Supreme Court remands case to High Court regarding homeowners' rights to terrace modifications under apartment ownership law.

Osakkeenomistajilla ei ollut asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentissa tarkoitettua oikeutta muutostöihin rivitalohuoneistonsa edustalla olleella piha-alueella, kun yhtiöjärjestyksessä ei ollut määrätty, että heidän omistamansa osakkeet oikeuttivat myös tämän tilan hallintaan.

AsOYL 77 § 1 mom

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Tausta

Puolisot A ja B olivat kesäkuussa 1999 uusineet ja korottaneet heidän rivitalohuoneistonsa pihalle rakennetun oleskeluterassin. Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli heidän vastustuksestaan huolimatta 9.9.1999 tehnyt päätöksen, jonka mukaan pihoille ei saanut rakentaa esimerkiksi sellaisia korotettuja oleskelutasanteita, jotka mahdollistivat esteettömän näköyhteyden naapuripihaan ja -huoneistoon. Naapurihuoneiston vastaiseen aitaan rajoittuvien tai aidan tuntumassa olevien oleskelutasanteitten ja aitamodulin kiinteän osan yläreunan korkeuseron tuli olla vähintään 175 senttimetriä. Osakkaiden tuli hankkia hallituksen lupa huoneistopihoilla suorittamilleen muutostöille. Lisäksi yhtiökokous päätti, että A:ta ja B:tä kehotetaan madaltamaan oleskelutasannettaan vastaamaan edellä mainittua ohjetta uhalla, että yhtiö teettää työn heidän kustannuksellaan.

Kanne Helsingin käräjäoikeudessa

Asunto-osakeyhtiön vastaus

Asunto-osakeyhtiö vastusti kannetta. Muutostyö oli tapahtunut puolisoiden A ja B hallitseman huoneiston ulkopuolella, joten heillä ei ollut lakiin perustuvaa oikeutta muutostöihin. Muutostyöstä oli aiheutunut haittaa naapurihuoneiston haltijoille, koska rakennetulta terassilta näki esteettömästi naapurihuoneiston sisätiloihin ja piha-alueelle. Päätös ei loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun periaatetta, koska se koski samalla tavalla kaikkia samassa tilanteessa olevia osakkaita.

Käräjäoikeuden tuomio 3.9.2001

Riidanalainen pääkysymys asiassa oli, voitiinko asunto-osakeyhtiölain 77 §:n säännöstä osakkeenomistajan muutostöistä soveltaa puheena olevan rivitaloyhtiön huoneistokohtaiseen pihaan ja sillä olevaan rakennelmaan, joka tehtiin ilman yhtiön ja toisen osakkeenomistajan lupaa. Asunto-osakeyhtiölain 8 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä oli muun ohella mainittava yhtiön välittömässä hallinnassa olevat huoneistot ja muut tilat. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ollut mainintaa huoneistokohtaisista piha-alueista.

Oikeuskirjallisuudessa oli esitetty, että lähtökohtaisesti rakennuksen ja maa-alueen omistavalla yhtiöllä oli hallinta kaikkiin sellaisiin tiloihin, joista ei yhtiöjärjestyksessä määrätty. Hallituksen esityksessä (216/1990 vp) oli osakkeenomistajan hallintaoikeudesta todettu, että "hallintaoikeus voisi kohdistua huoneiston lisäksi esimerkiksi rivitaloissa tai erillisistä pientaloista muodostuvissa yhtiöissä huoneiston kohdalla olevaan maa-alueeseen".

Vastaajan esittämässä oikeuskäytännössä oli eräitä ratkaisuja, joissa oli katsottu, ettei osakkaalla ollut oikeutta muutostyöhön ilman taloyhtiön lupaa, jos työ ulottui osakashallinnassa olevan tilan ulkopuolelle. Asiassa oli esitetty selvitystä siitä, että osakkaat olivat vuodesta 1986 lähtien varsin vapaasti voineet rakentaa pihoilleen erilaisia rakennelmia, muun muassa terasseja ja grillejä. Vastaajan edustajana isännöitsijä oli kertonut periaatteena olleen, että kiinteistä rakennelmista tuli sopia taloyhtiön ja seinänaapurin kanssa. Asiassa kuultu todistaja oli kertonut, että menettely rakentamisen osalta oli ollut kirjavaa. Riitoja ei ollut aikaisemmin tästä ollut, vaan käytännössä naapurit olivat sopineet asioista keskenään. Vastaaja ei ollut esittänyt yhtään yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä siitä, että ennen 9.9.1999 taloyhtiön taholta olisi annettu ohjeita tai määräyksiä, jotka olisivat koskeneet huoneistojen välisiä aitoja tai niiden korkeutta.

Käytäntö oli siten taloyhtiössä esitetyn selvityksen perusteella useiden vuosien ajan ollut, että kukin osakkeenomistaja oli itse hoitanut piha-alueensa ja tehnyt niille haluamiaan rakennelmia ja joissakin tapauksissa keskustellut asiasta naapurinsa kanssa. Tähän käytäntöön viittasi myös kantajien todisteena esittämä isännöitsijän tiedote, jossa oli lausuttu, että "huoneistokohtaiselle etu- ja oleskelupihalle saa sen sijaan istuttaa mielin määrin". Näissä olosuhteissa taloyhtiön annettua käytännössä kysymyksessä olevat piha-alueet kunkin osakkeenomistajan pysyväisluontoiseen hallintaan ja kun yhtiöjärjestyksessäkään ei ollut mainintaa niiden hallinnasta, osakkeenomistajan hallintaoikeuden oli katsottava ulottuvan myös kuhunkin huoneistoon selkeästi rajoittuvaan piha-alueeseen, jolle kantajilla oli osakkeenomistukseensa perustuen oikeus tehdä muutoksia.

Käräjäoikeus totesi haitan osalta esitetyn selvityksen osoittaneen, että kantajien huoneiston ja naapurihuoneiston välinen näköyhteys oli jonkin verran muuttunut, koska kantajien uudelleen rakentaman terassin lattiataso oli tehty aikaisempaa korkeammaksi. Koska huoneistojen välillä muutoinkin oli näköyhteys ja koska näköyhteyttä voitiin tarvittaessa rajoittaa vähäisillä toimenpiteillä, esimerkiksi istutuksilla tai lisäämällä aitaan muutama lauta, tapahtunut muutos ei tuottanut asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitettua haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Kantajat olivat siten oikeutettuja muutostyöhön ilman hallituksen tai naapurihuoneiston 16 C omistajan lupaa.

Käräjäoikeus julisti asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi siltä osin kuin se koski A:n ja B:n huoneistoa.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Esa Vuorenalho.

Helsingin hovioikeuden tuomio 10.6.2003

A ja B valittivat hovioikeuteen.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Hellevi Niemelä, Ilkka Sinisalo ja Leena Uoti. Esittelijä Tiina Nygård.

Muutoksenhaku korkeimmassa oikeudessa

A:lle ja B:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan he vaativat, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja käräjäoikeuden tuomio pysytetään voimassa.

Asunto-osakeyhtiö vastasi valitukseen ja vaati, että valitus hylätään ja asia jätetään hovioikeuden tuomion varaan.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

2. A ja B ovat vaatineet, että yhtiökokouksen sanotut päätökset julistetaan pätemättömiksi ja siinä tapauksessa, että heidän suorittamien muutostöiden katsottaisiin vaativan yhtiön hallituksen tai osakkeenomistajan suostumusta, heidät oikeutettaisiin tekemään muutostyöt. Puolisot A ja B ovat katsoneet, että he olivat asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeutettuja suorittamiinsa muutostöihin hallitsemallaan pihamaalla ilman yhtiön tai muiden osakkaiden suostumusta, eikä yhtiöllä ollut oikeutta päättää siitä, minkälaiset terassit asunto-osakeyhtiössä saatiin tehdä eikä siitä, että niiden tekemiseen tarvittaisiin asunto-osakeyhtiön lupa.

3. Asunto-osakeyhtiö on vastustanut kannetta sillä perusteella, että muutostyö oli tapahtunut A:n ja B:n hallitseman huoneiston ulkopuolella. Heillä ei siten ollut lakiin perustuvaa oikeutta muutostöihin.

4. Asiassa on kysymys ensiksi siitä, ovatko A ja B olleet asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla oikeutettuja tekemään muutostöitä asuntonsa edustalla olevalla pihamaalla ja onko yhtiökokouksen päätöksillä rajoitettu tätä oikeutta sanotun säännöksen vastaisesti.

5. Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä ei ole määräystä siitä, että yhtiön osakkeet tuottaisivat oikeuden hallita huoneistojen edustalla olevia piha-alueita. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan asunto-osakeyhtiön rakennusten valmistumisesta vuodesta 1986 lähtien kullakin osakkeenomistajalla on kuitenkin tosiasiassa ollut yksinomainen oikeus käyttää sanottuja piha-alueitaan ja yhtiö on myös sallinut osakkeenomistajien rakentaa niille muun muassa oleskelutasanteita. Arvioitava siten on, onko osakkaalla oltava yhtiöjärjestykseen perustuva hallintaoikeus kyseessä oleviin tiloihin voidakseen tehdä niissä asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitettuja muutostöitä vai onko kuvatunlainen tosiasiallinen tilojen hallinta tässä suhteessa riittävä.

7. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus päätyy siihen, että asunto-osakeyhtiölain 77 §:ssä tarkoitettu osakkeenomistajan oikeus muutostöihin koskee sellaisia tiloja, joihin osakkeet yhtiöjärjestyksen mukaan tuottavat osakkeenomistajalle hallintaoikeuden. A:n ja B:n oikeus hallita huoneistonsa edustalla olevaa piha-aluetta ei ole perustunut asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestykseen. Kanteessa tarkoitetut yhtiökokouksen päätökset eivät näin ollen ole pätemättömiä sillä kantajien esittämällä perusteella, että he olisivat asunto-osakeyhtiölain 77 §:n nojalla olleet oikeutettuja suorittamiinsa muutostöihin ja että päätöksillä olisi lainvastaisesti rajoitettu tätä heidän oikeuttaan.

8. Kun asunto-osakeyhtiön huoneistojen edustalla olevia piha-alueita ei ole yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallintaan, yhtiöllä on sinänsä ollut oikeus päättää piha-alueista, muun muassa antaa oleskelutasanteiden rakentamista koskevia ohjeita osakkeenomistajille ja edellyttää, että osakkeenomistajien tulee hankkia yhtiön hallituksen lupa pihoillaan suorittamilleen muutostöille. Puolisoiden A ja B kanne on tähän liittyen myös perustunut siihen, että moititut yhtiökokouksen päätökset ovat pätemättömiä osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaavina.

9. Yhdenvertaisen kohtelun periaate edellyttää muun muassa, että päätettäessä osakkeenomistajien oikeudesta tehdä muutostöitä heidän tosiasiallisessa käytössään olevissa tiloissaan ja annettaessa muutostöitä koskevia ohjeita osakkeenomistajia kohdellaan tasapuolisesti. Päätökset eivät saa olla sisällöltään sellaisia, että niiden seurauksena osakkeenomistajat joutuisivat ilman hyväksyttävää syytä toisiinsa nähden eriarvoiseen asemaan.

10. A ja B ovat pitäneet yhdenvertaisuuden loukkauksena sitä, että asunto-osakeyhtiö oli sallinut vastaavanlaisten terassien rakentamisen muille osakkaille, ainakin naapurihuoneiston C 16 hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajalle. Asunto-osakeyhtiö on kiistänyt nämä väitteet ja katsonut yhtiökokouksessa tehtyihin päätöksiin olleen hyväksyttävä syy.

11. Hovioikeus ei ole lausunut puolisoiden A ja B kanteesta siltä osin kuin siinä on väitetty päätösten loukkaavan osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Asian ratkaiseminen tältä osin edellyttää näytön vastaanottamista, mikä tapahtuu sopivimmin hovioikeudessa. Myös oikeusastejärjestys puoltaa asian käsittelyn jatkamista hovioikeudessa.

12. Edellä mainituilla perusteilla Korkein oikeus harkitsee oikeaksi palauttaa asian hovioikeuteen, jonka tulee ratkaista asia ja lausua A:n ja B:n kanteesta myös siltä osin kuin se on perustunut siihen, että kanteessa tarkoitetut asunto-osakeyhtiön päätökset ovat pätemättömiä osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaavina.

Päätöslauselma

Hovioikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan Helsingin hovioikeuteen, jonka tulee huomioon ottaen palauttamisen syy ottaa asia käsiteltäväksi omasta aloitteestaan ja siinä laillisesti menetellä.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Anja Tulenheimo-Takki, Gustaf Möller, Eeva Vuori, Gustav Bygglin ja Mikko Könkkölä. Esittelijä Jukka Sippo.

---

[SV]

Aktieägare hade inte en i 77 § 1 mom. lagen om bostadsaktiebolag avsedd rätt att utföra ändringsarbeten på ett gårdsområde framför deras radhuslägenhet då i bolagsordningen inte bestämts att de aktier som tillhörde dem berättigade till besittning av även detta utrymme.

L om bostadsaktiebolag 77 § 1 mom