Supreme Court upheld lot division under new building code, rejecting argument that old minimum area rules should apply.

A:n ja B:n sopimusosituksen mukaan B sai 11 rakennuspaikkaa rakennusjärjestyksen suuruisina alueina sekä näihin tarvittavat tieoikeudet kantatilan kautta. Sopimuksen solmimisen jälkeen kunnanvaltuusto oli hyväksynyt uuden rakennusjärjestyksen, joka edellytti aikaisempaa rakennusjärjestystä suurempaa rakennuspaikan vähimmäispinta-alaa. Uuden rakennusjärjestyksen mukainen rakennuspaikan vähimmäispinta-ala tuli ottaa huomioon erotettaessa alueet kolmeksi palstaksi. Toimituksessa voitiin myös perustaa tuleville rakennuspaikoille omat liittymät.

KML 34 §

KML 156 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Toimitusinsinöörin päätös 29.1.2002

A ja B olivat tehneet 15.12.1999 sopimusosituksen, jonka mukaan B sai "Puotniemi nimisestä palstasta kaavakarttaan 30.7.1997 RA 4 ja RA 4 ja RA 3 merkityistä kohdista 11 rakennuspaikkaa, rakennusjärjestyksen suuruisina alueina ja näihin tarvittavat tieoikeudet kantatilan kautta". Sopimuksen tekoajankohtana voimassa olleen V:n kunnan rakennusjärjestyksen mukaan rantarakennuspaikan vähimmäiskoko on ollut 2500 neliömetriä.

Lohkomistoimituksen suorittamishetkellä voimassa olleen rakennusjärjestyksen mukaan rakennuspaikan on oltava vähintään 3 000 neliömetrin suuruinen. Toimitusinsinööri erotti toimituksessa sopimuksessa tarkoitetut 11 rakennuspaikkaa kolmeksi palstaksi ottaen huomioon uuden rakennusjärjestyksen edellyttämän rakennuspaikan vähimmäiskoon. Toimitusinsinööri perusti myös palstoille kulkemista varten tieoikeudet siten, että kullekin tulevalle rakennuspaikalle perustettiin omat liittymät.

Asian on ratkaissut toimitusinsinööri Erkki Inkinen.

Turun käräjäoikeuden, maaoikeuden tuomio 28.1.2003

A valitti toimitusinsinöörin päätöksestä maaoikeuteen vaatien toimitusta muutettavaksi siten, että erotettavien palstojen pinta-alat määrättäisiin sopimusosituksen laatimisajankohtana voimassa olleen rakennusjärjestyksen mukaisen rakennuspaikan vähimmäiskoon mukaisesti ja että kullekin palstalle perustettaisiin ainoastaan yksi tieyhteys. B vaati valituksen hylkäämistä.

Maaoikeus lausui asianosaisten tarkoituksena olleen muodostaa B:lle kysymyksessä olevalle alueelle 11 rakennuspaikkaa yleiskaavakartan osoittamiin paikkoihin. Sopimusositukseen sisältyi rakennusjärjestyksen mukaista pinta-alaa koskeva maininta, jonka tarkoituksena oli varmistaa rakennuspaikkojen rakennuskelpoisuus. Lisäksi maaoikeus katsoi kunnan tulevaan rakennusjärjestykseen sisältyvän rakennuspaikan vähimmäispinta-alaa koskevan määräyksen olleen osapuolten tiedossa, koska sopimuksen liitekartan mukaan rakennuspaikkojen mitoituskoko oli ollut 3 000 neliömetriä.

Tieoikeuksien osalta maaoikeus totesi A:n ja B:n sopineen ositussopimuksessa tieoikeuksien perustamisesta. Tieoikeuksien perustaminen tässä toimituksessa oli tarkoituksenmukaista, koska rakennuspaikat olivat todettavissa maastossa ja erillisen toimituksen suorittamista kunkin rakennuspaikan osalta ei voitu pitää tarkoituksenmukaisena. Maaoikeus hylkäsi valituksen kokonaisuudessaan.

Asian ovat ratkaisseet maaoikeustuomari Juha Wainio, maaoikeusinsinööri Erkki Lemmetti ja lautamiehet.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Vaatimukset Korkeimmassa oikeudessa

A:lle myönnettiin valituslupa. Valituksessaan A vaati toimitusinsinöörin päätöstä ja maaoikeuden tuomiota muutettavaksi siten, että palstat 1 ja 3 erotetaan 1,0000 hehtaarin suuruisena toimituksessa päätettyjen 1,2054 ja 1,2782 hehtaarin sijaan, palsta 2 erotetaan 0,7500 hehtaarin suuruisena toimituksessa päätetyn 1,0667 hehtaarin sijaan, ja että kullekin palstalle perustetaan ainoastaan yksi tieoikeus.

B vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Erotettavien palstojen pinta-alat

Lohkomisen perusteena on sopimusositus. Sen mukaan lohkomisen tarkoituksena on ollut erottaa yleiskaavassa osoitetut 11 rakennuspaikkaa tässä vaiheessa kolmeksi palstaksi. Näin ollen palstat on voitu kiinteistönmuodostamislain 31 §:n säännökset huomioon ottaen erottaa rakennusjärjestyksen edellyttämän vähimmäispinta-alan ja kortteleihin osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärän perusteella määräytyviksi kolmeksi palstaksi.

Asiassa on ensiksikin kysymys siitä, olisiko palstoja lohottaessa perusteeksi tullut ottaa sopimusosituksen tekemisen aikana voimassa olleen rakennusjärjestyksen määräys, jonka mukaan ranta-alueella rakennuspaikan vähimmäiskoko oli 2 500 neliömetriä (vanha rakennusjärjestys) vai lohkomistoimituksen aikana voimassa olleen rakennusjärjestyksen määräys 3 000 neliömetrin vähimmäiskoosta (uusi rakennusjärjestys).

Kiinteistönmuodostamislain 31 §:n 1 momentin nojalla lohottavan määräalan rajat käydään saantokirjan ja saatavissa olevan selvityksen mukaan. Tässä tapauksessa saantokirjana olevassa sopimusosituksessa palstat on määritelty seuraavasti: "Puotniemi nimisestä palstasta kaavakarttaan 30.7.1997 RA 4 ja RA 4 ja RA 3 merkityistä kohdista 11 rakennuspaikkaa, rakennusjärjestyksen suuruisina alueina..." Saantokirja on palstojen rajojen ja pinta-alojen osalta tulkinnanvarainen. Sen sanamuoto mahdollistaa sinänsä joko vanhan tai uuden rakennusjärjestyksen mukaisen vähimmäispinta-alan mukaisen lohkomisen.

Saantokirjaa on tulkittava ensisijassa sopijapuolten tarkoituksen mukaisesti. Saantokirjassa mainitaan 11 rakennuspaikkaa, jotka ovat kooltaan rakennusjärjestyksen mukaisia. Tämä tukee sellaista tulkintaa, että olennaista on B:n osalle sovittujen rakennuspaikkojen lukumäärä ja niiden rakentamiskelpoisuus. Samaa tulkintaa tukee myös yleinen osituksen tarkoitus. Osituksessahan on yleensä tarkoitus osoittaa puolisoille tietyt arvomääräiset osat ositettavasta omaisuudesta. Ranta-alueiden arvossa olennaista on rakennuspaikkojen eli rakennusoikeuden määrä.

Palstojen erottaminen siten, että niiden pinta-alat määräytyisivät vanhan rakennusjärjestyksen mukaisen vähimmäispinta-alan ja alueille osoitettujen rakennuspaikkojen lukumäärän perusteella, johtaisi siihen, että yleiskaavan mukaista rakennuslupien määrää ei voitaisi nyt voimassa olevan rakennusjärjestyksen määräyksistä johtuen myöntää ilman maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaista kunnan tai alueellisen ympäristökeskuksen myöntämää poikkeusta. Jos poikkeusta ei myönnettäisi, B:n osalle tulisikin sopimuksessa sovittua vähemmän rakennuspaikkoja. Tämä lopputulos olisi sopimuksen tarkoituksen vastainen.

Palstojen lohkominen uuden rakennusjärjestyksen vähimmäispinta-alaa noudattaen johtaa siihen, että B saa rakennusmaata 0,55 - 0,8 hehtaaria enemmän kuin, jos palstojen lohkomisessa olisi noudatettu vanhan rakennusjärjestyksen vähimmäispinta-alaa. A saa puolestaan vastaavan määrän vähemmän yleiskaavan mukaista maa- ja metsätalousmaata. Kun asiassa ei ole edes väitetty, että sanottu lohkominen vaikuttaisi merkityksellisesti A:lle jäävän kantatilan arvoon, uuden rakennusjärjestyksen mukaisen vähimmäispinta-alan mukaan toimitetun lohkomisen lopputulosta ei voida pitää kokonaisuutenakaan sopimusosituksen tarkoituksen vastaisena.

Näillä perusteilla Korkein oikeus katsoo, että palstoja lohottaessa on tullut noudattaa uuden rakennusjärjestyksen mukaisia vähimmäispinta-aloja.

Palstoille perustetut tieoikeudet

Toiseksi asiassa on kysymys siitä, onko lohkomisen yhteydessä voitu perustaa tieoikeudet kullekin tulevalle 11 rakennuspaikalle vai olisiko tieoikeudet tullut perustaa tässä vaiheessa ainoastaan nyt lohotuille kolmelle palstalle.

Tieoikeuden perustamisen edellytyksiä harkittaessa huomioon on otettava toimituksen aikaisen maankäytön ohella ennakoitavissa olevat muutokset sekä näistä johtuvat maankäytölliset rajoitukset ja kulkemistarpeet. Alueella voimassa olevassa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa on nyt lohkottujen palstojen alueille osoitettu rakennusoikeutta kaikkiaan 11 rakennuspaikan verran. Yleiskaavaan on 17.1.2001 otettu määräys, jonka mukaan sen perusteella saa myöntää rakennusluvan tavanomaisen lomarakennuksen rakentamiseen. Rakennuspaikkojen lukumäärän ja sijoittelun osoittamista sellaisessa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa, joka on rakennusluvan myöntämisen perusteena, on pidettävä sellaisena ennakoitavissa olevana maankäytön muutoksena, joka voidaan ottaa huomioon tieoikeuden perustamisen edellytyksiä harkittaessa.

Tieoikeus voidaan perustaa toisen kiinteistön kautta yksityisistä teistä annetun lain 8 §:n mukaan, jos kulkuyhteys on tärkeätä kiinteistön tarkoituksenmukaista käyttöä varten eikä siitä aiheudu huomattavaa haittaa millekään kiinteistölle. Kun A ja B ovat sopimusosituksessa sopineet tieoikeuksien perustamisesta kantatilan alueella, ei tieoikeuksien perustamisesta voida katsoa aiheutuvan säännöksessä mainittua huomattavaa haittaa. Näillä perusteilla Korkein oikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Maaoikeuden tuomio jää siis pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Mikko Tulokas, Pertti Välimäki, Pasi Aarnio ja Juha Häyhä. Esittelijä Jari Salila.

---

[SV]

Enligt en avvittring mellan A och B som byggde på överenskommelse skulle B få 11 byggnadsplatser med en storlek enligt byggnadsordningen samt behövlig vägrätt till byggnadsplatserna genom stomfastigheten. Efter att avtalet hade ingåtts hade kommunfullmäktige godkänt en ny byggnadsordning, som förutsatte större minimistorlek för byggnadsplatserna än vad den gamla byggnadsordningen gjorde. Minimistorleken för byggnadsplatser enligt den nya byggnadsordningen skulle beaktas när områdena avskiljdes till tre skiften. I förrättningen var det också möjligt att ordna egna anslutningar till de kommande byggnadsplatserna.

FBL 34 §

FBL 156 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.