Tenant must pay landlord lost rent for May after eviction and delayed re-letting of apartment.

Vuokranantajan purettua asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vuokranmaksun laiminlyönnin perusteella vuokralainen oli 5.4.2002 annetulla tuomiolla velvoitettu suorittamaan myös huhtikuun vuokra ja muuttamaan huoneistosta heti häädön uhalla. Häätö pantiin täytäntöön 26.4.2002. Huoneisto saatiin vuokratuksi uudelleen 1.6.2002 lukien. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin nojalla vuokralainen velvoitettiin sopimusrikkomuksensa perusteella suorittamaan vuokranantajalle vuokraa vastaava vahingonkorvaus vuokratulon menetyksestä toukokuulta, jonka huoneisto oli ollut tyhjillään.

L asuinhuoneiston vuokrauksesta 64 § 1 mom

Tausta

VVO Asunnot Oy:n (= yhtiö) ja A:n välillä oli 5.9.2001 solmittu kirjallinen toistaiseksi voimassa ollut asuinhuoneistoa koskeva vuokrasopimus. Sopimus oli vahvistettu puretuksi Hämeenlinnan käräjäoikeuden 5.4.2002 antamalla yksipuolisella tuomiolla, jolla A oli velvoitettu muuttamaan heti huoneistosta häädön uhalla. A on velvoitettu maksamaan yhtiölle myös oikeudenkäynnin aikana erääntynyt huhtikuun 2002 vuokra 284 euroa korkoineen.

Asian käsittely alemmissa oikeuksissa

Kanne Hämeenlinnan käräjäoikeudessa

Yhtiö kertoi kanteessaan, että A oli pitänyt huoneistoa hallussaan vuokrasopimuksen purkamisen jälkeen 26.4.2002 asti, jolloin huoneisto oli todettu tyhjäksi. Yhtiö oli ryhtynyt vuokraamaan huoneistoa välittömästi sen jälkeen, kun huoneisto oli todettu tyhjäksi ja samalla todettu huoneiston kunnon osalta, ettei ollut estettä sen uudelleen vuokraamiselle. Huoneistoa ei kuitenkaan ollut saatu vuokratuksi uudelleen ennen kuin 1.6.2002 lukien. Vuokratuotto ajalta 1.5. - 31.5.2002 oli siten menetetty. Koska sopimus oli purettu A:n menettelyn vuoksi asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 61 §:n nojalla, yhtiö vaati A:n velvoittamista suorittamaan sille korvauksena vuokrasuhteen purkamisesta aiheutuneesta vahingosta 284 euroa korkoineen.

Vastaus

A katsoi, ettei vaatimus vuokrasta ajalta 1.5. - 31.5.2002 ollut oikeutettu, koska hän ei enää tuolloin ollut asunut asunnossa. Hänen vastuunsa vuokran maksamisesta oli päättynyt 26.4.2002, kun hän oli saanut asunnosta häädön. Näillä perusteilla A vaati menetetyn vuokratuoton korvaamista koskevan vaatimuksen hylkäämistä.

Käräjäoikeuden tuomio 2.9.2003

Käräjäoikeus lausui, että asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta. Hallituksen esityksen (HE 304/1994 vp) mukaan huoneiston tyhjillään olo olisi otettavissa korvattavana vahinkona huomioon, jos huoneistoa ei yrityksistä huolimatta onnistuta vuokraamaan uudelleen. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokralainen ei kuitenkaan ole sidottu vuokrasopimukseensa irtisanomisaikaansa pidempää aikaa, joten vahinkoa ei vuokratulojen menetyksen muodossa voisi syntyä tätä irtisanomisaikaa pitemmältä ajalta. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 52 §:n 3 momentin mukaan vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi. Pykälän 1 momentin mukaan irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu.

Yhtiön ja A:n välinen 5.9.2001 päivätty, toistaiseksi voimassa ollut asuinhuoneistoa koskeva vuokrasopimus oli vahvistettu puretuksi Hämeenlinnan käräjäoikeuden 5.4.2002 antamalla yksipuolisella tuomiolla. Yhtiön asiaa koskeva kanne oli tullut vireille käräjäoikeudessa 14.3.2002. Yhtiö oli purkanut vuokrasopimuksen haasteen tiedoksiantamisella. Haaste oli annettu tiedoksi A:lle 21.3.2002. Mikäli A olisi itse irtisanonut vuokrasopimuksen haasteen tiedoksiantoajankohtana, olisi irtisanomisaika laskettu 31.3.2002 lukien ja vuokrasopimus olisi tällöin päättynyt irtisanomisajan kuluttua 30.4.2002. Vuokranantajalla oli oikeus saada korvaus vuokratulojen menetyksen johdosta syntyneestä vahingosta enintään irtisanomisaikaa vastaavalta ajalta eli tässä tapauksessa huhtikuun 2002 ajalta.

Koska yhtiö oli jo saanut suorituksen huhtikuun 2002 vuokran osalta, ei sille vuokrasuhteen purkamisesta johtuen ollut aiheutunut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentissa tarkoitettua vahinkoa. Tällä perusteella käräjäoikeus hylkäsi vuokratulojen menetyksen korvaamista koskevan vaatimuksen.

Asian on ratkaissut notaari Salla Valaja.

Turun hovioikeuden tuomio 17.8.2004

Hovioikeus, jonka tutkittavaksi yhtiö saattoi jutun, ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Jouko Nikula (eri mieltä), Ahti Ikola ja Arto Suomi. Esittelijä Leena Mikkonen.

Eri mieltä ollut hovioikeudenneuvos Nikula katsoi, että vahinko vuokranantajalle oli syntynyt sen jälkeen kun vuokralaisen hallinta asunnossa oli päättynyt ja vahingon määrä oli saamatta jäänyt vuokratuotto yhden kuukauden ajalta. Nikula hyväksyi yhtiön valituksen ja velvoitti A:n suorittamaan yhtiölle vaaditun vahingonkorvauksen 284 euroa korkoineen.

Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

VVO Asunnot Oy:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan yhtiö toisti kanteensa ja vaati, että A velvoitetaan suorittamaan sille korvauksena vuokrasuhteen purkamisesta aiheutuneesta vahingosta toukokuun 2002 vuokraa vastaavat 284 euroa korkoineen.

A vaati vastauksessaan valituksen hylkäämistä. Häätöpäätös oli annettu jo 5.4.2002, joten yhtiöllä oli ollut runsaasti aikaa uuden vuokralaisen hankkimiseen. A:n mielestä olisi lisäksi kohtuutonta, jos hän vielä joutuisi maksamaan korvauksia asunnosta.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

1. VVO Asunnot Oy vuokranantajana oli 21.3.2002 tiedoksi annetulla haasteella purkanut A:n kanssa tekemänsä, toistaiseksi voimassa olleen asuinhuoneiston vuokrasopimuksen vuokranmaksun laiminlyönnin ja siis A:n sopimusrikkomuksen johdosta. A oli pitänyt huoneistoa hallussaan vuokrasopimuksen purkamisen jälkeenkin 26.4.2002 toimitettuun häätöön saakka, jolloin huoneisto oli vapautunut vuokranantajan käyttöön. Asunto oli vuokrattu uudelleen 1.6.2002 lukien. Kysymys on siitä, voidaanko A velvoittaa suorittamaan VVO Asunnot Oy:lle korvausta siitä vahingosta, joka yhtiölle oli syntynyt saamatta jääneen vuokran muodossa huoneiston oltua toukokuun tyhjillään.

2. Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin mukaan vuokranantajalla on oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle aiheutuu vuokrasopimuksen purkamisesta 61 §:n 1 momentin nojalla. Lain esitöiden (HE 304/1994 vp s. 84) mukaan myös huoneiston tyhjillään olo olisi otettavissa korvattavana vahinkona huomioon, jos huoneistoa ei yrityksistä huolimatta onnistuta vuokraamaan uudelleen. Vielä esitöissä todetaan, että toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vuokralainen ei ole sidottu vuokrasopimukseensa irtisanomisaikaansa pidempää aikaa, joten vahinkoa ei vuokratulojen menetyksen muodossa voisi syntyä tätä irtisanomisaikaa pitemmältä ajalta.

4. Tukea mainitun ajankohdan merkitykselle vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuutta harkittaessa saadaan myös asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 34 §:n 3 momentista, jonka mukaan vuokra on maksettava myös huoneiston hallintaoikeuden päättymisen jälkeiseltä ajalta, jos vuokralainen edelleen käyttää huoneistoa. Koska vuokranmaksuvelvollisuus siten jatkuu lain nojalla hallinnan tosiasialliseen päättymiseen saakka, sellaista vahinkoa, jonka vuokralainen voi lain 64 §:n 1 momentin nojalla olla velvollinen korvaamaan huoneiston tyhjillään olon perusteella, voi ylipäätään syntyä vasta, kun vuokralainen on tosiasiallisesti luopunut huoneiston hallinnasta.

5. A on yksipuolisessa tuomiossakin jo vahvistetuin tavoin ollut velvollinen maksamaan vuokran myös huhtikuulta, jonka aikana huoneisto on ollut hänen käytössään häädön tapahtumiseen saakka. Huoneisto on vapautunut 26.4.2002. Jos A olisi tuona päivänä itse irtisanonut vuokrasopimuksen, hän olisi ollut velvollinen maksamaan vielä irtisanomisajan eli toukokuun vuokran siinäkin tapauksessa, että hän olisi välittömästi muuttanut pois huoneistosta.

6. Vuokranantaja on saanut huoneiston hallintaansa aivan huhtikuun lopussa. Asiassa ei ole aihetta epäillä VVO Asunnot Oy:n ilmoitusta siitä, että se on ryhtynyt vuokraamaan huoneistoa mahdollisimman nopeasti uuden vuokralaisen saamiseksi, mutta että uutta vuokralaista ei ollut ollut välittömästi saatavissa. A ei ole saattanut todennäköiseksi, että yhtiö olisi laiminlyönyt velvollisuutensa ryhtyä kohtuullisiin toimenpiteisiin vahingon välttämiseksi. VVO Asunnot Oy:n vaatima korvaus ei ylitä määrää, jonka A olisi joutunut maksamaan, jos hän olisi itse irtisanonut vuokrasopimuksen sinä päivänä, jona huoneisto vapautui vuokranantajan käyttöön. Korvausvelvollisuutta ei siten voida pitää myöskään kohtuuttomana.

7. Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että vuokrasopimuksen purkamisesta ja huoneiston tyhjillään olosta on VVO Asunnot Oy:lle aiheutunut A:n sopimusrikkomuksen johdosta vahinkoa saamatta jäänyttä toukokuun 2002 vuokraa vastaava määrä ja että A on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 64 §:n 1 momentin nojalla velvollinen korvaamaan vahingon.

Tuomiolauselma

A velvoitetaan suorittamaan VVO Asunnot Oy:lle korvaukseksi vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutuneesta vahingosta 284 euroa viivästyskorkoineen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Gustaf Möller, Mikko Tulokas (eri mieltä), Kati Hidén, Liisa Mansikkamäki ja Hannu Rajalahti. Esittelijä Elisa Mäntysaari.

Eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Oikeusneuvos Tulokas: VVO Asunnot Oy on purkanut A:n kanssa solmimansa vuokrasopimuksen vuokranmaksun laiminlyönnin vuoksi. A on velvollinen korvaamaan sopimusrikkomuksestaan vuokranantajalle aiheutuneen vahingon. A on häädetty huoneistosta 26.4.2002, mutta uusi vuokralainen huoneistoon on saatu vasta 1.6.2002. Kun vuokranantajan viaksi ei jää viivästystä uudelleenvuokrauksessa, A on velvollinen korvaamaan vaaditun toukokuun vuokran menetyksen.

Näillä perusteilla päädyn samaan lopputulokseen kuin Korkeimman oikeuden enemmistö.

---

[SV]

Efter att hyresvärden hade hävt hyresavtalet för en bostadslägenhet på grund av att hyresbetalningen försummats hade hyresgästen genom en dom 5.4.2002 ålagts att betala hyran även för april och att genast vid äventyr av vräkning flytta från bostaden. Vräkningen verkställdes 26.4.2002. Hyresvärden lyckades få bostaden uthyrd på nytt från 1.6.2002. Med stöd av 64 § 1 mom. lagen om hyra av bostadslägenhet ålades hyresgästen att på grund av sitt avtalsbrott betala skadestånd till hyresvärden till ett belopp som motsvarade förlorad hyresinkomst för maj då bostaden hade stått tom.

L om hyra av bostadslägenhet 64 § 1 mom