Construction defect claim dismissed because creditor failed to prove contractor knew of the defect before the public notice deadline.

Asunto-osakeyhtiö oli havainnut rakennusvirheen ja esittänyt siihen perustuvan vaatimuksensa vasta sen jälkeen, kun urakoitsijana toiminut osakeyhtiö oli asetettu selvitystilaan ja julkisen haasteen määräpäivä oli kulunut umpeen. Koska asunto-osakeyhtiö ei ollut osoittanut urakoitsijan edustajan ennen määräpäivää tienneen rakennusvirheestä, asunto-osakeyhtiön saatava oli lakannut. (Ään.)

L julkisesta haasteesta 8 § 2 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

Sama Rakennus Oy (urakoitsija) oli tehnyt perustajaurakoitsijana 18.6.1997 urakkasopimuksen Asunto Oy X:n (asunto-osakeyhtiö) rakentamisesta. Urakkasopimuksen oli allekirjoittanut rakennusyhtiön edustaja sekä rakennuttajan, asunto-osakeyhtiön että urakoitsijan puolesta. Urakkaan sovellettiin rakennusurakan yleisiä sopimusehtoja YSE 1983.

Urakan vastaanottotarkastus oli pidetty 8.12.1997, mistä päivästä oli alkanut urakoitsijan niin sanottu 10 vuoden grynderivastuu eli vastuu YSE 1983 ehtojen 14 §:n mukaisista virheistä ja laiminlyönneistä.

Urakoitsija oli omasta aloitteestaan asetettu 26.1.2004 osakeyhtiölain tarkoittamaan selvitystilaan. Selvitysmenettelyyn liittyvä julkinen haaste velkojille oli annettu 27.1.2004 ja julkisen haasteen paikalletulopäivä oli ollut 26.3.2004. Julkisesta haasteesta tai paikalletulopäivästä ei ollut annettu tietoa asunto-osakeyhtiölle.

Asunto-osakeyhtiön edustaja oli touko-kesäkuun vaihteessa 2004 ollut puhelimitse yhteydessä urakoitsijaan sen vuoksi, että asunto-osakeyhtiön piha-alueen viemäri oli useaan otteeseen tukkeutunut vuoden 2004 alusta lukien. Asunto-osakeyhtiö oli 9.6.2004 ja 15.8.2004 kirjallisesti reklamoinut urakoitsijalle viemärin tukkeutumisesta ja jätevesikaivon rikkoutumisesta. Urakoitsijan pysyttyä passiivisena asunto-osakeyhtiö oli korjauttanut virheet, mistä oli aiheutunut 7 317,93 euron kustannukset.

Urakoitsijan selvitystila oli päättynyt kaupparekisteriin merkittyyn yhtiön lakkaamiseen 8.7.2004. Tilinpäätösasiakirjojen mukaan jako-osuus osakkaalle oli ollut 266 935,65 euroa.

Asunto-osakeyhtiö on sittemmin tullut siihen käsitykseen, että koko piha-alueen maarakennustyöt oli tehty hyvän rakennustavan vastaisesti. Tämän virheen korjaamisesta aiheutuvat kustannukset tulivat olemaan vähintään 13 944,60 euroa.

Kanne Oulun käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiö vaati 5.1.2005 vireille tulleella kanteellaan urakoitsijan velvoittamista suorittamaan asunto-osakeyhtiölle rakennusvirheiden johdosta hinnanalennuksena 7 317,93 euroa ja 13 944,60 euroa korkoineen.

Vastaus

Urakoitsija kiisti kanteen ensisijaisesti sillä perusteella, että kysymyksessä ei ollut julkisesta haasteesta annetun lain (729/2003) 8 §:n 2 momentissa tarkoitettu tunnettu velka. Asunto-osakeyhtiö oli siten menettänyt oikeutensa vaatia hinnanalennusta, koska se ei ollut valvonut saatavaansa selvitystilamenettelyssä.

Käräjäoikeuden tuomio 2.3.2006

Käräjäoikeus lausui urakoitsijan tienneen julkista haastetta annettaessa ja sen paikalletulopäivänä, että sen YSE 1983 ehtojen mukainen 10 vuotta kestävä vastuu asunto-osakeyhtiölle oli edelleen voimassa. Tämän vastuun osalta asunto-osakeyhtiötä ei voitu pitää julkisesta haasteesta annetun lain 1 §:n tarkoittamana tuntemattomana velkojana. Lain 8 §:n 2 momentin mukaisesti vastuu oli ollut velallisen tiedossa ennen määräajan umpeutumista. Urakoitsija oli näin ollen voinut varautua siihen, että asunto-osakeyhtiö tuli mahdollisesti esittämään joko vaatimuksen urakkasuorituksen korjaamiseksi taikka rahamääräisen vaatimuksen, joka johtui asunto-osakeyhtiön itsensä suorittamasta korjauksesta.

Vaikka vielä paikalletulopäivänä asunto-osakeyhtiön saatava ei ollut ollut tiedossa, vaati asunto-osakeyhtiön edun turvaaminen, että perusteeltaan tunnetun vastuun paikalletulopäivän jälkeen rahamääräisesti täsmentynyt 10 vuoden grynderivastuun aikana esitetty vaatimus ei vanhentunut paikalletulopäivänä pelkästään sillä perusteella, että vaatimuksen määrää ei ollut ilmoitettu julkisen haasteen paikalletulopäivään mennessä.

Käräjäoikeus katsoi, etteivät asunto-osakeyhtiön vaatimukset olleet vanhentuneet. Käräjäoikeus velvoitti urakoitsijan suorittamaan asunto-osakeyhtiölle hinnanalennuksena vaaditut määrät korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Markku Stenfors.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 12.9.2007

Urakoitsija valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden ratkaisun.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden presidentti Esko Oikarinen, hovioikeudenneuvos Teija Unkila ja määräaikainen hovioikeudenneuvos Vesa Kota-aho.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Sama Rakennus Oy:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan Sama Rakennus Oy vaati kanteen hylkäämistä.

Asunto Oy X vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

1. Sama Rakennus Oy:n purkamiseen tähdännyt selvitysmenettely oli aloitettu 26.1.2004. Tuntemattomille velkojille oli annettu julkinen haaste, jossa velkojia oli kehotettu ilmoittamaan saatavansa 26.3.2004 mennessä uhalla, että tuntemattomiksi jääneet velat lakkaavat. Selvitysmenettelyn jälkeen yhtiö oli purettu ja tästä oli tehty merkintä kaupparekisteriin 8.7.2004.

3. Alemmat oikeudet ovat saamisen lakkaamista koskevan väitteen hyläten velvoittaneet Sama Rakennus Oy:n (selvitystilassa) suorittamaan asunto-osakeyhtiölle hinnanalennusta.

4. Korkeimmassa oikeudessa kysymys on siitä, onko asunto-osakeyhtiöllä oikeus saada suoritus saamiselleen, vaikka se ei ollut valvonut saatavaansa julkisen haasteen yhteydessä. Tämä ratkeaa sen mukaan, onko asunto-osakeyhtiön kanteessa tarkoitettu hinnanalennusvaatimukseen perustuva velka julkisesta haasteesta annetun lain 8 §:n 2 momentissa tarkoitettu tunnettu velka. Jos velka katsotaan tuntemattomaksi, se on lakannut Sama Rakennus Oy:tä koskeneen julkisen haasteen määräpäivän päätyttyä.

Julkinen haaste

5. Julkisesta haasteesta annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan tuntemattomaksi jäänyt velka lakkaa julkisessa haasteessa mainitun määräpäivän päätyttyä. Lain 8 §:n 2 momentin mukaan velkaa pidetään tunnettuna, jos velka on mainittu hakemuksessa tai velkojan tekemässä ilmoituksessa taikka jos velkoja osoittaa, että velallinen, velallisen kuolinpesän osakas tai velallisen lakimääräinen edustaja taikka se, joka on lain nojalla henkilökohtaisesti vastuussa velallisen veloista tai joka on määrätty selvittämään tai hoitamaan velallisen omaisuutta, on tiennyt velasta ennen määräajan umpeutumista.

6. Sama Rakennus Oy on purettu ennen nykyisen osakeyhtiölain (624/2006) voimaantuloa 1.9.2006, joten yhtiön selvitysmenettelyyn sovelletaan aikaisempaa osakeyhtiölakia (734/1978, vanha osakeyhtiölaki). Sanotun lain 13 luvun 9 a §:n mukaan selvitystilassa olevan yhtiön velkojen selvittämiseksi selvitysmiesten on haettava julkinen haaste yhtiön velkojille, minkä lisäksi selvitysmiesten on lähetettävä kuulutuksesta kirjallinen ilmoitus tunnetuille velkojille. Julkinen haaste tuntemattomille velkojille ja selvitysmenettelyssä laadittu luettelo tunnetuista veloista mahdollistavat siten luotettavan tiedon saamisen purettavan osakeyhtiön taloudellisesta asemasta.

Tunnettu velka

7. Julkisesta haasteesta annetussa laissa ei ole säännöksiä siitä, mitä velalla tarkoitetaan. Lain esitöistä (HE 187/2002 vp s. 78) ilmenee kuitenkin, että velkojen piiri kattaa kaikenlaiset velkasuhteet. Lähtökohtana siten on, että julkisessa haasteessa asetettu kehotus velkojille ilmoittaa saatavansa koskee kaikkia niitä saatavia, joiden oikeusperuste on syntynyt ennen selvitystilan alkamista, siitä riippumatta, onko kysymyksessä rahamääräinen tai muu saaminen. Merkitystä ei myöskään ole sillä, onko saaminen erääntynyt tai ehdollinen taikka osapuolten kesken riitainen.

8. Jollei velkaa ole mainittu velallisen hakemukseen liitetyssä tunnettujen velkojen luettelossa eikä velkoja ole valvonut saatavaansa julkisessa haasteessa asetettuun määräpäivään mennessä, velkojan on pitääkseen velkasuhteen voimassa osoitettava, että velallinen tai säännöksessä mainittu velallisen edustaja on tiennyt velasta ennen määräpäivää. Tässä suhteessa edellytetään, että velallinen tai edustaja todella tiesi velan perusteesta ja maksamattomuudesta eikä riittävää ole, että velallisen tai edustajan yleensä pitäisi se tietää (HE 187/2002 vp s. 82). Velan määrän epämääräisyydellä taikka riidanalaisuudella ei ole vaikutusta velallisen tietoisuuden arvioinnissa.

9. Erityissäännökset sellaisten saatavien asemasta, joista asianomainen velkoja ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää ennen laissa säädettyä määräpäivää, on otettu esimerkiksi yrityssaneerauslain 66 a §:ään (247/2007), jonka mukaan velkoja saa myöhemmin esiin tulleelle saatavalleen suoritusta vastaavalla tavalla kuin muutkin saneerausvelkojat, ja konkurssilain 13 luvun 16 §:n 2 momenttiin (120/2004), jonka mukaan jakoluetteloa voidaan tällaisesta syystä tarvittaessa muuttaa konkurssin lopputilitykseen saakka. Vastaavaa järjestelyä ei ole säädetty julkisesta haasteesta annetussa laissa eikä vanhassa osakeyhtiölaissa. Näin ollen sellaista saatavaa, esimerkiksi sopimusrikkomukseen perustuvaa vahingonkorvaus- tai muuta saatavaa, josta velkoja saa tiedon vasta julkisessa haasteessa asetetun määräpäivän jälkeen, ei voida enää ottaa selvittelyyn, vaan lähtökohtaisesti haastemenettely johtaa saamisen lakkaamiseen määräpäivän päätyttyä.

Korkeimman oikeuden aikaisemmat kannanotot

11. Kummassakin ratkaisussa on ollut kysymys verovelasta, joten velan peruste ja sen määrään vaikuttaneet seikat ovat olleet erilaiset kuin käsillä olevassa tapauksessa, jossa on kysymys sopimussuhteeseen perustuvasta velasta. Ratkaisusta KKO 1956 II 96 ilmenevä verovelka on myös syntynyt kokonaan velallisesta riippumattomista syistä.

Velan lakkaamisesta käsillä olevassa selvitysmenettelyssä

12. Asunto-osakeyhtiön velkoma saatava perustuu Sama Rakennus Oy:n vastuuseen niin kutsuttuna grynderinä ja rakennusurakan yleisten sopimusehtojen YSE 1983:n 14 §:ään. Tämä merkitsee, että Sama Rakennus Oy urakoitsijana vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä ja puutteista hyvän rakennustavan noudattamisessa, joita rakennuttaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tästä vastuustaan urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut vastaanottamisesta.

13. Asiassa on selvää yhtäältä se, ettei Sama Rakennus Oy ollut selvitysmenettelyssä ilmoittanut asunto-osakeyhtiön kanteessa tarkoitettuun hinnanalennusvaatimukseen perustuvaa velkaa, ja toisaalta se, ettei asunto-osakeyhtiö ollut valvonut saamistaan julkisen haasteen määräpäivään mennessä. Näin ollen velkasuhde on pysynyt määräpäivän päätyttyä voimassa Sama Rakennus Oy:öön nähden vain, jos yhtiö on tiennyt velasta.

14. Korkein oikeus toteaa, että julkinen haaste velkojen selvittämisen keinona menettäisi huomattavilta osin merkityksensä, jos velkaa pidettäisiin tunnettuna pelkästään sillä perusteella, että velallinen tietää sen toiminnassa mahdollisesti myöhemmin ilmenevien sopimusrikkomusten voivan johtaa korvausvastuuseen. Velkaa ei voida pitää tunnettuna, ellei velallinen tai siihen samastettava henkilö ole tiennyt sopimusrikkomuksen perustana olevia konkreettisia tosiseikkoja.

16. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että asunto-osakeyhtiön saatava on julkisesta haasteesta annetun lain 8 §:n 1 momentin nojalla lakannut.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asunto Oy X:n kanne hylätään ja Sama Rakennus Oy vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Kari Kitunen (eri mieltä), Ilkka Rautio, Soile Poutiainen ja Marjut Jokela. Esittelijä Reima Jussila (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Vanhempi oikeussihteeri Jussila: Asiassa on Korkeimmassa oikeudessa kysymys siitä, onko Asunto Oy X:n kanteessa tarkoitettu hinnanalennusvaatimukseen perustuva velka julkisesta haasteesta annetun lain 8 §:n 2 momentissa tarkoitettu tunnettu velka vaiko tuntemattomaksi jäänyt velka. Jos velka katsotaan tuntemattomaksi, se on lakannut Sama Rakennus Oy:tä koskeneen julkisen haasteen määräpäivän päätyttyä, koska asunto-osakeyhtiö ei ollut ilmoittanut saatavaansa sanottuun määräpäivään mennessä.

Julkisesta haasteesta annetun lain 8 §:n 1 momentin mukaan tuntemattomaksi jäänyt velka lakkaa julkisessa haasteessa mainitun määräpäivän päätyttyä. Pykälän 2 momentin mukaan velkaa pidetään tunnettuna, jos velka on mainittu julkista haastetta koskevassa hakemuksessa tai velkojan tekemässä ilmoituksessa taikka jos velkoja osoittaa, että velallinen, velallisen kuolinpesän osakas tai velallisen lakimääräinen edustaja taikka se, joka on lain nojalla henkilökohtaisesti vastuussa velallisen veloista tai joka on määrätty selvittämään tai hoitamaan velallisen omaisuutta, on tiennyt velasta ennen määräajan umpeutumista.

Kummassakin ratkaisussa on ollut kysymys verovelasta, joten velan peruste ja sen määrään vaikuttaneet seikat ovat olleet erilaiset kuin puheena olevassa tapauksessa, jossa on kysymys sopimussuhteeseen perustuvasta velasta. Ratkaisusta KKO 1956 II 96 ilmenevä verovelka on myös syntynyt kokonaan velallisesta riippumattomista syistä.

Asunto Oy X:n velkoma saatava perustuu sen ja Sama Rakennus Oy:n väliseen rakennusurakkasopimukseen ja sopimuksessa noudatettaviin urakoitsijan vastuuta koskeviin rakennusurakan yleisiin sopimusehtoihin YSE 1983, erityisesti sopimusehtojen 14 §:ään: "Urakoitsija vastaa takuuajan jälkeenkin sellaisista virheistä, puutteista ja haitoista, joiden rakennuttaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta ja joita rakennuttaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana. Tästäkin vastuustaan urakoitsija on vapaa, kun kymmenen vuotta on kulunut vastaanottamisesta."

Asianosaiset ovat olleet käräjäoikeudessa yksimielisiä siitä, että Sama Rakennus Oy on vastannut kanteessa ilmoitetuista virheistä YSE 1983 sopimusehtojen 14 §:n mukaisesti kymmenen vuotta vastaanottotarkastuksesta 8.12.1997 lukien.

Julkisesta haasteesta annetussa laissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, mitä velalla julkisen haasteen yhteydessä tarkoitetaan. Niin kuin lakia koskevasta hallituksen esityksestäkin ilmenee (HE 187/2002 vp s. 78), julkisen haasteen hakijan tulee ilmoittaa velkoja koskevassa luettelossa kaikki velat, myös erääntymättömät, ehdolliset tai riitaiset velkasuhteet.

Asunto Oy X on katsonut, että sen velkoma hinnanalennussaatava on ollut määräpäivänä tunnettu jo sen vuoksi, että Sama Rakennus Oy:n on pitänyt tehdä kirjanpitoonsa varaus rakennusurakkasopimukseen perustuvasta grynderivastuustaan.

Edellä olevan perusteella Korkein oikeus katsonee, että Asunto Oy X on asiassa osoittanut, että kanteessa tarkoitettu Sama Rakennus Oy:n hinnanalennusvelka on ollut julkisesta haasteesta annetun lain 8 §:n 2 momentissa tarkoitettu tunnettu velka, eikä muuttane hovioikeuden tuomion lopputulosta.

Oikeusneuvos Kitunen:

Hyväksyn esittelijän mietinnön.

---

[SV]

Ett bostadsaktiebolag hade upptäckt ett fel i en byggnad och framställt ett krav med anledning av detta först efter att det aktiebolag som varit entreprenör hade försatts i likvidation och först efter utgången av den dag som utsatts i den offentliga stämningen. Eftersom bostadsaktiebolaget inte hade visat att representanten för entreprenören hade känt till felet i byggnaden före den utsatta dagen, hade bostadsaktiebolagets fordran upphört. (Omröstn.)

L om offentlig stämning 8 § 2 mom