähtökohdaksi juuri tuossa tapauksessa otettiin lunastavan lomarakennustontin käypä hinta eikä valittajan esittämällä tavalla sitä huomattavasti halvempaa hintaa. Koska lunastus ei ollut tuonut edellä mainitussa tapauksessa lunastajalle rakennusoikeutta vaan vain yhteyden vesialueeseen, tämä ennakkopäätös ei soveltunut sellaisenaan noudatettavaksi tässä tilanteessa.

Valitusta tukemaan esitetyssä Etelä-Suomen maaoikeuden päätöksessä 3.3.1987 nro 32/1987 lunastuskorvaus määrättiin 15 prosentin suuruiseksi osaksi tontin käyvästä hinnasta eli 566 100 markaksi, kun lunastustoimikunnan päätös oli ollut 810 000 markkaa. Lunastettavaan tontinosaan oli kohdistunut maankäyttörajoitus, kun siitä suurempi osa oli ollut yleiselle jalankululle varattua aluetta ja pienempi osa istutettavaa tontinosaa. Tonttijako oli maaoikeuden tuomion selostuksen mukaan laadittu ja vahvistettu asemakaavan vastaisesti ja mikäli asemakaavaa olisi noudatettu, tontinosan lunastamista ei olisi tarvinnut suorittaa. Maaoikeuden päätös vastasi hyvin tasahinnasta poikkeamisen syytä, ja muiltakin osin juttu poikkesi suuresti tavanomaisesta.

Toimituskartan perusteella lunastetusta yhteisen alueen osasta, 109 neliömetristä, runsas kolmasosa on vesijättöä ja loput vesialuetta. Lunastettu alue oli vähäinen, vain noin 5 prosenttia koko tontin pinta-alasta ja se sijaitsi 2 - 4 metrin levyisenä nauhana tontin Y länsipuolella. Toimituskartan mukaan myös tontin Y vähäisiä osia oli vesialueena. Tässä tapauksessa lunastetun alueen saattaminen siihen rajoittuvan tontin alueen kuntoa vastaavaksi ei aiheuttanut suuria kustannuksia, joten alueiden perusolemuksissa tai käyttömahdollisuuksissa ei ollut edellä mainitulla tavalla oikeuskirjallisuudessa esitettyjä eroja. Asemakaavan mukaan lunastetusta alueesta ei sisältynyt tontin rakennusalaan osia, joten rakentamiskelpoisuusolosuhteilla tai niiden eroilla ei ollut sellaista merkitystä, että olisi syytä poiketa tontin tasahintaperiaatteesta.

Hatunen katsoi, että toimituksessa lunastetulle alueelle määrätty korvaus 89 489 euroa vastasi käypää hintatasoa etenkin valittajan ostamaa tonttia Y koskeneessa kaupassa maksetun kauppahinnan perusteella ja hylkäsi valituksen.

Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa

Helsingin kaupungille myönnettiin valituslupa. Kaupunki vaati valituksessaan, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja toimitusratkaisu pysytetään.

Asunto Oy vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Vuonna 1981 voimaan tulleen asemakaavamuutoksen mukaan Helsingin kaupungin 30. kaupunginosan Munkkiniemen (Kuusisaari) korttelin Z tontti X muodostuu vuonna 1956 vahvistetun asemakaavan mukaisesta tontista Y, jonka rakennusoikeus oli 503 kerrosneliömetriä, ja yhteiseen vesialueeseen kuuluvasta 109 neliömetrin suuruisesta alueesta. Kiinteistönmuodostamislain 62 §:n mukaisessa tontinosan lunastustoimituksessa on tontin Y omistajan Asunto Oy:n (yhtiö) hakemuksesta päätetty, että yhtiö sai kiinteistönmuodostamislain 62, 64 ja 66 §:n nojalla lunastaa tonttiin X sisältyvän yhteisen vesialueen osan. Toimituksessa on katsottu, että asunto-osakeyhtiön 23.8.2007 tehdyn kaupan yhteydessä tontista Y maksaman kauppahinnan 1 650 000 euron perusteella laskettava tontin rakennusoikeuden yksikköhinta kuvasi tontin X yksikköhintaa. Tältä pohjalta toimitusmiehet ovat katsoneet lunastuskorvauksen määräksi 89 489 euroa.

2. Maaoikeus on yhtiön valituksen johdosta alentanut korvausta 40 prosentilla 53 693 euroon katsoen, että kyseessä oli erityistapaus, eikä lunastuskorvausta tullut määrätä siitä lähtökohdasta, että koko tontin alue oli samanarvoinen.

3. Korkeimmassa oikeudessa on yhteisen alueen osakkaan Helsingin kaupungin valituksen johdosta kysymys siitä, onko lunastettavasta alueesta suoritettava korvaus korotettava lunastustoimituksessa määrätyn mukaiseksi.

4. Yhtiö on vastauksessaan katsonut, että kun yhteisen alueen osakkaista vain Helsingin kaupunki on valittanut maaoikeuden tuomiosta, lunastuskorvaus on muiden yhteisalueen osakkaiden osalta lainvoimainen, ja että kaupunki voi vain omalta osaltaan vaatia lunastuskorvauksen korottamista. Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa, että kiinteistönmuodostamislain 201 §:n mukaan sanotun lain mukaiset korvaukset tutkitaan ja ratkaistaan, vaikka korvausta ei olisi vaadittu. Yhteisaluelain 24 §:n 2 momentista ilmenevällä tavalla kaupungilla on yhteisalueen osakkaana oikeus valvoa osakaskunnan etua ja siten hakea muutosta maaoikeuden tuomioon. Sanotun säännöksen mukaan se, minkä osakas tuomioistuimessa voittaa, tulee osakaskunnan hyväksi. Näin ollen Korkeimmassa oikeudessa on kysymys yhteisen alueen osakkaille määrättävästä lunastuskorvauksesta kokonaisuudessaan.

Sovellettava säännös ja sen tulkintakäytäntö

5. Kiinteistönmuodostamislain 200 §:n mukaan omaisuus, joka toimituksessa lunastetaan, arvioidaan ensisijaisesti kauppa-arvon perusteella. Mikäli kauppa-arvo ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, korvattava omaisuus arvioidaan tuottoarvon mukaan tai omaisuuteen pantujen kustannusten perusteella. Lain esitöiden (HE 227/1994 vp s. 69) mukaan arviointiperusteet ovat samat kuin kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien lunastuksesta annetun lain mukaisessa arvioinnissa.

6. Niin kuin maaoikeuden tuomiossa on todettu, tontinosan lunastusta koskevassa toimituskäytännössä tontin eri osien on katsottu pääsääntöisesti olevan yksikköhinnaltaan samanarvoisia riippumatta siitä, sijoittuuko lunastettava tontinosa rakennusalalle vai tontin muuhun alueeseen. Tämä lähtökohta perustuu siihen, että kaavan mukainen tontti on kokonaisuus, jonka arvo jakautuu tasaisesti koko sen alueelle. Tämän periaatteen taustalla on myös ajatus siitä, että tontilla olevan rakennusoikeuden hyödyntäminen edellyttää tontin kaikkien osien hankintaa, sillä tonttia ei saa merkitä kiinteistörekisteriin eikä sille myöntää rakennuslupaa, elleivät kaikki tontin osat kuulu samalle omistajalle. Myös kiinteistöjen arvon määritystä koskevassa kirjallisuudessa on muun muassa tontinosan lunastusta silmällä pitäen pidetty sanotunlaista tontinosien yksikköhintojen samanarvoisuutta lähtökohtana, josta kuitenkin voidaan erityistapauksissa poiketa.

7. Korkein oikeus on ottanut kantaa kiinteistönmuodostamislain 200 §:ssä tarkoitetun lunastuskorvauksen määräytymisperusteisiin kiinteistönmuodostamislain 60 §:ssä tarkoitetun vesijätön lunastuksen osalta ratkaisussaan 2000:38. Siinä katsottiin, että arvioitaessa vesijätön lunastuksesta luovuttajalle aiheutuvaa täyteen menetykseen pohjautuvaa kiinteistönmuodostamislain 200 §:ssä tarkoitettua lunastuskorvausta huomioon oli otettava myös vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lomarakennuskäytössä olleen tilan yhteydessä. Vesijättöalueen vastainen käyttömahdollisuus lunastettavan kiinteistön yhteydessä otettiin huomioon myös Korkeimman oikeuden ratkaisussa 1996:103 määrättäessä jakolain 243 §:n 1 momentissa määrättyä lunastuskorvausta.

Korvauksen määräytymiseen vaikuttavat seikat tässä tapauksessa

8. Nyt kysymyksessä oleva asemakaavamuutoksen mukainen tontti X sijaitsee erillisten ja kytkettyjen pientalojen korttelialueella (AOR). Tontti on pinta-alaltaan 2 119 neliömetriä, ja se on muodostunut yhtiön omistukseen vuonna 2007 tulleesta aiemman asemakaavan mukaisesta 2 010 neliömetrin kokoisesta tontista Y ja yhteiseen vesialueeseen kuuluneesta 109 neliömetrin suuruisesta alueesta. Aiemman asemakaavan mukaisen tontin Y rakennusoikeus on ollut 503 kerrosneliömetriä, ja tontilla on sijainnut 340 neliömetrin suuruinen purettavaksi aiottu asuintalo. Asemakaavamuutoksen yhteydessä tontin X rakennusoikeutta ei ole lisätty siitä, mikä tontille Y kuului. Asunto-osakeyhtiö on 23.8.2007 tehdyllä kaupalla hankkinut tontin Y omistukseensa 1 650 000 euron kauppahinnalla.

9. Toimituskartan mukaan lunastuksen kohteena oleva alue sijaitsee 2 - 4 metrin levyisenä nauhana tontin Y länsipuolella ja käsittää noin puolet tontin X rantaviivasta. Tästä alueesta noin kaksi kolmasosaa on vesialuetta ja yksi kolmasosa lähinnä täytön johdosta syntynyttä maa-aluetta. Alue on verraten pieni, noin viisi prosenttia tontin X pinta-alasta.

10. Kiinteistörekisteristä ilmenevän mukaan tontilla Y ei ole osuutta yhteiseen vesialueeseen. Tontinosan lunastuksen johdosta tonttiin X nyt kuuluva rantaviiva on merkittävästi pitempi kuin aikaisempi tontin Y rantaviiva. Tontin rantaoikeus on vastaavasti laajentunut niin, että se koskee lunastuksen jälkeen tontin edustalla olevaa merenrantaa kokonaisuudessaan. Lunastuksen seurauksena yhtiö on siten saanut omistukseensa ranta-alueen ja siihen välittömästi liittyvän vesialueen kokonaisuudessaan.

11. Lunastuksen johdosta luovuttaja eli yhteisen vesialueen osakaskunta ei enää ole oikeutettu käyttämään lunastettavaa aluetta, vaan oikeus siihen on siirtynyt lunastajana olevalle asunto-osakeyhtiölle. Lunastettavan alueen käyttöarvo yhteisen vesialueen osakaskunnalle on todennäköisesti sinänsä ollut vähäinen. Kysymys onkin tilanteesta, jossa lunastettava alue on tosiasiassa hyödynnettävissä vain siihen rajoittuvan, jo aiemmin osittain rantaan ulottuneen tontin yhteydessä.

Johtopäätökset

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään toimitusmiesten päätöksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Liisa Mansikkamäki, Pasi Aarnio, Jukka Sippo ja Pekka Koponen. Esittelijä Elisa Mäntysaari (mietintö).

Esittelijän mietintö

Määräaikainen esittelijäneuvos Mäntysaari

, jonka mietintö vastasi Korkeimman oikeuden tuomiossa lausuttua kappaleiden 1 - 11 osalta ja johtopäätösten osalta siltä osin kuin Korkein oikeus lausui, ettei ollut perusteita poiketa siitä lähtökohdasta, että sitovaksi määrätyn tonttijaon mukaisella alueella kaikki tontinosat arvioidaan pääsääntöisesti yksikköhinnaltaan samanarvoisiksi, esitti, että Korkein oikeus muilta osin lausuisi seuraavan.

Lunastuskorvauksen määrästä

Toimitusmiehet ovat määrittäneet lunastettavan alueen hinnan asemakaavan mukaisen omarantaisen pientalorakennuspaikan mukaan ja katsoneet, että edustavaksi luokiteltujen vertailukauppojen puuttuessa lunastajan alun perin tontista Y suorittama kauppahinta kuvasi luotettavasti tontin X rakennusoikeuden hintaa. Normaalisti käypä hinta johdetaan kauppa-arvomenetelmää käyttäen edustavista vertailukaupoista. Kysymys on tilanteesta, jossa alue on tosiasiassa hyödynnettävissä vain siihen rajoittuvan jo aiemminkin rantaan ulottuneen tontin yhteydessä, todellisia markkinoita lunastettavasta alueesta ei ole voinut syntyä. Lunastuksen kohteena olevan alueen osalta on ollut vain yksi myyjä ja yksi ostaja. Ostajan on pitänyt saada alue haltuunsa pystyäkseen hyödyntämään rakentamiseen jo hankkimansa alueen, eli valtaosan muutetun asemakaavan mukaisen tontin X alueen ulottuvuudesta.

Ehdotus Korkeimman oikeuden kannanotoksi

Edellä esitetyin perustein Korkein oikeus katsonee, ettei ole syytä muuttaa maaoikeuden tuomion lopputulosta.

---

[SV]

Den inlösningsersättning för en tomtdel som skulle bestämmas enligt 200 § fastighetsbildningslagen för ett vattenområde, som delvis utfyllts och blivit del av en bostadstomt som sträckte sig till stranden, fastställdes enligt saluvärdemetoden utifrån det pris som hade betalats för resten av tomten.

FastighetsbildningsL 200 §