Real estate agent liable for failure to disclose known pipe replacement needs in apartment building inspection report.

Kiinteistönvälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä.

L kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 7 § 1 mom, 9 § 1 mom, 11 §, 14 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta ja riidattomat seikat

A on 31.10.2002 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan asuinhuoneistoa vuonna 1961 rakennetussa kerrostalossa. Kaupan on välittänyt X-Kiinteistönvälitys Oy.

Asunto-osakeyhtiössä oli vuonna 1999 tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus. Tutkimuksessa oli havaittu, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa (uusimistarve 4 - 6 vuoden sisällä), lämminvesiputkistot olivat tyydyttävässä kunnossa (uusimistarve noin 10 vuoden kuluttua) ja lämpöputkistot olivat hyvässä kunnossa (uusimistarve kymmenien vuosien kuluttua). Asunto-osakeyhtiössä ei ollut ennen kaupanteon ajankohtaa tehty päätöksiä toimenpiteisiin ryhtymisestä kuntotutkimuksen johdosta.

Kauppaa tehtäessä käytössä olleessa isännöitsijäntodistuksessa on ollut maininta tehdystä putkiston kuntotutkimuksesta. Kuntotutkimuksessa tehtyjä havaintoja tai siitä mahdollisesti johtuvaa korjaustarvetta ei ollut todistuksessa tarkemmin selostettu. Myös kiinteistönvälitystoimiston myyntiesitteessä on mainittu putkiston kuntotutkimus suoritettuja korjauksia koskevassa kohdassa. Lisäksi A on huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välittäjältä mahdollisesta putkiremontista. Hän ei ole tuolloin saanut tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista.

Taloyhtiössä toteutettavaa putkiremonttia on kaupan jälkeen käsitelty asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksessa 22.4. ja 25.5.2004. Päätös putkistojärjestelmien uusimisesta on tehty yhtiökokouksessa 31.5.2005.

Kanne ja vastaus Helsingin käräjäoikeudessa

A vaati kanteessaan, että X-Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena 28 000 euroa sekä korvauksena asumishaitasta 2 000 euroa, molemmat määrät korkoineen. Perusteenaan A lausui, että X-Kiinteistönvälitys Oy:n edustaja oli laiminlyönyt antaa hänelle tiedon odotettavissa olleesta putkiremontista.

X-Kiinteistönvälitys Oy vaati kanteen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden tuomio 16.5.2006

Käräjäoikeus, hyläten kanteen enemmälti, velvoitti X-Kiinteistönvälitys Oy:n suorittamaan A:lle vahingonkorvauksena 10 000 euroa korkoineen. Perusteluissaan käräjäoikeus lausui, että isännöitsijäntodistukseen oli asunto-osakeyhtiöasetuksen 3 §:n 2 e kohdan mukaan merkittävä yhtiön päättämät tai muuten varmuudella tiedossa olevat rakennuksen huomattavat korjaukset tai perusparannukset taikka yhtiön vastattaviksi tulevat velvoitteet. Vuonna 2002 putkiremontista ei ollut vielä ollut päätöstä tai muuta varmuutta. Koska isännöitsijällä ei ollut ollut velvollisuutta sisällyttää putkiremonttia isännöitsijäntodistukseen, ei myöskään X-Kiinteistönvälitys Oy:tä voitu asettaa vastuuseen siitä, ettei putkiremonttia koskeva tieto sisältynyt myyntiesitteeseen. Välittäjä oli kertonut kysyneensä asiasta isännöitsijältä, eikä välitysliikkeen edustajalta voitu edellyttää tämän pitemmälle menevää selonottovelvollisuutta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Sami Sarvilinna.

Helsingin hovioikeuden tuomio 15.2.2008

Hovioikeus, jossa X-Kiinteistönvälitys Oy haki muutosta, kumosi käräjäoikeuden tuomion, hylkäsi A:n kanteen ja vapautti yhtiön tuomitusta korvausvelvollisuudesta.

Välittäjän selonottovelvollisuuden osalta hovioikeus katsoi käräjäoikeuden tavoin, että välittäjä oli täyttänyt selonottovelvollisuutensa varmistamalla isännöitsijältä isännöitsijäntodistuksen oikeellisuuden muun muassa suunniteltujen remonttien osalta. Kiinteistönvälittäjä ei siten välitystehtävää suorittaessaan ollut tiennyt, että kiinteistöön oli tulossa putkiremontti, eikä hän sen vuoksi ollut voinut kertoa tuollaista tietoa A:lle.

Hovioikeus katsoi, ettei yhtiön ollut näytetty laiminlyöneen selonotto- ja tiedonantovelvollisuuttaan kanteessa väitetyin tavoin. Sen vuoksi A:n kanne oli hylättävä.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Raija Karppinen, Helena Sunila ja Liisa Lehtimäki.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan A vaati, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja X-Kiinteistönvälitys Oy velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena 10 000 euroa korkoineen.

X-Kiinteistönvälitys Oy vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. A on 31.10.2002 ostanut osakkeet, jotka oikeuttivat hallitsemaan asuinhuoneistoa vuonna 1961 rakennetussa kerrostalossa Helsingissä. Kaupan on välittänyt X-Kiinteistönvälitys Oy (välitysliike).

2. Asunto-osakeyhtiön talossa oli vuonna 1999 tehty vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimus. Tutkimuksessa oli havaittu muun ohella, että kylmävesiputket ja viemäriputkistot olivat välttävässä kunnossa ja että niiden uusiminen oli tarpeen 4 - 6 vuoden kuluessa.

3. Välitysliikkeen käytössä olleesta isännöitsijäntodistuksesta liitteineen on ilmennyt, että kuntotutkimus oli tehty ja sen suorittamisvuosi. Tutkimuksesta on ollut maininta myös välitysliikkeen laatimassa huoneiston myyntiesitteessä. Isännöitsijäntodistuksesta tai esitteestä ei ollut kuitenkaan ilmennyt tutkimuksen tarkempi sisältö eikä siinä tehdyt havainnot ja johtopäätökset. A oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut edustajalta tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista. Putkiremontti yhtiön talossa oli teetetty sen jälkeen, kun asia oli ollut käsiteltävänä yhtiökokouksissa vuonna 2004 ja siitä oli siellä tehty päätös vuonna 2005.

4. Asiassa on kysymys siitä, onko välitysliikkeellä välitystehtävän perusteella ollut selonottovelvollisuus kuntotutkimuksen sisällöstä sekä tiedonantovelvollisuus A:lle tutkimuksesta ilmi käyvästä putkistojen uusimistarpeesta, ja syntyykö välitysliikkeelle korvausvastuu, jos se on laiminlyönyt velvoitteensa mainituilta osin.

Välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus

5. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (välityslaki) 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

6. Kuten edeltä ilmenee, välitysliikkeen velvollisuuksiin kuuluu hankkia ja antaa ostajalle kaikki kaupasta päättämiseen vaikuttavat asianmukaiset tiedot. Yleisesti on tiedossa, että asuintalon putkiston uusimisesta voi aiheutua asunnon omistajalle merkittäviäkin kustannuksia ja että tällainen työ voi suorittamisaikanaan vähentää olennaisestikin asumisviihtyvyyttä. On selvää, että jo riski kyseisenlaisen hankkeen toteutumisesta lähitulevaisuudessa on seikka, jonka välittäjä tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

7. Tässä tapauksessa välitysliikkeen edustaja on isännöitsijäntodistuksessa olevan maininnan perusteella tullut tietämään, että asunto-osakeyhtiössä oli tehty putkistojen kuntotutkimus. Hän olikin sen johdosta ollut yhteydessä asunto-osakeyhtiön isännöitsijään. Asiassa on jäänyt luotettavasti selvittämättä, mitä tietoja edustaja oli saanut isännöitsijältä tiedustelunsa johdosta. Riidatonta kuitenkin on, ettei välitysliikkeen edustaja ollut tutustunut kuntotutkimuksesta laadittuun asiakirjaan eikä hän siten ole voinut ilmoittaa A:lle tutkimuksesta ilmeneviä tietoja talon putkistojen kunnosta ja korjaustarpeesta.

Vahingonkorvausvelvollisuus

9. Välityslain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

10. Välitysliike on korvausvastuunsa kiistämisen perusteeksi vedonnut asuntokaupan jälkeen putkiremonttiin kuluneeseen aikaan sekä siihen, että A:n on joka tapauksessa rakennuksen ikä huomioon ottaen tullut varautua putkiremontin toteutumiseen lähitulevaisuudessa.

11. Korkein oikeus toteaa, että puheena oleva kerrostalo on rakennettu vuonna 1961 ja se on siten ollut kaupanteon aikaan 41 vuotta vanha. Tämän A on asuntokaupan tehdessään tiennyt. Päätös putkistojen uusimisesta on asunto-osakeyhtiössä tehty vasta noin kaksi ja puoli vuotta sanotun kaupan jälkeen.

13. Edellä lausutuilla perusteilla Korkein oikeus katsoo, että välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä menettelystään välitystehtävän suorittamisessa. A:n korvausvaatimuksen huomioon ottaen Korkein oikeus pitää käräjäoikeuden tuomitsemaa 10 000 euron määrää kohtuullisena korvauksena A:lle aiheutuneesta vahingosta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Gustav Bygglin, Pasi Aarnio, Soile Poutiainen ja Marjut Jokela. Esittelijä Paula Helin.

---

[SV]

Representanten för en fastighetsförmedlingsrörelse var skyldig att ta reda på den undersökning av vatten- och värmeledningarnas samt avloppens skick i ett bostadsaktiebolag, vilken nämndes i disponentintyget och även i försäljningsbroschyren, och att för den som övervägde att köpa bostaden berätta om det behov av stambyte som nämndes i undersökningen, fastän bostadsaktiebolaget inte ännu hade fattat något beslut om stambyte.

Lag om förmedling av fastigheter och hyreslägenheter 7 § 1 mom, 9 § 1 mom, 11 §, 14 §