Supreme Court allows price reduction for defective heating system in Finnish real estate sale under Property Code.

Kiinteistönkaupalla myydyssä omakotitalossa oli todettu laatuvirhe, kun rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli alitehoinen eikä kaupan kohde siten ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Virheiden korjauskustannuksiksi oli arvioitu määrä, joka vastasi noin yhtä prosenttia kiinteistön kauppahinnasta. Harkittaessa ostajan oikeutta hinnanalennukseen otettiin korjauskustannusten lisäksi huomioon, että virhe haittasi rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen. Ostajalla oli virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen.

MK 2 luku 17 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A osti 27.2.2004 vahvistetulla kauppakirjalla B:ltä ja C:ltä omakotitalokiinteistön. Kauppahinta oli 395 000 euroa. Kiinteistöllä sijaitsi vuonna 1997 rakennettu omakotitalo. A vaati 2.2.2006 B:tä ja C:tä vastaan nostamassaan kanteessa hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kiinteistön laatuvirheen perusteella.

Tampereen käräjäoikeuden tuomio 14.7.2006

Kiinteistön laatuvirhe

Asiassa esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoi, että kiinteistön rakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli ollut alitehoinen. Asunnossa, jossa oli neljä suihkua ja poreamme, oli kerrallaan voitu käyttää vain yhtä suihkua rajoitetun ajan. Kattilan lämmitysteho ei ollut käytännössä riittänyt. Käräjäoikeus totesi, että rakennuksessa oli 17 kilowatin tehoinen öljykattila, vaikka rakennuksen koko ja varustetaso huomioon ottaen riittäväksi kattilatehoksi oli laskettu 30 kilowattia.

Käräjäoikeus totesi, että maakaaren 2 luvun 17 § :n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä oli laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ollut sellainen kuin oli sovittu. A oli voinut luottaa siihen, että asuinrakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli teholtaan rakennuksen koon ja vesipisteiden määrän edellyttämä. Kaupan kohteena oli ollut kaupantekohetkellä vallinneen tilanteen mukaan kaikilta ominaisuuksiltaan toimiva rakennus. Siten kanteessa vaadittu hinnanalennus perustui siihen, mikä merkitys kauppahintaan oli sillä seikalla, ettei laitteisto ollut sellainen kuin oli sovittu. Käräjäoikeus katsoi, että riittävän tehokas vesi- ja lämmitysjärjestelmä oli kiinteistön käytön kannalta erittäin merkittävä seikka. Kysymys ei näin ollen ollut laatuvaatimusten vähäpätöisistä poikkeamisista.

Käräjäoikeus lausui kuitenkin lisäksi, että B ja C eivät asumistottumuksiinsa nähden olleet välttämättä mieltäneet lämpimän veden tuoton olleen liian vähäinen sillä tavalla, että he olisivat pitäneet ominaisuutta laatuvirheenä. He olivat myös ilmoittaneet käyttäneensä säännöllisesti takkaa lisälämmönlähteenä, mikä menettely oli ilmeisesti aiheuttanut sen, ettei heidän ollut ollut tarpeen kiinnittää huomiota lämmitysjärjestelmän alitehoisuuteen.

Hinnanalennuksen määrä

Käräjäoikeus totesi, että A oli tuomiosta lähemmin ilmenevin korjaustoimenpitein, jossa oli kysymys öljykattilan vaihtamisesta suurempitehoiseen kattilaan, saattanut rakennuksen siihen kuntoon, jossa hän oli voinut olettaa sen kaupantekohetkellä olleen. Uuden kattilan käyttöikä oli keskimäärin 20 - 25 vuotta. Käräjäoikeus katsoi, että A:lla oli oikeus saada hinnanalennuksena uuden kattilan vaihtokustannuksista määrä, joka vastasi vaihdetun kattilan jäljellä ollutta keskimääräistä käyttöikää eli 4 078,25 euron määrästä 2 700 euroa. Lisäksi kattilan vaihtamisesta oli aiheutunut muita hinnanalennukseen oikeuttavia kustannuksia 1 300 euroa. Siten A:lla oli oikeus saada hinnanalennusta yhteensä 4 000 euroa.

Vahingonkorvauksen määrä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla oli pykälän 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Käräjäoikeus arvioi, että A:lle oli aiheutunut ajanhukkana ja matkakuluina 500 euron vahinko.

Lopputulos

Käräjäoikeus velvoitti B:n ja C:n suorittamaan A:lle hinnanalennuksena 4 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kauppahinnan vastaanottamisesta 19.4.2004 lukien sekä vahingonkorvauksena 500 euroa korkolain 7 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.1.2005 lukien.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Olli Hakala.

Turun hovioikeuden tuomio 4.10.2007

Hovioikeus, jonne B ja C yhdessä valittivat, totesi käräjäoikeuden tavoin, että kysymyksessä olevan asuinrakennuksen vesi- ja lämmitysjärjestelmän alitehoisuuden johdosta myyty kiinteistö ei ollut ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla sellainen kuin oli sovittu ja että kiinteistössä tämän johdosta oli laatuvirhe. Hovioikeus lausui, ettei sanotussa säännöksessä virheeseen vetoamisen edellytyksenä vaadita merkittävyyttä. Periaate, ettei vähäiseen puutteeseen voinut vedota virheenä, soveltuu kuitenkin tähänkin perusteeseen. Vähäisiä virheitä ostaja joutui sietämään, vaikka kaupan kohde ei ollut sopimuksen mukainen. Vähäisistä virheistä ei aiheudu oikeusseuraamuksia.

Virheen olemassaolo arvioitiin kussakin yksittäistapauksessa ottamalla huomioon kaikki kaupan olosuhteet. Tässä tapauksessa, kun muuta erityistä ei ollut kauppakirjassa sovittu, vastaavien kohteiden tavanomaiset ominaisuudet osoittivat sen laatutason, joka kaupan kohteen oli täytettävä. Virheen merkityksellisyyttä arvioitaessa otettiin huomioon kaupan olosuhteet kokonaisuudessaan, asunnon hinta, ikä, suoritetut peruskorjaukset, kohtuullista asumistasoa koskevat vaatimukset sekä muut seikat. Lisäksi arvioinnin ohjeena voitiin käyttää hallituksen esityksessä 120/1994 vp s. 51 lausuttua käsitystä siitä, että mitä uudemmasta rakennuksesta oli kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa siltä voitiin edellyttää.

Hovioikeus totesi, että kyseessä olevan vuonna 1997 rakennetun kiinteistön kauppahinta oli 395 000 euroa. Käräjäoikeus oli arvioinut kaupan kohteessa olleen virheen korjaamisesta aiheutuneiden kustannusten määräksi 4 000 euroa. Koska A oli tyytynyt käräjäoikeuden tuomioon, virheen korjauskustannusten enimmäismääräksi voitiin katsoa mainitut käräjäoikeuden hinnanalennuksena tuomitsemat 4 000 euroa. Tämä oli noin yksi prosentti kauppahinnasta. Vaikka vähäisenkin virheen merkitys tässä uudehkossa rakennuksessa oli suurempi kuin vanhassa, kaupan kohteen virheellisyys oli huomioon ottaen korjauskustannusten määrä suhteessa kauppahintaan merkitykseltään niin vähäinen, ettei se objektiivisesti arvioiden ollut omiaan vaikuttamaan kauppaan. Tämän vuoksi A:lla ei ollut oikeutta saada hinnanalennusta eikä vahingonkorvausta.

Hovioikeus kumoten käräjäoikeuden tuomion hylkäsi A:n kanteen ja vapautti B:n ja C:n käräjäoikeuden määräämien hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen suorittamisvelvollisuudesta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeudenlaamanni Pertti Liesivuori, hovioikeudenneuvos Ahti Ikola ja viskaali Paula Virrankoski.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin siten rajoitettuna kuin jäljempänä Korkeimman oikeuden tuomiossa on kerrottu. Kysymys valitusluvan myöntämisestä muilta osin siirrettiin ratkaistavaksi valituksen käsittelyn yhteydessä.

A vaati valituksessaan, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

B ja C vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Myönnetty valituslupa ja valituslupahakemusta koskeva ratkaisu

A:lle on myönnetty valituslupa oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla siten rajoitettuna, että lupa koskee kysymystä siitä, onko hovioikeuden toteama kiinteistön laatuvirhe merkitykseltään niin vähäinen, ettei ostajalla ole oikeutta saada hinnanalennusta.

A:lle myönnetään lisäksi valituslupa koskemaan kysymystä oikeudesta vahingonkorvaukseen kyseisen virheen perusteella.

Muilta osin valituslupaa ei myönnetä.

Pääasiaratkaisun perustelut

Asian tausta

2. A:n kertoman mukaan lämmin vesi ei ollut riittänyt talossa suihkujen tavanomaiseen käyttöön eikä poreammetta ollut voitu samasta syystä käyttää ja että osassa taloa lämpö ei ollut ollut riittävä. A on todennut, että talo oli uudehko ja sen kauppahinta oli korkea. Sen vuoksi on ollut perusteltua odottaa, että vesi- ja lämmitysjärjestelmä olisi toiminut ilman lämpimän käyttöveden saannin häiriöitä taikka takan käyttöä lisälämmön tuottajana. B on puolestaan kertonut, ettei hän ollut havainnut nelihenkisen perheensä asumisaikana ongelmia lämpimän veden ja lämmön riittävyydessä ja että hänen perheensä oli käyttänyt lämpöä varaavaa takkaa vain noin kerran viikossa.

Sovellettavat säännökset

3. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Pykälän 2 momentista ilmenee, että ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Säännöksen mukaan ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Korkeimman oikeuden kannanotto

Hinnanalennus

4. Kysymyksessä olevassa kiinteistönkaupassa myydyn omakotitalon vesi- ja lämmitysjärjestelmässä ilmennyt virheellisyys on hovioikeuden tuomiossa todettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetuksi laatuvirheeksi. Tällaisesta virheestä ostajalla on saman pykälän 2 momentin mukaan oikeus saada hinnanalennusta. Ostajalle kuuluvaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa, kuten samassa säännöksessä on säädetty ostajan kaupan purkuoikeuden osalta. Yleisten velvoiteoikeudellisten periaatteiden mukaan myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei kuitenkaan oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja.

Vahingonkorvaus

6. Käräjäoikeus on velvoittanut B:n ja C:n suorittamaan A:lle 500 euroa vahingonkorvausta, mihin A on tyytynyt. Korkein oikeus katsoo, ettei asiaa näiltäkään osin ole aihetta arvioida toisin kuin käräjäoikeus. Siten A:lla on oikeus käräjäoikeuden tältä osin tuomitsemaan korvaukseen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan.

Asia jätetään käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Kati Hidén, Hannu Rajalahti, Soile Poutiainen ja Jukka Sippo. Esittelijä Matti Sepponen.

---

[SV]

I ett egnahemshus som sålts genom ett fastighetsköp hade upptäckts ett kvalitetsfel, då byggnadens vatten- och uppvärmningssystem inte hade tillräcklig kapacitet och då föremålet för köpet således inte var avtalsenligt till sina egenskaper. Kostnaderna för att reparera felen hade uppskattats till ett belopp som motsvarade ungefär en procent av priset för fastigheten. Vid bedömningen av köparens rätt till prisavdrag beaktades utöver reparationskostnaderna att felet inverkade menligt på användningen av byggnaden för boende. Köparen hade rätt till prisavdrag på grund av felet.

JB 2 kap 17 §