Supreme Court holds bank liable for using buyer funds for construction project purposes contrary to housing law.

Rakennusvaiheessa olevan asunto-osakeyhtiön osakkeiden ostajien kauppahintojen maksutilille maksama kauppahinta oli käytetty pankin asunto-osakeyhtiön rakennusvaiheen vakuudeksi antaman pankkitakauksen vastavakuudeksi. Kauppahinta katsottiin käytetyn asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 2 momentissa (843/1994) tarkoitetulla tavalla rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen. Turva-asiakirjojen säilyttäjänä toimineen pankin katsottiin olevan vastuussa tämän johdosta ostajille aiheutuneesta vahingosta.

AsuntokauppaL 2 luku 12 § 2 mom

AsuntokauppaL 2 luku 16 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

Uudenmaan Asuntoprojekti Oy asetettiin 13.9.1999 konkurssiin eikä se kyennyt rakentamaan rakennuksia valmiiksi. Pankin antama rakennusaikainen vakuus käytettiin rakennushankkeen loppuunsaattamiseen. Lisäksi B ja C joutuivat omalla kustannuksellaan rahoittamaan rakennushankkeen loppuunsaattamista.

Espoon käräjäoikeuden tuomio 21.11.2002

B:n ja C:n pankkia vastaan ajamasta vahingonkorvauskanteesta käräjäoikeus lausui, että pankki oli 15.12.1998 antanut 126 100 markan suuruisen pankkitakauksen asunto-osakeyhtiön hyväksi. B:ltä ja C:ltä 18.12.1998 saatu ensimmäinen kauppahintaerä oli sitten käytetty vastavakuudeksi siten, että suoritus oli tullut tilille, joka oli yleispantattuna pankille. Tämä oli käytännössä tarkoittanut sitä, ettei 15.12.1998 pankin antaessa pankkitakauksen grynderi ollut antanut asunto-osakeyhtiölle omaa vakuuttaan. Vakuuden antaminen oli tapahtunut vasta 18.12.1998 B:n ja C:n maksaessa kauppahinnan ensimmäisen erän, joka sitten oli suoraan siirretty pankin aikaisemmin antaman vakuuden vastavakuudeksi.

Asuntokauppalain mukainen vakuuden asettamisjärjestelmä edellytti, että grynderi sitoi vakuuteen omia varojaan, koska keskeinen ajatus asuntokauppalain 2 luvun mukaisessa vakuusjärjestelyssä on osakkeenomistajien suojaaminen. Grynderin oman rahan asemesta rakennusaikaiseen vakuuteen oli sitoutunut B:n ja C:n varoja, mikä oli kyseessä olevien säännösten tarkoituksen vastaista.

Näyttämättä oli jäänyt, että pankki olisi vuoden 1998 lopussa välttämättä ollut tietoinen Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n taloudellisesta tilanteesta tai siitä, minkälainen sen taloudellinen tilanne tuolloin oli. Tällä seikalla ei kuitenkaan ollut asiassa merkitystä, koska rakennusvaiheen aikaiset vakuudet oli asetettava ennen kauppaa eikä niitä saanut ottaa kohteen kauppahinnoista, koska muutoin varat eivät olleet käytettävissä kyseisen kohteen rahoittamiseen tai rakentamiseen.

Käräjäoikeus katsoi, että perustajaurakoitsijan mahdollinen saatava asunto-osakeyhtiöltä ei oikeuttanut käyttämään kauppahintojen maksutilillä olevia varoja. Käytännössä oli vaikeata tai turva-asiakirjojen säilyttäjäpankin kannalta lähes mahdotonta arvioida sitä, kuinka paljon grynderi oli sitonut rakennushankkeeseen omia varojaan ennen ensimmäisiä kauppahintaeriä.

Oleellista asiassa oli, että ensimmäinen kauppahintaerä oli käytetty pankkitakauksen vastavakuudeksi, joka merkitsi ostajan kannalta samaa kuin jos kyseiset varat olisi asetettu suoraan rakennusvaihteen vakuudeksi. Kyseinen järjestely ei tosiasiassa turvannut ostajien asemaa rakennusvaiheessa, josta seikasta pankin oli pitänyt olla tietoinen. Siten itse rakennushankkeen rahoitukseen käytettävien varojen käyttäminen vakuuksiin oli ristiriidassa asuntokauppalain ostajaa suojaavien tavoitteiden kanssa. Pantatulle rakennusyhtiön tilille siirtyneet varat menivät rakennushankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen asuntokauppalain 2 luvun 12 §:ssä tarkoitetuin tavoin. Pankki oli menetellyt laissa säädettyjen velvollisuuksien vastaisesti. Pankki ei ollut näyttänyt noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta turva-asiakirjojen säilyttäjänä.

Asuntoprojektin hallituksen jäsen oli lainvoimaisella tuomiolla velvoitettu maksamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvauksena 490 000 markkaa sillä perusteella, että hän oli asunto-osakeyhtiön hallituksen jäsenenä käyttänyt osakkeenostajien maksamia kauppahintaeriä rakennushankkeelle vieraisiin tarkoituksiin ja tällä menettelyllään tuottamuksellisesti aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vastaavansuuruisen vahingon. Hänet oli todettu ulosotossa varattomaksi. Näin ollen B:lle ja C:lle oli aiheutunut vahinkoa pankin menettelystä.

Pankki velvoitettiin suorittamaan B:lle ja C:lle yhteisesti 21 208,49 euroa korkoineen. Tästä määrästä oli vähennettävä se määrä, mitä edellä mainitulta hallituksen jäseneltä mahdollisesti saadaan perityksi.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Erkki Koivula.

Helsingin hovioikeuden tuomio 28.2.2005

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Ukko Kiviharju, Veli Hokkanen ja Merja Söderström. Esittelijä Hannu Rantalainen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Pankille myönnettiin valituslupa. Valituksessaan pankki vaati hovioikeuden tuomion kumoamista ja pankin vapauttamista kaikesta korvausvelvollisuudesta.

B ja C vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kauppahinnan käyttötarkoituksesta

1. Asiassa on ensiksi kysymys siitä, onko B:n ja C:n asuntokauppalain 2 luvun 12 §:n 1 momentissa (843/1994) tarkoitetulle kauppahintojen maksutilille maksama kauppahintaerä käytetty saman pykälän 2 momentin (843/1994) vastaisesti rakentamishankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.

2. Uudenmaan Asuntoprojekti Oy on nostanut kysymyksessä olevan rakennushankkeen kauppahintojen maksutililtä B:n ja C:n tuolle tilille maksaman kauppahintaerän 126 100 markkaa ja pannut varat omalle pankkitililleen, joka on ollut pantattuna pankille yleispantiksi Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n veloista. Tiliä on käytetty pankin kyseisen rakennushankkeen rakentamisvaiheen vakuudeksi antaman pankkitakauksen vastavakuutena.

3. Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:llä on varat nostaessaan ollut asunto-osakeyhtiöltä tontin kauppahinnasta 234 111,10 markan saatava ja urakkasopimuksen perusteella 224 600 markan erääntynyt saatava. Nämä saatavat ovat olleet taloussuunnitelman mukaisia asunto-osakeyhtiön velkoja. Pankki on ensisijaisesti tähän vedoten katsonut, että nostettuja varoja ei ole käytetty rakentamishankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.

4. Korkein oikeus toteaa, ettei pankki ole näyttänyt, että varat olisi käytetty näiden erääntyneiden saatavien suorittamiseen. Tähän nähden sillä seikalla, että Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:llä on ollut varat nostaessaan niitä enemmän erääntyneitä saatavia asunto-osakeyhtiöltä, ei ole merkitystä arvioitaessa, onko varat käytetty hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin.

5. Asuntokauppalain 2 luvun säännöksillä pyritään suojaamaan ostajaa rakentamisvaiheessa. Sillä, että kauppahinnat on suoritettava hankekohtaiselle erilliselle tilille, pyritään varmistamaan, että kauppahintana maksetut varat, siitä huolimatta, että ne kuuluvat perustajaosakkaalle, käytetään kyseisen rakentamishankkeen kustannuksiin. Nämä kustannukset ilmenevät ensisijaisesti taloussuunnitelmasta.

6. Korkein oikeus toteaa, että asuntokauppalain säännökset eivät sinänsä edellytä, että perustajaosakas asettaisi hankkeen vakuudet omista varoistaan. Vakuudet asetetaan kuitenkin nimenomaisesti osakkeenostajien suoritusten turvaamiseksi. Vakuuksia ei sen vuoksi lähtökohtaisesti voida pitää sellaisina rakentamishankkeen kustannuksina, jotka voitaisiin kattaa osakkeenostajien suorituksista.

7. Hankkeen rakentamisvaiheen vakuuden vastavakuus ei ole tässä tapauksessa ollut taloussuunnitelmasta ilmenevä hankkeen kustannus. Korkein oikeus katsoo, että kauppahinnan nostaminen tähän tarkoitukseen on merkinnyt, ettei sitä ole käytetty hankkeen kustannuksiin. Näin ollen Uudenmaan Asuntoprojekti Oy on käyttänyt B:n ja C:n maksamat 126 100 markkaa rakentamishankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen.

Pankin korvausvelvollisuus

8. Hovioikeus on katsonut, että pankin on tullut turva-asiakirjojen säilyttäjänä huolehtia, että asetetut vakuudet ovat vastanneet asuntokauppalain 2 luvun 17 §:ssä asetettuja vaatimuksia. Kun pankki ei ollut tältä osin noudattanut saman luvun 16 §:n 1 momentissa tarkoitettua asianmukaista huolellisuutta, pankki oli vastuussa B:lle ja C:lle aiheutuneesta vahingosta.

9. Asiassa ei ole väitettykään, että rakennusaikaiseksi vakuudeksi asetettu pankin antama pankkitakaus ei olisi vastannut sanotussa 17 §:ssä asetettuja vaatimuksia. Sillä, että pankkitakauksen vastavakuutena on käytetty edellä mainituin tavoin saatuja varoja, ei ole tässä suhteessa merkitystä. Näin ollen pankki kerrotulla hovioikeuden mainitsemalla perusteella ei ole vastuussa B:lle ja C:lle vahingosta.

10. Asiassa on tämän jälkeen kysymys siitä, onko pankki turva-asiakirjojen säilyttäjänä mainitun luvun 16 §:n nojalla korvausvelvollinen sen perusteella, että varat on käytetty sanotuin tavoin vieraaseen tarkoitukseen.

11. Korkein oikeus toteaa, että pankilla ei turva-asiakirjojen säilyttäjänä ole ollut velvollisuutta valvoa, mihin tarkoituksiin perustajaosakas nostaa kauppahintojen maksutililtä varoja. Tässä tapauksessa kuitenkin varat on nostettu pankin antaman pankkitakauksen vastavakuudeksi. Näin ollen pankki on tiennyt varojen nostotarkoituksen ja se olisi voinut puuttua varojen käyttämiseen tähän tarkoitukseen. Pankki on siten hyväksynyt nostettujen varojen käyttämisen hankkeen kannalta vieraaseen tarkoitukseen. Tähän nähden Korkein oikeus katsoo, ettei pankki myöskään turva-asiakirjojen säilyttäjänä ole noudattanut asianmukaista huolellisuutta.

12. Kanteessa on lähdetty siitä, että B:lle ja C:lle oli varojen käyttämisestä sanotuin tavoin aiheutunut maksuerää 126 100 markkaa vastaava vahinko, koska ostajat olivat Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n mentyä konkurssiin syyskuussa 1999 joutuneet ottamaan asunto-osakeyhtiön haltuunsa rakennushankkeen oltua vielä keskeneräinen eikä rakennuksen valmiusaste ollut tuolloin vastannut ostajien suorittamia maksueriä. Hankkeen loppuunsaattaminen oli ylittänyt taloussuunnitelman mukaiset kustannukset. Pankki ei ole kiistänyt kustannusten ylittymistä, mutta on katsonut, ettei se turva-asiakirjojen säilyttäjänä ollut siitä vastuussa.

13. Turva-asiakirjojen säilyttäjä ei sinänsä vastaa rakennushankkeen taloudellisesta onnistumisesta. Pankin laiminlyönti, jonka seurauksena osakkeenostajien maksamia varoja on käytetty rakennushankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, on merkinnyt, että asuntokauppalain 2 luvun säännösten tavoitteiden vastaisesti nuo varat eivät ole olleet käytettävissä rakennushankkeen toteuttamiseen. Laiminlyönti on aiheuttanut osakkeenostajille vieraisiin tarkoituksiin käytettyjä varoja vastaavan vahingon, koska Uudenmaan Asuntoprojekti Oy:n jouduttua konkurssiin rakennuksen valmiusaste ei ole vastannut osakkeenostajien suorituksia. Tämän vahingon pankki on asuntokauppalain 2 luvun 16 §:n nojalla velvollinen korvaamaan B:lle ja C:lle.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Gustaf Möller (eri mieltä), Gustav Bygglin, Pasi Aarnio ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Möller: Asuntokauppalain 2 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan turva-asiakirjojen säilyttäjä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka se on aiheuttanut sanotun luvun mukaisia tehtäviä suorittaessaan, jollei turva-asiakirjojen säilyttäjä näytä noudattaneensa asianmukaista huolellisuutta. Näin ollen pankin korvausvelvollisuus ei edellytä sen seikan toteamista, ettei pankki turva-asiakirjojen säilyttäjänä ole noudattanut asianmukaista huolellisuutta, vaan pankin asiana on näyttää noudattaneensa tässä tehtävässään tällaista huolellisuutta välttyäkseen korvaamasta Korkeimman oikeuden tuomiossa todetun B:lle ja C:lle aiheuttamansa vahingon. Pankki ei ole sitä tehnyt. Sen vuoksi ja muilta osin Korkeimman oikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin enemmistö.

---

[SV]

Den köpesumma som köparna av aktier i ett bostadsaktiebolag i byggnadsfasen hade inbetalat på ett för köpesumman avsett betalningskonto, hade använts som motsäkerhet till den bankgaranti som banken ställt som säkerhet för byggnadsfasen. Köpesumman befanns enligt 2 kap. 12 § 2 mom. (843/1994) lagen om bostadsköp ha använts för ändamål som var främmande för byggnadsprojektet. I egenskap av förvarare av skyddsdokumenten ansågs banken ansvara för den skada som köparna orsakats av detta.

L om bostadsköp 2 kap 12 § 2 mom

L om bostadsköp 2 kap 16 § 1 mom