Supreme Court holds that prior knowledge of defects does not exempt contractor from liability under construction contract.

Osuuskunta A:n ja asunto-osakeyhtiö B:n välisen rakennusurakkasopimuksen perusteella A oli rakentanut B:lle asuinrakennuksia. Sittemmin A oli siirtänyt rakennusliiketoimintansa osakeyhtiö C:lle ja C oli ottanut vastatakseen aikaisemmin valmistuneiden kohteiden piilevistä virheistä. B oli tietoisena mainitusta A:n ja C:n välisestä sopimuksesta vaatinut C:ltä erään rakennusvirheen korjaamista. Tätä seikkaa ei pidetty osoituksena siitä, että B olisi suostunut A:n vapautumiseen rakennusurakkasopimuksen velvoitteista. A oli edelleen vastuussa B:lle rakennuksissa myöhemmin todettujen rakennusvirheiden korvaamisesta.

Kysymys myös yrityksen saneerauksesta annetun lain 3 §:n 2 momentin tulkinnasta.

L yrityksen saneerauksesta 3 § 2 mom

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Asian tausta

Asunto-oy Ratavallintie 16 rakennuttajana ja Rakennuskunta Haka urakoitsijana ovat 11.4.1986 tehneet rakennusurakkasopimuksen eräälle tontille rakennettavista asuin- ja piharakennuksista sekä eräistä muista töistä. Rakennuskohteen loppuselvitys on pidetty 19.8.1987.

Rakennuskunta Haka on 30.12.1988 sulautunut Osuuskunta Eka-yhtymään, jonka nimi on nykyisin Osuuskunta Tradeka-yhtymä.

Osuuskunta Eka-yhtymän ja Haka Oy:n välillä on 31.12.1988 tehty sopimus, jonka mukaan osuuskunta on siirtänyt Haka Oy:lle rakennusliiketoimintansa ja Haka Oy on ottanut vastatakseen rakennustoiminnan osalta aikaisemmin valmistuneiden kohteiden piilevistä virheistä.

Kanne Helsingin käräjäoikeudessa

Asunto-oy Ratavallintie 16 kertoi Osuuskunta Tradeka-yhtymään kohdistamassaan kanteessa, että rakennusurakkasopimuksen perusteella rakennetuissa rakennuksissa oli todettu rakennusvirheitä sekä niistä aiheutuneita kosteus- ja homevaurioita. Ensimmäiset epäilyt homehaitoista olivat tulleet asunto-osakeyhtiön tietoon lokakuussa 1994. Tämän jälkeen tehdyissä selvityksissä kohteessa oli todettu virheitä rakennusten alustatilojen tuuletuksessa, salaojituksessa, viemäriverkostossa ja alapohjan täytehiekassa.

Osuuskunta Eka-yhtymän saneerausmenettely oli alkanut 22.10.1993. Rakennusvirheet oli havaittu lokakuussa 1994 eli saneerausmenettelyn aloittamisen jälkeen. Rakennusvirheisiin perustuvat saatavat eivät siten olleet saneerausvelkaa, vaan uusia velkoja, joita voitiin vaatia saneerausohjelmasta huolimatta.

Asunto-osakeyhtiö vaati osuuskunnan velvoittamista suorittamaan sille virheiden johdosta vahingonkorvausta korkoineen.

Vastaus

Osuuskunta vaati ensisijaisesti kanteen jättämistä tutkimatta sillä perusteella, että se on asiassa väärä vastaaja.

Osuuskunta esitti, että asunto-osakeyhtiö ja sen osakekannan omistava Helsingin kaupunki olivat nimenomaisesti hyväksyneet Rakennuskunta Hakan tekemistä sopimuksista aiheutuneiden vastuiden ja velvoitteiden siirtymisen yksin Haka Oy:n ja sen tytäryhtiöiden vastattaviksi. Rakennuskunta Haka oli fuusion yhteydessä lähettänyt kaikille rakennuttajille sekä Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimistolle kirjallisen ilmoituksen siitä, että kaikki Rakennuskunta Hakan urakkasopimuksiin perustuvat vastuut ja velvoitteet siirtyvät Haka Oy:n vastattaviksi. Kirjeen perusteella urakkasopimuksiin oli tehty muutos, jonka mukaan Haka Oy oli ottanut vastatakseen sopimukseen liittyvistä velvoitteista. Asunto-osakeyhtiö ja Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto olivat siten nimenomaisesti hyväksyneet mainitun sopimusjärjestelyn.

Osuuskunta katsoi, että asunto-osakeyhtiö ja sitä käytännössä hallinnoinut Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto olivat ainakin hiljaisesti hyväksyneet edellä kuvatun sopimusjärjestelyn itseään sitovaksi. Asunto-osakeyhtiön ja asuntotuotantotoimiston tosiasiallinen toiminta fuusion jälkeen osoitti, että ne olivat ainakin hiljaisesti hyväksyneet fuusiohetkellä keskeneräisinä olleiden rakennuskohteiden velvoitteiden ja vastuun siirtymisen Haka Oy:lle sen perustamisesta lukien. Tätä osoitti se, että asunto-osakeyhtiö ja Helsingin kaupunki olivat fuusion jälkeen asioineet yksinomaan Haka Oy:n ja sen tytäryhtiöiden kanssa kaikissa alun perin asunto-osakeyhtiön ja Helsingin kaupungin sekä Rakennuskunta Hakan välisissä sopimussuhteissa. Haka Oy oli käytännössä teknisesti ja taloudellisesti vastannut kaikista Rakennuskunta Hakan urakkasopimuksiin liittyvistä vastuista fuusiohetkellä ja sen jälkeen.

Huolellisesti toimiessaan asunto-osakeyhtiöllä olisi ollut vuosittaisten huoltotoimenpiteiden yhteydessä mahdollisuus tulla tietoiseksi myös salaojaverkostoon liittyvistä väitetyistä puutteista. Asunto-osakeyhtiö ei ilmoituksensa mukaan ollut kuitenkaan suorittanut huoltotoimenpiteitä salaojaverkoston eikä kaivojen osalta.

Asunto-osakeyhtiö oli siten tiennyt ennen osuuskunnan saneerausmenettelyn alkamista, että rakennuksissa oli tai oli ollut sellaisia virheitä ja puutteita, jotka osoittivat, että urakoitsijan tehtävien suorittamisessa saattoi olla sellaisia puutteita, joista voi seurata urakoitsijalle takuuajan jälkeenkin vastuita. Ainakin asunto-osakeyhtiön olisi pitänyt ryhtyä toimeen mahdollisten virheiden selvittämiseksi. Asunto-osakeyhtiön olisi tästä syystä tullut ilmoittaa enimmäisvalvontana osuuskunnan saneerausmenettelyssä, että sillä voi olla saatavaa osuuskunnalta. Koska asunto-osakeyhtiö oli laiminlyönyt saataviensa valvomisen saneerausmenettelyssä ja koska selvittäjä ei ollut niistä tiennyt eikä hänen olisi pitänyt niistä tietää, kanteessa tarkoitetut saatavat olivat lakanneet.

Käräjäoikeuden päätös 28.1.1998 ja tuomio 15.3.1999

Käräjäoikeus lausui päätöksessään, ettei osuuskunta ollut pystynyt yksilöimään sitä, koska urakkasopimukseen oli tehty muutos ja ketkä olivat olleet kyseistä muutosta tekemässä. Asiassa kuullun todistajan kertomus ei tukenut osuuskunnan väitettä siitä, että urakkasopimukseen olisi tehty muutos. Todistaja oli päinvastoin kertonut, että kun kohde oli jo saatettu loppuun, niin yhtiössä päätetyt yleiset ohjeet eivät edellyttäneet urakkasopimuksen muuttamista. Asunto-osakeyhtiön hallussa olleeseen urakkasopimuksen kappaleeseen ei myöskään ollut tehty merkintää urakkasopimuksen muuttamisesta, mikä osaltaan puhui osuuskunnan esittämää väitettä vastaan. Näin ollen käräjäoikeus katsoi jääneen näyttämättä, että urakkasopimukseen olisi jälkeenpäin tehty osuuskunnan väittämä muutos.

Riidatonta oli, että Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto ja asunto-osakeyhtiö olivat olleet tietoisia Osuuskunta Eka-yhtymän ja Haka Oy:n välillä 31.12.1988 laaditusta sopimuksesta, jonka mukaan Osuuskunta Eka-yhtymä oli siirtänyt Haka Oy:lle koko rakennusliiketoiminnan ja Haka Oy oli ottanut vastatakseen rakennustoiminnan osalta aikaisemmin valmistuneiden kohteiden piilevistä virheistä. Riidatonta oli myös se, että asunto-osakeyhtiössä ilmenneiden kylpyhuoneiden mattoja koskeneiden ongelmien osalta oli otettu suoraan yhteyttä Haka Oy:hyn. Asiassa kuullun todistajan kertomuksella oli näytetty, että Helsingin kaupungin asuntotuotantotoimisto oli myös muiden rakennuskohteiden osalta menetellyt samalla tavalla.

Tuomiossaan käräjäoikeus mainitsemillaan perusteilla katsoi, että kohteessa oli ollut seuraavat rakennusvirheet:

- rakennusten alustatilojen tuuletusventtiilien kovalevyelementit olivat jääneet osittain poistamatta;

- alustatilojen tuuletusaukot oli suunniteltu liian pieniksi;

- alustatilassa oli käytetty salaojaputkea aikaisemmin kertyneiden vesien kuljetukseen;

- alustatilassa käytetty salaojasora ei ollut ollut hyvän rakennustavan mukaista ja

- viemäriputkien kannatusvälit olivat olleet liian harvat.

Asunto-osakeyhtiön ei ollut myöskään näytetty tienneen kyseisistä rakennusvirheistä ennen osuuskunnan saneerausmenettelyn alkamista. Kysymys ei siten ollut yrityksen saneerauksesta annetun lain 3 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitetusta saneerausvelasta eikä saatava siten ollut mainitun lain 47 §:n 2 momentin nojalla lakannut, vaikkei sitä ollut ilmoitettu osuuskunnan saneerausmenettelyssä.

Näillä ja muutoin lausumillaan perusteilla käräjäoikeus velvoitti osuuskunnan suorittamaan asunto-osakeyhtiölle vahingonkorvausta korkoineen.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Pekka Päivänsalo.

Helsingin hovioikeuden välituomio 26.3.2001 ja tuomio 28.6.2001

Osuuskunta valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus lausui välituomiossaan, että velallisen vaihdos edellyttää velkojan suostumusta, mitä ei ollut annettu ja käräjäoikeuden lausumin perustein ei ollut katsottava hiljaisestikaan annetun. Velkojan tietoisuus velallisen ja kolmannen välisestä tätä koskevasta sopimuksesta ei merkinnyt alkuperäisen velallisen vastuusta vapauttamisen hyväksymistä eikä tällaisen sopimuksen tehottomuus velkojaan nähden edellyttänyt tämän reklamointia. Se, että asunto-osakeyhtiö tai kaupunki sen puolesta oli tosiasiallisesti ollut rakentamiseen liittyvissä asioissa yhteistyössä niistä sittemmin käytännössä huolehtineen Haka Oy:n kanssa, ei merkinnyt, että asunto-osakeyhtiö olisi vapauttanut sopijapuolenaan olleen Rakennuskunta Hakan tai sen yleisseuraajan Osuuskunta Eka-yhtymän, myöhemmän Osuuskunta Tradeka-yhtymän, rakennusurakkasopimuksen vastuista. Näin ollen hovioikeus katsoi, ettei ollut syytä muuttaa käräjäoikeuden tehdyn väitteen johdosta 28.1.1998 antamaa päätöstä.

Hovioikeus katsoi tuomiossaan mainitsemillaan perusteilla selvitetyksi, että kohteessa oli ollut käräjäoikeuden tuomiossa mainitut rakennusvirheet. Käräjäoikeuden lausumin perustein asunto-osakeyhtiön saatavat eivät olleet lakanneet. Sen vuoksi ja muutoin lausumillaan perusteilla hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Lauri Nouro, Anja Antila ja Esa Hakala. Esittelijä Eija Soininen.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

Osuuskunta Tradeka-yhtymälle myönnettiin valituslupa.

Osuuskunta vaati valituksessaan ensisijaisesti kanteen jättämistä tutkimatta sillä perusteella, että osuuskunta on väärä vastaaja. Osuuskunta vaati toissijaisesti kanteen hylkäämistä sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiön saatava on lakannut osuuskunnan saneerausmenettelyssä.

Asunto-osakeyhtiö vastasi valitukseen ja vaati sen hylkäämistä.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Osuuskunnan vastuu rakennusurakkasopimuksen velvoitteista

Osuuskunnan vaatimuksessa kanteen jättämisestä tutkimatta sillä perusteella, että osuuskunta on vapautunut rakennusurakkasopimuksen velvoitteista, on kysymys jutussa annettavan pääasiaratkaisun aineellisista edellytyksistä eikä oikeudenkäynnin edellytyksistä.

Asiassa on kysymys siitä, onko osuuskunta vapautunut rakennusurakkasopimuksen velvoitteista sen johdosta, että osuuskunnan ja Haka Oy:n välillä on 31.12.1988 tehty sopimus, jonka mukaan osuuskunta on siirtänyt Haka Oy:lle rakennusliiketoimintansa ja Haka Oy on ottanut vastatakseen rakennustoiminnan osalta aikaisemmin valmistuneiden kohteiden piilevistä virheistä.

Velallisen vaihdos edellyttää yleisen yksityisoikeudellisen periaatteen mukaan velkojan suostumusta. Alempien oikeuksien toteamin tavoin osuuskunta ei ole näyttänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi nimenomaisesti suostunut siihen, että osuuskunta vapautuu rakennusurakkasopimuksen velvoitteista asunto-osakeyhtiöön nähden. Käräjäoikeuden tuomiossa selostetuin tavoin asunto-osakeyhtiö on tietoisena edellä mainitusta osuuskunnan ja Haka Oy:n välisestä sopimuksesta ottanut suoraan yhteyttä Haka Oy:öön asunto-osakeyhtiössä ilmenneiden kylpyhuoneiden mattoja koskeneiden ongelmien osalta. Arvioitaessa, voidaanko tätä pitää osoituksena asunto-osakeyhtiön hiljaisesta suostumuksesta velallisen vaihdokseen, on otettava huomioon seuraavaa.

Tilanteissa, joissa liikettä tai muuta omaisuutta luovutettaessa ostaja on ottanut vastatakseen luovutettuun omaisuuteen liittyvistä myyjän veloista, on oikeuskäytännössä pidetty mahdollisena, että velkoja voi vaatia suoritusta suoraan ostajalta (KKO 1929 II 114, 1933 I 6, 1954 II 81 ja 1956 II 3). Tämä ei kuitenkaan merkitse sitä, että myyjä olisi sanotulla sopimuksella vapautunut velkojaansa nähden vastuustaan, vaan lähtökohtana on ollut, että myyjä ja ostaja vastaavat velasta yhteisvastuullisesti. Sitä seikkaa, että asunto-osakeyhtiö on edellä todetulla tavalla esittänyt rakennusvirheen korjaamista koskevan vaatimuksen Haka Oy:lle, ei voida pitää osoituksena siitä, että se olisi hiljaisesti suostunut osuuskunnan vapautumiseen rakennusurakkasopimuksen velvoitteista. Helsingin kaupungin rakennustoimiston menettely eräissä muissa rakennuskohteissa tai asiassa esitetty muukaan selvitys ei osoita asunto-osakeyhtiön tosiasiallisin toimenpitein hyväksyneen velallisen vaihdosta.

Edellä esitetyn perusteella osuuskunta on asunto-osakeyhtiölle vastuussa nyt kysymyksessä olevien rakennusvirheiden korvaamisesta.

Saatavan lakkaaminen saneerausmenettelyssä

Osuuskunta on kiistämisensä tueksi esittänyt, että asunto-osakeyhtiön saatava osuuskunnalta on lakannut osuuskunnan saneerausmenettelyssä yrityksen saneerauksesta annetun lain 47 §:n 2 momentin nojalla.

Mainitun lainkohdan mukaan saneerausvelka, jota ei velallinen eikä saman lain 71 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaisesti velkoja itse ole menettelyssä ilmoittanut ja joka ei muuten ole tullut selvittäjän tietoon ennen saneerausohjelman vahvistamista, lakkaa, kun saneerausohjelma vahvistetaan, jollei ohjelmassa toisin määrätä.

Mainitun lain 3 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan laissa tarkoitetaan saneerausvelalla kaikkia velallisen velkoja, jotka ovat syntyneet ennen saneerausmenettelyn alkamista. Saman pykälän 2 momentin mukaan sopimusrikkomukseen perustuvan velan katsotaan syntyneen, kun toinen sopijapuoli sai tiedon sopimusrikkomuksesta.

Osuuskunta on esittänyt, että asunto-osakeyhtiö oli tiennyt rakennusvirheistä jo rakennusten valmistumisen aikaan vuonna 1987. Tarkastuspöytäkirjoista 24.6.1987, 19.8.1987 ja 1.9.1987 sekä Juva Oy:n 30.9.1987 päivätystä lausunnosta ilmeneekin, että asunto-osakeyhtiö oli jo tuolloin epäillyt rakennusten alustatilojen tuuletuksen riittävyyttä. Mainitusta selvityksestä on kuitenkin pääteltävissä, että epäilykset ovat tuossa vaiheessa johtuneet havainnosta, että tuuletusritilät jäivät talvella lumen peittoon. Hovioikeuden tuomiossa on katsottu alustatilojen tuuletuksen osalta rakennusvirheiksi se, että suuri osa kovalevyelementeistä oli jäänyt rakennusvaiheessa poistamatta, ja se, että tuuletusaukkojen koko ei ollut vastannut tuuletustarvetta. Edellä mainittu selvitys ei siten osoita, että asunto-osakeyhtiö olisi ennen osuuskunnan saneerausmenettelyn alkamista saanut tiedon hovioikeuden tuomiossa rakennusvirheiksi katsotuista seikoista.

Osuuskunta on esittänyt myös, että asunto-osakeyhtiö olisi voinut havaita salaojituksessa olevat virheet aikaisemmin, jos asunto-osakeyhtiö olisi suorittanut huoltotoimenpiteet asianmukaisesti. Asunnoissa ilmenneiden kosteusvaurioiden vuoksi asunto-osakeyhtiöllä olisi ollut perusteltu syy epäillä urakoitsijalle syntyvän vastuun ja ilmoittaa saneerausmenettelyssä ehdollinen saatava.

Yrityksen saneerauksesta annetun lain 3 §:n 2 momentti on erityissäännös siitä, milloin vahingonkorvausvelan tai sopimusrikkomukseen perustuvan velan katsotaan syntyneen arvioitaessa saman pykälän 1 momentin 4 kohdan kannalta sitä, onko kysymyksessä saneerausvelka vai menettelyn alkamisen jälkeen syntynyt velka. Kyseinen säännös edellyttää sanamuotonsa mukaan, että sopijapuoli on saanut tiedon sopimusrikkomuksesta. Kuten säännöstä koskevista hallituksen esityksen perusteluistakin ilmenee (HE 182/1992 vp s. 64), tämä liittyy nimenomaan siihen, että saneerausohjelman vahvistamisella on lain 47 §:n 2 momentista ja 57 §:n 1 momentista ilmenevin tavoin sellainen oikeusvaikutus, että tuntemattomiksi jääneet saneerausvelat kokonaan lakkaavat. Tähän oikeusvaikutukseen nähden nyt puheena olevan säännöksen tarkoituksena on sen turvaaminen, että sopijapuolella on todellinen mahdollisuus valvoa etuaan saneerausmenettelyssä.

Edellä esitetyistä syistä rakennusvirheisiin perustuvan korvausvelan ei voida katsoa yrityksen saneerauksesta annetun lain 3 §:n 1 momentin 4 kohtaa sovellettaessa syntyneen yksinomaan sillä perusteella, että asunto-osakeyhtiöllä mahdollisesti olisi ollut huoltotoimenpiteiden yhteydessä tilaisuus selvittää tai aihetta epäillä salaojitukseen liittyviä rakennusvirheitä ennen osuuskunnan saneerausmenettelyn alkamista. Osuuskunta ei muutoinkaan ole näyttänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi ennen osuuskunnan saneerausmenettelyn alkamista saanut tiedon hovioikeuden tuomiossa rakennusvirheiksi katsotuista seikoista. Asunto-osakeyhtiön saatava osuuskunnalta ei siten ole lakannut yrityksen saneerauksesta annetun lain 47 §:n 2 momentin nojalla.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Kari Raulos, Eeva Vuori, Mikael Krogerus ja Pauliine Koskelo. Esittelijä Tuomo Antila.

---

[SV]

Enligt ett entreprenadavtal mellan andelslaget A och bostadsaktiebolaget B hade A uppfört bostadsbyggnader åt B. Senare hade A överlåtit den del av sin rörelse som omfattade byggverksamhet till aktiebolaget C, varvid C övertagit ansvar för dolda fel i byggnader som redan färdigställts. B, som känt till avtalet mellan A och C, hade vänt sig till C med krav på avhjälpande av ett byggfel. Denna omständighet ansågs inte utvisa att B skulle ha samtyckt till att A blivit befriat från sina skyldigheter enligt entreprenadavtalet. A var fortsättningsvis gentemot B ansvarigt för ersättningar för byggfel som senare konstaterats i byggnaderna.

Fråga även om tolkningen av 3 § 2 mom. lagen om företagssanering.

L om företagssanering 3 § 2 mom

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.