Supreme Court remands case to determine if joint land mortgage applies to heirs' shares under main title rules.

Tilan yhdessä ostaneille oli vuonna 1973 myönnetty yhteinen lainhuuto. Kysymys lainhuudon myöntämisestä yhteisomistajan seuraajille saantomiehen pääluvun mukaiseen osuuteen tilasta.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

X:n ja Y:n isä A sekä B, C ja D olivat 16.9.1969 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet yhteisesti Kuusamon kunnan Heikkilän kylässä sijaitsevasta tilasta määräalan. Määräalasta oli sittemmin muodostettu tila X, johon A:lle, B:lle, C:lle ja D:lle oli 15.3.1973 myönnetty yhteisesti (1/1) lainhuuto. X ja Y olivat 11.4.1988 päivätyllä osituskirjalla sekä 22.12. ja 29.12.2004 päivätyillä perinnönjakokirjalla tulleet tasaosuuksin isänsä A:n jälkeen mainitun tilan yhteisomistajiksi.

Hakemus Kuusamon käräjäoikeudessa

X ja Y hakivat edellä mainitun perinnönjakokirjan perusteella lainhuutoa kumpikin erikseen yhteen kahdeksasosaan tilasta X Kuusamon kaupungin Heikkilän kylässä. Toissijaisesti he hakivat mainittuun tilaan yhteistä lainhuutoa B:n, C:n ja D:n kanssa, jolloin hakijat olisivat tulleet tilan osaomistajiksi isänsä A:n tilalle.

Käräjäoikeuden päätös 19.8.2005

Käräjäoikeus lausui, että lainhuuto oli myönnetty tilaan X yhteisesti A:lle, B:lle, C:lle ja D:lle. Lainhuuto edellytti muiden yhteisomistajien suostumusta. Hakijoita oli pyydetty esittämään tällainen suostumus, mutta sitä ei ollut käräjäoikeudelle esitetty. Käräjäoikeus ei voinut eikä saanut suorittaa niin sanottua "pöytäjakoa". Kun omistusosuudet tilaan olivat määrittelemättä, oli lainhuudon esteenä myös yhden yhteisomistajan omistamaan tilan osuuteen kohdistuneet ulosmittaukset. Lainhuutohakemus oli sen vuoksi perusteeton.

Näillä perusteilla käräjäoikeus maakaaren 12 luvun 1 §:n, 2 §:n 5 kohdan ja 4 §:n 4 kohdan nojalla hylkäsi hakemuksen.

Asian on ratkaissut laamanni Ville Konsén.

Rovaniemen hovioikeuden päätös 12.1.2006

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi X ja Y valittamalla saattoivat asian, lausui, että koska kysymys ei ollut eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 1 §:n 3 momentissa tarkoitetusta jakamattomasta yhteisomistuksesta, A:n, B:n, C:n ja D:n yhteisomistus oli määräosaista. Kauppakirjassa 16.9.1969 ei ollut ilmoitettu ostajien osuuksien suuruutta. Muutakaan selvitystä siitä, mikä oli kunkin yhteisomistajan osuus tilasta, ei ollut esitetty.

Tammikuun 1. päivänä 1997 voimaan tulleen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 5 §:n 3 momentin mukaan lainhuuto myönnetään hakijan määräosaan saantokirjan mukaisesti tai, jollei osuuden suuruus käy ilmi saantokirjasta, pääluvun mukaiseen osuuteen, jos kiinteistö on hankittu yhteisesti. Niin ollen yhteisen lainhuudon myöntäminen ei enää ollut mahdollista.

X ja Y eivät lainhuutoa hakiessaan olleet esittäneet selvitystä siitä, miten yhteisomistus heidän sekä B:n, C:n ja D:n välillä jakautui. Niin ollen heille ei voitu myöntää lainhuutoa myöskään tilan määräosaan ennen kuin kyseinen selvitys oli esitetty.

Sanotuilla perusteilla hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöksen lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Eero Yrttiaho, Teija Unkila ja Ritva Keskinen (eri mieltä).

X:llä ja Y:llä oli oikeus saada saannolleen lainhuuto. Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 5 §:n 3 momentin säännös huomioon ottaen lainhuutoa ei voitu nykyisin myöntää edes pyynnöstä yhteisesti. Kauppakirjassa 16.9.1969 ei ollut mainittu A:n, B:n, C:n ja D:n osuuksien suuruutta. Jos A, B, C ja D eivät olleet kaupan jälkeen määränneet osuuksien suuruudesta kauppakirjan muotomääräyksiä noudattaen, heistä kukin omisti yhden neljäsosan tilasta X. Yhden yhteisomistajan omistaman osuuden ulosmittaus ei muuttanut asiaa toiseksi. X:n ja Y:n isänsä A:n osuuden omistajina omistivat kumpikin tilasta X yhden kahdeksasosan, ellei muuta ilmennyt.

Lainhuudon myöntäminen X:lle ja Y:lle määräosuuksin vaikutti muiden osaomistajien lainhuutoon. Lainhuutohakemusta ei kuitenkaan voitu hylätä, vaan hakemuksen käsittelyä tuli jatkaa käräjäoikeudessa kirjattavaan oikeuteen liittyvien omistusosuuksien selvittämiseksi asiakirjaselvityksellä ja lainhuudon myöntämiseksi X:n ja Y:n omistamiin osuuksiin siten, ettei muiden osaomistajien oikeutta loukattu. Eri mieltä ollut jäsen kumosi käräjäoikeuden ratkaisun ja palautti asian käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi ja ratkaistavaksi.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

X:lle ja Y:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan X ja Y vaativat alempien oikeuksien päätösten kumoamista ja että heille myönnetään kummallekin erikseen lainhuuto yhteen kahdeksasosaan tilasta X. Toissijaisesti he vaativat, että heille myönnetään mainittuun tilaan yhteinen lainhuuto B:n, C:n ja D:n kanssa.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

1. Alempien oikeuksien toteamin tavoin X:n ja Y:n isälle A:lle ja hänen kolmelle sisarukselleen on 15.3.1973 myönnetty yhteinen lainhuuto Kuusamon kunnan Heikkilän kylässä olevaan tilaan X. Lainhuudon perusteena olleen 16.9.1969 päivätyn kauppakirjan mukaan A ja hänen sisaruksensa olivat yhteisesti ostaneet sen määräalan, josta tila oli muodostettu.

2. A on kuollut 18.4.1989. X ja Y ovat 22. ja 29.12.2004 päivätyn perinnönjakokirjan mukaan sopineet A:n kuolinpesään kuuluneen tilan osuuden, joksi he ovat katsoneet 1/4 tilasta, jakamisesta tasan heidän kesken siten, että kumpikin saa 1/8 tilasta X. Asiassa on ensisijaisesti kysymys siitä, voidaanko X:lle ja Y:lle myöntää lainhuuto sanottuihin osuuksiin. Toissijaisesti asiassa on kysymys heidän vaatimuksestaan yhteisen lainhuudon myöntämisestä tilaan A:n sijasta yhdessä tämän sisarusten kanssa.

3. X:n ja Y:n saantomiehen A:n saanto on tapahtunut ja lainhuuto sen perusteella myönnetty ennen nykyisen maakaaren ja lainhuuto- ja kiinteistörekisteristä annetun asetuksen voimaan tuloa. Tuolloin yleisen käytännön mukaan yhteisesti, kunkin omistusosuutta ilmoittamatta, kiinteistön hankkineille myönnettiin yhteinen lainhuuto, jos he niin pyysivät. Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuissaan omaksuman kannan mukaan kiinteistön yhteisesti ostaneista toiselle ei toisen vastustaessa edes pyynnöstä voitu myöntää lainhuutoa kiinteistön määräosaan, jos saantokirjasta tai muista hakemukseen liitetyistä asiakirjoista ei ilmennyt, millä tavoin kiinteistön omistusoikeus heidän kesken jakautui. Vastaavasti yhteisen lainhuudon saaneista yhteisomistajista yhden myytyä määräosan kiinteistöstä lainhuudon hakijana olevalle ostajalle tuli varata tilaisuus esittää selvitystä siitä, minkä murto-osan kiinteistöstä hän oli saanut omistukseensa (KKO 1967 I 2 ja 1981 II 101. Ks. myös KKO 1961 II 87).

4. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain 2 §:n 1 momentin mukaan kunkin yhteisomistajan on katsottava omistavan määräosuuden yhteisestä esineestä ja osuudet ovat, jollei muuta ilmene, samansuuruiset. Lähtökohtainen olettama tämän lain mukaan siten on, että esimerkiksi useamman henkilön ostaessa yhdessä kiinteistön heidän osuutensa ovat samansuuruiset. Niin kuin edeltä ilmenee, pelkästään tätä olettamaa ja yhden yhteisomistajan lausumaa ei Korkeimman oikeuden käytännössä ole kuitenkaan pidetty riittävänä lainhuudon myöntämiseksi yhden yhteisomistajan pyynnöstä hänen päälukunsa mukaiseen määräosuuteen.

5. Edellä mainituista ratkaisuista ei kuitenkaan voida päätellä, ettei lainhuutoa olisi voitu myöntää pääluvun mukaiseen määräosuuteen yhteisomistajien ollessa yksimieliset siitä, että kauppaa tehtäessä omistusoikeuden tällainen jakautuminen oli ollut tarkoituksena, vaikka osuuksia ei ollut merkitty kauppakirjaan, jos mikään erityinen olosuhde tai seikka ei ole antanut aihetta olettaa muuta.

6. Se, että yhteisesti kaupalla hankittuun kiinteistöön on myönnetty yhteinen lainhuuto, ei merkitse omistusoikeuksien suhteen vahvistamista. Yhteinen lainhuuto ei estä katsomasta eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain mukaisen olettaman ja asianosaisten yhdenmukaisen ilmoituksen perusteella, että kukin ostajista omistaa samansuuruisen määräosuuden yhteisestä kiinteistöstä. Tällaisessa tilanteessa ei siten ole kysymys puuttumisesta kirjaamismenettelyssä lainhuudon osoittamien omistusosuuksien suhteeseen (vrt. KKO 1980 II 58).

7. Maakaaren 11 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan jokainen on velvollinen hakemaan kiinteistön taikka sen määräosan saannolleen lainhuudon. Lainhuudatussäännöksiä uudistettaessa on lähtökohtana ollut, että yhteisen lainhuudon myöntäminen on poikkeuksellista. Niin kuin maakaaren 11 luvun 6 §:n 1 momentin säännöksestä ilmenee yhteinen lainhuuto voidaan myöntää vain jakamattoman kuolinpesän osakkaille pesään kuuluvaan kiinteistöön (selvennyslainhuuto). Näin ollen nykyisin lainhuuto myönnetään kullekin erikseen tämän saannon mukaisesti kiinteistöön tai sen osaan. Lisäksi lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä annetun asetuksen 5 §:n 3 momentin nimenomaisen säännöksen mukaan lainhuuto myönnetään pääluvun mukaiseen osuuteen, ellei osuuden suuruus käy ilmi saantokirjasta.

8. Korkein oikeus toteaa, että lainhuudon myöntäminen X:lle ja Y:lle 1/8 suuruisiin määräosiin edellyttää, että voidaan katsoa heidän saantomiehensä A:n omistaneen 1/4 tilasta. A:lle ei ole myönnetty lainhuutoa tällaiseen määräosaan, vaan yhteinen lainhuuto kolmen sisaruksensa kanssa. Selvitystä omistusoikeuden jakautumisesta ei ole asiassa esitetty.

9. Maakaaren 12 luvun 1 §:n mukaan selvityksen esittäminen edeltäjän omistusoikeudesta kuuluu lainhuudon hakijalle. Tässä tarkoituksessa hakijaa voidaan maakaaren 6 luvun 5 §:n nojalla kehottaa täydentämään hakemustaan ja lisäksi kirjattavaan oikeuteen liittyvien seikkojen selvittämiseksi hakijalle tai muulle henkilölle voidaan luvun 6 §:n nojalla myös varata tilaisuus kirjallisen lausuman antamiseen taikka heidät voidaan kutsua kansliamenettelyssä kuultaviksi.

10. Korkein oikeus toteaa, että kysymystä lainhuudon myöntämisestä X:lle ja Y:lle heidän pyytämällään tavalla määräosuuksiin tilasta X ei voida ratkaista ennen kuin X:lle ja Y:lle varataan tilaisuus toimittaa käräjäoikeudelle 15.3.1973 A:n kanssa yhteisen lainhuudon saaneiden B:n, C:n ja D:n kirjallinen lausuma omistusoikeuden jakautumisesta sekä muutoinkin toimitaan maakaaren 6 luvun 6 §:ssä säädetyin tavoin.

11. Jos olettama pääluvun mukaisesta omistusoikeuden jakautumisesta tulee tällöin selvitetyksi, A:n omistusosuuden tilasta voidaan katsoa olleen 1/4 eikä sinänsä estettä lainhuudon myöntämiselle X:lle ja Y:lle heidän hakemallaan tavalla 1/8 tilasta siten ole olemassa.

Päätöslauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden päätökset kumotaan. Asia palautetaan käräjäoikeuteen, jonka tulee huomioon ottaen palautuksen syy ottaa asia omasta aloitteestaan uudelleen käsiteltäväkseen ja siinä laillisesti menetellä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Gustaf Möller, Eeva Vuori, Ilkka Rautio ja Soile Poutiainen. Esittelijä Tarja Ryhänen-Dahlman.

---

[SV]

Flera personer som tillsammans köpt en fastighet hade år 1973 beviljats gemensam lagfart. Fråga om beviljande av lagfart som sökts av successorer till en av samägarna och som gällde en andel enligt huvudtalet av fastigheten.