Supreme Court rules wife retains half ownership of marital home buildings despite husband's bankruptcy and sole land title.

Kiinteistö oli ostettu A:n nimiin ja hän oli yksin saanut lainhuudon siihen. A:n vaimo B oli yhdessä A:n kanssa rahoittanut kiinteistön oston sekä kiinteistölle myöhemmin rakennetut rakennukset ja avioparin kesken kiinteistö rakennuksineen oli ymmärretty yhteisesti omistetuksi. Tämän jälkeen A asetettiin konkurssiin. Kiinteistö kuului A:n konkurssipesään lukuunottamatta vaimon omistamaa osuutta eli puolta kiinteistön rakennuksista. Ks. KKO:1992:168

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Kanne ja vastaus Kuusamon käräjäoikeudessa

B:n aviopuoliso A oli 10.4.1985 ostanut X kunnan Z:n kylässä sijaitsevan määräalan omakotitalon rakennuspaikaksi. A sai määräalasta muodostettuun tilaan lainhuudon 10.6.1985. Sen jälkeen tilalle rakennettiin omakotitalo ja autotalli-varastorakennus, jotka ovat olleet A:n ja B:n perheen käytössä. A asetettiin konkurssiin 4.6.1999.

A:n konkurssipesä vaati B:tä vastaan ajamassaan kanteessa, että tilan ja sillä olevien rakennusten omistussuhteet vahvistetaan ensisijaisesti siten, että tilan maapohjan ja rakennukset omistaa yksin konkurssipesä, ja toissijaisesti siten, että tilan maapohjan omistaa yksin konkurssipesä mutta tilalla olevat rakennukset omistavat konkurssipesä ja B yhtä suurin osuuksin. Vaatimustaan A:n konkurssipesä perusteli yksin A:n nimissä olleella lainhuudolla ja sillä, että B ei voinut vedota mahdolliseen näkymättömään eli salaiseen omistusoikeuteensa A:n konkurssivelkojia vastaan.

B kiisti kanteen ja vaati, että käräjäoikeus vahvistaa kiinteistön omistussuhteet niin, että A ja B omistavat sen rakennuksineen yhtä suurin osuuksin. Puolisoiden tarkoituksena oli ollut hankkia omakotikiinteistö yhteiseksi omaisuudekseen. Määräalan kauppahinta oli suoritettu yhteisistä varoista. Rakentaminen oli rahoitettu luotoilla, joissa velallisina olivat olleet molemmat puolisot. B oli myös osallistunut luottojen lyhennysten ja korkojen maksamiseen ainakin puolella osuudella. Koska B:n omistusoikeus oli syntynyt ennen A:n konkurssia, hän katsoi voivansa vedota siihen tehokkaasti.

Käräjäoikeuden tuomio 28.11.2000

Mainitsemillaan perusteilla käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että määräala oli hankittu puolisoiden yhteisen kodin rakennuspaikaksi tarkoituksin omistaa se ja sille rakennettavat rakennukset yhteisesti ja että B oli osallistunut rakentamisesta aiheutuneiden kustannusten maksamiseen vähintään tasaveroisesti A:n kanssa. Kanteen muilta osin hyläten käräjäoikeus vahvisti, että A ja B omistivat kiinteistön yhtä suurin osuuksin.

B:n omistusoikeus tilaan oli alkanut jo määräalan kaupan tekemisestä eli yli kymmenen vuotta ennen A:n konkurssin alkamista. Konkurssisäännössä ei ollut aikaisemmin voimassa olleeseen ulosottolain 4 luvun 26 §:ään verrattavaa säännöstä. Kun myöskään ulosmittausvelkojien asemaa koskevasta Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisusta KKO 1992:168 ei ollut tehtävissä muunlaista johtopäätöstä, käräjäoikeus katsoi perustelluksi suojata B:n tosiasiallista omistusoikeutta A:n konkurssivelkojia vastaan.

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari Kauko Kemppainen, viskaali Vesa Kota-aho ja notaari Jaakko Nevala.

Rovaniemen hovioikeuden tuomio 7.6.2001

A:n konkurssipesä valitti hovioikeuteen ja vaati kanteensa hyväksymistä ensisijaisen vaatimuksensa mukaisesti.

Hovioikeus katsoi, ettei käräjäoikeuden vahvistamasta yhteisomistusoikeudesta ollut enää hovioikeudessa kysymys. Kyse oli vain kiinteistön niin sanotun salaisen omistajan suojasta nimellisomistajan konkurssivelkojia vastaan eli siitä, kuuluuko kiinteistö A:n konkurssipesään vaiko ei.

Laissa ei ollut asiaan soveltuvaa säännöstä. Uudemmassa oikeuskirjallisuudessa oli katsottu, että kiinteistön omistusoikeus ei voinut suhteessa velkojiin siirtyä muutoin kuin maakaaren 2 luvun 1 §:n edellyttämässä muodossa tehdyllä oikeustoimella. B:n omistusoikeus kiinteistöön ei perustunut mainitussa lainkohdassa edellytetyllä tavalla laadittuun asiakirjaan. Sitä, että B kiinteistön salaisena omistajana ei ollut suojattu suhteessa nimellisomistajan eli A:n konkurssivelkojiin, tuki myös julkisuusperiaate. Sen mukaan esineoikeudellisen suojan saaminen oli kytkettävä seikkoihin, joiden olemassaolo oli helposti selvitettävissä. Salaisen omistajan suojaamista vastaan puhuivat myös luottojärjestelmän toimivuuden edut ja valeoikeustoimien mahdollisuus tällaisissa tilanteissa.

Asiassa oli kysymys myös rakennuksen kuulumisesta ainesosana kiinteistöön. Yhtenä ainesosasuhteen syntyedellytyksenä oli omistuksen yhteisyys eli se, että sama henkilö omisti sekä rakennuksen että kiinteistön, jolla rakennus sijaitsi. Siinä tapauksessa, että rakennus katsottiin kiinteistön ainesosaksi, salaisen omistajan suoja nimellisomistajan konkurssivelkojia vastaan ratkesi samojen periaatteiden mukaan kuin kiinteistönkin osalta. Siinä tapauksessa, että rakennuksen omisti eri henkilö kuin kiinteistön, suoja rakennuksen nimellisomistajan konkurssivelkojia vastaan ei välttämättä ratkennut samojen periaatteiden mukaan. Tässä tapauksessa oli riidatonta, että B omisti tosiasiallisesti puolet sekä kiinteistöstä että sillä olevista rakennuksista. Rakennukset kuuluivat siten ainesosana kiinteistöön ja suoja A:n konkurssivelkojia vastaan ratkaistiin samojen periaatteiden mukaan kuin kiinteistön osalta.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoi, ettei B voinut tehokkaasti vedota A:n konkurssivelkojia vastaan omistusoikeuteensa kiinteistöön sillä olevine rakennuksineen. Hovioikeus vahvisti, kuten käräjäoikeus, että A ja B omistivat kiinteistön yhtä suurin osuuksin. Lisäksi hovioikeus vahvisti, että kiinteistö rakennuksineen kuului A:n konkurssipesään.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Heikki Supponen, Marianne Wagner-Prenner ja Auli Vähätörmä. Esittelijä Kaarina Ollikainen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:n konkurssipesälle ja B:lle myönnettiin toistensa vastapuolina valituslupa.

Konkurssipesä vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion muuttamista niin, että konkurssipesän vahvistetaan yksin "omistavan" puheena olevan tilan ja sillä olevat rakennukset.

B vaati valituksessaan hovioikeuden tuomion kumoamista tai poistamista ja käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen pysyttämistä.

Puolin ja toisin antamissaan vastauksissa asianosaiset vaativat vastapuolensa vaatimusten hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Ratkaistavana oleva ongelma

Korkein oikeus tulkitsee A:n konkurssipesän kanteellaan tarkoittaneen ensisijaisesti vaatia vahvistettavaksi, että koko kiinteistön rakennuksineen omistaa yksin A ja että se siten konkurssisäännön 45 §:n mukaan kuuluu tämän konkurssipesään. Toissijaisesti konkurssipesä on tarkoittanut vaatia, että ainakin kiinteistön maapohja vahvistetaan kuuluvaksi konkurssipesään.

Salaisesta omistusoikeudesta yleisesti

Määriteltäessä omistusoikeuden sisältöä ja merkitystä eri henkilösuhteissa noudatetaan vakiintuneesti periaatetta, jonka mukaan sivullisiin kohdistuvien oikeusvaikutusten tulisi liittyä sellaisiin tunnusmerkkeihin, jotka ovat ulkopuolisten havaittavissa. Omistusoikeuden salaisuus voi olla ongelmana silloin, kun omistuksen julkistaminen on tiettyjen esinettä koskevien oikeuksien edellytyksenä. Salaiseksi jäävä omistusoikeus ei pääsääntöisesti saa sitä suojaa, jota aikaisempaan oikeusperusteeseen vetoava luovutuksensaaja muutoin saisi luovuttajan myöhempiä seuraajia ja velkojia vastaan. Omistusoikeuden salainen siirtyminen on tämän vuoksi tehokas vain luovutustoimen osapuolten välillä.

Tilan maapohjaan kohdistuva salainen omistusoikeus

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa KKO 1992:168 on katsottu, ettei aviopuoliso voinut tehokkaasti vedota väittämäänsä salaiseen yhteisomistusoikeuteen toisen puolison ulosmittausvelkojia vastaan, kun ulosmittauksen kohteena ollut tila oli ostettu viimeksi mainitun puolison nimissä ja tämä oli saanut siihen lainhuudon. Kiinteään omaisuuteen kohdistuva yhteisomistusoikeus nautti Korkeimman oikeuden mukaan suojaa avoimen omistajan ulosmittausvelkojia vastaan ainoastaan silloin, jos yhteisomistukseen vetoava osapuoli saattoi perustaa oman saantonsa asianmukaiset muotovaatimukset täyttävään saantokirjaan tai siihen rinnastettavaan, omistusoikeuden vahvistavaan lainvoimaiseen tuomioon, ja jos hän oli hakenut tilaan lainhuutoa ulosottolain 4 luvun 26 §:ssä tarkoitetussa määräajassa, kuten säännöksessä sen tuolloin voimassa olleessa muodossa vaadittiin.

Korkein oikeus katsoo edellä mainitussa, ulosmittaustilannetta koskevassa ennakkoratkaisussa selostettujen näkökohtien puoltavan vastaavan oikeusohjeen noudattamista myös velallisen konkurssitilanteessa. Ei ole perusteltua, että kiinteään omaisuuteen kohdistuvalle salaiselle omistusoikeudelle annettaisiin oikeussuojaa avoimen omistajan konkurssivelkojia vastaan, kun sitä ei anneta myöskään hänen ulosmittausvelkojiaan vastaan.

Koska B:n omistusoikeus puolisoiden yhdessä hankkimaan tilaan on ennen A:n konkurssin alkamista jäänyt salaiseksi, ei hän voi tehokkaasti vedota siihen A:n konkurssipesää vastaan. Tällä perusteella tila kuuluu A:n konkurssipesään siltä osin kuin kysymys on maapohjasta.

Tilalla oleviin rakennuksiin kohdistuva salainen omistusoikeus

Kiinteistöllä olevat rakennukset voivat kuulua joko kokonaan kiinteistön maapohjan omistajalle taikka osaksi tai kokonaan sivulliselle. Ensiksi mainitussa tapauksessa rakennusten on katsottu kuuluvan kiinteistöön sen ainesosana, jolloin myös niiden hankkimiseen, omistamiseen ja luovuttamiseen sovelletaan kiinteää omaisuutta koskevia säännöksiä. Tällöin rakennukset seuraavat kiinteistöä sen omistajan joutuessa konkurssiin. Siltä osin kuin rakennukset kuuluvat muulle kuin maapohjan omistajalle, sovelletaan niiden hankkimiseen, omistamiseen ja luovuttamiseen pääsäännön mukaan irtaimia esineitä koskevia säännöksiä. Tästä seuraa, että myös salaiselle omistusoikeudelle avoimen omistajan konkurssitilanteessa annettava oikeussuoja voi rakennusten osalta määräytyä eri perusteella kuin kiinteistön maapohjan osalta.

Kiinteistöllä olevien rakennusten omistusoikeus onkin selvitettävä itsenäisesti kiinteistön omistusoikeudesta erillisenä kysymyksenä. Kun asuinrakennuksen omistuksen julkinen kirjaaminen ei lain mukaan ole edes mahdollista eikä rakennuksen omistusoikeutta voida myöskään perustaa kirjallisiin lain muotovaatimukset täyttäviin saantokirjoihin, on oikeuskäytännössä ollut tapana perustaa arviointi siihen, mitä asianosaisten on katsottu rakennuksen omistusoikeuden osalta tarkoittaneen (ks. KKO 1988:85 ja 1989:37).

Sen perusteella, mitä edellä on lausuttu rakennushankkeen rahoituksesta ja puolisoiden yhteisestä tarkoituksesta, Korkein oikeus katsoo selvitetyksi, että puolisot ovat tulleet omistamaan tilalle rakennuttamansa rakennukset yhteisesti. Rakennusten omistusoikeus kuuluu näin ollen B:n omistusosuutta vastaavin osin muulle kuin kiinteistön avoimelle omistajalle. Tältä osin rakennukset eivät siten myöskään kuulu kiinteistöön sen ainesosana eivätkä seuraa kiinteistöä sen omistajan joutuessa konkurssiin. Näin ollen B:n omistusoikeus rakennuksiin saa oikeussuojaa hänen puolisonsa konkurssivelkojia vastaan.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomiota muutetaan.

Korkein oikeus vahvistaa, että X:n kaupungin Z:n kylässä sijaitseva Y -niminen tila RN:o nnn:nn sillä olevine rakennuksineen kuuluu A:n konkurssipesään lukuunottamatta B:n omistamaa osuutta eli puolta rakennuksista.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Lauri Lehtimaja, Mikael Krogerus, Liisa Mansikkamäki ja Juha Häyhä. Esittelijä Aki Rasilainen.

---

[SV]

En fastighet hade köpts i A:s namn och han hade ensam fått lagfart på den. A:s hustru B hade tillsammans med A finansierat fastighetsköpet samt de byggnader som senare uppförts på fastigheten och uppfattningen mellan makarna hade varit att fastigheten med byggnader var gemensam egendom. A försattes senare i konkurs. Fastigheten hörde till A:s konkursbo förutom den andel som hustrun ägde, dvs. hälften av fastighetens byggnader. Se KKO 1992:168

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.