Supreme Court holds real estate agent solely liable for joint compensation due to failure to verify area data.

Asunto-osakkeiden myyjä ja välitysliike velvoitettiin pinta-alavirheen johdosta yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille korvausta, myyjä hinnanalennuksena ja välitysliike vahingonkorvauksena. Lopullisen korvausvastuun katsottiin myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa kuuluvan viime kädessä välitysliikkeelle, jonka selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus oli johtunut. (Ään.) Ks. KKO:1983-II-92

L kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä 14 §

ASIAN KÄSITTELY ALEMMISSA OIKEUKSISSA

Lohjan käräjäoikeuden tuomio 13.10.2000

Ostajat B ja C vaativat myyjää A:ta ja Y Oy:tä vastaan ajamassaan kanteessa näiden velvoittamista suorittamaan heille yhteisvastuullisesti 135 945 markkaa viivästyskorkoineen, A:n hinnanalennuksena ja kiinteistönvälitysyhtiön vahingonkorvauksena. A vaati käräjäoikeudessa, että hänen ja yhtiön välisessä suhteessa yhtiön vahvistetaan vastaavan yksin mahdollisesta yhteisvastuullisesta korvauksesta. Yhtiö vaati puolestaan, että sen ja A:n välisessä suhteessa A:n vahvistetaan vastaavan yksin yhteisvastuullisesta suorituksesta.

Käräjäoikeus lausui, että A oli 14.10.1999 myynyt B:lle ja C:lle 830 000 markan kauppahinnasta Asunto Oy X:n osakkeet nrot nnn-nnn, jotka oikeuttivat kaksi huonetta, kylpyhuoneen ja keittokomeron käsittävän huoneiston hallintaan yhtiön omistamassa talossa Helsingissä. Kaupassa oli A:n toimeksiannosta toiminut välittäjänä Y Oy.

Asunto-osakeyhtiön voimassa olevan yhtiöjärjestyksen ja asunto-osakeyhtiön isännöitsijän antaman isännöitsijäntodistuksen mukaan huoneiston pinta-ala oli 58 neliömetriä. A oli ilmoittanut kiinteistönvälittäjälle huoneiston pinta-alaksi 58 neliömetriä. Huoneistoa oli esitelty B:lle ja C:lle 58 neliömetrin suuruisena ja sen kokoisena se oli heille myös myyty.

Käräjäoikeus katsoi lausumillaan perusteilla huoneiston todelliseksi pinta-alaksi 49 neliömetriä. Pinta-alaero huomioon ottaen kaupan kohteessa oli asuntokauppalain 6 luvun 11 §:ssä tarkoitettu olennainen virhe. B:llä ja C:llä oli siten oikeus saada A:lta asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukainen hinnanalennus.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain (686/1988) 8§:n ja asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun asetuksen (847/1983) 5 §:n mukaan kiinteistönvälittäjän oli ilmoitettava ostajalle annettavassa esitteessä muun ohessa huoneiston pinta-ala.

Kiinteistönvälittäjä oli saanut tiedot huoneiston pinta- alasta paitsi A:lta myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijäntodistuksesta. Isännöitsijäntodistuksesta ilmeni, että isännöitsijän ilmoitus pinta-alasta perustui yhtiöjärjestykseen ja että pinta-alaa ei ollut mitattu.

1.1.1992 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 8 §:n mukaan asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli mainittava rakennusalalla yleisesti hyväksyttyjä mittaustapoja noudattaen laskettu huoneiston pinta-ala. Asunto-osakeyhtiöasetuksen 1 §:n mukaan sellainen mittaustapa oli standardin SFS 5139 mukainen mittaustapa.

Asunto-osakeyhtiön talo oli valmistunut vuonna 1935 ja sen voimassa oleva yhtiöjärjestys oli vuodelta 1990. Ammattitaitoisen kiinteistönvälittäjän oli asiakirjoista pitänyt havaita, että huoneiston pinta-alatieto perustui ennen vuotta 1992 vahvistettuun yhtiöjärjestykseen ja että melko todennäköistä oli, että siihen merkittyä pinta-alaa ei ollut mitattu standardin SFS 5139 edellyttämällä tavalla taikka muulla siihen rinnastettavalla luotettavalla menettelytavalla.

Todistajien mukaan Helsingissä erityisesti vanhojen talojen yhtiöjärjestyksissä esiintyi todellisesta poikkeavia pinta-aloja. Todistajien kertomuksista ilmeni, että tapaukset olivat harvinaisia.

Käräjäoikeus katsoi, että kun kysymyksessä oli näinkin vanha talo eikä ollut tietoa siitä, mistä pinta-ala yhtiöjärjestykseen oli saatu, kiinteistönvälittäjän oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 9 §:n mukaisen selonottovelvollisuutensa täyttääkseen pitänyt varmistua siitä, että yhtiöjärjestyksessä oleva pinta-ala perustui luotettavaan mittaukseen, taikka muulla tavalla varmistua siitä, että huoneiston pinta-ala oli se, miksi se oli ilmoitettu. Kun kiinteistönvälittäjä oli tämän laiminlyönyt ja huoneisto oli osoittautunut 9 neliömetriä esitteessä mainittua pienemmäksi, Y Oy oli kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 13 §:n nojalla velvollinen korvaamaan virheestään B:lle ja C:lle aiheutuneen vahingon.

Käräjäoikeus katsoi, että kysymyksessä olevan 49 neliömetrin suuruisen huoneiston käypä arvo oli kaupantekohetkellä ollut 760 000 markkaa. Kohtuullinen pinta-alavirhettä vastaava hinnanalennus oli 70 000 markkaa. Y Oy:n välittäjän tuottamuksen perusteella korvattava määrä oli sama 70 000 markkaa.

Kun A suorittaa hinnanalennusta vastaavan korvauksen B:lle ja C:lle, A:lle jää vielä myymänsä huoneiston käypää arvoa vastaava osa sen kauppahinnasta. A:lla ei välittäjän tuottamuksenkaan perusteella ollut oikeutta saada välittäjän kustannuksella kauppahinnasta osalleen enempää, kuin hänelle olisi tullut, jos huoneisto alunperin olisi myyty oikean kokoisena. Sen vuoksi yhteisvastuullinen 70 000 markan korvaus kuului A:n ja Y Oy:n välisessä suhteessa A:n vastattavaksi. Kun A ja yhtiö olivat yhtälailla velvolliset suorittamaan 70 000 markkaa ostajille, tuli heidän jakaa viivästyskorko keskenään puoliksi.

A ja Y Oy velvoitettiin yhteisvastuullisesti suorittamaan B:lle ja C:lle kauppahinnan alennuksena ja vahingonkorvauksena 70 000 markkaa korkolain 4 §:n 3 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien. Haaste oli annettu A:lle tiedoksi 17.4.2000 ja yhtiölle 2.5.2000.

Käräjäoikeus vahvisti, että A:n ja Y Oy:n keskinäisessä suhteessa vastuu 70000 markan yhteisvastuullisesta korvauksesta oli kokonaan A:lla ja että tuolle määrälle tuomitusta viivästyskorosta nämä vastasivat keskinäisessä suhteessa puoliksi kumpikin 2.5.2000 lukien.

Asian on ratkaissut laamanni Markku Brax.

Helsingin hovioikeuden tuomio 28.2.2002 korvausvastuun jakautumisesta

A valitti hovioikeuteen B:lle ja C:lle yhteisvastuullisesti maksettavan määrän jakautumisesta A:n ja Y Oy:n välisessä suhteessa.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus jätti käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen pysyväksi.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Risto Uoti, Matti Rintala (eri mieltä) ja Pertti Lattunen. Esittelijä Anna-Maija Ruohoniemi.

Edellä mainituilla perusteilla Rintala muutti käräjäoikeuden päätöstä A:n valituksen johdosta niin, että A:n ja Y Oy:n vaatimuksesta vahvisti, että heidän välisessä suhteessaan vastuu 70 000 markan yhteisvastuullisesta korvauksesta ja sille tuomitusta viivästyskorosta 2.5.2000 lukien oli kokonaan Y Oy:llä.

MUUTOKSENHAKU KORKEIMMASSA OIKEUDESSA

A:lle myönnettiin valituslupa.

Valituksessaan A toisti vaatimuksensa, että hänen ja Y Oy:n välisessä suhteessaan yhtiön vahvistetaan vastaavan kokonaan B:lle ja C:lle yhteisvastuullisesti maksettavaksi tuomitusta määrästä viivästyskorkoineen.

Yhtiö vastasi valitukseen.

KORKEIMMAN OIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Asian tausta

A oli 14.10.1999 myynyt Asunto Oy X:n puheena olevat osakkeet B:lle ja C:lle 830 000 markan kauppahinnasta. Kaupan oli välittänyt Y Oy. Välitysliikkeen ostajille antamaan myyntiesitteeseen, isännöitsijäntodistukseen ja yhtiöjärjestykseen huoneiston pinta-alaksi oli merkitty 58 neliömetriä. Standardin SFS 5139 mukaisesti mitattu huoneiston pinta-ala oli kuitenkin ollut vain 49 neliömetriä.

Lohjan käräjäoikeus katsoi 13.10.2000 antamassaan, tältä osin lainvoiman saaneessa tuomiossa, että huoneiston käypä arvo kaupantekohetkellä oli ollut vain 760 000 markkaa ja että myyjä oli siten velvollinen suorittamaan ostajille pinta-alavirhettä vastaavan hinnanalennuksen. Edelleen käräjäoikeus katsoi, että kiinteistönvälittäjä oli huoneiston pinta-alan osalta laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa ja oli siten tuottamuksensa perusteella velvollinen korvaamaan ostajille pinta-alavirheestä aiheutuneen vahingon. Näillä perusteilla käräjäoikeus velvoitti A:n (jäljempänä: myyjä) ja Y Oy:n (jäljempänä: välitysliike) yhteisvastuullisesti suorittamaan ostajille 70 000 markkaa viivästyskorkoineen, myyjän hinnanalennuksena ja välitysliikkeen vahingonkorvauksena.

Korvausvastuun jakautuminen

Asiassa on kysymys sen vahvistamisesta, miten myyjälle ja välitysliikkeelle tässä tapauksessa tuomittu korvausvastuu tulee jakaa myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa, ottaen huomioon, että myyjä on välitysliikkeen toimeksiantaja.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetulla lailla, joka on tullut voimaan 1.3.2001, on kumottu kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annettu laki (686/1988). Tähän asiaan on kuitenkin sovellettava viimeksi mainittua, tapahtuma-aikana voimassa ollutta lakia, jonka säännökset eivät nyt kysymyksessä olevilta osin olennaisesti poikkea voimassa olevasta laista.

Lain säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 179/1987 vp s. 11 ss.) perusteluista ilmenee, että lakia valmisteltaessa oli kiinnitetty huomiota siihen, että myyjä voisi joissakin tapauksissa myös hyötyä välittäjän virheellisestä menettelystä. Sen vuoksi olikin harkittu, tulisiko lopullisen vastuun hinnanalennustapauksessa olla myyjällä. Laajaa välittäjän takautumisoikeutta ei kuitenkaan pidetty tarpeellisena, mitä perusteltiin paitsi myyjän asemalla kuluttajana myös sillä, että välittäjän vastuu voi perustua vain tuottamukseen. Välittäjän ammattipätevyyteen nähden ei pidetty tarkoituksenmukaisena, että toimeksiantaja kantaisi vastuun yksin, vaikka toimeksiantaja olisikin menetellyt tuottamuksellisesti. Välitysliikkeen takautumisoikeuteen perustuvan korvauksen määrä riippuisi kokonaisharkinnasta, jossa otettaisiin huomioon niin molempien huolimattomuuden aste kuin toimeksiantajan mahdollisesti saama etu.

Tässä tapauksessa välitysliike ei ole väittänytkään myyjän menetelleen huolimattomasti. Välitysliike katsoo myyjän kuitenkin saaneen kaupassa pinta-alavirheen johdosta perusteetonta etua, koska ostajien maksama hinta oli ollut huoneiston käypää arvoa korkeampi. Tätä etua vastaavan hinnanalennuksen suorittaminen ei välitysliikkeen mielestä aiheuttaisi myyjälle sellaista vahinkoa, joka välitysliikkeen tulisi korvata toimeksiantajalleen.

Tämän johdosta Korkein oikeus toteaa seuraavan.

Välitysliikkeen asiantuntijapalveluun turvautuvalla toimeksiantajalla on oikeus luottaa siihen, että välitysliikkeen välittämä kauppa toteutuu toimeksiantosopimuksessa sovituilla ehdoilla. Jos näin ei tapahdu ja syy johtuu välitysliikkeestä, sen suorituksessa on ollut virhe, josta toimeksiantajalle aiheutuva vahinko on lain mukaan korvattava. Hinnanalennuksen suorittaminen merkitsee myyjän näkökulmasta sitä, että hän jälkikäteen menettää osan siitä kauppahinnasta, josta välitysliikkeen välittämässä kaupassa on jo sovittu. Tästä aiheutuu hänelle toimeksiantosuhteessa korvattavaa taloudellista vahinkoa siitä riippumatta, mikä kaupan kohteen niin sanottu käypä arvo on ollut. Välitysliikkeellä ei taas ole oikeutta toimeksiantosuhteessa vedota siihen, että toimeksiantosopimuksen edellyttämään kauppahintaan olisi sisältynyt perusteetonta etua siltä osin kuin kauppahinta on mahdollisesti ylittänyt kaupan kohteen käyvän arvon.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 14 §:n nojalla Korkein oikeus näin ollen katsoo, että myyjän ja välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa lopullinen vastuu ostajille suoritettavasta korvauksesta kuuluu tässä tapauksessa viime kädessä välitysliikkeelle, jonka selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä korvausvelvollisuus oli johtunut. Tämä vastuu koskee myös korvaukselle suoritettavaa viivästyskorkoa, joka on pääsuoritukseen nähden liitännäinen.

Tuomiolauselma

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumotaan A:n ja Y Oy:n välistä keskinäistä vastuunjakoa koskevilta osin. Korkein oikeus hylkää yhtiön vaatimukset näiltä osin ja vahvistaa, että A:n ja Y Oy:n keskinäisessä suhteessa yhtiö on viime kädessä vastuussa käräjäoikeuden lainvoimaisella tuomiolla B:lle ja C:lle maksettavaksi tuomitusta yhteisvastuullisesta 70 000 markan eli 11 773,15 euron korvauksesta käräjäoikeuden tuomitsemine viivästyskorkoineen.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Erkki-Juhani Taipale, Kari Raulos, Lauri Lehtimaja, Mikael Krogerus (eri mieltä) ja Liisa Mansikkamäki. Esittelijä Anna-Liisa Hyvärinen (mietintö).

Esittelijän mietintö ja eri mieltä olevan jäsenen lausunto

Esittelijäneuvos Hyvärinen: Asian taustan osalta mietintö oli Korkeimman oikeuden tuomiosta ilmenevä. Korvausvastuun jakautumisen osalta lausun seuraavaa.

Riidatonta on, että myyjä ei ole menetellyt huolimattomasti välitystoimeksiannon yhteydessä. Asiassa on myös riidatonta, että myyjän 830 000 markan kauppahinnalla myymän huoneiston käypä arvo on kaupantekohetkellä ollut 760 000 markkaa.

Kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä annetun lain 14 §:n 1 momentin mukaan, jos toimeksiantaja on tahallaan tai tuottamuksesta antanut kiinteistönvälittäjälle virheellisiä tietoja tai jättänyt ilmoittamatta välittäjälle sellaisen tiedossaan olleen seikan, jolla hän käsitti tai hänen olisi pitänyt käsittää olevan merkitystä vastapuolensa kannalta, välittäjällä on oikeus vaatia 13 §:n nojalla maksamaansa korvausta toimeksiantajalta siinä määrin kuin se toimeksiantajan ja välittäjän huolimattomuuden laatu sekä toimeksiantajan saama etu huomioon ottaen harkitaan kohtuulliseksi. Pykälän 2 momentissa säädetään, että toimeksiantajalla, joka välittäjän suorituksessa olevan virheen johdosta on maksanut korvausta vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa korvausta välittäjältä siltä osin kuin välittäjä 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin vastuuseen vahingosta, jos korvausta olisi vaadittu välittäjältä.

Välitysliike on velvoitettu suorittamaan ostajille vahingonkorvausta sillä perusteella, että välitysliike oli laiminlyönyt laissa säädetyn selonottovelvollisuuden ostajia kohtaan. Myyjä on puolestaan velvoitettu asunnon pinta-alaa koskevan virheen perusteella suorittamaan ostajille hinnanalennusta. Myyjä on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n nojalla velvollinen suorittamaan ostajille asunnon virheen perusteella hinnanalennusta tuottamuksestaan riippumatta. Myyjä olisi siten ollut velvollinen suorittamaan ostajille hinnanalennusta myös siinä tapauksessa, että kiinteistönvälitysliikkeen ei olisi katsottu menetelleen huolimattomasti ostajia kohtaan.

Myyjä hyötyisi välitysliikkeen huolimattomasta menettelystä, jos välitysliike jäisi näiden keskinäisessä suhteessa yksin vastuuseen ostajille maksettavaksi tuomitusta 70 000 markan määrästä korkoineen. Myyjä saisi tällöin itselleen etua, kun hän saisi pitää koko kauppahinnan, vaikka asunnon käypä arvo on ollut 70 000 markkaa sovittua kauppahintaa alhaisempi.

Hovioikeuden ja käräjäoikeuden tuomiot kumottaneen A:n ja Y Oy:n välistä keskinäistä vastuunjakoa koskevilta osin. Korkein oikeus vahvistanee, että A:n ja Y Oy:n keskinäisessä suhteessa A ja yhtiö ovat kumpikin puoleksi (1/2) vastuussa käräjäoikeuden lainvoimaisella tuomiolla B:lle ja C:lle maksettavaksi tuomitusta yhteisvastuullisesta 70 000 markan korvauksesta käräjäoikeuden tuomitsemine viivästyskorkoineen.

Oikeusneuvos Krogerus: Katson, ettei ole syytä hovioikeuden tuomion muuttamiseen.

---

[SV]

En person som hade sålt en aktielägenhet och en fastighetsförmedlingsrörelse ålades på grund av felaktig uppgift om lägenhetens storlek att solidariskt betala ersättning till köparen, säljaren i form av prisnedsättning och mäklaren i form av skadestånd. Det slutliga ersättningsansvaret mellan säljaren och mäklaren ansågs i sista hand ligga på förmedlingsrörelsen, som genom att försumma sin undersökningsplikt hade orsakat ersättningsskyldigheten. (Omröstn.) Se KKO:1983-II-92

L om konsumentskydd vid fastighetsförmedling 14 §

Hela rättsfallet är i FKKO-registret.