Supreme Court dismisses claim that building owner is liable for construction supervisor's fees without direct contract.

A oli toiminut rakennustyömaalla maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämänä vastaavana työnjohtajana. Kysymys siitä, oliko kiinteistön omistaja vastuussa A:n palkkion maksamisesta.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

Kiinteistöosakeyhtiö X omistamassa varastorakennuksessa vuokralaisena ollut yhtiö oli 15.6.2001 rakennuttajana solminut erään urakoitsijan kanssa KVR-urakkasopimuksen (kokonaisvastuurakentamista koskeva urakkasopimus) sanotun varastorakennuksen vesikaton uusimisesta. Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskus oli 19.7.2001 hyväksynyt A:n rakennuskohteen maankäyttö- ja rakennuslain 122 §:n edellyttämäksi vastaavaksi työnjohtajaksi.

Kanne ja vastaus Espoon käräjäoikeudessa

A vaati kiinteistöosakeyhtiötä vastaan ajamassaan kanteessa, että yhtiö velvoitetaan suorittamaan hänelle palkkasaatavana rakennusvalvonnan edellyttämästä vastaavan työnjohtajan tehtävästä 25 000 euroa sekä eräitä korvauksia.

A katsoi kiinteistöosakeyhtiön olevan vastuussa hänen saataviensa maksamisesta, koska häntä olivat pyytäneet työnjohtajan tehtävään henkilöt, joilla hänen käsityksensä mukaan oli ollut oikeus edustaa yhtiötä. Kysymys oli lakimääräisestä tehtävästä, johon laki velvoitti rakennushankkeeseen ryhtyvän palkkaamaan henkilön. A vetosi myös hanketta koskeneeseen 10.5.2001 päivättyyn rakennuslupapäätökseen, joka osoitti kiinteistöosakeyhtiön luvan hakijaksi.

Kiinteistöosakeyhtiö kiisti kanteen ja vaati sen hylkäämistä perusteettomana.

Espoon käräjäoikeuden päätös 3.6.2003

Urakkasopimuksen mukaan kysymys oli kokonaisvastuurakentamisurakasta. Rakennuttajana toimi kiinteistöosakeyhtiön kyseisessä rakennuksessa vuokralaisena ollut yhtiö ja urakoitsijana eräs toiminimi. Käräjäoikeus totesi, että A oli selvitykseksi sopimussuhteestaan kiinteistöosakeyhtiön kanssa esittänyt Espoon rakennusvalvontakeskuksen päätökset 10.5. ja 19.7.2001. Edellinen koski toimenpideluvan myöntämistä hankkeelle ja jälkimmäinen A:n hyväksymistä vastaavaksi työnjohtajaksi. Johtopäätöksenään käräjäoikeus lausui, etteivät sanotut hallinnolliset päätökset kuitenkaan perustaneet sopimussuhdetta A:n ja kiinteistöosakeyhtiön välille.

Kiinteistöosakeyhtiö oli näin ollen väärä vastaaja asiassa. Käräjäoikeus jätti kanteen tutkimatta.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Sinikka Kannisto.

Helsingin hovioikeuden tuomio 27.9.2005

A valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus, joka esittämillään perusteilla otti asian tutkittavaksi ja välittömästi ratkaistavakseen, lausui, että urakka oli toteutettu kokonaisvastuurakentamisena, joten urakoitsijan suoritus oli sisältänyt sekä suunnittelun että rakennustyön. Tämänkaltaisessa urakassa lähtökohtana voitiin pitää, että urakoitsija huolehtii myös vastaavan työnjohtajan hankkimisesta urakkaan. Todistustaakka sopimuksen syntymisestä A:n ja kiinteistöosakeyhtiön välillä oli A:lla.

A oli merkitty urakkasopimuksessa alunperin vastuulliseksi työnjohtajaksi nimenomaan urakoitsijan edustajana. A:n sanottuun merkintään tekemä muutos, jonka mukaan A toimii rakennusvalvonnan edellyttämänä työnjohtajana ja jonka olivat allekirjoittaneet urakoitsijan ja rakennuttajan edustajat, ei tukenut A:n väitettä siitä, että hän olisi ollut sopimussuhteessa nimenomaan kiinteistöosakeyhtiöön.

Maankäyttö- ja rakennuslain 122 §:n mukaan rakennustyössä tulee olla rakennusvalvontaviranomaisen hyväksymä vastaava työnjohtaja. Ympäristöministeriön rakennustyön valvonnasta antamissa määräyksissä ja ohjeissa (Rakentamismääräyskokoelma A1) on muun ohella määräyksiä rakennushankkeeseen ryhtyvän yleisistä velvollisuuksista. Niissä ei ole kuitenkaan lausuttu siitä, millä tavalla tällaisista velvollisuuksista on huolehdittava eikä esimerkiksi siitä, kenen kanssa vastaavan työnjohtajan tulee olla sopimussuhteessa.

A:n rakennusvalvontakeskukselle toimittama hakemus, jossa rakennuspaikan omistajaksi tai haltijaksi oli ilmoitettu Kiinteistöosakeyhtiö X ja vastaavaksi työnjohtajaksi A, oli koskenut A:n hyväksymistä mainittuun tehtävään eikä yksin sen perusteella voitu katsoa A:n ja kiinteistöosakeyhtiön välille syntyneen sopimussuhdetta. Tällaista päätelmää ei voitu tehdä myöskään rakennuslupapäätöksen perusteella, vaikka rakennusluvan hakijana olikin ollut kiinteistöosakeyhtiö ja A oli mainittu hakemuksessa pääsuunnittelijana.

Näyttämättä oli näin ollen jäänyt, että A olisi toiminut vastaavana työnjohtajana kiinteistöosakeyhtiön toimeksiannosta.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden päätöksen kanteen tutkimatta jättämisen osalta ja hylkäsi kanteen.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Iiro Kartano, Martti Harsia ja Paula Helin. Esittelijä Janne Arvela.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan A toisti palkka- ja korvausvaatimuksensa.

Kiinteistöosakeyhtiö vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Mistä asiassa on kysymys

1. Korkeimmassa oikeudessa on kysymys siitä, onko Kiinteistöosakeyhtiö X vastuussa sen omistamalla kiinteistöllä toteutetun rakennushankkeen vastaavana työnjohtajana toimineen A:n yhtiöltä vaatimista palkka- ja korvaussaatavista. Urakkasopimus on koskenut kiinteistöllä sijaitsevan varastorakennuksen katon uusimista ja sopimuksen mukaan rakennuttajana on ollut rakennusta vuokrasopimuksen nojalla hallinnut Y Oy.

2. Lähtökohtaisesti vaadituista saatavista vastaa vain toimeksiantaja sopimussuhteen perusteella. Toisen kannettavaksi vastuu sanotuista saatavista voidaan asettaa vain, jos siihen on erityinen peruste.

Korkeimman oikeuden kannanotto

3. Korkein oikeus toteaa, että ne henkilöt, jotka olivat A:n käräjäoikeudessa toteamin tavoin pyytäneet tätä vastaavaksi työnjohtajaksi, eivät ole A:nkaan lausuman mukaan olleet kiinteistöosakeyhtiön palveluksessa. Asiassa ei ole ilmennyt, että nämä henkilöt olisivat edustaneet kiinteistöosakeyhtiötä. Myöskään ei ole käynyt ilmi, että kiinteistöosakeyhtiöllä olisi ollut edes tarve palkata maankäyttö- ja rakennuslaissa tarkoitettu vastaava työnjohtaja hankkeeseen, jossa se ei toiminut rakennuttajana. Kuten myös hovioikeus on todennut, urakkasopimuksessa oleva merkintä työnjohtajan asemasta ja tehtävistä ei A:n korjaamassa muodossakaan osoita, että väitetty sopimussuhde A:n ja kiinteistöosakeyhtiön välille olisi syntynyt.

4. A on lisäksi vedonnut siihen, että toimeksiantosuhde hänen ja kiinteistön omistavan kiinteistöosakeyhtiön välillä on ollut olemassa suoraan lain nojalla ilman nimenomaista sopimusta ja että kiinteistöosakeyhtiö sen vuoksi on velvollinen suorittamaan hänelle vaaditut saatavat.

5. Tältä osin Korkein oikeus toteaa ensiksikin, että maankäyttö- ja rakennuslain 131 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupahakemukseen on liitettävä selvitys siitä, että hakija hallitsee rakennuspaikkaa. Urakkasopimuksen ehdon mukaan rakennusluvan hankkiminen on kuulunut urakoitsijan velvollisuuksiin, mutta lupapäätöksen mukaan luvan hakijana on kuitenkin ollut kiinteistön omistanut kiinteistöosakeyhtiö. Rakennusluvan hakemisesta on pääteltävissä vain, että kiinteistöosakeyhtiö on antanut suostumuksensa siihen, että Y Oy on voinut ryhtyä rakennushankkeeseen.

6. Maankäyttö- ja rakennuslain 122 §:n 1 momentin mukaan rakennuslupaa edellyttävässä rakennustyössä tulee olla työn suorituksesta ja sen laadusta vastaava työnjohtaja. Espoon kaupungin rakennusvalvontakeskukselle toimitetussa hakemuslomakkeessa, jonka A on täyttänyt, on kohdassa 1 "Rakennuspaikan omistaja tai haltija" merkintä "Kiinteistöosakeyhtiö X". Hakemuksen on allekirjoittanut vain A. Lomakkeella ei ole kuitenkaan edes tiedusteltu sitä, onko vastaavaksi työnjohtajaksi hakeva henkilö tehnyt sopimuksen tehtävästä ja kuka tai mikä on toimeksiantaja.

7. Niin kuin edeltä ilmenee, kiinteistöosakeyhtiö ei ollut ryhtynyt rakennushankkeeseen, joskin A:lle on saattanut yhtiön rakennuslupahakemuksen johdosta muodostua käsitys siitä, että kiinteistöosakeyhtiö toimii rakennuttajana. Edellä mainituista A:n esiintuomista seikoista tai siitä, että kiinteistöosakeyhtiö on kiinteistön omistajana ja urakkasopimukseen tehdyn merkinnän mukaisesti valvonut urakoitsijan suorituksen sopimuksenmukaisuutta, ei kuitenkaan seuraa, että kiinteistöosakeyhtiö olisi ilman nimenomaista sitoumusta tullut vastuuseen A:n saatavien maksamisesta.

8. Edellä esitettyyn nähden kiinteistöosakeyhtiön ei voida katsoa olevan A:n väittämin tavoin myöskään suoraan lain nojalla vastuussa A:n saatavien maksamisesta.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Mikael Krogerus, Liisa Mansikkamäki, Ilkka Rautio ja Soile Poutiainen. Esittelijä Pirkko Loukusa.

---

[SV]

A hade på ett bygge arbetat som en i markanvändnings- och bygglagen förutsatt ansvarig arbetsledare. Fråga om fastighetens ägare ansvarade för betalningen av A:s arvode.