Supreme Court allows price reduction for latent construction defects despite liability clause but rejects value increase from repairs.

A ja B olivat ostaneet C:ltä kiinteistön sillä sijaitsevine rakennuksineen. Kauppakirjaan sisältyi maininta rakennuksessa havaituista kosteusvahingoista ja myyjän vastuuta rajoittava lauseke. Myöhemmin rakennuksessa oli havaittu merkittäviä rakennusvirheitä, joiden seurauksena rakennukseen oli tullut kosteusvaurioita. Kysymys vastuunrajoituslausekkeen vaikutuksesta ostajan oikeuteen vaatia kauppahinnan alennusta mainittujen rakennusvirheiden ja niistä aiheutuneiden vaurioiden perusteella. Kysymys myös siitä, oliko rakennuksen arvo korjaustöiden suorittamisen johdosta noussut siten, että se tuli ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä.

MK 2 luku 9 §

MK 2 luku 17 §

MK 2 luku 22 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

RAUMAN KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMIO 4.1.2001

Kosteuden pääsyn estämiseksi alakerran lattian alle oli rakennettava salaojitus ja lattialaatta oli kuivattava tai mahdollisesti purettava taikka rakennettava uudelleen ja vaurioituneet seinärakenteet oli uusittava noin 50 senttimetrin korkeudelle asti. Sen lisäksi seinien ulkopuolella oli rakennettava salaojat ja salaojakaivot. Salaojituksen tekemiseksi jouduttiin mahdollisesti suorittamaan sisätilojen osalta kallion louhintaa, jotta riittävä asennussyvyys saataisiin.

Kauppakirjaan oli otettu kiinteistön kuntoa koskeva ehto. Sen mukaan ostaja oli tutustunut kaupan kohteeseen rakennuksineen ja otti ne vastaan siinä kunnossa, kuin ne viimeksi ostajalle esiteltäessä olivat. Kauppakirjan puheena olevan kohdan mukaan rakennuksessa oli 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa vaurioina ja puutteina oli havaittu muun muassa, että alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja oli tietoinen, ja että eteisen takassa oli halkeamia.

Edellä mainittuun, kauppakirjan ehtoa tarkoittavaan kohtaan oli merkitty: "Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksessa laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa, kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset."

A:n ja B:n oli näytetty olleen tietoisia kosteuskartoituksesta ja sen tuloksesta. Samoin he olivat olleet tietoisia siitä, että kaupan kohteen sadevesijärjestelmä oli tehty C:n toimesta vuonna 1997.

Asiassa oli jäänyt näyttämättä, että C olisi kertonut kaupanteossa ostajille talon sisätiloihin vuonna 1997 tulleesta vedestä ja sen johdosta tekemistään sisätilojen korjaustöistä. Sinänsä oli pidettävä uskottavana, että vettä oli tullut talon alakerran pukuhuonetilaan. Asiassa oli näytetty, että C oli tehnyt sadevesijärjestelmän edellä mainitun veden sisälletulon jälkeen. Vedentulon oli asiassa esitetyn selvityksen perusteella katsottava tapahtuneen kesällä 1997 ennen sadevesijärjestelmän asentamista.

Kauppakirjan ehdon perusteella A ja B olivat olleet tietoisia kosteuskartoituksesta laaditun raportin sisällöstä ja siten muun muassa siitä, että kohteessa oli havaittu kauppakirjassa mainitut vauriot kuten alakerran lattiassa oleva kosteus ja eteisen takan halkeamat. A ja B olivat olleet tietoisia siitä, ettei mainittujen vaurioitten laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ollut selvitetty. Tästä huolimatta oli osapuolten välillä sovittu ostajan ottavan kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa, missä se oli esiteltäessä ollut. Erikseen oli mainittu, että myyjä ei ollut vastuussa havaituista vaurioista ja puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Vastaavasti ostajat olivat ottaneet vastatakseen edellä mainituista seikoista ja niistä aiheutuneista korjaus- ja muista kustannuksista.

A ja B eivät olleet voineet normaalia kohteen tarkastusvelvollisuuttaan tehdessään, muun muassa paikan päällä käymällä tai kiinteistönvälittäjän antamilla tiedoilla tai kosteuskartoituksen tiedoilla havaita tai tulla tietämään muista kuin edellä yksilöidyistä virheistä tai puutteista. A ja B eivät olleet voineet olettaa kiinteistöllä olevassa omakotitalossa olevan siinä todettuja rakennusvirheitä, kuten salaojien puuttuminen kellarista ja sokkelin ulkopuolelta sekä rakennuksen virheellinen perustamistapa. Niiden olemassaolon selvittäminen ei ollut kuulunut ostajien tarkastusvelvollisuuden piiriin maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan.

A:n ja B:n kaupasta ottama vastuu havaituista virheistä ei ollut koskenut edellä mainittuja rakenteellisia virheitä, alakerran virheellistä perustamista ja salaojien puuttumista ja mainituista virheistä aiheutuneita kosteusvaurioita. Vaikka A ja B olivat tulleet tietämään muun muassa kosteuslähteenä olleen alakerran maavaraisen seinän ja lattian sauman, niin heidän ei voitu katsoa kauppakirjaan merkityllä ehdolla luopuneen vetoamasta edukseen mainitunkaltaisiin, merkityksellisiin rakennusvirheisiin. Lähtökohtana oli, että kaupanteossa oli edellytetty kaupan kohteen olevan myös mainitulta osin kunnossa.

Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoi, että kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe, koska kohde ei ollut ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin mitä osapuolten välillä oli sovittu tai katsottava sovituksi.

Asiassa oli jäänyt näyttämättä, että C olisi ollut ennen kaupantekoa tietoinen kaupan kohteessa todetuista rakenteellisista virheistä tai että hänen olisi pitänyt niistä tietää tai että C olisi menetellyt kaupanteossa tuottamuksellisesti jättämällä ilmoittamatta A:lle ja B:lle vaikutuksellisista seikoista. C:n voitiin katsoa perustellusti olleen siinä käsityksessä, että talon alakertaan vuonna 1997, ilmeisesti poikkeuksellisen sateen aikana, tapahtuneen vedentulon syy oli poistunut C:n asennettua sadevesijärjestelmän talon ulkopuolelle. Merkitystä vailla oli tässä suhteessa se, että C:n ei ollut näytetty kertoneen A:lle ja B:lle, että hän oli vaihtanut edellä mainitun vedentulon seurauksena vaurioituneitten pukuhuoneen seinien alaosiin paneeleita.

Edellä selostettu kauppakirjan ehto, joka koski vastuun rajoitusta omakotitalossa havaittujen ja yksilöityjen virheiden osalta, huomioon ottaen A ja B olivat ottaneet tietoisen riskin ostamalla kohteen siinä kunnossa kuin se oli ollut sitä viimeksi esiteltäessä. He olivat ottaneet yksin vastatakseen havaituista puutteellisuuksista ja vaurioista ja lisävahingosta aiheutuneista korjaus- ja muista kustannuksista, vaikka heidän ei ollut puheena olevalla ehdolla näytetty ottaneen vastuulleen havaitsemattomista, myöhemmin todetuista rakenteellisista virheistä ja niistä aiheutuneista kosteusvaurioista. A ja B olivat olleet tietoisia kosteusraportin sisällöstä ja muun muassa siitä, että kosteuslähteeksi oli mainittu alakerran maavaraisen seinän ja lattian sauma sekä myös siitä, että kosteusongelmassa ei ollut kysymys pelkästään kosteuden kuivaamisesta. Tästä huolimatta A ja B olivat ostaneet kohteen vaatimatta lisätutkimuksia tai tekemättä niitä itse.

Mainitut seikat oli otettava huomioon laatuvirheestä seuraavaa hinnanalennusta määrättäessä, erityisesti, koska C:n ei ollut näytetty menetelleen kaupanteossa tuottamuksellisesti.

Omakotitalossa olevien virheiden vaatimien korjaustoimien kustannukset olivat 128 000 markan ja noin 500 000 markan väliltä. Tarpeellisena korjaustoimena alakerran tilojen osalta oli pidettävä kosteusvaurioituneiden seinärakenteiden poistamista ja uusimista vain noin 50 senttimetrin korkeuteen asti ja siihen liittyvää vaurioituneitten alajuoksujen korvaamista harkko- tai vastaavalla materiaalilla. Tarpeellisena korjaustoimena oli talon ulkopuolelle asennettava salaojajärjestelmä, mikä oli huomioitava arvioitaessa korjauskustannuksia.

Käräjäoikeus arvioi kohtuullisiksi ja tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi 185 000 markkaa lähtökohtana kaupanteon ajanjakson kustannustaso ja katsoi kantajilla olevan oikeus laatuvirheen perusteella hinnanalennukseen, jonka määräksi käräjäoikeus arvioi kohtuuden mukaan 165 000 markkaa. Mainitussa määrässä oli otettu huomioon edellä selostetun kauppaehdon ja siihen sisältyvän vastuurajoituslausekkeen sekä A:n ja B:n kaupan kohteen laatua ja ominaisuutta koskevan tietoisuuden vaikutus. Koska tarpeelliset korjaustoimenpiteet eivät oleellisesti lisänneet kohteen laatua tai käyttöikää siihen nähden, mitä ominaisuuksia ja kuntotasoa kaupan kohteelta alunperin kaupassa voitiin edellyttää, eivät A ja B olleet saaneet korjaustoimenpiteiden suorittamisen johdosta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä.

Käräjäoikeus velvoitti C:n suorittamaan A:lle ja B:lle hinnanalennuksena 165 000 markkaa.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Iiro Lehtinen.

Turun hovioikeuden tuomio 12.11.2002

Talon perustukset oli korjattu nykyisten rakennusmääräysten mukaisesti, jolloin ne olivat kestävämmät kuin alkuperäiset rakenteet. Hovioikeus katsoi kuitenkin, ettei kiinteistö näiden korjaustöiden johdosta ollut tullut parempaan kuntoon kuin mitä A ja B kaupan perusteella olivat saattaneet edellyttää.

Harkittaessa käräjäoikeuden tuomiossa selostettua vastuunrajoituslausekkeen merkitystä hovioikeus oli ottanut huomioon, että ostajille esitetyn kunto- / kosteuskartoituksen mukaan lähes koko alakerrassa, siis myös muissa kuin kosteissa tiloissa, oli esiintynyt huomattavasti normaalista poikkeavia kosteusarvoja. Hyväksyessään kauppakirjaan merkityn vastuurajoitusehdon A ja B olivat siten ottaneet tietoisen riskin siitä, että talon alakerroksessa voitiin joutua kosteuden syiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tekemään muitakin toimenpiteitä kuin kuivatus. Tämä ja korjauskustannusten määrä huomioon ottaen hovioikeus päätyi siihen, että hinnanalennuksen määrää ei ollut syytä arvioida muuksi kuin mitä käräjäoikeus oli tehnyt.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoi, ettei ollut syytä muuttaa käräjäoikeuden tuomion lopputulosta.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pertti Liesivuori, Jukka Uusitupa ja Marianne Salonen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

C:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan C, uudistaen hovioikeudessa esittämänsä vaatimukset, vaati ensisijaisesti kauppakirjaan otetun vastuunrajoituslausekkeen ja ostajan tarkastusvelvollisuuden perusteella hovioikeuden tuomion kumoamista ja kanteen hylkäämistä. Sen varalta, että C velvoitetaan suorittamaan kauppahinnan alennusta, C vaati, huomioon ottaen että kaupan kohde oli tullut korjauksilla paremmaksi kuin ostajat olivat voineet odottaa, kanteen hylkäämistä 17 000 euroa ylittävältä osalta.

A ja B vastasivat valitukseen ja vaativat sen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

PERUSTELUT

Myyjän vastuuta rajoittavan lausekkeen merkitys

1. Asiassa on ensinnäkin kysymys siitä, onko A:n ja B:n kauppakirjaan sisältyvän vastuuvapauslausekkeen johdosta katsottava luopuneen oikeudestaan vedota kiinteistöllä olevassa omakotitalossa kaupanteon jälkeen havaittuihin rakennusvirheisiin eli kuivatusjärjestelmän puuttumiseen, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyyteen ja rakennuksen virheelliseen perustamistasoon maastoon nähden. Nämä virheet ovat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuja laatuvirheitä. Ostajalla on saman pykälän 2 momentin mukaan oikeus hinnanalennukseen tällaisen virheen perusteella. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

2. Kiinteistön 30.10.1998 allekirjoitetussa ja vahvistetussa kauppakirjassa on lauseke, joka kuuluu seuraavasti: "Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset."

3. A ja B eivät ole allekirjoittaessaan kiinteistöä koskevan kauppakirjan olleet tietoisia rakennukseen sisältyvistä ja vasta kaupanteon jälkeen suoritettujen tarkempien tutkimusten johdosta havaituista vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden.

4. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

5. A ja B ovat kauppakirjan allekirjoittaessaan olleet tietoisia niistä omakotitalossa olevista kosteusvaurioista, jotka oli yksilöity kauppakirjassa. Nämä vauriot ilmenevät C:n teettämästä kosteuskartoituksesta, jota koskevan asiakirjan C on ennen kaupantekoa esittänyt A:lle ja B:lle. A:lla ja B:llä ei ole ollut syytä epäillä asiakirjasta ilmenevien tietojen paikkansapitävyyttä eikä tarkistaa muulla tavoin asiakirjasta ilmeneviä seikkoja.

7. Näillä rakennusteknisillä puutteilla ja virheellisyyksillä, joista nyt on kysymys, on merkittävä vaikutus omakotitalon soveltumiseen käyttötarkoitukseensa ja kiinteistön arvoon. Ostajalle kuuluvaa oikeutta vaatia hinnanalennusta tällaisen laatuvirheen perusteella voidaan maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Koska kauppakirjassa ei yksilöidysti ole rajoitettu C:n vastuuta nyt kysymyksessä olevien rakenteiden asianmukaisuudesta, on A:lla ja B:llä kauppakirjaan sisältyvän vastuunrajoituslausekkeen estämättä oikeus vaatia kauppahinnan alennusta tällaisista kiinteistöllä olevassa omakotitalossa havaittujen rakennusvirheiden ja niiden aiheuttamien vaurioiden johdosta.

Rakennuksen arvonnousun huomioon ottaminen hinnanalennuksen määrässä

8. Asiassa on lisäksi kysymys siitä, onko kiinteistöllä olevan omakotitalon arvo noussut rakennusvirheiden poistamiseksi ja vaurioiden korjaamiseksi tarpeellisten korjaustöiden johdosta siten, että talo on tullut parempaan kuntoon kuin ostaja sen kunto ja kiinteistöstä maksettu kauppahinta huomioon ottaen on perustellusti voinut odottaa ja joka siis on otettava huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.

9. Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.

10. Nyt puheena olevassa tapauksessa kysymys on ollut omakotitalon salaojituksen, perustusten täyttöön käytetyn maa-aineksen sekä osin seinärakenteiden uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vaikka mainitut rakenteet onkin nyt uusittu, omakotitalon käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu tuolloin voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Näin ollen A ja B eivät ole saaneet hovioikeuden päätöksessä selostettujen korjaustöiden suorittamisesta sellaista hyötyä, joka olisi tullut ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Riitta Suhonen, Kari Raulos, Gustaf Möller, Pauliine Koskelo ja Pasi Aarnio. Esittelijä Jari Salila.

---

[SV]

A och B hade köpt av C en fastighet jämte en på denna befintlig byggnad. I köpebrevet ingick ett omnämnande om fuktskador som konstaterats på byggnaden och en klausul som begränsade säljarens ansvar. Senare hade betydande byggnadsfel konstaterats på byggnaden till följd av vilka fuktskador uppkommit på byggnaden. Fråga om ansvarsbegränsningsklausulens inverkan på köparens rätt att kräva prisavdrag på grund av nämnda byggnadsfel och på grund av skador som dessa förorsakat. Fråga även om byggnadens värde till följd av utförda reparationsarbeten stigit så att värdestegringen skulle beaktas vid bestämmandet av prisavdraget.

JB 2 kap 9 §

JB 2 kap 17 §

JB 2 kap 22 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.