Buyers must compensate the assignee for value loss caused by renovations started during the redemption period.

Asunto-osakkeiden ostajien oli korvattava osakkeiden lunastajalle huoneiston arvonalennus, joka oli aiheutunut heidän lunastusaikana aloittamistaan kunnostustöistä.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A ja B olivat 23.1.2003 ostaneet asunto-osakkeet, jotka oikeuttivat kolmen huoneen ja keittiön suuruisen asuinhuoneiston hallintaan. Kauppakirjan ehtojen mukaan osakkeiden omistusoikeus ja huoneiston hallintaoikeus siirtyivät ostajille kaupantekohetkellä. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä olevan lunastuslausekkeen mukaan osakkeenomistajalla oli 14 päivän aikana oikeus lunastaa osakkeet. Kauppakirjan mukaan A ja B olivat tietoisia lunastusoikeudesta.

A ja B aloittivat heti kaupanteon jälkeen kunnostustyöt huoneistossa. He olivat tässä tarkoituksessa muun ohessa purkaneet keittiön ja makuuhuoneen välisen seinän ja osan parkettilattiasta sekä poistaneet olohuoneen, makuuhuoneen ja eteisen tapetteja, huoneiston jalkalistat, eteisen kaapiston sekä keittiön ja makuuhuoneen ovet.

C teki 3.2.2003 osakkeita koskevan lunastusvaatimuksen, minkä jälkeen A ja B lopettivat työt huoneistossa.

Kanne Jyväskylän käräjäoikeudessa

C vaati kanteessaan, että A ja B velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänelle huoneistossa tehdyistä purkutöistä aiheutunut vahinko 6 453,81 euroa korkoineen.

Kanteen mukaan saanto ei ollut lunastusaikana lopullinen eivätkä A ja B olleet siten olleet oikeutettuja tekemään lunastusaikana huoneistossa mahdollisia hätätöitä lukuunottamatta muita kunnostustöitä. A ja B olivat velvollisia korvaamaan C:lle purkutöistä aiheutuneen vahingon. C:n tarkoitus oli ollut ottaa huoneisto sellaisenaan asumiskäyttöön ja huoneisto oli pitänyt saattaa purkutöitä edeltävään kuntoon. Vastaajien suorittamien purkutöiden vuoksi hän oli kuitenkin ollut pakotettu kunnostamaan koko asunnon. Muutoin huoneisto olisi jäänyt kunnoltaan toispuoliseksi. Kysymys ei miltään osin ollut tasonparannuksesta vaan ainoastaan välttämättömistä töistä.

A:n ja B:n vastaus

A ja B kiistivät kanteen lakiin perustumattomana. Kauppakirjan ehtojen mukaan osakkeiden omistusoikeus oli siirtynyt vastaajille 23.1.2003. Heillä oli asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentin mukaan oikeus hallita huoneistoa ja tehdä mainitun lain 77 §:ssä tarkoitettuja muutostöitä hallitsemassaan huoneistossa. C:n oikeudet olivat alkaneet vasta lunastusvaatimuksen tekemisestä. Lunastajalla ei ollut mitään lakiin perustuvaa oikeutta vaatia, että huoneisto olisi samassa kunnossa kuin se oli ollut kaupantekohetkellä.

A ja B myönsivät määrältään 400 euron vahingonkorvauksen. Muilta osin purkutöistä ei ollut aiheutunut mitään vahinkoa vaan päinvastoin hyötyä, koska C oli remontoinut huoneiston kokonaan. Joka tapauksessa korvausta tulisi sovitella myönnettyyn määrään saakka, koska C oli kunnostanut huoneiston uusilla materiaaleilla ja hänen asemansa oli muodostunut paremmaksi kuin siinä tapauksessa, että hän olisi saanut huoneiston haltuunsa myyntihetkeä vastaavassa kunnossa.

Käräjäoikeuden välituomio 21.1.2005

Käräjäoikeus lausui välituomiossaan, ettei asunto-osakeyhtiölain 77 § soveltunut tapaukseen vaan että lain 13 §:n 2 momentissa on tyhjentävällä tavalla säännelty asunnon ensiostajan oikeudet ja velvollisuudet.

Käräjäoikeus tulkitsi asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momenttia siten, että huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla ei ollut oikeutta tehdä huoneistossa kunnostustöitä ennen kuin yhtiöjärjestyksen mukainen lunastusaika oli päättynyt.

Käräjäoikeuden tuomio 17.5.2005

Käräjäoikeus velvoitti lausumillaan perusteilla A:n ja B:n suorittamaan C:lle vahingonkorvaukseksi 5 781,85 euroa korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Mauri Leppänen.

Vaasan hovioikeuden tuomio 14.3.2007

A ja B valittivat hovioikeuteen ja vaativat, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Toissijaisesti he vaativat, että vahingonkorvaus alennetaan 400 euroon.

Hovioikeuden mukaan oli ensiksi kysymys siitä, oliko A:lla ja B:llä ollut oikeus tehdä lunastusaikana ennen lunastusvaatimuksen tekemistä huoneistossa purkutöitä.

Asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentin mukaan siihen asti kunnes lunastusvaatimuksesta on sovittu tai sitä koskeva riita on lainvoimaisesti ratkaistu, ei sillä, jolle osake on siirtynyt, ole muuta osakkeeseen perustuvaa oikeutta kuin oikeus hallita huoneistoa sekä oikeus voittoon ja etuoikeus uuden osakkeen merkitsemiseen osakepääomaa korotettaessa. Tänä aikana häneen sovelletaan osakkeenomistajaa koskevia yhtiöjärjestyksen määräyksiä yhtiövastikkeen maksamisesta. Osakkeen merkinnästä johtuvat oikeudet ja velvollisuudet siirtyvät sille, joka käyttää lunastusoikeutta.

Hovioikeus totesi, että mainittu lainkohta sääntelee siirronsaajan oikeuksia kaupantekohetkestä lukien siihen saakka, kunnes lunastusvaatimuksesta on sovittu tai sitä koskeva riita on ratkaistu. A ja B olivat voineet tänä aikana käyttää osakkeiden tuottamaa hallintaoikeutta. Laissa ei kuitenkaan ole säännelty, mitä oikeuksia hallinta-oikeus lunastusaikana käsittää. Hovioikeus päätyi siihen, että uudella osakkeenomistajalla oli oikeus vain huolellisen miehen tavoin hallita huoneistoa lunastusaikana ja suorittaa ainoastaan välttämättömät toimet. Tätä tulkintaa tuki myös lyhyt lunastusaika.

Asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä säädetään osakkeenomistajan oikeuksista tehdä huoneistossa muutostöitä. Siirronsaajasta ei asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentissa käytetä nimikettä osakkeenomistaja toisin kuin 77 §:ssä. Hovioikeus katsoi, että osakkeenomistajien oikeuksien käyttäminen asunto-osakeyhtiölain 22 §:n 1 momentin mukaan edellyttää, että osakkeen uusi omistaja on merkitty osakeluetteloon tai että hän on esittänyt saannostaan luotettavan selvityksen.

A:n ja B:n saantoa oli rajoittanut lunastuslauseke. Saanto oli siten ollut ehdollinen. Heitä ei siten olisi voinut ennen lunastusajan päättymistä merkitä osakkeen uusina omistajina osakerekisteriin osakkeenomistajiksi. Tätä tulkintaa tuki myös kunnan lunastusoikeuslain 16 §:n 1 momentti, jonka mukaan jos osakkeet on hankittu lunastuslain alaisella luovutuksella, ei uutta omistajaa saa merkitä osakeluetteloon ennen kuin kunnan lunastusoikeuden käyttämiseen varattu aika on kulunut umpeen ja muutoin on osoitettu, ettei lunastusoikeutta ollut käytetty.

Näillä perusteilla hovioikeus tulkitsi asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momenttia samoin kuin käräjäoikeus. A ja B olivat suhtautuneet välinpitämättömästi yhtiöjärjestyksen määräykseen osakkaan lunastusoikeudesta. He olivat omalla riskillään aloittaneet purkutyöt huoneistossa ja tehneet asunto-osakeyhtiölain 77 §:n tarkoittamia osakkeenomistajalle kuuluvia muutostöitä. Lunastusuhan alaisten osakkeiden perusteella A:n ja B:n osakkeiden uusina omistajina huoneistoon saama hallintaoikeus ei ollut suonut heille oikeutta tehdä huoneistossa lunastusaikana muutostöitä.

Huoneisto olisi pitänyt luovuttaa C:lle kaupantekohetken mukaisessa kunnossa. Hovioikeus piti uskottavana sitä, että C oli tarkoittanut ottaa huoneiston vain väliaikaiseen käyttöön. Kunnostuksen tarpeen olivat saaneet aikaan A:n ja B:n lunastusuhan alaisessa huoneistossa aloittamat purkutyöt. A ja B olivat siten velvollisia korvaamaan C:lle kaikki sellaiset kustannukset, jotka olivat tarpeellisia huoneiston saattamiseksi purkutöitä edeltävään, kaupantekohetken mukaiseen kuntoon.

Hovioikeus totesi, että huoneiston ennallistamisesta oli aiheutunut C:lle 5 781,85 euron korjauskustannukset. Tästä määrästä oli kuitenkin vähennettävä C:n remontin aloitustöistä saama hyöty ja asunnon arvonnousu. Näillä perusteilla hovioikeus alensi A:n ja B:n C:lle korvattavan määrän 2 781,85 euroksi korkoineen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Osmo Hänninen, Eija-Liisa Helin (eri mieltä) ja Maija Hakkarainen-Ylänkö.

Asiassa oli jäänyt näyttämättä, että C:n aikomuksena olisi alun perinkin ollut tehdä huoneistossa laaja remontti eikä huoneiston ollut näytetty olleen sellaisessa kunnossa, että remontin tekeminen olisi ollut välttämätöntä huoneiston saattamiseksi asuttavaan kuntoon. Näin ollen A:n ja B:n suorittamat purkutyöt eivät olleet sellaisenaan hyödyttäneet C:tä, jonka aikomuksena oli ollut kylpyhuoneremonttia lukuunottamatta ottaa huoneisto sellaisenaan käyttöönsä. Huoneistolle oli siten aiheutunut vahinkoa purkutöistä. Lähtökohtaisesti vahinkona oli pidettävä sitä määrää, joka oli aiheutunut huoneiston saattamisesta asuttavaan kuntoon ja siihen tasoon kuin huoneisto oli ollut A:n ja B:n saadessa sen hallintaansa. Vahingon määrän osalta Helin oli samaa mieltä kuin hovioikeuden enemmistö.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa.

A ja B vaativat valituksessaan, että C:n kanne hylätään.

C vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

1. A ja B ovat muutoksenhakemuksessaan vaatineet kanteen hylkäämistä katsoen, etteivät he ole korvausvelvollisia, koska heillä on ollut asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentin ja 77 §:n nojalla oikeus tehdä muutostöitä ostamassaan huoneistossa. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, miten on oikeudellisesti arvioitava sitä, että asunto-osakkeiden ostajat ovat ennen asunto-osakeyhtiölain 11 §:n 1 momentissa tarkoitetun lunastusvaatimuksen esittämistä tehneet ostamassaan huoneistossa kunnostustöitä ja voiko ostajien menettelystä aiheutua kanteessa tarkoitettu korvausvelvollisuus, kun huoneisto lunastuksen johdosta sittemmin luovutetaan lunastajalle.

2. Ostajan oikeudet ja velvollisuudet suhteessa yhtiöön ovat lunastusaikana asunto-osakeyhtiölain 13 §:n 2 momentista ilmenevällä tavalla rajoitetut. Sillä, jolle osake on siirtynyt, on muun ohessa oikeus hallita huoneistoa, ja häneen sovelletaan osakkeenomistajaa koskevia yhtiöjärjestyksen määräyksiä yhtiövastikkeen maksamisesta. Säännöksen tarkoituksena on määrittää ostajan oikeudet sinä aikana, kun on vielä epävarmaa, käytetäänkö lunastusoikeutta ja kenestä lopulta tulee osakkeenomistaja. Säännöstä on siksi sovellettava myös lunastusvaatimuksen esittämistä edeltävään aikaan. Asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä puolestaan todetaan, että osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Mainitut säännökset koskevat ostajan ja osakkeenomistajan oikeuksia ja velvollisuuksia suhteessa yhtiöön eikä niitä voida soveltaa ensiostajan ja lunastajan väliseen oikeussuhteeseen.

3. Asunto-osakeyhtiölaissa tai muuallakaan lainsäädännössä ei ole säännöksiä siitä, miten vastuu huoneiston kunnostamisen tai parantamisen kustannuksista jakautuu asunto-osakkeiden ostajan ja lunastajan kesken. Tätä ostajan ja lunastajan välistä oikeussuhdetta koskevat kysymykset on siten ratkaistava niiden yleisten esine- ja lunastusoikeudellisten periaatteiden ja näkökohtien pohjalta, jotka koskevat omaisuuden palauttamista oikealle omistajalleen tai sille, jolla muutoin on siihen parempi oikeus. Nämä periaatteet käyvät ilmi muun muassa maakaaren 3 luvun 3 ja 4 §:stä, jotka koskevat ostajan ja kiinteistön oikean omistajan välisiä korvausvelvoitteita, sekä kunnan etuosto-oikeutta koskevan etuostolain 15 §:stä.

5. Asunto-osakkeiden lunastuksessa ostaja on edellä esitetyn mukaisesti velvollinen korvaamaan sellaisen arvon alenemisen, joka on johtunut hänen huoneistossa tekemistään toimenpiteistä. Koska ostajan jo kauppaa tehdessään pitää tietää, että yhtiöjärjestyksen mukaisena lunastusaikana on vielä epävarmaa, tuleeko hänestä asunto-osakkeiden lopullinen omistaja, hänellä ei ole oikeutta saada korvausta muista kuin huoneiston kunnossapidon kannalta välttämättömistä menoista.

6. A:n ja B:n aloittamat mutta keskeneräisiksi jääneet kunnostustyöt ovat alentaneet lunastetun asuinhuoneiston arvoa. Arvonalennuksen määrä lasketaan sen mukaan, kuinka paljon huoneiston arvo on kaupantekohetkellä poikennut sen käyvästä arvosta, kun se on luovutettu lunastajalle. Huoneiston käypään arvoon ovat vaikuttaneet paitsi kunnostustöiden loppuunsaattamisesta aiheutuvat kustannukset myös se, että A:n ja B:n toimet, kuten huonokuntoisten pintojen poistaminen, ovat osaltaan nostaneet huoneiston arvoa. Huoneistossa tehdyt kunnostustyöt eivät ole osaksikaan olleet sellaisia ylläpitotoimia, jotka tulisivat välttämättöminä menoina korvattaviksi. Tällaisia menoja ei ole edes väitetty olleen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Lauri Lehtimaja, Eeva Vuori, Pertti Välimäki, Ilkka Rautio ja Marjut Jokela. Esittelijä Mirja-Leena Nurmi.

---

[SV]

A och B som hade köpt bostadsaktier var skyldiga att till en person som löst in aktierna betala ersättning för att bostadens värde hade minskat till följd av reparationsarbeten som de hade påbörjat medan inlösningstiden pågick.