Servitude attached to first sold lot remains with main estate due to priority of prior transfer intent.

A:n omistamalla tilalla oli rasitteena oikeus tiehen ja venevalkamaan. A myi tilasta määräalan ja seuraavana päivänä jäljellä olleen tilan. Lohko- ja kantakiinteistöllä oli yhtäläinen tarve saada aikaisemmin perustettu rasite hyväkseen. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että rasite oli lohkomisessa jätettävä kantakiinteistön hyväksi.

KML 159 §

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Asian tausta

A omisti rakentamattoman kiinteistön, jonka hyväksi oli perustettu toisen tilan alueella rasiteoikeus venevalkamaan järven rannassa ja tieoikeus venevalkama-alueelle pääsyä varten. A myi kiinteistön kahdessa osassa rakentamista varten. Ensin hän myi 10.5.2001 kiinteistöstä määräalan B:lle ja seuraavana päivänä jäljelle jääneen kiinteistön henkilöille, jotka puolestaan myivät sen 8.3.2002 C:lle ja D:lle.

Lohottaessa määräalaa B pyysi, että rasiteoikeus liitetään hänelle muodostettavaan lohkotilaan, koska siitä oli sovittu A:n kanssa määräalan kaupan yhteydessä, joka oli tehty ensin. C ja D puolestaan vaativat, että rasiteoikeudet tuli lukea kuuluvaksi heille kuuluvaan kantatilaan, koska ne olivat alunperin olleet sillä. Lohkomistoimituksessa kuultiin rasitetun kiinteistön omistajaa sekä A:ta.

Lohkomistoimituksessa tehty päätös 11.11.2002

Toimitusinsinööri totesi, että kaupanteon aikajärjestys ei ollut ratkaiseva, kun rasiteoikeuden siirtymisestä ei ollut erikseen sovittu. A oli toimituksessa ilmoittanut, että hän oli pitänyt rasiteoikeuksien olemassaoloa ilmoitusasiana, minkä vuoksi kumpaankin kauppakirjaan oli liitetty tieto rasiteoikeuden olemassaolosta. A ei ollut luvannut kummallekaan ostajalle mitään tai suosinut kumpaakaan ostajaa.

Edellytyksiä perustaa kiinteistönmuodostamislain 156 §:n nojalla lisärasitteita ei ollut.

Toimitusinsinöörin päätös: Koska määräalan kauppakirjassa ei yksiselitteisesti ollut mainittu venevalkama- ja tieoikeuden siirtymisestä kaupan mukana määräalalle, jäivät rasiteoikeudet kiinteistönmuodostamislain 159 §:n 1 momentin nojalla C:n ja D:n omistamalle kantatilalle.

Vantaan käräjäoikeuden, maaoikeuden tuomio 6.6.2003

B vaati valituksessaan, että rasiteoikeudet luetaan kuuluvaksi joko yksin hänelle kuuluvaan lohkotilaan tai sekä lohko- että kantatilaan. C ja D vaativat, että valitus hylätään.

Maaoikeuden pyynnöstä antamassaan lausumassa rasitetun kiinteistön omistaja ilmoitti, ettei hän suostu siihen, että kummankin muodostetun tilan hyväksi perustettaisiin rasiteoikeus. Venevalkama-alue oli tähän tarkoitukseen liian pieni.

Kiinteistöjen kauppakirjoissa ei ollut nimenomaista määräystä siitä, kumman tilan hyväksi oikeus venevalkama- ja tierasitteeseen oli tarkoitettu jäämään voimaan. Rasitetun tilan omistaja ei ollut suostunut siihen, että kummankin tilan hyväksi perustettaisiin oikeus rasitteeseen.

Maaoikeudessa todistajana kuultu määräalan ja kantatilan myyjä A oli kertonut, että hän oli ostanut tilan pakkohuutokaupassa eikä ollut tiennyt venevalkamarasitteesta ennen kuin kiinteistöjen myyntiä edeltäneenä talvena sattumalta ja tiedusteltuaan asiaa maanmittaustoimistosta. Maanmittaustoimisto oli lähettänyt rasitteesta ilmoituksen 5.12.2000. Tämä ilmoitus oli otettu kummankin ostajan kauppakirjojen liitteeksi ja merkitty ostajien saamiksi asiakirjoiksi. A ei ollut tiennyt lain säännöksestä, jonka mukaan rasite voitiin määrätä jäämään vain yhden tilan hyväksi, vaan oli luullut, että molemmat tilat voivat saada oikeuden rasitteeseen. Jos asiasta olisi tiedetty, olisi neuvoteltu siitä, kenelle rasite oli tärkeä. Määräalan kauppa oli tehty ensin, koska tällainen kaupantekojärjestys oli luonnollisempi. Se, kumpi alue tuli määräalaksi ja kumpi kantatilaksi, oli määräytynyt sattumanvaraisesti kaupantekojärjestyksen mukaan.

Maaoikeus totesi, ettei kiinteistöjen kauppakirjoihin ollut otettu mainintaa, minkä tilan hyväksi venevalkama- ja tierasite jäi voimaan. Kauppakirjoissa oli lueteltu asiakirjat, jotka oli luovutettu ostajille. Niiden joukossa oli mainittu maanmittaustoimiston rasitteesta antama ilmoitus ja se oli liitetty kauppakirjoihin. Kauppakirjat olivat tässä suhteessa saman sisältöisiä eikä niiden perusteella voinut ratkaista, kumman tilan hyväksi rasite jäi voimaan.

A:n kertomuksen perusteella maaoikeus katsoi selvitetyksi, että osapuolten tarkoituksena oli ollut, että molemmat tilat saivat oikeuden rasitteeseen. Se, että B:lle oli myyty määräala sekä toisille ostajille kantatila, ei sisältänyt erityistä asianosaisten tarkoitusta, vaan oli johtunut sattumanvaraisesta kaupantekojärjestyksestä. Asianosaiset olivat olleet siinä käsityksessä, että heidän tarkoituksensa rasitteen jäämisestä kummankin tilan hyväksi voitiin toteuttaa lohkomistoimituksessa. Asiassa oli näin ollen kysymys siitä, kumman tilan hyväksi rasite määrätään, kun asianosaisten tarkoitusta ei voinut toteuttaa.

Kiinteistönmuodostamislaissa ei ollut säännöstä, jonka mukaan rasite voitaisiin tällaisessa tilanteessa määrätä joko kantatilan tai lohkotilan hyväksi. Asia oli rinnastettavissa kaksoisluovutukseen, koska rasiteoikeus voitiin antaa vain yhdelle muodostetuista kiinteistöistä. Maakaaren säännöksiä ei sovelleta kiinteistönmuodostamislain mukaisten rasitteiden käsittelyyn, mutta maaoikeus katsoi, että maakaaren kaksoisluovutukseen liittyvien lainkohtien periaatteita voitiin yleisinä periaatteina soveltaa tämän asian ratkaisuun. B oli ostanut määräalansa ennen kantatilan ostajia ja hän oli saanut myös määräalaansa lainhuudon ennen kuin kantatilan ostajat tilaansa. Maaoikeus katsoi, että kaupantekoajankohta ja etenkin lainhuudon myöntämisen ajankohta oli ratkaisevin harkittaessa, kummalle tilalle rasiteoikeus tässä tilanteessa tuli määrätä, kun mitkään seikat eivät puoltaneet sitä, että rasiteoikeus olisi tarkoitettu vain kantatilalle.

Edellä sanotun vuoksi maaoikeus muutti toimitusinsinöörin päätöstä siten, että emäkiinteistön oikeus venevalkama- ja tierasitteeseen määrättiin jäämään lohkotilan hyväksi.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeuden jäsenet käräjätuomari Marja-Leena Honkanen (eri mieltä) ja maaoikeusinsinööri Sampo Hatunen sekä lautamiehet.

Eri mieltä ollut käräjätuomari Honkanen lausui, että kun kaupan osapuolet olivat tarkoittaneet luovuttaa oikeuden rasitteeseen kummallekin muodostettavalle tilalle, he eivät olleet tienneet lainsäädännön muuttuneen siten, että tämä ei enää ollut mahdollista. Tässä tilanteessa osapuolten tahtoa tuli tulkita siten, että he olivat tarkoittaneet luovuttaa oikeuden rasitteeseen kummallekin muodostettavalle tilalle sillä ehdolla, että rasitteen perustaminen voitiin lohkomistoimituksessa toteuttaa. Tilanne oli verrattavissa ehdolliseen luovutukseen, jossa ehdon toteuttamatta jääminen johtaa luovutuksen kohteen palautumiseen myyjälle. Koska ehto ei ollut toteutunut, oikeus rasitteeseen oli palautunut emätilaan, jota nyt vastasi kantatila. Tällä perusteella Honkanen määräsi, että venevalkama- ja tieoikeus kuuluivat kantatilalle, ja katsoi, ettei ollut syytä muuttaa toimitusinsinöörin päätöksen lopputulosta.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Valituslupa myönnettiin. C ja D vaativat, että maaoikeuden tuomio kumotaan ja rasiteoikeus palautetaan kantatilalle.

B vastasi valitukseen. Rasitetun kiinteistön omistaja ei antanut häneltä pyydettyä lausumaa.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Tausta

1. A on myynyt 10.5.2001 vahvistetulla kauppakirjalla määräalan omistamastaan kiinteistöstä B:lle. Seuraavana päivänä eli 11.5.2001 vahvistetulla kauppakirjalla A on myynyt jäljelle jääneen tilan toisille ostajille, jotka sittemmin ovat luovuttaneet tuon tilan D:lle ja C:lle. A:n omistaman kiinteistön hyväksi oli voimassa rasiteoikeus venevalkamaan ja sille johtavaan tiehen rasitetun kiinteistön omistajan omistaman tilan alueella. B:lle myydyn määräalan lohkomisen yhteydessä B on vaatinut, että mainittu rasiteoikeus määrätään jäämään lohkokiinteistön hyväksi, koska siitä oli A:n kanssa sovittu määräalan kaupan yhteydessä ja koska määräala oli myyty ensin. C ja D ovat puolestaan katsoneet, että oikeus rasitteeseen tuli lukea kuuluvaksi heille luovutettuun kantatilaan, koska se oli alunperin kuulunut sille.

Lainkohdat

2. Kiinteistönmuodostamislain 159 §:n 1 momentin mukaan toimituksessa, jossa muodostetaan uusia kiinteistöjä, on määrättävä se kiinteistö, jonka hyväksi aikaisemmin perustettu rasite jää voimaan. Jos rasite on tarpeen usealle toimituksessa muodostetulle kiinteistölle, se voidaan 159 §:n 2 momentin mukaan määrätä jäämään voimaan näiden hyväksi, mikäli lain 156 ja 157 §:ssä säädetyt edellytykset rasitteen perustamiselle ovat olemassa.

Ratkaistavana oleva kysymys

3. Tässä tapauksessa rasitetun tilan omistaja on vastustanut rasitteen perustamista molempien nyt muodostettujen tilojen hyväksi. Hän on katsonut, että venevalkama-alue on siihen liian pieni ja että rasiteoikeuksien lisäämisestä aiheutuisi tarpeetonta lisähaittaa hänen kiinteistölleen.

4. Kiinteistönmuodostamislain 156 §:n 1 momentin mukaan tällaisessa tapauksessa rasitetta ei ilman rasitetun tilan omistajan suostumusta voida perustaa kumpaakin muodostettua tilaa varten. Näin ollen asiassa on kysymys siitä, millä perusteella tulee ratkaista, kumman tilan hyväksi rasite jää voimaan.

Korkeimman oikeuden arviointi

5. Rasiteoikeudesta määrätään edellä todetuin tavoin toimituksessa. Asiaa ratkaistaessa lähtökohtana on sen arvioiminen, mikä muodostetuista tiloista rasitetta ensisijaisesti tarvitsee ja mitä niistä rasite ensisijaisesti palvelee. Tässä tapauksessa kumpikin tiloista on tarkoitettu rakentamista varten. Kummallakaan ei ole oikeutta yhteiseen vesialueeseen. Tilojen tarve saada venevalkama rasitetun tilan omistajan omistamalla kiinteistöllä on siten yhtäläinen. Muodostetut tilat sijaitsevat alueella kulkevan tien varressa likimain yhtä etäällä venevalkama-alueesta ja sinne johtavasta tiestä, joten venevalkama voi palvella yhtä hyvin kumpaakin tiloista. Tässä tapauksessa ei näin ollen ole rasitteen tarkoituksen ja tarpeen perusteella ratkaistavissa, kumman tilan hyväksi rasitteen tulee jäädä voimaan.

6. Koska tilojen omistajien kesken ei ole yhteisymmärrystä siitä, kumman tilan hyväksi rasitteen tulisi jäädä voimaan, ei asiaa voida ratkaista myöskään sillä perusteella.

9. Rasitteeseen oikeutetun tilan jakautumiseen johtaneiden luovutustointen osalta ensimmäinen, B:n kanssa tehty kauppa on ehtojensa mukaan ollut määräalan luovutus, kun taas jälkimmäinen luovutus on koskenut kantatilaa. Vaikka luovutusten keskinäinen järjestys ja muoto on saattanut määräytyä sattumanvaraisesti, luovutuksen kohteen oikeudellinen määrittely on kummassakin vaiheessa ollut luovutuksensaajien havaittava objektiivinen seikka. Lähtökohtana on, että määräalan luovutus käsittää vain sen alueen ja ne kantatilaan kuuluvat oikeudet, jotka ilmenevät sopimuksesta, kun taas muut kantatilaan kuuluvat oikeudet jäävät kantatilaan. Määräalan ostaneella B:llä ei siten ole ollut perusteltua aihetta olettaa kantatilan hyväksi voimassa olleen rasitteen tulevan tässä tapauksessa lohkokiinteistön hyväksi. Vastaavasti myöskään kantatilan ostajilla ei ole ollut aihetta olettaa, ettei kantatilaan kuulunut rasiteoikeus jäisi luovutuksen jälkeen voimaan kantatilan hyväksi.

10. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että kysymyksessä olevan rasiteoikeuden tulee jäädä voimaan kantatilan eikä lohkokiinteistön hyväksi.

Tuomiolauselma

Maaoikeuden tuomio kumotaan ja asia jätetään toimitusinsinöörin päätöksen varaan.

Asian ovat ratkaisseet presidentti Leif Sevón ja oikeusneuvokset Kari Raulos, Gustaf Möller, Kati Hidén ja Pauliine Koskelo. Esittelijä esittelijäneuvos Matti Sepponen (mietintö).

Esittelijän mietintö

Esittelijäneuvos Sepponen: Korkeimman oikeuden perustelujen kappaleet 1 - 6 vastaavat mietintöäni. Sen jälkeen Korkein oikeus lausunee:

7. Kun asiaa ei voida ratkaista edellä mainittujen seikkojen perusteella, lienee aiheellista kiinnittää huomiota siihen, mitä A:n ja B:n sekä seuraavana päivänä A:n ja E:n ja F:n kesken kauppoja tehtäessä oli sovittu. Tältä osin asiassa on kysymys näytöstä ja sen arvioinnista. Korkein oikeus todennee tältä osin seuraavan:

8. Sillä perusteella, että rasiteoikeus oli ilmoitusluonteisesti mainittu kauppakirjoissa, ja 7 kohdassa mainittujen muiden seikkojen perusteella Korkein oikeus katsonee selvitetyksi, että molemmat ostajatahot ovat olleet siinä käsityksessä, että kauppoja on seurannut oikeus rasitteeseen, ja että ensin tehdyssä määräalan kaupassa myyjän ja ostajan välillä ja seuraavana päivänä tehdyssä jäljelle jääneen tilan kaupassa myyjän ja ostajien välillä on vallinnut yhteisymmärrys siitä, että rasiteoikeus seuraa kauppaa. Tällä perusteella Korkein oikeus katsonee, että kauppojen yhteydessä toisaalta A:n ja B:n sekä toisaalta A:n ja E:n ja F:n välillä on syntynyt sopimus siitä, että rasiteoikeus seuraa kauppaa.

9. Asiassa on lopulta kysymys siitä, kumpaa myyjän luovutustahdonilmaisua noudatetaan, kun kumpaakin ei ole mahdollista toteuttaa. Esineiden ja oikeuksien luovutuksissa yleisenä periaatteena on, että ensimmäinen luovutus saa etusijan, ellei ole erityistä aihetta poiketa tästä järjestyksestä. Lähtökohtana tässäkin tapauksessa on pidettävä, että ensin toteutettu luovutus ja sitä seurannut tahdonilmaisu rasitteen seuraamisesta saa etusijan myöhemmin annettuun tahdonilmaisuun verrattuna. D ja C kantakiinteistön nykyisinä omistajina eivät ole esittäneet perustetta sille, että tästä järjestyksestä olisi poikettava. Rasite tulisi siten määrätä aikaisemmin myydyn lohkokiinteistön hyväksi.

Edellä olevin perustein Korkein oikeus katsonee, ettei ole aihetta muuttaa maaoikeuden tuomion lopputulosta.

---

[SV]

En lägenhet som tillhörde A hade rätt till väg och båtplats som servitut. A sålde ett outbrutet område från lägenheten och följande dag resten av lägenheten. Styckningsfastigheten och stomfastigheten hade ett likvärdigt behov av det tidigare stiftade servitutet. På de grunder som framgår av Högsta domstolens avgörande ansågs att servitutet alltjämt skulle gälla till förmån för stomfastigheten.

FastighetsbildningsL 159 §